房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度與質(zhì)量管理系統(tǒng)

陳啟臻

廈門市城市開發(fā)有限公司 福建廈門 361008

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的措施

（1）事前環(huán)節(jié)的管理方法主要就是制定可行性較高的進(jìn)度計(jì)劃，具體可以從以下幾方面入手：明確施工設(shè)計(jì)圖紙，并制定出科學(xué)、實(shí)用的施工計(jì)劃；仔細(xì)分析設(shè)計(jì)人員意圖，全面考慮可能會(huì)用到的技術(shù)，了解先進(jìn)施工技術(shù)與方法，避免因不了解或者是能力不足而導(dǎo)致工期延誤問題的出現(xiàn)；通過實(shí)地考察繪制出相應(yīng)的平面設(shè)計(jì)圖，這樣，既可以充分利用場地，又能夠?yàn)槭┕と藛T安全提供有力保障；針對(duì)人員使用、材料用度以及費(fèi)用支出等各項(xiàng)支出，要和相關(guān)部門進(jìn)行有效溝通，并明確詳細(xì)計(jì)劃；成立專門質(zhì)量監(jiān)管部門并配備專業(yè)人員，要求其嚴(yán)格依照規(guī)章制度進(jìn)行工作，從而有效保障施工質(zhì)量；提前制定好安全計(jì)劃與措施，避免安全事故出現(xiàn)；在對(duì)施工合同與相關(guān)資料參考的基礎(chǔ)上，編寫出全面且層次分明的資金運(yùn)用計(jì)劃書；提前辦好各種項(xiàng)目手續(xù)，如水、電等，并將障礙物清理干凈。

（2）相較于事前控制，事中控制發(fā)揮著更加重要的作用，其主要涉及到兩方面：基于科學(xué)進(jìn)度計(jì)劃科學(xué)規(guī)劃施工資金；從質(zhì)量、技術(shù)、安全、階段性結(jié)果以及人員等方面，對(duì)施工進(jìn)行全過程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，避免出現(xiàn)工期延誤問題。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面入手：①及時(shí)記錄實(shí)際工程量、工程部位以及工程進(jìn)度，并把會(huì)給工程進(jìn)度帶來影響的因素也準(zhǔn)確記錄下來，為工程進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整提供便利；②將每日實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)提高給監(jiān)理單位與業(yè)主，并標(biāo)明實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度存在差異的原因；③依照上述因素，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃與措施進(jìn)行重新制定，保證資源配置的合理性，并盡可能減少差異出現(xiàn)；④定期開展現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)，全面掌握施工現(xiàn)場實(shí)際情況，并通過對(duì)工期延誤影響因素的分析，合理制定后續(xù)施工計(jì)劃，而且各級(jí)部門和管理人員還應(yīng)該加大管理力度，從而為工程如期竣工提供有力保障。

（3）事后控制。第一，因計(jì)劃變更而進(jìn)行控制。事后控制工作中的計(jì)劃變更，其發(fā)生的原因主要包括兩個(gè)方面：一是施工因素；二是施工之外的因素。面對(duì)計(jì)劃變更這一問題，最高效的處理方式便是項(xiàng)目部要在最短時(shí)間內(nèi)和相關(guān)負(fù)責(zé)部門取得聯(lián)系，了解計(jì)劃變更的具體情況。如有必要，則需要組織召開計(jì)劃變更與協(xié)調(diào)會(huì)議，要求多方參與，各抒己見，盡可能將計(jì)劃變更所產(chǎn)生的影響控制在最小范圍之內(nèi)。此外，相關(guān)部門還要針對(duì)具體的計(jì)劃變更原因進(jìn)行科學(xué)的分析與總結(jié)，為后續(xù)的工作提出更好的改進(jìn)建議，避免重復(fù)出現(xiàn)計(jì)劃變更的問題。第二，因超期完工而進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是住宅項(xiàng)目建設(shè)工作當(dāng)中，超期完工已經(jīng)是當(dāng)前一種相對(duì)普遍的問題和現(xiàn)象。進(jìn)度超期本身便是工作的失誤，因此，必須要做好進(jìn)度超期問題發(fā)生之后的處理善后工作。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

2.1 土地開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

土地的開發(fā)是最為基礎(chǔ)的一個(gè)環(huán)節(jié)，地理位置的選擇要綜合地形、自然條件、交通情況、通信設(shè)備情況、基礎(chǔ)設(shè)施、人口聚集程度、社會(huì)文化等諸多方面。至于選擇合適的地基土質(zhì)，上海中心大廈便是最好的例子。上海中心大廈下方的土質(zhì)很軟，被稱之為“豆腐”，工程師們把上海中心大廈的模型放在一塊四方形的豆腐塊上，模型很快碎裂。因此在建造過程中，如何才能讓此軟土地基撐起摩天大樓是最大的難題。工程師們最終想出的解決辦法是，在地下打樁，然后蓋上厚厚的底板。由此來看，在設(shè)計(jì)當(dāng)中，對(duì)所選地塊的土質(zhì)做細(xì)致深入的研究是很重要的，它會(huì)影響后續(xù)的施工質(zhì)量，以及整個(gè)工程完工后的穩(wěn)定性，甚至?xí)B帶周圍的一些建筑失穩(wěn)倒塌。

2.2 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

在設(shè)計(jì)階段，主要存在的質(zhì)量問題是設(shè)計(jì)方案的選擇，一些開發(fā)商或是因?yàn)樽陨韺?shí)力不夠，又或者因?yàn)闆]有足夠的資金去聘用一些優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師來提供設(shè)計(jì)方案，又或者一些單位沒有足夠的耐性去選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，這樣就會(huì)使設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。細(xì)節(jié)問題太多，以至于在施工過程中施工人員看不懂圖紙，拖延施工進(jìn)度，并且影響施工的質(zhì)量；其次是分析質(zhì)量目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。正如上述的上海中心大廈建設(shè)，先用模型進(jìn)行試驗(yàn)，看該建筑是否能達(dá)到質(zhì)量要求，能否達(dá)到穩(wěn)定性要求。因此，要將施工圖的設(shè)計(jì)交給專業(yè)的設(shè)計(jì)單位，并要控制設(shè)計(jì)的質(zhì)量。

2.3 項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制

首先，要樹立全壽命周期成本觀念，仔細(xì)分析質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用，增加預(yù)防成本，降低事故成本。在確定項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，編制切實(shí)可行建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任。項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)總負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理要抓好具體的項(xiàng)目質(zhì)量管理，實(shí)施單位對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。項(xiàng)目建設(shè)施工過程質(zhì)量控制，就是運(yùn)用合同說明，施工方案、施工作業(yè)順序，比較工作過程和階段性成果，找出工作范圍執(zhí)行中的偏差，做好過程偏差控制。同時(shí)，對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，正確劃分技術(shù)管理工作權(quán)限，推行技術(shù)管理工作責(zé)任制，施工現(xiàn)場技術(shù)負(fù)責(zé)人有職，有權(quán)、有責(zé)，每位工程技術(shù)人員各有專職。在施工前和施工過程中，做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，制定詳細(xì)的規(guī)章制度，做好技術(shù)培訓(xùn)工作，每道工序完后，堅(jiān)持三檢制度，嚴(yán)格的復(fù)核關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目，杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

3 結(jié)語

隨著市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭內(nèi)容也不斷更新和升級(jí)，這樣的情況促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)的升級(jí)，促進(jìn)了管理模式、高校隊(duì)伍建設(shè)、以及工作人員的工作效率和素質(zhì)、促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)和發(fā)展。