共有產(chǎn)權(quán)房在利益平衡中尋求共贏

彭納

6月4日，從國信辦傳來一條消息，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個(gè)城市被選作共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)城市。消息一出，立刻引起了各方的“圍觀”，網(wǎng)友、專家、業(yè)內(nèi)人士都參與到了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的大討論中：

網(wǎng)友“欣兒”：這是好事！至少能為中低收入家庭找到一條擁有自己住房的新路。而且在將來經(jīng)濟(jì)允許的情況下，還能從政府手里把剩余的產(chǎn)權(quán)全部買回來，至少一定程度上緩解了中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)壓力和住房壓力。

網(wǎng)友“洗刷刷”：在共有產(chǎn)權(quán)房操作層面上，一方面政府很有可能會(huì)參與到直接開發(fā)中來，通過土地、政策等要素，彌補(bǔ)財(cái)力的不足、降低交易性成本；另一方面政府因占有共同產(chǎn)權(quán)的比例，客觀上也是大“投資商”，會(huì)維護(hù)價(jià)格的張力，也有可能通過土地等政策影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。共有產(chǎn)權(quán)住房必須建立起公開透明的運(yùn)作機(jī)制，從評(píng)估、申請(qǐng)、分配、售后監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，建立“防火墻”才能促使其在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展方面發(fā)揮更大作用。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲：共有產(chǎn)權(quán)住房一方面為部分居民提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，其改善和優(yōu)化了部分熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)，多少緩解了其房價(jià)上漲的壓力，因而在一定程度上對(duì)平抑房價(jià)或有一些助益。但由于共有產(chǎn)權(quán)房在數(shù)量上有限，所以從目前已經(jīng)試點(diǎn)的城市看，其效果還不甚明顯。

業(yè)內(nèi)人士：如果共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。同樣，政府收購個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí)，如評(píng)估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問題。

從討論中不難看出，其中有為此政策叫好的力挺派；也有保持冷靜的中立派；還有對(duì)政策是否能夠奏效持觀望態(tài)度的理性派。

共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，就是老百姓與政府“合伙”買房子，按照出資比例，大家共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。其實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房并非新生事物，它不是首次在中國實(shí)施。早在2009年，江蘇淮安就已經(jīng)“動(dòng)手”實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房政策。而這次6座城市被選為“國家級(jí)”試點(diǎn)城市，再一次將共有產(chǎn)權(quán)房這個(gè)大家并不是很熟悉的概念推至輿論的風(fēng)口浪尖。

討論中，共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)比例分配、剩余產(chǎn)權(quán)的購買、房屋上市等問題一時(shí)之間成為大家最為關(guān)心的話題。而購買共有產(chǎn)權(quán)房是否存在一定風(fēng)險(xiǎn)？從以往共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)施的結(jié)果來看，仍然存在獲利的空間，如何讓共有產(chǎn)權(quán)房避免陷入“經(jīng)適房困境”，避免可能出現(xiàn)的尋租現(xiàn)象？這些都是繞不開的話題。

成都，此次作為試點(diǎn)城市之一，如何從前車之鑒中規(guī)避共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，如何最大程度保持利益均衡，實(shí)現(xiàn)利益均衡下的共贏，我們也許能從今年3月出臺(tái)的《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》中的幾組數(shù)字尋到一絲蹤跡。

數(shù)字一：5年

《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》規(guī)定，購買共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年的，允許上市轉(zhuǎn)讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權(quán)。不足5年需出售的，由政府回購，禁止上市交易。共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易的，交易金額由住房保障對(duì)象與地方人民政府或投資人按產(chǎn)權(quán)比例分配。共有產(chǎn)權(quán)住房出售后，產(chǎn)權(quán)由住房保障對(duì)象和地方人民政府按份共有。

數(shù)字二：10%

《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》明確規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)按項(xiàng)目確定銷售基準(zhǔn)價(jià)格，單套共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格樓層、朝向、位置等因素在基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上浮動(dòng)。單套價(jià)格的浮動(dòng)比例和具體定價(jià)由開發(fā)建設(shè)單位確定并向社會(huì)公布，最大浮動(dòng)比例不得超過 10%。

數(shù)字三：3%

政府投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格按成本價(jià)或略低于成本價(jià)確定，市場(chǎng)主體或社會(huì)投資機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目按成本加微利的方式定價(jià)，利潤率不超過成本的3%。

