迪拜樓市：沙漠上的七彩泡沫

李穎浩

在被沙漠和大海環(huán)抱的中東城市迪拜，這里的阿拉伯人無限延伸著他們的想象與欲望，筑造著不可思議的迪拜夢。海上，巨帆形奢華酒店高聳；陸上，828米高的摩天大樓哈利法塔傲視大漠。世界上最大的人工島、水下酒店、室內(nèi)滑雪場、規(guī)模與迪拜城相當(dāng)?shù)摹暗习輼穲@”……宏大藍圖一一展開。

2010年1月4日，全球約20億觀眾在電視機前觀看了哈利法塔的啟動儀式。這座世界上最高的驚世建筑曾在迪拜債務(wù)危機中被一再延工。迪拜在這場奇襲中元氣大挫，泡沫的破滅讓人們看到了迪拜七彩幻光背后不為人知的秘密。所幸，一度狼狽不堪的迪拜房市迅速復(fù)蘇，股指再度沖上云霄。在歐美還在復(fù)蘇路上苦苦掙扎時，迪拜顯得異常耀眼。

然而，昨日的傷口突然作痛。迪拜DFM指數(shù)在2014年5月6日創(chuàng)下新高5078點后，出人意料地上演了急摔行情，6月23日，這一指數(shù)跌至4296點，較5月6日下挫20.3%。這宣告迪拜股市進入技術(shù)熊市，從牛市到熊市，這一過程僅為48天。而截至6月30日，DMF指數(shù)更是跌破了4000點。

瘋狂的投資者可能不得不長起記性，開始懷疑眼前的這一片榮景是不是海市蜃樓。

迷失“未來世界”

2008年11月，建在迪拜人工棕櫚島的“樹干”頂端、造價達15億美元的亞特蘭蒂斯酒店正式開張，盡管迎頭撞上國際金融危機，開幕盛宴還是砸下2000萬美元，邀請了美國前籃球明星喬丹、著名脫口秀主持人奧普拉、好萊塢巨星羅伯特·德尼羅等名流，一起為這家奢華酒店慶祝。不過，不少與會賓客卻心情沉重，感覺猶如是在參加一場葬禮。晚間，璀璨煙花盛放的同時，迪拜不少過度舉債的資產(chǎn)正在大幅縮水，沒有人能夠預(yù)知前景。

盛宴后沒幾天，酒店的母公司棕櫚島集團（Nakheel）宣布解雇500名員工以應(yīng)對金融危機——這一數(shù)字占員工總數(shù)的15%。棕櫚島集團是國有控股的迪拜世界（Dubai World）的下屬公司，是迪拜兩大房地產(chǎn)開放商之一，棕櫚島（Palm Island）與世界島（The World）正是其作品。“這家公司可以為開幕盛宴花費2000萬美元，卻沒有錢付給員工，真是場災(zāi)難?！币晃辉诘习莸睦璋湍凵倘宿揶淼?。

阿聯(lián)酋是一個富油國家，但是大部分的石油都集中在阿布扎比，而迪拜則是七個酋長國中最缺油的一個。事實上，石油的確曾促成迪拜的崛起，但今天石油占迪拜GDP的比重不到6%。在石油儲藏即將枯竭的壓力下，迪拜一直堅持積極的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，開始在沙漠邊上大力推動金融、高端房地產(chǎn)的發(fā)展以尋求經(jīng)濟多樣化的突破。從石油工業(yè)起步的迪拜，依托港口貿(mào)易推動發(fā)展與貿(mào)易相關(guān)的商業(yè)與金融業(yè)，同時，缺乏實體經(jīng)濟支撐的迪拜也大力發(fā)展地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)，并使之成為其經(jīng)濟支柱。

“假如我們是羚羊，停下腳步就會被獅子吃掉。假如我們是獅子，停下腳步就會餓死?！薄@是迪拜酋長阿勒馬克圖姆傳播甚廣的格言。迪拜人相信“沒有人會記得第二名”。在這樣的理念下，迪拜一直熱衷于以大型項目建設(shè)拉動經(jīng)濟發(fā)展，最明顯的，就是其對宏偉建筑展現(xiàn)出的特殊癖好。世界最高的建筑、最大的購物中心、最大的人工島、最豪華的酒店……這些宏偉建筑一時間讓這座沙漠之城成為炫目的未來世界。

