遭遇房產糾紛該怎樣維權

作為生活中的一件大宗消費品，一所房子對購房者而言，所承載的期待有時是金錢無法衡量的。盡管近年來樓市逐漸規(guī)范，但由于房地產市場產業(yè)鏈較長，其引發(fā)的各種糾紛并不鮮見。去年全年，僅廣西南寧市房地產監(jiān)察支隊和南寧市工商局專業(yè)市場分局收到的投訴就達140多起。在此筆者列舉一些典型案例，進行點評供購房者借鑒。

A．物業(yè)管理糾紛

案例一公共綠地成“私家花園”欲動土被叫停

去年7月初，李女士買了一套位于一樓的商品住宅。入住不久，她就用水泥將部分綠地硬化，打算用來作為自家的庭院，卻被告知該花園為公共綠地，李女士無權在該花園“動土”，這令李女士懊惱不已。原來，幾年前，該小區(qū)的開發(fā)商宣傳購買此小區(qū)一樓即可獲得“私家花園”，所以盡管這套住房的房價高出其他樓層，但因為帶了一個花園，所以李女士跟家人還是決定買下了?，F(xiàn)在遇到這種情況，李女士一下不知如何是好。

提醒：開發(fā)商無權處分公共部分

物業(yè)管理是市民投訴的重災區(qū)，李女士所遭遇的情況是開發(fā)商擅自處分小區(qū)公共部分的行為。根據(jù)有關法律規(guī)定，未規(guī)劃為私人用地的花園，屬小區(qū)公共部分，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開發(fā)商根本不具有該花園的處分權。開發(fā)商所謂的“送”只是將綠地的“養(yǎng)護權”在一定時期內給了買房人，所承諾的一樓“所屬”花園的使用權，是無法兌現(xiàn)的。

廣西桂科律師事務所律師牟瓔認為，涉及到開發(fā)商贈送私人花園等行為，市民應該從購房就開始進行維權，搜集好當時的宣傳材料，簽合同時明確贈送的公共部分應如何交付、如何使用。如果“證據(jù)”確鑿，可依法向開發(fā)商索賠。

案例二 電梯內布滿廣告收益去哪了？

小區(qū)公共部分被物業(yè)管理公司用作經營，也是市民投訴的焦點。不少小區(qū)居民反映說，其所在小區(qū)不知何時有了許多商業(yè)框架廣告，但這些收益有多少、流向何方，物業(yè)管理公司從未向小區(qū)居民公布過。

為此，筆者走訪了廣西南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)的多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象并非個例。在江南區(qū)的一小區(qū)，筆者致電物業(yè)管理公司，被告知小區(qū)只有電梯廣告，但早已被搶投一空，已沒有空位接納新的廣告了。

提醒：內部公共部分收益一般歸業(yè)主所有

小區(qū)公共部分的經營以及經營所產生的收益問題，要以開發(fā)商與業(yè)主之間的約定為依據(jù)。如果開發(fā)商在購房合同中已經明確公共部分的經營收益歸其所有，那就沒有侵犯業(yè)主的利益。不過，目前不少小區(qū)除了明確外立面的廣告權外，對于電梯等內部公共部分的廣告經營是沒有明確約定的。在這樣的情況下，這些經營收益一般屬于全體業(yè)主所有，因此業(yè)主可依法爭取自己的權益。

B．開發(fā)商糾紛

案例一 開發(fā)商證件不全購房者退訂難

據(jù)了解，在南寧市房地產監(jiān)察支隊和南寧市工商局專業(yè)市場分局去年接到的相關投訴中，購房者退訂問題占據(jù)了相當一部分。去年年初，趙先生和妻子想買一套房子，為此實地考察了很多樓盤，最后，兩人選中了一處樓盤。據(jù)趙先生介紹，當時開發(fā)商正在搞團購優(yōu)惠活動，辦一張1萬元的貴賓卡，將來購房時可以直抵現(xiàn)金兩萬元用，于是他當即辦了卡。

幾天后，他得知該樓盤還沒有預售證。后來，趙先生找到了售樓處。售樓人員告訴趙先生，因為土地性質的緣故，他們這個樓盤確實還沒有預售證。不過公司正在辦著，應該快辦下來了。得到這個回答后，趙先生表示想退掉辦貴賓卡的1萬元錢。但是售樓人員答復說貴賓卡不能退。趙先生對此十分無奈，擔心樓盤證件不全會有風險。

提醒：證件不全就賣房購房者可獲雙倍賠償

廣西廣合律師事務所律師趙明堂認為，如果樓盤存在證件不足的問題，本身就不符合交易條件。不管購房者出于什么動機和原因要求退訂，開發(fā)商都沒有理由拒絕。按照相關法律，還應對購房者在已交金額的基礎上進行雙倍賠償。但如果開發(fā)商證件齊全，購房者在沒有與開發(fā)商簽署相關合同約定的情況下進行無理由退訂，那么就是購房者存在違約行為，應該承擔違約責任。