作為政策性住房的一種新形式，共有產(chǎn)權(quán)房是否能壓縮購置型保障房中的牟利空間，是之前試點(diǎn)城市遇到的最大問題之一，也是成都和其他一些試點(diǎn)城市亟須解決好的問題。在此之前，深圳曾經(jīng)做過一些創(chuàng)新性的嘗試，將單一的共有產(chǎn)權(quán)模式增為三種，其中首創(chuàng)了“政府與企業(yè)”“企業(yè)與個(gè)人”兩種模式。但從結(jié)果來看，如何壓縮投機(jī)牟利空間，找尋利益的平衡仍然是難點(diǎn)與重點(diǎn)。

在四川出臺(tái)的《住房保障條例（草案）》中，我們已經(jīng)明確看到，政策制定者已經(jīng)在為壓縮投機(jī)牟利空間努力。從時(shí)間上看，不足5年時(shí)間，不允許上市交易的規(guī)定，從時(shí)間上打壓了牟利空間，讓那些想在短時(shí)間內(nèi)獲得收益的投機(jī)者無能為力。而在同等條件下，政府可優(yōu)先買房，則保證了房源不輕易外流，扼殺了投機(jī)者的牟利可能。這只是一個(gè)方面，從銷售價(jià)格方面來講，包括業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)的許多人都擔(dān)憂，共有產(chǎn)權(quán)房在出售時(shí)，因?yàn)閮r(jià)格浮動(dòng)的不確定性，是否有人從中謀取暴利，造成某一方利益失衡，上下10%的浮動(dòng)在一定程度上緩解了這個(gè)矛盾。眾所周知，企業(yè)逐利天經(jīng)地義，如何獲取最大利益是企業(yè)立足的根本，一些共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商將“逐利”的眼光放在了共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)上，而這實(shí)際上增加了購買者的負(fù)擔(dān)?！稐l例》將利潤率限制在了3%，這無疑限制了那些想從利潤環(huán)節(jié)“撈一筆”的投機(jī)者。

控制利益平衡，是為了最大限度的保證公平。讓中低收入家庭擁有自己的房產(chǎn)是共有產(chǎn)權(quán)房最根本的效能，而在公平中實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，作為試點(diǎn)城市，成都還有很長的路要走。記者從省住建廳獲悉，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的具體細(xì)則，還在制定當(dāng)中。對(duì)房屋比例的分配、對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)的購買等細(xì)節(jié)問題，相關(guān)部門還在討論中。

細(xì)節(jié)雖然未明確，但是從《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》釋放的信息中，我們已經(jīng)可以看到四川正在為共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)做出積極地探索和努力。省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)將是一個(gè)長期的過程，四川除了選擇成都作為試點(diǎn)，還將把樂山、德陽、遂寧、宜賓一并納入試點(diǎn)范圍。在試點(diǎn)過程中，也許還會(huì)出現(xiàn)各種大家意想不到的問題，但這一切努力都在指向著一個(gè)最終目的：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。（責(zé)編：李妍婕）

鏈接

共有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)架構(gòu)在各國存在很大的差異性，主要取決于各個(gè)國家的政治制度、社會(huì)基礎(chǔ)以及經(jīng)濟(jì)組織制度等。

美國保障性共有產(chǎn)權(quán)制度是由下而上、市場(chǎng)自主發(fā)展起來的，在各個(gè)州、各個(gè)地方城市的做法千變?nèi)f化，從全國層面看并沒有特別突出、特別重要的模式，多樣化程度很高。

瑞典作為福利性國家，其國家規(guī)模遠(yuǎn)小于美國，其保障性共有產(chǎn)權(quán)住房制度以社會(huì)化合作住房為主。在瑞典還形成了多層次的縱向合作制：基層地方的數(shù)個(gè)合作制住房社本身就是該地方合作組織的成員；每個(gè)地方合作組織又是上一層次行政級(jí)別組織的成員；各個(gè)層級(jí)依次作為上個(gè)層級(jí)組織的成員，形成了全國性的體系。

新加坡作為城市國家，由于國家規(guī)模小，管理成本相對(duì)較低，因而采用了國家層面的共有產(chǎn)權(quán)制度，并且主要是政府與居民共同保有住房的模式（類似美國的限制合同住房）。endprint