2002年，迪拜政府出臺政策允許外國人在迪拜永久持有物業(yè)。在迪拜200多萬人口中，本地人口只占20%。這一政策立即引爆了迪拜房地產(chǎn)市場。而10%房屋首付款、1%房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費外不存在房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、置業(yè)稅甚至沒有增值稅的免稅政策，使地產(chǎn)交易幾乎沒有任何管控閘門。

然而，“未來世界”透支了迪拜大量的債務(wù)，迪拜政府采取以自己的國家主權(quán)為擔(dān)保的形式，向國際貨幣基金組織、世界銀行以及其他國家及財富基金、銀行借款來維持資金對野心和建設(shè)愿景的支撐。過去5年，迪拜推進了3000億美元的建設(shè)項目。而房市泡沫更是迅速被吹脹起來，那些在售樓處排隊的人們大多采用現(xiàn)金交易，期望通過短期內(nèi)轉(zhuǎn)手豪賺一筆?！皢T工們不再專心工作。”一家迪拜貨運公司的總裁抱怨說，“他們都想從繁榮的房市里分一杯羹。”

2009年11月25日早上，來自迪拜的一聲起床號，震得世界從睡夢中驚醒：國營的迪拜世界集團將重組，公司所欠約590億美元債務(wù)將至少延期6個月償還，延期債務(wù)占到迪拜政府全部約800億美元債務(wù)的3/4。稍晚，阿聯(lián)酋政府出面表示將不會擔(dān)保迪拜世界的公司債務(wù)。迪拜債務(wù)危機就此引爆。這一消息震撼全球，股市大跌，至12月9日止，迪拜指數(shù)累積重挫26.7%；與迪拜往來密切的歐股更創(chuàng)下七個月來最大跌幅。驚弓的不只是股市，外匯市場也瘋狂下瀉，資金如潮水一般奪門而出。更慘的是商品市場：原油、豆油、黃金期貨，都一頭栽進“雷曼倒閉以來全球最大的一次暴跌”。

房地產(chǎn)業(yè)再度高歌

幸而迪拜有富裕的兄邦阿布扎比。壓力之下，迪拜酋長親自出面向擁有巨額“石油美元”的阿布扎比酋長求援。2009年12月14日，迪拜政府宣布，阿布扎比無條件向其提供100億美元貸款援助。阿布扎比在2009年內(nèi)三次援助迪拜，累計拿出250億美元，這成為化解迪拜債務(wù)危機的關(guān)鍵。因而，人們看到，一直被視為迪拜象征、此前被命名為“迪拜塔”的世界第一高樓，在其竣工儀式上赫然更名為“哈利法塔”——“哈利法”正是阿聯(lián)酋總統(tǒng)、同時也是阿布扎比酋長的名字。

“迪拜在2011年底跌到了危機谷底，房屋價格較危機前下降了60%，但很快，從2012年上半年開始，房屋成交量就開始止跌回升，2013年迪拜房價上漲30%，增幅位居全球主要城市首位?！睋?jù)2001年來到迪拜的《中東僑報》總編劉云梅介紹，進入2012年以來，隨著迪拜自身經(jīng)濟的提振、政府政策的調(diào)整、外部環(huán)境的烘托以及投機資金的回流，迪拜房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖復(fù)蘇的勢頭，開發(fā)商和投資者的信心逐步恢復(fù)。

根據(jù)房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萊坊（Knight Frank）最近發(fā)布的“全球樓價指數(shù)”，過去一年中迪拜成為了全球房價增速最為迅猛的地區(qū)。截止到2014年3月的一年內(nèi)，迪拜房價上漲了27.7%，在萊坊環(huán)球房地產(chǎn)價格指數(shù)覆蓋的54個城市中位列第一。在迪拜一些地區(qū)，房價已經(jīng)回到了危機前的峰值水平。endprint

隨著迪拜地產(chǎn)業(yè)的回暖，挑戰(zhàn)極限的政府工程也再度上馬。2012年11月，迪拜政府宣布了房地產(chǎn)振興計劃，該計劃擬建設(shè)阿拉伯世界文化、藝術(shù)、旅游和創(chuàng)業(yè)中心——“阿勒馬克圖姆”新城。其標志性項目將包括比倫敦海德公園大30%的阿勒馬克圖姆公園、世界最大商場“世界購物廣場”、中東最大的家庭娛樂中心和配套齊全的創(chuàng)業(yè)園。