案例二 開發(fā)商夸大宣傳住房面積縮水

經過走訪相關部門和市場，筆者發(fā)現(xiàn)當前在開發(fā)商層面存在的問題主要是宣傳與實際情況不符?！爱敵踬I房子時是售樓小姐拿了樣板圖和模型給我看，是兩個房間加一個書房，一廳一衛(wèi)，還贈送面積。去年年底，到合同規(guī)定的交房時間時卻只有一個房間，另外兩間房變成了陽臺。”陳先生無奈地表示，當初買房時開發(fā)商還說贈送面積，現(xiàn)在也沒有建起來，說是讓他們跟施工方簽改造協(xié)議，因為原先說的贈送面積算是違章，政府不給建。三房變單間配套，損失還真不小。

提醒：留下宣傳證據(jù)以備依法維權

房地產交易本來是一種買賣合同的關系，但由于法律上的一些原因，一些開發(fā)商想出了買房子送面積的促銷手法。有些手法由于不符合法律的規(guī)定，往往不能寫進合同。如果是現(xiàn)房銷售，問題還不大，消費者所購買的房屋，都是實實在在能看到的。如果是購買預售房，則很容易發(fā)生糾紛。

購房者在買房時，一定要重視購房合同的簽訂，贈送面積等重要交易內容，如果不能直接寫明，應當采取其他足以表明以上交易意思的方式或者條款，盡量在合同上有所體現(xiàn)。同時盡量把售樓人員所展示的廣告或者樓書之類，由其簽名后與合同一起保存。如果是以樣板房的形式進行宣傳，要對樣板房進行拍照，并由售樓人員簽字確認樣板房與所購房屋的區(qū)別。

C．房產中介糾紛

案例一 未達成交易中介拒退傭金

目前房產中介的糾紛也占據(jù)了不小的比例。去年年初，王先生在一家房產中介公司看中了一套房子，通過中介去看了房子，當時對房子挺滿意。后來簽了中介以及房主之間的三方協(xié)議，并交了中介費用。三方最后還約定去房管局辦過戶手續(xù)的時間。然而有一次，當王先生再去看房的時候，房主突然說這房子漏雨。他覺得怪堵心的，認為房主事先沒說實情，中介公司也對他隱瞞了事實，王先生因此要求中介公司退中介費。但遭到了中介公司的拒絕。

提醒：如是中介失職傭金應退還

購房者如遇到這樣的行為，首先應該看合同有沒有相關約定，即有無“沒有完成最終交易，中介不得收取傭金”的類似內容。如果有，就從其約定。如果合同沒有相關約定，從公平合理的角度來看，中介已經付出一定勞動，應適當支付給他一定費用。因為之前三方已經簽訂協(xié)議，因此如果是房主故意隱瞞相關信息，那么這筆費用應由房主承擔。另一方面，中介本身有了解房源的義務，如果不是房主有意隱瞞，那就是中介的失職，即使合同沒有約定，中介也不應該收取傭金。

案例二房屋曾有人身故購買“兇宅”惹紛爭

出于一些風俗忌諱，在房地產市場，因為房屋里死過人，導致房產交易產生紛爭并不鮮見。秦先生去年11月買了一套二手房，房子性價比挺高。他沒考慮多久，就和房子原主人簽訂合同付了錢?？墒堑鹊角叵壬k好房屋過戶等手續(xù)后想要入住時，鄰居的話卻讓他吃驚。當時對門的鄰居說，這套房子一年內死了兩位老人。秦先生立即和房子原主人取得聯(lián)系，得到了確認。秦先生家很避諱這種事，他認為當初是中介故意隱瞞，房主也沒對他說實話，給他造成了不可估量的損失，因此想要索賠。

提醒：未損害經濟利益訴訟各有勝負

房子死過人本身并未損害各方經濟利益。但有些人會對此產生忌諱，影響主要是主觀上的。這首先要看是否是中介或房主有意隱瞞，如果是對方故意隱瞞，可以撤銷合同，索賠損失。然而在現(xiàn)實中，這種事情存在取證難的問題，很難判定是否是對方有意隱瞞。因此類似的訴訟也是各有勝負。如果此事對購房者影響極大，那么可以要求房主減免一定房款，但完全解除合同不現(xiàn)實。對購房者來說，遇到性價比較高的房源，最好先多方面了解有關的信息，以免紛擾不斷。

廣西南寧市青山路10號澳洲麗園9單元102號:

呂斌

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