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    房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控種種跡象及對策芻議

    2014-08-02 22:37:06張枝平
    決策探索 2014年12期
    關(guān)鍵詞:房價(jià)調(diào)控價(jià)格

    張枝平

    目前,房地產(chǎn)行業(yè)是國家、企業(yè)、金融業(yè)和廣大居民都非常關(guān)注的一個(gè)話題,至今房價(jià)也沒有一個(gè)比較明確的走勢,處于無所適從、茫然無序的境況。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出不合理態(tài)勢,如區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、用途、政策措施差異較大,供給檔次和需求錯(cuò)位,投資者參與市場的方式、試用空間和目的不協(xié)調(diào)等等。在此背景下,分析房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),對房地產(chǎn)行業(yè)未來的走勢十分必要。

    一、房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

    從市場主體看,地方政府、寡頭、銀行形成了長期利益共同體,力挺房價(jià)。投資和投機(jī)購房者,具有強(qiáng)大的購買力,通過買漲不買跌的市場行為,共同推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。房價(jià)反過來刺激地價(jià)上升,導(dǎo)致成本推動(dòng)型價(jià)格上漲。房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

    一是房地產(chǎn)業(yè)界表面像是“急流奔涌”,但下面的“暗流”時(shí)而洶涌,時(shí)而緩慢,時(shí)而回旋,時(shí)而停滯。一二線城市房價(jià)居高不下,三四線城市則呈現(xiàn)出舊盤爛尾、新盤有價(jià)無市、量價(jià)有下跌趨勢的現(xiàn)象。二是地方財(cái)政壓力較大,國家的分稅制給地方的留成偏少,同時(shí)地方還要承擔(dān)沉重的建設(shè)投資。再者,我國采用的是流官制,地方官員多注重“短平快”,土地財(cái)政沖動(dòng)效應(yīng)帶來的政績形象觀念深入官員的決策行為,沒有制定相關(guān)的房地產(chǎn)管理政策,讓市場自行配置,以至于地方官員對房價(jià)的高低冷熱不聞不問,只顧賣地賺個(gè)盆滿缽滿,不管百姓消費(fèi)。三是銀行收緊房貸、經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊,要進(jìn)行嚴(yán)格審慎的風(fēng)險(xiǎn)控制。一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因融資成本過高,或難以為繼、或停工、或拖延、或破產(chǎn),應(yīng)減少拿地,放慢擴(kuò)張的步伐。四是業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該維持高房價(jià)使國家不受損失。有人說房價(jià)降下來是對的,可以使普通老百姓能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋,使社會(huì)安定和諧;也有人說房地產(chǎn)要崩盤;還有人說起碼十年不會(huì)崩盤……街頭巷尾到處都能聽到老百姓在談?wù)摲績r(jià),議論紛紛,各抒己見。五是火熱卻令人焦心的市場,一波三折,跌宕起伏。目前房地產(chǎn)行業(yè)仍由市場調(diào)節(jié),國家尚未出臺相關(guān)配套政策。

    二、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控種種跡象

    (一)國家難以出臺相應(yīng)的調(diào)控政策

    房地產(chǎn)行業(yè)直接影響國計(jì)民生,面對居高不下的房價(jià),老百姓只能“望房興嘆”。雖然有限購、限貸等一系列的調(diào)控政策,這對房產(chǎn)投機(jī)商是一種制約,但對有剛性需求的人則是“雪上加霜”。在去年的調(diào)控政策下,出現(xiàn)了量價(jià)齊升的苗頭。投機(jī)商照樣賺錢,有剛性需求的人照樣購不起房。是再調(diào)控還是不調(diào)控,如何調(diào)控難以掌控。

    (二)房價(jià)過高造成百姓難以接受

    普通百姓對目前房地產(chǎn)價(jià)格難以接受,認(rèn)為政府管理力度不夠,指責(zé)房地產(chǎn)商牟取暴利,一夜暴富。他們把希望寄托在國家的宏觀調(diào)控上,國家確實(shí)也下了很大力氣,通過現(xiàn)場調(diào)研、制定政策、地方領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任狀、抓現(xiàn)行等措施,確有一些成效,但見效甚微,且多是“曇花一現(xiàn)”,近年來房價(jià)不但沒有降下來,反而又漲上去了,對于有剛性需求的百姓來說,一直期待著國家對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控,以解決住房問題。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)受外界影響較大,進(jìn)退兩難

    在目前的情況下,一方面房地產(chǎn)企業(yè)由于受諸多因素的影響,前景難以預(yù)測,如果停止開發(fā)與建設(shè)又怕失去良機(jī),損失更大。政策調(diào)控如何、市場能否熱起來、銀行是否會(huì)寬松等,加之行業(yè)、企業(yè)、市場出現(xiàn)的勢頭難以判斷。另一方面房地產(chǎn)產(chǎn)品的供需范圍存在明顯的局限性,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出鮮明的地域性特征。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭行為在地域間分離,相互競爭程度小;地域內(nèi)則壟斷程度高,競爭激烈。

    房地產(chǎn)出現(xiàn)了拿“地”熱的強(qiáng)勁勢頭,各地紛現(xiàn)“地王”,不但一時(shí)難以遏制,而且還在不斷出現(xiàn)新的“地王”。這種現(xiàn)象說明房地產(chǎn)企業(yè)的暴富心理仍然存在。目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為有價(jià)無市,前景難以預(yù)測,房地產(chǎn)商面對嚴(yán)峻的房產(chǎn)市場,進(jìn)退兩難。

