重慶地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放與交易機(jī)制研究

馬智利+陳鋒+馬敏達(dá)

摘要：地票作為權(quán)利價(jià)值憑證，具備可流動(dòng)性；地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，有利于地票市場(chǎng)的發(fā)展、交易體系的完善以及地票持有者和需求者的利益保障，也符合我國(guó)土地制度改革的方向和目標(biāo)。近年來(lái)，重慶地票交易量逐年擴(kuò)大，交易均價(jià)穩(wěn)步上升，質(zhì)押規(guī)模也越來(lái)越大，基本具備了開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的條件。開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，還需要進(jìn)一步培育地票一級(jí)市場(chǎng)，控制不合理的市場(chǎng)炒作，完善有關(guān)法律法規(guī)，并建立有效的交易信息平臺(tái)和嚴(yán)格的監(jiān)督制度。目前重慶可以先開(kāi)放非證券化的地票二級(jí)市場(chǎng)，并積極為開(kāi)放證券化的地票二級(jí)市場(chǎng)做準(zhǔn)備。

關(guān)鍵詞：地票制度；地票一級(jí)市場(chǎng)；地票二級(jí)市場(chǎng)；土地制度改革；非證券化二級(jí)市場(chǎng)；證券化二級(jí)市場(chǎng)；地票交易機(jī)制

中圖分類(lèi)號(hào)：F321.1；F299.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：16748131（2014）03000107

一、引言

2008年底，重慶市率先在全國(guó)建立了首個(gè)農(nóng)村土地交易所，地票交易制度正式在重慶實(shí)施。經(jīng)過(guò)5年多的運(yùn)行，地票市場(chǎng)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)探索、統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)、保護(hù)耕地、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、提高土地資源利用效率等方面起到了積極的作用（沈萍，2010；段力 等，2011），并得到了社會(huì)各界的認(rèn)可。目前，重慶地票交易一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育基本成熟,但是，由于政府對(duì)開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，地票交易市場(chǎng)體系的不完善使得地票價(jià)值不能充分體現(xiàn)。同時(shí)，地票轉(zhuǎn)讓、退出渠道的缺乏也在一定程度上影響了地票交易主體的利益和市場(chǎng)交易的積極性（孫芬 等，2013）,這樣就使得地票的流通和效率受到了限制。

為了解決上述問(wèn)題，“開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)”被認(rèn)為是有效途徑之一。目前，大多數(shù)專家認(rèn)為重慶已經(jīng)具備開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的基本條件，現(xiàn)階段應(yīng)該“有限制”地開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)。孫芬等(2013)指出在明確市場(chǎng)功能定位、完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)和監(jiān)管機(jī)制的基礎(chǔ)上，可逐步開(kāi)放地票交易二級(jí)市場(chǎng)。王英等（2011）認(rèn)為為了保護(hù)地票持有人的權(quán)益，進(jìn)一步完善地票交易制度，應(yīng)加快建立地票二級(jí)交易市場(chǎng)，而且建立地票二級(jí)交易市場(chǎng)也有利于刺激一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和挖掘地票的抵押功能和融資功能。黃忠（2013）認(rèn)為應(yīng)該在完善地票生產(chǎn)機(jī)制的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大交易范圍，逐漸形成全國(guó)統(tǒng)一的地票交易市場(chǎng)；并通過(guò)設(shè)立和規(guī)范地票二級(jí)交易市場(chǎng)，進(jìn)一步擴(kuò)大交易層次。高丹桂（2011）、王宜等（2013）認(rèn)為要加強(qiáng)地票交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)研究，健全地票落地制度，探索建立多層次、全方位的地票市場(chǎng)體系，先開(kāi)放有限定條件的地票轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，待運(yùn)行成熟且規(guī)范完善后，再開(kāi)放完全意義上的地票轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。覃莉等（2012）認(rèn)為現(xiàn)有的地票交易體系直接影響了地票交易制度的實(shí)施，完善地票落地制度，可以調(diào)整地票使用方向，開(kāi)放地票交易二級(jí)市場(chǎng)。劉朝旭等（2011）指出可以動(dòng)態(tài)調(diào)控地票價(jià)格，建設(shè)地票交易二級(jí)市場(chǎng)。周彬蕊等（2011）認(rèn)為對(duì)于地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，需要綜合諸多因素加以考慮，并恰當(dāng)?shù)厥褂梅墒侄渭右砸?guī)制。

