房貸的問題卡在哪?

文 / 董希淼

各家銀行并不會因?yàn)檠雼尯霸捑瓦M(jìn)行實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，最多是利率上浮溫和一些，審批速度加快一些，搭售產(chǎn)品低調(diào)一些，僅此而已。

對于購房者而言，房貸在近期成了一個大麻煩。

其實(shí)自去年下半年以來，全國個人住房貸款市場就出現(xiàn)了一些苗頭性、趨勢性的變化。準(zhǔn)購房者們普遍感受到“房貸難、房貸貴”的問題，好像突然之間一些銀行取消住房貸款業(yè)務(wù)一樣。正常情況下一個星期到半個月就能批下來的住房貸款，現(xiàn)在從申請到放款普遍要三個月以上，而以前常見的8.5折優(yōu)惠更是滅絕。

一向被商業(yè)銀行視為“香餑餑”的住房貸款，何以淪落到如此地步？應(yīng)該說，這些問題是近年來國內(nèi)房產(chǎn)市場、資金市場不斷變化的集中體現(xiàn)，也是商業(yè)銀行主動調(diào)整資源配置的結(jié)果。

更大的風(fēng)險

這首先是銀行出于戰(zhàn)略考慮的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。傳統(tǒng)的個人住房貸款，是銀行吸引個人客戶的重要產(chǎn)品，多年來一直備受青睞。但近年來，部分銀行調(diào)整了業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，對住房貸款的定位有所轉(zhuǎn)變。如平安銀行，2012年來對零售貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，明確控制和壓縮個人住房貸款業(yè)務(wù)占比，全部將分行住房貸款的審批權(quán)上收到總行，大幅調(diào)低對住房貸款業(yè)務(wù)的考核激勵力度。與此同時加大對小微企業(yè)、個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)的投放力度。2013年，該行個人住房貸款在全部零售貸款中的占比從近40%猛降至27.2%。不只是平安銀行，多數(shù)全國性股份制商業(yè)銀行如中信、浦發(fā)、民生等，也都將零售貸款的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向收益更高的小微企業(yè)貸款，住房貸款不再列為發(fā)展重點(diǎn)，少數(shù)銀行則干脆暫停了住房貸款業(yè)務(wù)。蘿卜青菜各有所愛，商業(yè)銀行實(shí)施差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，不足為奇。

另外，銀行迫于成本上升提高利率水平。近年來，隨著國內(nèi)利率市場化步伐的持續(xù)推進(jìn)，中資商業(yè)銀行最主要的資金來源即存款的成本在不斷上升，對銀行的利潤形成了一定的壓力。2013年上市銀行的年報顯示，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等5個大型商業(yè)銀行，除中行外，其他4個銀行的凈息差都有不同程度下降，其中工行的凈息差從2.49%下降到2.40%，收窄了9個基點(diǎn)。在這種情況下，作為住房貸款業(yè)務(wù)的主要提供者，大型銀行普遍希望通過提高貸款利率來緩解存款成本上升帶來的壓力。五年期定期存款基準(zhǔn)利率為4.75%，上浮10%為5.225%；而五年以上貸款基準(zhǔn)利率6.55%，如下浮10%則為5.895%，利差僅0.67％。如果考慮業(yè)務(wù)管理費(fèi)等因素，已經(jīng)出現(xiàn)收益“倒掛”的現(xiàn)象。事實(shí)上，中小銀行的資金成本更高。這就不難解釋銀行房貸為什么不愿意打折了。

最為關(guān)鍵的是，銀行察覺到了更多的風(fēng)險。盡管不同銀行對待個人住房貸款的態(tài)度和做法各有不同，但去年下半年以來，無論是大型商業(yè)銀行還是中小商業(yè)銀行，對個人住房貸款業(yè)務(wù)的態(tài)度都趨于謹(jǐn)慎。加上去年年底積壓的一批貸款，貸款審批和發(fā)放的速度也有所下降。而在國內(nèi)市場上扮演“鲇魚”角色的外資銀行，之前的住房貸款利率普遍較低，現(xiàn)在也不約而同地收緊甚至取消了優(yōu)惠折扣。如東亞銀行，不但對貸款客戶條件要求苛刻，首套房貸利率更是要求上浮20%。