在阿勒馬克圖姆新城的西北，臨近棕櫚島的海岸區(qū)是始建于1998年的世界上最大人工碼頭——迪拜碼頭。在碼頭區(qū)，興建完成的大廈已有120棟，有80棟正在興建，還有20棟計劃興建?？粗巴庖粭潡澟d建中的大樓，迪拜最大的旅行社阿拉伯游蹤公司（Arabian Adventures）高級副總裁佩埃特說道：“你看，那些大樓都有腳手架、吊臂，表示都在施工，海嘯時，很多吊臂不見了，代表停工，但現(xiàn)在幾乎都恢復(fù)了?！?/p>

“如果在經(jīng)濟蕭條時持續(xù)建設(shè)，就可以在經(jīng)濟復(fù)蘇時，最快地站起來。”迪拜房地產(chǎn)管理局執(zhí)行長蓋拉塔大手一揮表示，地鐵、機場、公路、單軌鐵路，甚至哈利法塔等重大工程，都是在經(jīng)濟蕭條期間動工或完成的。2013年11月，迪拜贏得2020年世博會舉辦權(quán)，這更增添了這位官員自信的底氣。

又一場風(fēng)暴？

在俯瞰迪拜某段大道的一處超過40層樓高的廣告版上赫然寫道：“保持冷靜，沒有泡沫。”這是去年某個地產(chǎn)搜尋門戶網(wǎng)站打出的廣告。這在當(dāng)時或許還能讓一些投資者點頭認同，但現(xiàn)在，相信的人應(yīng)該更少了。

這幾年迪拜房市的“異常”繁榮，已經(jīng)讓一些敏感的投資者嗅到，又一場風(fēng)暴即將抵達這座沙漠皇城。在去年及今年5月之前，迪拜股市一直是全球表現(xiàn)最好的市場之一，2012年1月至今年5月6日，迪拜金融市場綜合指數(shù)更是飆漲250%。

不過，5月6日，迪拜股市大跳水仍舊“如期而至”，其場景讓人感覺似曾相識。

分析認為，這次股市大跌并非因為任何負面的宏觀經(jīng)濟消息，與伊拉克政局緊張也沒有太大關(guān)聯(lián)。開啟熊市的導(dǎo)火索在于當(dāng)?shù)亟灰琢孔畲蟮姆康禺a(chǎn)公司Arabtec在日前宣布裁員，該公司的行政總裁哈桑也宣布離職，Arabtec股價應(yīng)聲下挫，截至6月底，該集團股價本月累計跌幅超過50%。Arabtec是迪拜兩大地產(chǎn)開發(fā)商之一Emaar的下屬公司，而Emaar是哈利法塔的營建商。

“市場一片狼藉，我將其稱為‘Arabtec高燒。它具有傳染性，影響著市場上每一只個股。”迪拜Al Zarooni集團首席投資官表示，“這顯示了房地產(chǎn)業(yè)之于迪拜的重要性及其高風(fēng)險性?！?/p>

其實，對于房價的快速上漲，在早前就有不少人開始質(zhì)疑其投機成分?！拔覀兛赡苷谝娮C又一個地產(chǎn)泡沫的吹起?！庇械习莓?dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士在去年就表達了他的擔(dān)憂，他認為這些都是“得益于”迪拜新近宣布上馬的一些大型不動產(chǎn)項目以及各方天花亂墜的營銷，而非強勢的經(jīng)濟基本面。

迪拜房地產(chǎn)咨詢公司Cluttons住房銷售與出租部門主管沃爾皮表示，如果政府不介入，將再度產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。“那些在售樓處門前排隊的投機者都希望通過快進快出來，快速收益。政府必須對此加以管制。比如規(guī)定購買后兩年內(nèi)不準出售，或者對房產(chǎn)加收某些稅款等等。”在迪拜市中心各售樓處，有很多這樣的投機者，他們試圖購買“期房”，這些房子有可能在動工之前就已經(jīng)被轉(zhuǎn)手。