馬智利，陳鋒，馬敏達(dá):重慶地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放與交易機(jī)制研究同時(shí)，據(jù)重慶農(nóng)村土地交易所有關(guān)負(fù)責(zé)人披露，目前有關(guān)部門(mén)正在積極研究地票流通問(wèn)題（即二級(jí)交易市場(chǎng)的建立）；而且從現(xiàn)在全國(guó)土地改革的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，比較有效的還是重慶市的地票交易模式，重慶地票模式非常具有推廣價(jià)值；農(nóng)村土地交易所還可以更多地延展地票之外的服務(wù)內(nèi)容，不僅要規(guī)范推進(jìn)地票交易，還可以發(fā)展成為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易市場(chǎng)（項(xiàng)紀(jì)，2013）。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，基于重慶地票交易市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，深入論證開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的必要性和可行性，分析開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)要解決好的關(guān)鍵問(wèn)題，進(jìn)而從非證券化市場(chǎng)和證券化市場(chǎng)兩個(gè)層面構(gòu)建重慶地票二級(jí)市場(chǎng)交易的機(jī)制模型，并進(jìn)一步分析地票二級(jí)市場(chǎng)交易模型的各種路徑，以拓展有關(guān)理論研究，為我國(guó)地票市場(chǎng)發(fā)展和土地制度改革提供政策啟示和實(shí)踐參考。

二、重慶地票交易現(xiàn)狀分析

1．地票交易量逐年擴(kuò)大

從2008年底重慶農(nóng)村土地交易所掛牌成立至2013年底，土地交易所共舉行地票交易會(huì)32場(chǎng)，交易地票321宗，成交面積17.95萬(wàn)畝，成交金額為356.14億元（詳情見(jiàn)表1）。由表1可知，除2012年地票成交量有所下降外，重慶地票的交易量整體呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

表12008—2013年重慶市地票交易情況

年份交易場(chǎng)數(shù)交易宗數(shù)成交總面積／畝成交總價(jià)格／萬(wàn)元成交均價(jià)／萬(wàn)元/畝2008121 099.50 8 980.00 8.17 200975212 400.50 119 924.00 9.67 2010118622 200.00 334 237.00 15.06 201168052 899.00 1 290 000.00 24.39 201234022 340.00 417 714.90 18.70 201346168 548.92 1 390 505.55 20.28 合計(jì)32321179 487.92 3 561 361.45 19.84 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)重慶市農(nóng)村土地交易所資料整理

2．地票交易均價(jià)逐年上升

截止到2013年底，重慶市地票累計(jì)成交金額為356.14億元，地票的總體均價(jià)為19.84萬(wàn)元/畝。由表1可知，地票每年交易均價(jià)總體呈上升趨勢(shì)，但是交易均價(jià)控制在30萬(wàn)元/畝的范圍內(nèi)，整個(gè)交易市場(chǎng)價(jià)格總體穩(wěn)定。

3．地票質(zhì)押規(guī)模越來(lái)越大

重慶農(nóng)村土地交易所允許地票質(zhì)押后，截止到2011年底，共辦理了16宗地票質(zhì)押，共計(jì)地票總面積206.7公頃，質(zhì)押貸款4.1億元，質(zhì)押率達(dá)906%（孫芬 等，2013）。由此可見(jiàn)，今后隨著地票交易市場(chǎng)越來(lái)越活躍，地票的質(zhì)押規(guī)模也將逐年擴(kuò)大。

三、開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的必要性和可行性

1．開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的必要性

（1）開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)有利于地票市場(chǎng)的良好發(fā)展

重慶率先在全國(guó)實(shí)施了地票交易制度，在一定程度上解決了城市建設(shè)用地不足的問(wèn)題，同時(shí)也使得農(nóng)村土地利用率大大提高，各個(gè)參與主體都獲得了相應(yīng)的利益，實(shí)現(xiàn)了帕累托改進(jìn)。但是，如果地票交易一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后沒(méi)有二級(jí)市場(chǎng)的消化，地票交易市場(chǎng)很難發(fā)展壯大。地票二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放后，一方面可以對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)行的地票進(jìn)行有效的分配和轉(zhuǎn)讓，使其流通到更需要地票的個(gè)人和企業(yè)，提高整體社會(huì)效率和福利；另一方面也把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入地票市場(chǎng)，使整個(gè)市場(chǎng)更具活力，這無(wú)疑會(huì)對(duì)地票市場(chǎng)的發(fā)展起到良好的推動(dòng)作用。