應(yīng)該說，大型銀行在個人住房貸款方面的政策是相對穩(wěn)定的。如市場份額第一的建行，2013年底個人住房貸款余額高達(dá)1.88萬億元，比上年增長了3515億元，占全部零售貸款四分之三以上。過去，個人住房貸款經(jīng)營風(fēng)險極低，資產(chǎn)質(zhì)量較好，盡管收益率相對不高，商業(yè)銀行也一直視其為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但隨著去年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向疲軟，房價下降從少數(shù)城市蔓延至局部地區(qū)，個別地方甚至出現(xiàn)了不同程度的“棄房”現(xiàn)象。

盡管不存在“崩盤”，但事實(shí)上住房貸款潛在的違約風(fēng)險在增大。而對多數(shù)銀行而言，住房貸款的比重仍然很高。因此，適當(dāng)壓縮住房貸款的規(guī)模，成為銀行防范經(jīng)營風(fēng)險的自然之策。在這種情況下，銀行會根據(jù)不同地區(qū)、不同樓盤、不同客戶的情況，采取差別化的政策，至少不會再像以前一樣一窩蜂地爭搶住房貸款了。

央媽管用么？

針對這些問題，5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會，對商業(yè)銀行提出了指導(dǎo)意見：合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放符合條件的住房貸款。

應(yīng)該說，央行這次采取“窗口指導(dǎo)”方式，手段柔軟，僅僅通過會議對銀行進(jìn)行道義上的勸告。之所以如此，一方面是因?yàn)閭€人房貸與消費(fèi)者切身利益息息相關(guān)；另一方面，房地產(chǎn)市場的確積聚了一定風(fēng)險，個人住房貸款整體不良率呈現(xiàn)上升趨勢，因此不宜要求銀行一味加大貸款投放。相反，央行在會議上提醒銀行要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對住房貸款風(fēng)險監(jiān)測，還要求建行以溫州地區(qū)為樣本了解是否有大規(guī)模的“棄房”現(xiàn)象。

央媽一發(fā)話，商業(yè)銀行多少得給點(diǎn)面子。多家商業(yè)銀行紛紛表態(tài)將進(jìn)一步重點(diǎn)支持首套房貸，并加快貸款審批速度。但對是否擴(kuò)大住房貸款的新增規(guī)模，相關(guān)銀行要么三緘其口，要么語焉不詳。

這其實(shí)也反映出銀行的真實(shí)態(tài)度：央媽的面子是要給的，但我的貸款還是我做主。因此，對于房貸政策，各家銀行并不會因?yàn)檠雼尯霸捑瓦M(jìn)行實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，最多是利率上浮溫和一些，審批速度加快一些，搭售產(chǎn)品低調(diào)一些，僅此而已。對于房貸規(guī)模，一般而言在年初就已經(jīng)安排好了，現(xiàn)在進(jìn)行大幅度調(diào)整可行性也不大。至于那些已經(jīng)暫停房貸的銀行，照樣也不會重出江湖。

可以預(yù)見的是，“房貸難”還將繼續(xù)。

對商業(yè)銀行來說，他們應(yīng)該看到住房消費(fèi)的需求與貢獻(xiàn)，繼續(xù)予以支持。對央行來說，應(yīng)該定向降低存款準(zhǔn)備金率，提高銀行積極性。而對那些攥著首付款的購房者來說，恐怕也要適應(yīng)個人住房貸款利率走高的“新常態(tài)”。消費(fèi)者總是希望通過“余額寶”等理財(cái)產(chǎn)品來提高投資收益，又要求在貸款方面享受更低的利率。

可殊不知，這是一個悖論。