我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展探討

楊景芝

摘要：隨著中信證券推出國(guó)內(nèi)首單投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品—中信啟航，房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展模式和路徑也引起廣泛關(guān)注。本文回顧了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程，對(duì)其現(xiàn)行政策進(jìn)行分析，并提出發(fā)展REITs存在的問(wèn)題和解決之道。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金 融資 稅收優(yōu)惠

一、房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）即通過(guò)發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多種投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。通過(guò)REITs投資的方式，普通投資者能夠參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益，其本質(zhì)屬于資產(chǎn)證券化的一種。

REITs可分為三類：股本房地產(chǎn)投資信托基金、按揭房地產(chǎn)投資信托基金、混合房地產(chǎn)投資信托基金，其中股本房地產(chǎn)投資信托基金占市場(chǎng)總規(guī)模近90%，主要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，其收入來(lái)源于租金。REITs具備資產(chǎn)質(zhì)量高、流動(dòng)性好、分紅穩(wěn)定、享受稅收優(yōu)惠等特點(diǎn)，在成熟市場(chǎng)上被視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。

二、REITs的發(fā)展歷程

REITs最早產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代初的美國(guó)，由美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《1960年房地產(chǎn)投資信托法》通過(guò)，給予REITs稅收優(yōu)惠，并允許其上市交易；之后，REITs市場(chǎng)得到發(fā)展，于20世紀(jì)70年代達(dá)到頂峰； 20世紀(jì)80年代，美國(guó)大批銀行由于房地產(chǎn)行業(yè)的呆賬壞賬而破產(chǎn)，REITs開始走向低谷；1986年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《稅收改革法案》，該法案對(duì)REITs進(jìn)行改革，使REITs的避稅優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮，逐漸向公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)渡。截至2013年底，美國(guó)共有202只REITs公募基金，資產(chǎn)規(guī)模大約6703.34億元。

三、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與REITs政策

2012年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為71804億元，同比上漲16.2%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道的多樣性并沒(méi)有得到較大改善：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)96538億元，同比增長(zhǎng)12.7%，其中國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金占比分別為15.3%、0.4%、40.5%、43.8%。在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)售款總額為26558億元，個(gè)人按揭貸款總額為10524億元。

房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資方式主要為企業(yè)自籌、銀行貸款以及部分定金和預(yù)售款項(xiàng)，信托、上市、基金等其他融資渠道發(fā)展較為緩慢、多元化的融資體系尚未形成。隨著近些年房地產(chǎn)調(diào)控的不斷升級(jí)，傳統(tǒng)的融資渠道不斷受阻，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的發(fā)展，積極嘗試一些“新興”方式，REITs作為其中一種，其證券化的產(chǎn)業(yè)投資方式將在未來(lái)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)大有可為。

我國(guó)REITs的方案設(shè)計(jì)主要有兩種：“央行版”的債券型REITs和“證監(jiān)會(huì)版”的股權(quán)型REITs。2009年，央行頒布《銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》征求意見稿，其方案為偏債券型，委托方為房地產(chǎn)企業(yè)，受托方為信托公司，通過(guò)信托公司在銀行間市場(chǎng)發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。到期由委托人或者第三方按照合同要求收購(gòu)受益券。而證監(jiān)會(huì)版REITs則是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，房地產(chǎn)公司與公眾投資者通過(guò)持有REITs份額間接持有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易。“央行版”和“證監(jiān)會(huì)版”代表著REITs的兩個(gè)方向，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，股權(quán)型REITs代表了未來(lái)的發(fā)展方向。

四、我國(guó)REITs模式存在的問(wèn)題及建議

雖然國(guó)內(nèi)對(duì)REITs做了大量的本土化嘗試，但其作為一種嶄新的融資手段，必然會(huì)經(jīng)歷一個(gè)艱難的起步階段。其面臨的問(wèn)題主要有：

（一）政策協(xié)調(diào)問(wèn)題

我國(guó)REITs模式可采取信托計(jì)劃、房地產(chǎn)公司或封閉式基金的模式，但具體可以采用哪些形式?jīng)]有明確的法律規(guī)定，不同行業(yè)的分業(yè)監(jiān)管使得REITs市場(chǎng)更加混亂。

（二）基礎(chǔ)資產(chǎn)問(wèn)題

不論零售商業(yè)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、辦公樓還是公寓，REITs投資資產(chǎn)都必須滿足核心資產(chǎn)的要求。然而，目前我國(guó)物業(yè)形態(tài)比較復(fù)雜，尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，往往租售并舉，開發(fā)商無(wú)法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的不規(guī)范往往導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的增大。

（三）稅收環(huán)境的障礙

由于REITs要求的投資回報(bào)率較高，如果沒(méi)有免稅政策，則其很難得到規(guī)?；l(fā)展。

基于以上問(wèn)題，我國(guó)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。對(duì)REITs立法應(yīng)該從以下幾個(gè)方面考慮：對(duì)REITs的募集規(guī)則、募集規(guī)模、公司型REITs的股東人數(shù)、公司職位設(shè)置、相關(guān)資產(chǎn)管理人、受托人資格等方面做出明確規(guī)定；鑒于國(guó)外REITs的收入基本上來(lái)源于物業(yè)租金，收益90%以上須分配給股東，以換取免于雙重征稅的優(yōu)惠待遇，國(guó)內(nèi)也應(yīng)當(dāng)設(shè)立相關(guān)的REITs法規(guī)，明確規(guī)定收入來(lái)源及分配、給予稅收方面的優(yōu)惠。

REITs將為企業(yè)提供一個(gè)高效、靈活、成本低的融資渠道，也將為廣大投資者提供一個(gè)收益穩(wěn)定、回報(bào)豐厚、抗通脹性強(qiáng)的投資良機(jī)，若能得到企業(yè)、社會(huì)以及政府等多方面的支持，將呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)，但考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我國(guó)推行REITs應(yīng)循序漸進(jìn)，并及時(shí)完善相關(guān)配套設(shè)施。

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