（2）開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)有利于地票交易市場(chǎng)體系的完善

完整的地票交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)組成的一個(gè)有序開(kāi)放的市場(chǎng)體系（見(jiàn)圖1）。一級(jí)市場(chǎng)是通過(guò)農(nóng)村土地交易所打包拍賣(mài)地票，二級(jí)市場(chǎng)是地票持有者將地票轉(zhuǎn)讓給不同層次的地票需求者。就地票的交易現(xiàn)狀來(lái)看，地票交易市場(chǎng)只開(kāi)放了一級(jí)市場(chǎng)，處于不完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)：地票交易的信息完全由重慶市政府控制，參與主體大部分為國(guó)有企業(yè)，而中小企業(yè)參與比例較低（孫芬 等，2013）。這樣就使得市場(chǎng)對(duì)資源的配置能力大大降低，資源得不到最有效的利用。同時(shí)，重慶市政府規(guī)定競(jìng)拍到地票的企業(yè)和個(gè)人在兩年之內(nèi)必須使地票落地，二級(jí)市場(chǎng)的缺位就造成一部分地票不能落地，使得建設(shè)用地指標(biāo)閑置。所以，開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，不僅能完善地票交易市場(chǎng)體系，而且可以使地票交易制度更加有效地實(shí)施。圖1地票一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)之間的關(guān)系圖

（3）開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)有利于保障地票持有者和需求者的利益

對(duì)地票交易市場(chǎng)的調(diào)查顯示，現(xiàn)有地票交易市場(chǎng)不能滿足地票持有者以下幾個(gè)方面的需求：一是在一級(jí)市場(chǎng)上競(jìng)拍到地票后兩年內(nèi)沒(méi)有在城市中找到合適的開(kāi)發(fā)地塊，需要把手中的地票轉(zhuǎn)讓；二是將未用完的一部分地票轉(zhuǎn)讓出去例如，某企業(yè)在農(nóng)村土地交易所競(jìng)拍到1 000畝的地票，在實(shí)際過(guò)程中只是用了900畝，剩余的100畝就需要及時(shí)地轉(zhuǎn)讓，這樣既可以避免浪費(fèi)，又能把多余的地票轉(zhuǎn)讓給需求者。 ；三是退出地票交易市場(chǎng)時(shí)轉(zhuǎn)讓手中的地票。同時(shí)，對(duì)地票需求者的調(diào)查表明，其也希望開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)：一方面，地票一級(jí)市場(chǎng)交易過(guò)程相對(duì)比較復(fù)雜，很多地票需求者希望能在二級(jí)市場(chǎng)直接快速地獲得地票；另一方面，在一級(jí)市場(chǎng)上地票采取打包拍賣(mài)的方式出售，打包面積偏大，只能滿足一些大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的企業(yè)，不能滿足中小企業(yè)的需求，中小企業(yè)希望通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的地票轉(zhuǎn)讓滿足自身需求。實(shí)踐中，重慶地票質(zhì)押規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，也說(shuō)明地票交易開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)具有現(xiàn)實(shí)需求（付海濤 等，2012）。

2．開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的可行性

(1) 地票作為權(quán)利價(jià)值憑證，具備可流動(dòng)性

地票是“建設(shè)用地指標(biāo)”的“票據(jù)化”（黃忠，2009），參與主體通過(guò)購(gòu)買(mǎi)地票，就等于持有新增建設(shè)用地指標(biāo)；而且，取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)之后，不再繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)，說(shuō)明地票也具有耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的功能。所以地票是一種權(quán)利價(jià)值憑證，與股票等有價(jià)證券一樣，具有可流動(dòng)性、資本性、稀缺性和實(shí)效性，這就為地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放提供了理論依據(jù)。

（2）地票供需量的增加為二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放提供了動(dòng)力

如果要開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，就必須有充足的地票供給量。以前，有一個(gè)重要的因素制約著地票的供給量，那就是農(nóng)村土地復(fù)墾手續(xù)復(fù)雜，而復(fù)雜的手續(xù)使得土地復(fù)墾的審批成本和決策成本較高，這樣會(huì)影響到土地權(quán)利人復(fù)墾的積極性，進(jìn)而抑制地票的供給量。但是，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題逐步得到了解決，重慶農(nóng)村土地交易所出臺(tái)了《優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾及地票交易流程方案》，提高了地票交易的“效”和“質(zhì)”，復(fù)墾項(xiàng)目備案和竣工驗(yàn)收資料申報(bào)要件由47項(xiàng)減少到24項(xiàng)，工作流程由28個(gè)環(huán)節(jié)減少到20個(gè)，運(yùn)行周期由603天縮短到307天。所以，未來(lái)重慶地票的供給量將會(huì)大大增加。同時(shí)，從2011年《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告》中得知，截至2011 年底，重慶累計(jì)復(fù)墾規(guī)模達(dá)0.91萬(wàn)公頃，這無(wú)疑為地票交易提供了充足來(lái)源。根據(jù)重慶市經(jīng)營(yíng)性用地供需預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2015 年，重慶市地票供給量是同期地票需求的3.5倍；到2020 年，地票供給量是同期地票需求量的1.98倍，供給潛力能夠滿足地票交易量擴(kuò)大的需求。