早前當(dāng)局已出臺了相關(guān)政策來限制投機買賣。去年年底，迪拜將房地產(chǎn)交易手續(xù)費用翻倍，達到了交易金額的4%，同時阿聯(lián)酋中央銀行也設(shè)定了按揭貸款上限，但這些與香港、新加坡等打房力度相比，仍算是小兒科。但即便如此，三周過后，由于遭到眾多商業(yè)銀行的不滿，中央銀行表示該政策不會被強制執(zhí)行。之后，中央銀行表示在咨詢過商業(yè)銀行意見之后，將在未來推出更全面的按揭市場監(jiān)管政策。而那些具有政治影響力的商業(yè)銀行建議則采用相較之前更溫和的房貸上限。然而，考慮到迪拜目前僅有15%的購房交易會采用按揭貸款，有些分析師對此按揭上限的有效性提出了質(zhì)疑。

與此同時，也有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟學(xué)家提醒人們要注意更根本的問題，他表示，現(xiàn)在急速增長的供應(yīng)量與不穩(wěn)定的市場需求是一個具有很大風(fēng)險的組合，六年前迪拜也正因如此才陷入危機，迫使國有企業(yè)不得不對數(shù)十億的債務(wù)進行重組?！艾F(xiàn)在說是市場的頂點還為時過早，不過信貸增長的速度卻顯示這個循環(huán)的速度在加快。而沒有人知道到底有多少是實際需求。”

另一邊廂，“迪拜無泡沫論”的堅定支持者依舊樂觀。瑞士信貸的私人銀行業(yè)務(wù)中東研究主管伊克巴爾表示，這只是迪拜股市早應(yīng)該有的一次回調(diào)。他認為，迪拜的長期前景依然是有吸引力的，近期出現(xiàn)暴跌，并不代表該國牛市行情已經(jīng)結(jié)束?！暗习萑允钦麄€區(qū)域生活水準最高的地區(qū)之一，移民增多是房價上漲的主要原因，房價快速上漲會帶來中短期風(fēng)險，但并不嚴重。只要波斯灣地區(qū)形勢能夠趨于穩(wěn)定，房價、股市將繼續(xù)保持牛市狀態(tài)?！?/p>

“迪拜贏得了2020年世博會的主辦權(quán)，這意味樓市至少會在接下來的6年將表現(xiàn)堅挺。”迪拜最大的地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)BetterHomes的住宅銷售顧問德里克表示，世博會的舉辦將帶來更多工作機會以及外來人口，拉動對住宅物業(yè)的需求，在德里克眼里，這具有不容置疑的說服力。

對于那些認為迪拜房地產(chǎn)價格已經(jīng)達到或是接近最高點的投資者們，萊坊國際希望跟他們分享一些其基于全球調(diào)查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)該公司的調(diào)查，盡管過去幾年迪拜房地產(chǎn)價格漲幅明顯，但是縱觀全球房地產(chǎn)市場，迪拜房地產(chǎn)價格仍算不上昂貴——花費1百萬美元（合367萬迪拉姆）能夠在迪拜買到一套146平米的高端房產(chǎn)。相比之下，在摩納哥只能購買15平米；香港20.6平米；新加坡32.6平米；倫敦25.2平米。

萊坊國際住房部們合伙人加勒特強調(diào)，迪拜在經(jīng)歷了為期一年的全球最快速度增長之后，今年增速已經(jīng)放緩，高端房地產(chǎn)價格在今年第一季度的同比增長率只有1%?！疤岣呓灰踪M用以及引入按揭貸款上限二者雙管齊下，其實已經(jīng)達到了當(dāng)局預(yù)期的效果?！?/p>

然而，如今當(dāng)局的的態(tài)度又是如何？據(jù)阿聯(lián)酋《國民報》報道，阿聯(lián)酋中央銀行認為房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)失衡信號，這是阿聯(lián)酋官方機構(gòu)首次對房地產(chǎn)發(fā)出警告。而迪拜土地局則堅稱，房地產(chǎn)市場普遍健康，價格上漲只是因為經(jīng)濟強健。

沒有人知道這次震蕩是又一次席卷全球的劇烈風(fēng)暴，還是僅僅為虛驚一場。就像沒有人知道棕櫚島集團正在規(guī)劃建造的超過1000米的棕櫚島塔到底有多高一樣，或許棕櫚島集團自己也不知道，因為這取決于中東美元與主權(quán)財富基金的金融杠桿和投融資保障——這一瞬息萬變的事物。endprint