中國房地產(chǎn)開始成人禮

馬光遠

經(jīng)歷了四個月的博弈和激烈爭論之后，6月18日，國家統(tǒng)計局公布了房地產(chǎn)業(yè)最新數(shù)據(jù)：具有房價風(fēng)向標(biāo)意義的70個大中城市，有一半的城市房價環(huán)比下降，如果再加上持平的城市，超過80%的城市房價環(huán)比停漲。

這就如同傷停補時階段的一粒突然進球，讓本來勢均力敵的局面突然失衡，幾乎為這場激烈的博弈定調(diào)，并畫上了句號。

房價真的跌了

即便拋開這個報告，其他統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦能明確無誤地佐證“轉(zhuǎn)折點”的到來。

其一，從全國來看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是銷售，都創(chuàng)下了近年來的新低。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長16.4%，創(chuàng)下了近年來的新低；住宅新開工面積暴跌24.5%；在2013年創(chuàng)下8.14萬億元的銷售記錄后，今年前5個月商品房銷售額卻同比下降8.5%，一線房企普遍只完成全年銷售任務(wù)的30%左右，至少13家在香港上市的中國開發(fā)商表示，銷售額同比下滑，幅度從個位數(shù)到逾50%不等。

其二，庫存壓力加大，市場陷入冰凍。據(jù)官方統(tǒng)計，前5個月，全國待售房屋面積超過了5.3億平方米，一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞。無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個月。一直被認為房價“永遠上漲”的北京，在一季度銷量較去年相比腰斬的同時，二季度延續(xù)了低迷的狀況，住宅成交量很可能創(chuàng)近3年來的新低。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。而新房庫存量突破7.7萬套，是2013年1月以來的最高點。

毫無疑問，在沒有任何政策加壓的情況下，中國房地產(chǎn)的市場調(diào)整周期已經(jīng)到來，用任何煙霧彈掩飾房價下跌都只會欲蓋彌彰。

任何救市幻想都不現(xiàn)實

面對喧囂的救市呼吁，筆者認為，必須提醒當(dāng)年房地產(chǎn)面對的三個基本事實：其一，這次價格調(diào)整和任何調(diào)控政策無關(guān)，而是市場的自發(fā)反應(yīng)；第二，流動性緊張是導(dǎo)致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但短期不會改變；第三，中國樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了里程碑意義的變化，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經(jīng)不是短缺，而是過剩；第四，在經(jīng)歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經(jīng)接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。

我的意思已經(jīng)很明白，在這種情況下，任何認為房地產(chǎn)的調(diào)整會結(jié)束的幻想其實都很不現(xiàn)實。目前的很多救市舉措也不能改變房地產(chǎn)調(diào)整的趨勢：第一，取消限購會不會救房地產(chǎn)？除了北京、上海等個別城市，99%的城市取消限購沒有任何作用，房子短缺限購有用，房子多了就沒用；第二，降準甚至降息，貨幣放水，有作用，但管理層清醒地意識到目前中國債務(wù)風(fēng)險迫近的事實，再放水，對于中國經(jīng)濟是玩火；第三，有人說，未來中國還有最少4億農(nóng)民將進入城市，事實上，面對如此高的價格，別期待進城的農(nóng)民可以救中國房地產(chǎn)，目前的房價和他們沒有太多的關(guān)系。

筆者倒是認為，對于當(dāng)下中國房地產(chǎn)的調(diào)整無需緊張，更無需大驚小怪。無論是對中國房地產(chǎn)，還是對中國宏觀經(jīng)濟而言，房價的調(diào)整、房地產(chǎn)回歸理性，長遠而言都有益。過去十多年，中國房地產(chǎn)盡管狂飆猛進，但野蠻生長使得這個產(chǎn)業(yè)既不健康，也不成熟，對政策的依賴使得行業(yè)畸形發(fā)展，很多長效機制的缺失令行業(yè)極度無序。價格的調(diào)整和行業(yè)的洗牌從來都是一個行業(yè)成熟的最好工序。就此而言，如果本輪的調(diào)整不會引發(fā)金融的系統(tǒng)風(fēng)險，當(dāng)局應(yīng)該樂觀其成，而不是急于干預(yù)。

中國房地產(chǎn)需要一場成人禮，調(diào)整會很痛苦，會洗牌，但唯有如此，房地產(chǎn)才能從狂野走向穩(wěn)重，才能真正健康地發(fā)展。不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。

責(zé)任編輯：馬小琳