有了充足的供給量還必須有相應(yīng)的需求量，才能滿足開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的條件。從地票的需求來(lái)看，重慶市規(guī)定：新增經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地必須使用地票的方式解決。這一規(guī)定將為地票市場(chǎng)提供持續(xù)的地票需求動(dòng)力。所以，重慶地票的有效供給和需求為地票交易市場(chǎng)的良好運(yùn)行提供了保障，也為地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放提供了內(nèi)在動(dòng)力。

（3）開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)符合我國(guó)農(nóng)村土地改革目標(biāo)

自2008年底重慶實(shí)施地票交易制度后，國(guó)土資源部先后多次對(duì)重慶地票制度進(jìn)行了調(diào)研，對(duì)地票交易給予了充分的肯定。如今，廣東省也在進(jìn)行地票交易的試點(diǎn)工作。2013年11月，“十八屆三中全會(huì)”審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，明確提出關(guān)于農(nóng)村土地改革的政策，其中包括以下幾點(diǎn)：一是允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)；二是縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民的合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制；三是擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥；四是建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益；五是完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，能夠加快減小農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地的地租級(jí)差，增加農(nóng)民的收益；有利于我國(guó)建成統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，有利于健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化機(jī)制。所以，開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)是地票交易制度的進(jìn)一步創(chuàng)新和完善，有利于地票交易制度的推廣；也符合我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的目標(biāo)，有利于促進(jìn)我國(guó)土地制度改革。

（4）日益完善、健全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為地票二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放提供了制度保障

開(kāi)放地票交易二級(jí)市場(chǎng)，需要有良好的宏觀市場(chǎng)環(huán)境。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，地票交易主體才能在一個(gè)公平的交易平臺(tái)上按照市場(chǎng)的規(guī)律行事。自“十一屆三中全會(huì)”以來(lái)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展和探索，已經(jīng)日益完善、健全，這也為地票二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放提供了經(jīng)濟(jì)制度保障。四、開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題綜上所述，目前重慶基本具備了開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的條件，但是還需要解決一些關(guān)鍵問(wèn)題，主要包括以下幾個(gè)方面：

一是地票一級(jí)市場(chǎng)需要進(jìn)一步培育。雖然現(xiàn)在重慶地票一級(jí)市場(chǎng)粗具規(guī)模，但還需要進(jìn)一步地培育，為二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放創(chuàng)造更好的市場(chǎng)條件。首先，要建立健全更加合理的地票價(jià)格機(jī)制，使地票價(jià)格進(jìn)一步與市場(chǎng)直接掛鉤。其次，要進(jìn)一步擴(kuò)大地票交易的規(guī)模，提高地票的供給量。最后，政府應(yīng)考慮區(qū)域發(fā)展平衡，制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，使更多的主體參與到地票交易中來(lái)，保證地票的需求量。

二是要控制不合理的市場(chǎng)炒作，防止地票交易市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。地票交易與其他資源交易不一樣，具有一定的特殊性。要處理好地票交易與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，如果地票市場(chǎng)因炒作出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫而推高房?jī)r(jià)，就違背了改革的初衷，不利于地票的可持續(xù)發(fā)展。

三是加快地票二級(jí)市場(chǎng)交易的法制建設(shè)。重慶地票交易只經(jīng)歷了5年多的時(shí)間，雖然在運(yùn)行過(guò)程中各方面的制度都在逐漸完善，但是開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)必須健全有關(guān)法律法規(guī)，并著重解決以下問(wèn)題：首先，制定合理的資格審查程序，使所有符合條件的交易主體都能順利地參與市場(chǎng)交易，保證地票交易參與主體的數(shù)量和質(zhì)量；其次，明確地票交易過(guò)程中的交易費(fèi)用；最后，合理確定地票二級(jí)市場(chǎng)交易的程序。

四是要建立公開(kāi)、全面的交易信息平臺(tái)和嚴(yán)格的監(jiān)督制度。首先，要建立有效的信息平臺(tái)，動(dòng)態(tài)監(jiān)控地票交易市場(chǎng)，防止出現(xiàn)非法交易和不合理的炒作；其次，要督促地票購(gòu)買(mǎi)者盡快地使地票落地，防止地票囤積，擾亂交易市場(chǎng)；最后，要嚴(yán)格監(jiān)督各參與主體的行為，防止不正當(dāng)交易以及政府工作人員利用地票交易尋租。

五、地票二級(jí)市場(chǎng)的交易機(jī)制

從理論上來(lái)講，地票二級(jí)市場(chǎng)可以分為證券化市場(chǎng)和非證券化市場(chǎng)。依據(jù)重慶市現(xiàn)有的市場(chǎng)條件，可以先開(kāi)放非證券化的地票二級(jí)市場(chǎng)，再在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開(kāi)放證券化的地票二級(jí)市場(chǎng)。