    (四)銀行金融業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)貸收兩難

    房地產(chǎn)的繁榮,在某種程度上是國家貸款扶持起來的,房地產(chǎn)商“一哄而上”,相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)在國內(nèi)成為一個(gè)大行業(yè),給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益,同時(shí)國家也大幅度獲取了房地產(chǎn)稅收。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道客觀上被進(jìn)一步收窄,而企業(yè)融資成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加劇,企業(yè)還貸困難。在殘酷的事實(shí)面前,銀行金融業(yè)收貸困難。

    現(xiàn)在,金融業(yè)的改革已拉開序幕,民營商業(yè)銀行和利率有限度地市場化,加速了銀行業(yè)存貸間競爭的形成,銀行的審慎性和風(fēng)險(xiǎn)性同時(shí)在增加,可能是“搖錢樹”也可能是“定時(shí)炸彈”,利益與風(fēng)險(xiǎn)共存的決策可在一念之間形成相反的結(jié)果。

    三、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施及對策

    (一)行業(yè)整頓

    房地產(chǎn)行業(yè)涉及面之廣、之深,絕非其他行業(yè)可比,這也是當(dāng)前反腐的重災(zāi)區(qū)。牽涉各方的利益,有以權(quán)謀利的,也有以錢謀利的,有權(quán)錢交易的,也有權(quán)色交易的,為達(dá)目的不惜一切手段。各種現(xiàn)象的背后,都是為了一個(gè)利益。查擺“四風(fēng)”,可以清凈房地產(chǎn)企業(yè)這塊土地,使之走上健康的軌道。

    定價(jià)格、查暴利,促價(jià)格回歸。國家可以組織物價(jià)、土地、稅收等部門,對有影響的房地產(chǎn)或80%的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核查,以成本和合理的利潤率為基礎(chǔ),進(jìn)行定價(jià),使房地產(chǎn)的價(jià)格得以下降。

    (二)改革取地方式

    現(xiàn)在實(shí)行的是“招、拍、掛”的方式來取得土地,雖然是公開透明了,但是地價(jià)也上去了,而一次性收取70、40、20年的地價(jià)既不合理,也使得地價(jià)太高,進(jìn)而影響房價(jià)上漲。改革取地方式,將一次性交付幾十年地價(jià)取得土地的方式,改為實(shí)行每年交付一定數(shù)量地租的方式,把地價(jià)降下來,房價(jià)也會(huì)隨之下降。

    (三)大力興辦國有房地產(chǎn)企業(yè)

    現(xiàn)在國家大力倡導(dǎo)建造公租房、廉租房等保障住房,可以緩解百姓住房緊張,解決低收入人群住房問題。建立國有基建隊(duì)伍,盡可能建設(shè)公有商品房,與私有房企業(yè)競爭,使房價(jià)趨于合理,形成國有、私營多種性質(zhì)的企業(yè)共同存在,共同在一條起跑線上經(jīng)營。換句話說,就是加速公有住房建設(shè)步伐,降低商品房價(jià)格。

    (四)執(zhí)行《破產(chǎn)法》,建立虧損房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)機(jī)制

    目前,房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了虧損破產(chǎn)的跡象,但是,破產(chǎn)者寥寥。究其原因,無論是金融支持還是經(jīng)營范圍方面,國家都力挺民營房地產(chǎn)企業(yè)。如果從《破產(chǎn)法》的法律意義上來說,有些房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)應(yīng)該宣告破產(chǎn),但沒有破產(chǎn),還在或欠貸、欠資、欠薪、欠稅的情況下非正常地生存著。如果是國有企業(yè),即使是大型國有企業(yè),在這種情況下,也早就宣告破產(chǎn)關(guān)門了。這類例子比比皆是,為什么房地產(chǎn)企業(yè)有此特殊待遇呢?應(yīng)該一視同仁,該破產(chǎn)的即宣告破產(chǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè),也應(yīng)實(shí)行國有與民營公平競爭的機(jī)制,培育和建設(shè)同步競爭的市場機(jī)制。

    (五)加大城市和國有工礦棚戶區(qū)改造力度,解決百姓住房難問題

    城市和國有工礦棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高,特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中,群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施棚戶區(qū)改造,有利于加快解決中低收入群眾的住房困難,提高生活質(zhì)量,改善生活環(huán)境,共享改革發(fā)展成果。

    采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌措房產(chǎn)建設(shè)資金。加大對城市危房建設(shè)、棚戶區(qū)改造,解決百姓住房難問題。

    (六)政府出臺相關(guān)的房地產(chǎn)政策,加大對房地產(chǎn)的監(jiān)管力度

    房地產(chǎn)價(jià)格政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大,對于房價(jià)問題,不能只看到問題,更應(yīng)發(fā)現(xiàn)問題,解決問題。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等,包括對房地產(chǎn)是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政策指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。主要措施為政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè),以增加房地產(chǎn)供給,從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價(jià);制定最高限價(jià),規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格;建立健全一套房地產(chǎn)交易管理制度,遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外,還可以依據(jù)稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抵制房地產(chǎn)價(jià)格。

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