中小城市房地產(chǎn)發(fā)展問題探究

王鵬　惠佩瑤

摘 要：改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國城市數(shù)量大幅增長，其中大多數(shù)為中小城市。中小城市房地產(chǎn)發(fā)展起來是經(jīng)濟(jì)增長和宏觀調(diào)控的必然結(jié)果，為了城市化進(jìn)程的健康持續(xù)發(fā)展，做好中小城市房地產(chǎn)開發(fā)工作至關(guān)重要。為此，對(duì)我國中小城市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀做了簡要分析，并提出發(fā)展對(duì)策。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)開發(fā)；城鎮(zhèn)化；城市規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2014）12002401

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，中心城市不僅發(fā)揮集聚效應(yīng)，其擴(kuò)散效應(yīng)也在逐步增強(qiáng)，單個(gè)中心城市的膨脹已退出主流，都市群和都市圈的成長成為主要發(fā)展模式，中國將逐步進(jìn)入中小城市擴(kuò)張向大城市發(fā)展的階段，中小城市面臨著快速發(fā)展的機(jī)遇。

1 中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)

我國有八成人口是農(nóng)村人口，他們的主要居住地是農(nóng)村，但農(nóng)村人口城市化是不可阻擋的趨勢。美國的農(nóng)村人口為7%，我國如此高的比例，其對(duì)城市發(fā)展的潛在需求是不容低估的，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間，但房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張主要集中在大城市，中小城市房地產(chǎn)業(yè)落后的局面亟待改善。

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的機(jī)遇

城市化加快了中小城市的發(fā)展，大城市的房地產(chǎn)業(yè)一定程度上較為飽和，發(fā)展空間越來越狹窄，“地荒”成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的難題，它們不得不將目光向還未開發(fā)起來的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市不發(fā)達(dá)，競爭不激烈，大城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司所擁有的新的理念和管理模式在中小城市占有優(yōu)勢，有利于開發(fā)商盡快建立市場，因此發(fā)展?jié)摿薮?，蘊(yùn)藏著極大的機(jī)遇。

與此同時(shí)，中小城市的客觀條件也適宜房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中小城市的建設(shè)成本較低，在土地成本、建安成本、人力成本等方面都較為低廉，并且中小城市政府為了本地的發(fā)展，給予了房地產(chǎn)開發(fā)商許多土地政策、稅收政策等優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助力。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)

中小城市房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在著困難和風(fēng)險(xiǎn)。中小城市與大城市相比，許多小區(qū)規(guī)劃規(guī)劃不合理的問題嚴(yán)重，住宅的規(guī)劃較為老套，正規(guī)的小區(qū)物業(yè)管理的概念也沒有形成，其城市的多樣性和復(fù)雜性導(dǎo)致合理規(guī)劃的難度加大，給房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)的施展形成了不小的阻力。

在中小城市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，也要充分注意其劣勢。中小城市的市場容量小，消費(fèi)能力有限，開發(fā)大的項(xiàng)目必須小心謹(jǐn)慎；中小城市的風(fēng)俗習(xí)慣強(qiáng)，風(fēng)土人情的力量需要引起重視；中小城市的政策雖有優(yōu)惠，但政府的政策穩(wěn)定性不強(qiáng)，也易成為開發(fā)商的困擾。

2 中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展對(duì)策

2.1 科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃

在城市化進(jìn)程中，中小城市的規(guī)模擴(kuò)張速度較快，但在追求速度的同時(shí)不能放棄質(zhì)量的提升，盲目擴(kuò)張是不可取的，更科學(xué)的建設(shè)城市需要有合理的規(guī)劃來引導(dǎo)。在規(guī)劃時(shí)應(yīng)注意經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過土地的合理利用，降低運(yùn)作成本，合理配置社會(huì)資源，并通過對(duì)農(nóng)地和森林等自然資源的保護(hù)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

在制定城市群空間規(guī)劃時(shí)要進(jìn)一步深入研究規(guī)劃，對(duì)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)定位和區(qū)域間的增長態(tài)勢進(jìn)行分析，明確自身在城市群的定位。我國的城市交通規(guī)劃通常以本地為主，在城市群的發(fā)展過程中要考慮城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)格局進(jìn)行調(diào)整適應(yīng)，重視公共交通規(guī)劃，使居住地緊湊起來，發(fā)揮資源的最大效應(yīng)。

2.2 提升開發(fā)商的競爭實(shí)力

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在政府的規(guī)劃下找準(zhǔn)定位，借勢使自己快速成長。開發(fā)商要提高房地產(chǎn)業(yè)的水平，首先需要塑造項(xiàng)目的品牌形象。每座建筑樓盤都代表了城市的形象，開發(fā)商將樓盤做精做好，也是提升城市的品質(zhì)。以前開發(fā)商考慮的是如何減少綠化面積，增加銷售面積，現(xiàn)在考慮的是如何增加綠化面積，把房子建設(shè)得更為宜居。環(huán)境、品質(zhì)提高了，銷量自然會(huì)提高，這樣將有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其次，在中小城市中房地產(chǎn)處于快速發(fā)展的時(shí)期，其運(yùn)作不規(guī)范的情況時(shí)有發(fā)生，這對(duì)于開發(fā)商的負(fù)面影響是極大的，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的信譽(yù)度和整體形象的下滑。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)規(guī)范自身市場經(jīng)營行為，合法與他人競爭，樹立誠信的企業(yè)形象，自覺維護(hù)行業(yè)的有序發(fā)展。

2.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其所處的環(huán)境是分不開的，政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)商的公平競爭提供良好的法律和市場環(huán)境。雖然目前對(duì)于土地權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、住宅區(qū)物業(yè)管理等出臺(tái)了一系列的政策法規(guī)，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，現(xiàn)行的法律法規(guī)需要進(jìn)行不斷地完善才能與市場的發(fā)展相適應(yīng)，才能為房地產(chǎn)業(yè)的成長提供有效的法律保障。

在有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)其的切實(shí)實(shí)施也是必不可少的，政府應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)管，根據(jù)相關(guān)的政策法規(guī)，對(duì)未進(jìn)行建設(shè)和正在進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目都要進(jìn)行審查，對(duì)不符合要求的項(xiàng)目予以查處，營造規(guī)范的市場環(huán)境。

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