1．非證券化交易市場(chǎng)

結(jié)合重慶地票交易的現(xiàn)狀和需求，對(duì)地票二級(jí)市場(chǎng)的非證券化交易模型進(jìn)行設(shè)計(jì)（見(jiàn)圖2），主要有三種交易方式：

第一，地票持有者直接把地票出售給不同層次的地票需求者，就是把地票按圖2中路線①直接出售。這種交易方式最為簡(jiǎn)單，但有一定的局限性，因?yàn)榈仄背钟姓哒业胶线m的買(mǎi)家比較困難，很難使買(mǎi)賣(mài)雙方都滿意；即使找到了，賣(mài)方也會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間和精力。所以，這種方式的效率不高。圖2地票二級(jí)市場(chǎng)非證券化交易模型

第二，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)出售地票，就是把地票按照?qǐng)D2中路線②進(jìn)行交易。地票持有者委托中介對(duì)地票進(jìn)行銷(xiāo)售，克服了路線①的弊端，能縮短交易時(shí)間，提高效率，擴(kuò)大交易范圍，但是需要繳納一定的中介費(fèi)用。

第三，地票持有者直接把地票出售給政府機(jī)構(gòu)，政府組建地票二級(jí)交易市場(chǎng)，地票需求者直接在地票二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)地票，見(jiàn)圖2中的路線③。這種交易方式可以使地票持有者能以最快的速度把手中的地票變現(xiàn)，但是可能出現(xiàn)政府機(jī)構(gòu)在購(gòu)買(mǎi)地票時(shí)進(jìn)行價(jià)格壟斷，不能按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行交易。所以，在實(shí)行過(guò)程中要考慮到這個(gè)因素。

2．證券化交易市場(chǎng)

地票作為一種有價(jià)值的憑證，從理論上講，完全具備像股票等有價(jià)證券進(jìn)行交易的條件。雖然現(xiàn)在地票要像股票那樣在證券市場(chǎng)交易還不具備條件，但對(duì)地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易機(jī)制進(jìn)行設(shè)計(jì)具有理論意義。地票二級(jí)市場(chǎng)的證券化交易流程如圖3所示，在該交易流程中有5個(gè)主要參與主體：地票持有者、商業(yè)銀行、特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府機(jī)構(gòu)和證券投資者，其中也包括一些輔助參與者，該流程主要包括4個(gè)步驟：

第一，地票持有者把地票抵押給商業(yè)銀行。通過(guò)這一步，地票持有者可以多一個(gè)融資的途徑，銀行也可以獲得收益，使地票的收益主體擴(kuò)大；同時(shí)，提高了地票的流通效率，使資源得到了充分的利用。

第二，建立地票證券化的載體。比如組建特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV），特設(shè)機(jī)構(gòu)成立之后與原始權(quán)益人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，原始權(quán)益人將被證券化的地票過(guò)戶給特設(shè)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)真實(shí)出售。

第三，完善地票證券化的交易結(jié)構(gòu)。在這個(gè)過(guò)程中主要有資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資信增級(jí)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)和增級(jí)來(lái)擴(kuò)大證券化地票的吸引力，保障地票證券的銷(xiāo)售。

第四，銷(xiāo)售地票抵押證券。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證券交易商代銷(xiāo)或包銷(xiāo)地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷(xiāo)與包銷(xiāo)一致，最后由證券交易商通過(guò)證券市場(chǎng)將地票抵押證券賣(mài)給最終的投資者。圖3地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易流程圖

以上就是筆者對(duì)地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易流程的構(gòu)想，如果要真正實(shí)行該交易流程，必須在市場(chǎng)上建立完善的保障制度，主要包括以下兩點(diǎn)：一是建立強(qiáng)有力的擔(dān)保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)。地票作為土地制度改革的一項(xiàng)重要的創(chuàng)新，其意義重大，政府有責(zé)任和義務(wù)在擔(dān)保體系中居于主導(dǎo)地位，而且以政府部門(mén)作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以加大擔(dān)保的力度，為投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。二是建立和完善個(gè)人、企業(yè)的征信制度。

總之，開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要理論聯(lián)系實(shí)際，充分考慮法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等因素。現(xiàn)在重慶市開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的條件基本具備，只要解決好幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，可以逐步開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，這樣，才能使地票交易制度得到推廣，使地票交易市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

陳悅.2010.重慶地票交易制度研究［J］.西部論壇（6）：15.

重慶市農(nóng)村土地交易所.2011.重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告［R］.

段力.傅鴻源：2011.地票模式與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的案例研究［J］.公共管理學(xué)報(bào)（2）：8692.

