土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制芻議

馮峰

摘要：由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)由此產(chǎn)生，因?yàn)槠滟Y金規(guī)模較大，因此必須格外重視其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題。本文首先對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行剖析，然后依次提出相應(yīng)的解決對(duì)策，目的使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低并得到有效控制。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指通過(guò)政府委托或授權(quán)的企業(yè)，能夠?qū)Τ鞘谢蜞l(xiāng)村國(guó)有土地進(jìn)行征地、拆遷和補(bǔ)償，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，然后將其進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或出讓。由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分都屬于國(guó)有資產(chǎn)，并且企業(yè)中資金規(guī)模較大，如果不能進(jìn)行有效管理，會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)出現(xiàn)損失。因此土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，做好資金的預(yù)算工作，降低成本取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、當(dāng)前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

1、融資面臨困難

長(zhǎng)久以來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)重的融資問(wèn)題，是目前開(kāi)發(fā)過(guò)程中的難題，因此融資出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)首要的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)不擁有土地使用權(quán)，因此土地開(kāi)發(fā)企業(yè)不能以此作為抵押進(jìn)行融資，而沒(méi)有雄厚的資金支持，就不能實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的正常運(yùn)行。

2、融資渠道單一

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資方式包括財(cái)政撥款、銀行貸款以及自有資金等，而銀行貸款是融資方式中占到比重最大的部分，由于沒(méi)有引入債券和股票等直接融資方式，融資渠道比較單一，對(duì)銀行信貸資金過(guò)于依賴，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資瓶頸。

3、融資成本較高

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到利率變動(dòng)影響比較大，當(dāng)利率出現(xiàn)上升時(shí)會(huì)使融資成本大大提高。當(dāng)銀行貸款基準(zhǔn)利率出現(xiàn)上升時(shí)，會(huì)大大加重土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的需要負(fù)擔(dān)的貸款利息，我國(guó)2013年時(shí)，1-3年期貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，而04年時(shí)為5.76%；3-5年期貸款基準(zhǔn)利率為6.40%，而04年時(shí)為5.85%；5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，而04年時(shí)為6.12%，由此看出基準(zhǔn)利率一直在不斷上浮，因此提高了融資成本。

4、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不合理

一是由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有不同的周期，因此若企業(yè)短期內(nèi)大量借款，并且將短期款項(xiàng)用于長(zhǎng)期施工，當(dāng)短期款項(xiàng)到期后，企業(yè)由于不能償還短期借款會(huì)有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；二是由于長(zhǎng)期借款融資成本較高，相應(yīng)的債權(quán)人為了避免風(fēng)險(xiǎn)會(huì)制定相應(yīng)的限制性條件，因此提高了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資成本風(fēng)險(xiǎn) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)成本構(gòu)成中，征地拆遷成本占得比重最大并且很難控制。征地拆遷過(guò)程中，當(dāng)出現(xiàn)因房屋和地基前期調(diào)查不實(shí)以及拆遷方案不完善時(shí)，都會(huì)使征地拆遷成本大大提高，并且經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)偏離補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的情況，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)面臨成本風(fēng)險(xiǎn)。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）增加土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本

1、政府進(jìn)行撥款或劃撥一部分城市用地

政府可以撥付一部分款項(xiàng)或城市用地給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為相關(guān)的資本，提升土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資能力，從而使現(xiàn)金流出現(xiàn)良性循環(huán)。

2、采用股權(quán)或發(fā)行債券進(jìn)行融資

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以借助股權(quán)或發(fā)行債券方式進(jìn)行融資，主要融資對(duì)象為機(jī)構(gòu)投資者以及中小投資者。

（二）對(duì)融資規(guī)模以及債務(wù)期限合理規(guī)劃

1、合理制定融資規(guī)模

要根據(jù)企業(yè)資金需求情況確定融資規(guī)模，如果資金量較少，不能很好開(kāi)展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，如果資金量較多，會(huì)出現(xiàn)資金閑置，使財(cái)務(wù)費(fèi)用大大增加。因此土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資時(shí)，要制定合理的融資規(guī)模，合理規(guī)劃資金需求量和使用計(jì)劃。

2、對(duì)債務(wù)期限進(jìn)行合理規(guī)劃

企業(yè)進(jìn)行融資前，要依據(jù)項(xiàng)目情況、融資情況和資金使用情況對(duì)長(zhǎng)短期債務(wù)進(jìn)行合理規(guī)劃，要調(diào)整貸款期限同土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用期限相匹配。

（三）采用多樣的融資渠道

1、將土地資產(chǎn)變?yōu)樽C券實(shí)施融資

土地資產(chǎn)實(shí)施證券化是指將土地未來(lái)的收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，既保證了土地的使用權(quán)，又利用證券市場(chǎng)的作用，將土地變?yōu)榱私鹑谫Y產(chǎn)，是一種新型的融資方式。

2、通過(guò)信托投資實(shí)施融資

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以同信托公司開(kāi)展合作，借助信托公司向投資者發(fā)行相關(guān)的信托受益憑證從而對(duì)社會(huì)資金進(jìn)行募集，然后將籌集資金作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本，而信托公司和相關(guān)投資者可以根據(jù)比例分享開(kāi)發(fā)后的收益。

（四）防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施

1、做好詳細(xì)的房屋和地籍調(diào)查，對(duì)成本進(jìn)行控制

征地拆遷開(kāi)始前，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)房屋和地籍權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，對(duì)拆遷土地、房屋的權(quán)屬情況完全掌握，了解其是否存在債務(wù)抵押或查封情況，是否存有歷史問(wèn)題，并將相關(guān)資料進(jìn)行存檔；制定詳細(xì)的拆遷實(shí)施方案，避免或減少由于拆遷土地及房屋權(quán)屬不清導(dǎo)致的法律糾紛和其他問(wèn)題，從而提高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。要對(duì)土地相關(guān)信息進(jìn)行掌握，從而制定客觀的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免由于信息不相符導(dǎo)致出現(xiàn)資金損失，降低由于土地權(quán)屬問(wèn)題引起的成本增加。

2、制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要對(duì)被拆遷建筑相關(guān)的位置、建筑用途、建筑面積以及相關(guān)手續(xù)是否合法齊全等進(jìn)行充分考慮，并參考市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行全面合理的評(píng)估，從而最終確定。當(dāng)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)制定并通報(bào)給被拆遷人后，不能對(duì)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整或更改。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)既擁有較高的經(jīng)濟(jì)利益，也有巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前隨著我國(guó)建設(shè)用地、拆遷等工作的不斷深入和推廣，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)了不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為企業(yè)最需要重視的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要引起企業(yè)管理人員和職工的普遍認(rèn)識(shí)，為此我們要具有防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，改進(jìn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]李兆滋.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題與發(fā)展方向[J].中國(guó)土地，2009（3）

[2]于森林，張士鋒.防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].中外企業(yè)文化，2O10（ll）

[3]姚慧玉.土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].金融實(shí)務(wù)，2OO9（ll）endprint