樓市低迷 開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

許碧瑩

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，中國跨境投資總量持續(xù)攀升，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元

中投資者爭搶海外市場

近期由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迷霧久久未能散去，于是讓國內(nèi)投資者對海外房產(chǎn)投資的關(guān)注與日俱增，熱情不曾退卻。2014年初，綠地集團(tuán)和萬達(dá)集團(tuán)相繼宣布，分別在英國投資12億英鎊和近30億英鎊，用于房地產(chǎn)開發(fā)。而此前，國內(nèi)有多個知名房企已經(jīng)在海外投資了房地產(chǎn)開發(fā)項目。國內(nèi)的投資者對于國內(nèi)房企的投資行為也給予了積極的回應(yīng)。

國內(nèi)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外基本開始于2004年。至2013年底，約有20家國內(nèi)知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長124%。其中，英美兩國的房地產(chǎn)吸引中國資本最多。2013年，英國吸引中國資本23億美元，同比上升77%；美國吸引中國資本31億美元，同比飆升1074%。在亞太地區(qū)，中國對外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中澳大利亞和新加坡，占其總交易額的85%。分別吸引7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國資本僅為2.09億美元，而新加坡在2012年無中國資本進(jìn)駐商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

據(jù)分析，2013年在商業(yè)房地產(chǎn)細(xì)分的市場中，辦公樓市場繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。

仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)亞太總監(jiān)Alistair Meadows表示：“推動中國海外投資大幅攀升的主要動力，來自于中國政府推行的‘走出去政策。政府政策的放寬，促成并帶動了各行各業(yè)的對外投資。其結(jié)果是，在過去的12-18個月，保險集團(tuán) 、開發(fā)商以及超高凈值人群（UHNW）均在全球范圍內(nèi)不斷尋求房地產(chǎn)投資機(jī)會，以將其資產(chǎn)組合多樣化。這是一個長期的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的標(biāo)志，中國資本將成為全球房地產(chǎn)市場一個長期且不斷增長的重要因素。”

國內(nèi)地產(chǎn)形勢如坐針氈

近年來，受一系列調(diào)控政策影響，近段時間有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的出臺和人民幣匯價的“跳水”，關(guān)于房價是否會應(yīng)聲下跌以及人民幣貶值是否會殃及樓市，眾說紛紜。房地產(chǎn)開發(fā)商告別高增長的模式已成為趨勢，而商業(yè)地產(chǎn)則成為房地產(chǎn)企業(yè)近年轉(zhuǎn)型的主力產(chǎn)品。

據(jù)媒體報道，武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從各月新增情況看，自2013年下半年以來武漢商鋪新增供應(yīng)逐漸增大。新興商圈的發(fā)展也促使次中心和遠(yuǎn)城區(qū)商鋪供應(yīng)持續(xù)增大。從供銷比來看，自2013年下半年以來，隨著武漢商鋪新增供應(yīng)大幅增加的同時，銷售面積卻逐漸大幅減少，武漢商鋪表現(xiàn)出較明顯的供過于求的特點，去庫存壓力逐漸增大。大型的地產(chǎn)商都加速布局，同質(zhì)化競爭激烈難以避免。

天津中原地產(chǎn)投資顧問部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，2014年前兩個月天津商業(yè)地產(chǎn)成交量和成交均價與2013年同期相比持平。由于受春節(jié)假期、淡季等因素影響，商鋪成交量處于低迷狀態(tài)，成交量近5萬平米，成交均價為15871元/平米。從前兩個月的市場供應(yīng)量來看，較2013年同期激增，翻了近四番。尤其是武清、津南出現(xiàn)供應(yīng)量過多的情況。

在商業(yè)地產(chǎn)專家魯炳全看來，“由于大多數(shù)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)尚不熟悉，缺乏運作經(jīng)驗，后期發(fā)展將面臨巨大風(fēng)險?！?/p>

創(chuàng)意與內(nèi)涵并存促平衡

2000年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)已成為排名全球第二的不動產(chǎn)企業(yè)。在此期間，萬達(dá)不僅創(chuàng)造了世界商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度奇跡，而且連續(xù)多年保持收租率99%以上的世界行業(yè)紀(jì)錄。在中國不少的城市，屹立其中的新商業(yè)核心是萬達(dá)廣場，似乎萬達(dá)廣場開發(fā)到哪里，城市新核心就能延伸到哪里。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)看來，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能夠成為翹楚，除了得益于過去很多年中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的黃金周期之外，更多的恐怕是其掌門人王健林和其團(tuán)隊在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷堅持和創(chuàng)新。

仲量聯(lián)行全球投資部總監(jiān)David Green-Morgan表示，“盡管單個的大型交易仍在一個城市房地產(chǎn)投資中占據(jù)很大比重，比如紐約的通用大廈（GM Building）和第一大通曼哈頓廣場（One Chase Manhattan Plaza）。但我們看到中國投資者對海外市場的興趣明顯增大。另一方面，雖然中國投資者普遍青睞于紐約和倫敦等透明度高、流動性強(qiáng)的主要核心市場中的大型資產(chǎn)，但他們對曼徹斯特等其他市場的興趣也在增加。”

據(jù)悉，中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資人在海外市場的投資具有很典型的新錢特征，即投資標(biāo)看得見摸得著，要求三年見效，同時抗風(fēng)險的能力比較低，因此偏好現(xiàn)金流非常好、非常穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目。但是，值得提醒的是，因為海外成熟的房地產(chǎn)市場與中國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)有很大的差異，因此，中國國內(nèi)的房地產(chǎn)投資者選擇出海投資時，投資收益的期望要根據(jù)海外市場的實際狀況進(jìn)行調(diào)整。

專家魯炳全認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營性物業(yè)為載體，以創(chuàng)造持續(xù)、穩(wěn)定、增長的現(xiàn)金流為目標(biāo)，根本屬性屬于非銀行類金融產(chǎn)品。真正的商業(yè)地產(chǎn)，要在經(jīng)營能力、交易能力、現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力等方面加強(qiáng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之前，一定要想明白幾件事：首先，商業(yè)地產(chǎn)是非銀行類金融產(chǎn)品，有金融屬性；其次，不要盲目復(fù)制；第三，要讓自己所擁有的商業(yè)物業(yè)成為資本市場的寵兒。想清楚這些問題，才能做好商業(yè)地產(chǎn)。如果沒有這樣的認(rèn)識，還是像住宅一樣當(dāng)作物業(yè)來建造，本質(zhì)上就錯了。