付海濤，段玉明.2012.農(nóng)地流轉(zhuǎn)路徑新探索——重慶地票交易制度研究［J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)（10）：2426.

高丹桂. 2011.重慶市集體建設(shè)用地“市場(chǎng)化”研究［C/OL］. Proceedings of the 2011 International Conference on Information，Services and Management Engineering（ISME 2011）（Volume 4）：21832186.

黃忠.2009.淺議“地票”風(fēng)險(xiǎn)［J］.中國(guó)土地（9）：3639.

黃忠.2013.讓市場(chǎng)發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考［J］.中國(guó)土地（2）：1921.

凌成樹(shù)，朱玉碧.2012.重慶市地票制度運(yùn)行現(xiàn)狀及問(wèn)題研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（5）：30623064.

劉朝旭，雷國(guó)平. 2011.重慶地票制度施行中存在的問(wèn)題與對(duì)策［J］.西部論壇（1）：3236.

沈萍.2010.地票交易制度的創(chuàng)新、困境及出路［J］.經(jīng)濟(jì)法論壇（1）：236244.

孫芬，鄭財(cái)貴，牛德利，等.2013. 關(guān)于開(kāi)放地票交易二級(jí)市場(chǎng)的思考［J］. 江西農(nóng)業(yè)學(xué)報(bào)（3）：156158.

覃莉，雷愛(ài)先.2012.重慶地票落地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)及改進(jìn)［J］.生產(chǎn)力研究（1）：3031.

王誼，劉曉燕，曾春新.2013.對(duì)重慶“地票”交易制度的思考［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（6）：27122716.

王英，佘雅文.2011.重慶地票交易制度與運(yùn)行問(wèn)題研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)（12）：6164.

項(xiàng)紀(jì).2013.地票交易實(shí)施五年：化土為金［N］.重慶日?qǐng)?bào).20131212（006）.

楊飛.2012.反思與改良：地票制度疑與探——以重慶地票制度運(yùn)行實(shí)踐為例［J］.中州學(xué)刊（6）：7074.

張震霞. 2012.地票交易制度研究［D］.福建師范大學(xué).

鐘楊.2012.重慶地票交易制度風(fēng)險(xiǎn)防控研究［D］.西南大學(xué).

周彬蕊，周吉.2011.重慶地票制度相關(guān)問(wèn)題解決路徑研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（29）：1821318214,18249.

Research on the Opening and Exchange Mechanism for

the Secondary Market of the Securitized Land of ChongqingMA Zhili, CHEN Feng, MA Minda

(School of Construction Administration and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400030, China)

Abstract: Securitized land, as the credence of right and interests, has flowing feature, the opening of the secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development, exchange system perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land, which fits for the direction and objective of Chinese land system reform. In recent years, the exchange amount of the securitized land is gradually expanding year by year, the average exchange price is stably rising, the pledge scale becomes bigger and bigger, as a result, Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the securitized land. However, the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary market of the securitized land, to control the irrational market exchange, to perfect the related laws and regulations and to set up effective exchange information platform and strict supervision system. Currently, Chongqing may firstly open the secondary market of the unsecuritized land and actively prepare for the secondary market for the securitized land.

Key words:securitized land system; the primary market of the securitized land; the secondary market of the securitized land; land system reform; unsecuritized secondary market; securitized secondary market; securitized land exchange mechanism

CLC number：F321.1；F299.23Document code：AArticle ID：16748131（2014）03000107

（編輯：南北，段文娟）

第三，完善地票證券化的交易結(jié)構(gòu)。在這個(gè)過(guò)程中主要有資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資信增級(jí)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)和增級(jí)來(lái)擴(kuò)大證券化地票的吸引力，保障地票證券的銷(xiāo)售。

第四，銷(xiāo)售地票抵押證券。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證券交易商代銷(xiāo)或包銷(xiāo)地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷(xiāo)與包銷(xiāo)一致，最后由證券交易商通過(guò)證券市場(chǎng)將地票抵押證券賣(mài)給最終的投資者。圖3地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易流程圖

以上就是筆者對(duì)地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易流程的構(gòu)想，如果要真正實(shí)行該交易流程，必須在市場(chǎng)上建立完善的保障制度，主要包括以下兩點(diǎn)：一是建立強(qiáng)有力的擔(dān)保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)。地票作為土地制度改革的一項(xiàng)重要的創(chuàng)新，其意義重大，政府有責(zé)任和義務(wù)在擔(dān)保體系中居于主導(dǎo)地位，而且以政府部門(mén)作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以加大擔(dān)保的力度，為投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。二是建立和完善個(gè)人、企業(yè)的征信制度。

總之，開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要理論聯(lián)系實(shí)際，充分考慮法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等因素?，F(xiàn)在重慶市開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的條件基本具備，只要解決好幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，可以逐步開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，這樣，才能使地票交易制度得到推廣，使地票交易市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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段力.傅鴻源：2011.地票模式與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的案例研究［J］.公共管理學(xué)報(bào)（2）：8692.

付海濤，段玉明.2012.農(nóng)地流轉(zhuǎn)路徑新探索——重慶地票交易制度研究［J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)（10）：2426.

高丹桂. 2011.重慶市集體建設(shè)用地“市場(chǎng)化”研究［C/OL］. Proceedings of the 2011 International Conference on Information，Services and Management Engineering（ISME 2011）（Volume 4）：21832186.

黃忠.2009.淺議“地票”風(fēng)險(xiǎn)［J］.中國(guó)土地（9）：3639.

黃忠.2013.讓市場(chǎng)發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考［J］.中國(guó)土地（2）：1921.

凌成樹(shù)，朱玉碧.2012.重慶市地票制度運(yùn)行現(xiàn)狀及問(wèn)題研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（5）：30623064.

劉朝旭，雷國(guó)平. 2011.重慶地票制度施行中存在的問(wèn)題與對(duì)策［J］.西部論壇（1）：3236.

沈萍.2010.地票交易制度的創(chuàng)新、困境及出路［J］.經(jīng)濟(jì)法論壇（1）：236244.

孫芬，鄭財(cái)貴，牛德利，等.2013. 關(guān)于開(kāi)放地票交易二級(jí)市場(chǎng)的思考［J］. 江西農(nóng)業(yè)學(xué)報(bào)（3）：156158.

覃莉，雷愛(ài)先.2012.重慶地票落地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)及改進(jìn)［J］.生產(chǎn)力研究（1）：3031.

王誼，劉曉燕，曾春新.2013.對(duì)重慶“地票”交易制度的思考［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（6）：27122716.

王英，佘雅文.2011.重慶地票交易制度與運(yùn)行問(wèn)題研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)（12）：6164.

項(xiàng)紀(jì).2013.地票交易實(shí)施五年：化土為金［N］.重慶日?qǐng)?bào).20131212（006）.

楊飛.2012.反思與改良：地票制度疑與探——以重慶地票制度運(yùn)行實(shí)踐為例［J］.中州學(xué)刊（6）：7074.

張震霞. 2012.地票交易制度研究［D］.福建師范大學(xué).

鐘楊.2012.重慶地票交易制度風(fēng)險(xiǎn)防控研究［D］.西南大學(xué).

周彬蕊，周吉.2011.重慶地票制度相關(guān)問(wèn)題解決路徑研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（29）：1821318214,18249.

Research on the Opening and Exchange Mechanism for

the Secondary Market of the Securitized Land of ChongqingMA Zhili, CHEN Feng, MA Minda

(School of Construction Administration and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400030, China)

Abstract: Securitized land, as the credence of right and interests, has flowing feature, the opening of the secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development, exchange system perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land, which fits for the direction and objective of Chinese land system reform. In recent years, the exchange amount of the securitized land is gradually expanding year by year, the average exchange price is stably rising, the pledge scale becomes bigger and bigger, as a result, Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the securitized land. However, the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary market of the securitized land, to control the irrational market exchange, to perfect the related laws and regulations and to set up effective exchange information platform and strict supervision system. Currently, Chongqing may firstly open the secondary market of the unsecuritized land and actively prepare for the secondary market for the securitized land.

Key words:securitized land system; the primary market of the securitized land; the secondary market of the securitized land; land system reform; unsecuritized secondary market; securitized secondary market; securitized land exchange mechanism

CLC number：F321.1；F299.23Document code：AArticle ID：16748131（2014）03000107

（編輯：南北，段文娟）

第三，完善地票證券化的交易結(jié)構(gòu)。在這個(gè)過(guò)程中主要有資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資信增級(jí)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)對(duì)特設(shè)機(jī)構(gòu)的信用進(jìn)行評(píng)級(jí)和增級(jí)來(lái)擴(kuò)大證券化地票的吸引力，保障地票證券的銷(xiāo)售。

第四，銷(xiāo)售地票抵押證券。發(fā)起人（商業(yè)銀行）可以與證券交易商簽署協(xié)議，由證券交易商代銷(xiāo)或包銷(xiāo)地票抵押證券。其基本原理與股票發(fā)行中的代銷(xiāo)與包銷(xiāo)一致，最后由證券交易商通過(guò)證券市場(chǎng)將地票抵押證券賣(mài)給最終的投資者。圖3地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易流程圖

以上就是筆者對(duì)地票二級(jí)市場(chǎng)證券化交易流程的構(gòu)想，如果要真正實(shí)行該交易流程，必須在市場(chǎng)上建立完善的保障制度，主要包括以下兩點(diǎn)：一是建立強(qiáng)有力的擔(dān)保體系。從上面的交易流程可以看出，該流程把政府作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)。地票作為土地制度改革的一項(xiàng)重要的創(chuàng)新，其意義重大，政府有責(zé)任和義務(wù)在擔(dān)保體系中居于主導(dǎo)地位，而且以政府部門(mén)作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以加大擔(dān)保的力度，為投資者降低風(fēng)險(xiǎn)。二是建立和完善個(gè)人、企業(yè)的征信制度。

總之，開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要理論聯(lián)系實(shí)際，充分考慮法律、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等因素?，F(xiàn)在重慶市開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)的條件基本具備，只要解決好幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，可以逐步開(kāi)放地票二級(jí)市場(chǎng)，這樣，才能使地票交易制度得到推廣，使地票交易市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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重慶市農(nóng)村土地交易所.2011.重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)用地優(yōu)化配置與農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾研究報(bào)告［R］.

段力.傅鴻源：2011.地票模式與農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的案例研究［J］.公共管理學(xué)報(bào)（2）：8692.

付海濤，段玉明.2012.農(nóng)地流轉(zhuǎn)路徑新探索——重慶地票交易制度研究［J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)（10）：2426.

高丹桂. 2011.重慶市集體建設(shè)用地“市場(chǎng)化”研究［C/OL］. Proceedings of the 2011 International Conference on Information，Services and Management Engineering（ISME 2011）（Volume 4）：21832186.

黃忠.2009.淺議“地票”風(fēng)險(xiǎn)［J］.中國(guó)土地（9）：3639.

黃忠.2013.讓市場(chǎng)發(fā)揮更大能量——地票制度再創(chuàng)新的思考［J］.中國(guó)土地（2）：1921.

凌成樹(shù)，朱玉碧.2012.重慶市地票制度運(yùn)行現(xiàn)狀及問(wèn)題研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（5）：30623064.

劉朝旭，雷國(guó)平. 2011.重慶地票制度施行中存在的問(wèn)題與對(duì)策［J］.西部論壇（1）：3236.

沈萍.2010.地票交易制度的創(chuàng)新、困境及出路［J］.經(jīng)濟(jì)法論壇（1）：236244.

孫芬，鄭財(cái)貴，牛德利，等.2013. 關(guān)于開(kāi)放地票交易二級(jí)市場(chǎng)的思考［J］. 江西農(nóng)業(yè)學(xué)報(bào)（3）：156158.

覃莉，雷愛(ài)先.2012.重慶地票落地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)及改進(jìn)［J］.生產(chǎn)力研究（1）：3031.

王誼，劉曉燕，曾春新.2013.對(duì)重慶“地票”交易制度的思考［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（6）：27122716.

王英，佘雅文.2011.重慶地票交易制度與運(yùn)行問(wèn)題研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)（12）：6164.

項(xiàng)紀(jì).2013.地票交易實(shí)施五年：化土為金［N］.重慶日?qǐng)?bào).20131212（006）.

楊飛.2012.反思與改良：地票制度疑與探——以重慶地票制度運(yùn)行實(shí)踐為例［J］.中州學(xué)刊（6）：7074.

張震霞. 2012.地票交易制度研究［D］.福建師范大學(xué).

鐘楊.2012.重慶地票交易制度風(fēng)險(xiǎn)防控研究［D］.西南大學(xué).

周彬蕊，周吉.2011.重慶地票制度相關(guān)問(wèn)題解決路徑研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)（29）：1821318214,18249.

Research on the Opening and Exchange Mechanism for

the Secondary Market of the Securitized Land of ChongqingMA Zhili, CHEN Feng, MA Minda

(School of Construction Administration and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400030, China)

Abstract: Securitized land, as the credence of right and interests, has flowing feature, the opening of the secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development, exchange system perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land, which fits for the direction and objective of Chinese land system reform. In recent years, the exchange amount of the securitized land is gradually expanding year by year, the average exchange price is stably rising, the pledge scale becomes bigger and bigger, as a result, Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the securitized land. However, the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary market of the securitized land, to control the irrational market exchange, to perfect the related laws and regulations and to set up effective exchange information platform and strict supervision system. Currently, Chongqing may firstly open the secondary market of the unsecuritized land and actively prepare for the secondary market for the securitized land.

Key words:securitized land system; the primary market of the securitized land; the secondary market of the securitized land; land system reform; unsecuritized secondary market; securitized secondary market; securitized land exchange mechanism

CLC number：F321.1；F299.23Document code：AArticle ID：16748131（2014）03000107

（編輯：南北，段文娟）