淺談商品房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)的有效措施

摘 要：近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，商品房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量之一。因此，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中占據(jù)著一個(gè)舉足輕重的位置。

關(guān)鍵詞：商品房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)；存在問(wèn)題；對(duì)策

一、當(dāng)前商品房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

商品房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，在中國(guó)十大暴利行業(yè)中居首位。一般房地產(chǎn)公司取得土地早、土地儲(chǔ)備充裕，在一期高于一期的房?jī)r(jià)攀升中獲取31%至42%的利潤(rùn)也屬于正常。行業(yè)難覓的22%的項(xiàng)目利潤(rùn)已成開(kāi)發(fā)商底線。到目前為止，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。

隨著商品房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作也日益受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。只有通過(guò)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，才能真實(shí)展示企業(yè)的業(yè)績(jī)以及在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。諸如原始記錄、臺(tái)帳統(tǒng)計(jì)、報(bào)表統(tǒng)計(jì)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)管理、歷史資料整理、核算方法統(tǒng)計(jì)、統(tǒng)計(jì)信息傳輸?shù)嚷⒑屯晟崎_(kāi)來(lái)，成為統(tǒng)計(jì)工作中不可少的內(nèi)容。

二、當(dāng)前商品房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中存在的問(wèn)題

1.商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)或土地開(kāi)發(fā)后完成的工作量及其相關(guān)費(fèi)用，以形成的工程的實(shí)體為準(zhǔn)，是一個(gè)實(shí)物量指標(biāo)。理論上來(lái)說(shuō)，統(tǒng)計(jì)人員應(yīng)該分兩大部分收集數(shù)據(jù)。第一是依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)獲得土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程的費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、公共配套的建設(shè)施費(fèi)用還有開(kāi)發(fā)間接的費(fèi)用；第二是依據(jù)施工方上報(bào)的建筑安裝量，深入開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤核實(shí)工程形象實(shí)物進(jìn)度，以獲得與建設(shè)進(jìn)度相匹配的建筑安裝工程費(fèi)用。通過(guò)以上兩個(gè)方面的數(shù)據(jù)收集，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額就基本上構(gòu)成了。但在實(shí)際操作中，一方面，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)與企業(yè)之間合作形式的多樣，客觀上造成了投資統(tǒng)計(jì)的難度和數(shù)據(jù)重復(fù)上報(bào)的現(xiàn)象。另一方面，財(cái)務(wù)結(jié)算、工程決算、與竣工交付之何的時(shí)間差，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)的不完整。

2.商品房屋預(yù)、銷(xiāo)售指標(biāo)。商品房屋預(yù)售與銷(xiāo)售的界定以房屋獲得竣工交付使用許可證為準(zhǔn)，之前的為預(yù)售，之后的為銷(xiāo)售。預(yù)售與銷(xiāo)售的面積以房地產(chǎn)測(cè)繪中心的測(cè)繪報(bào)告為依據(jù)、預(yù)售與銷(xiāo)售的金額即為合同的總額。一旦竣工交付，原來(lái)的預(yù)售指標(biāo)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售指標(biāo)。從慨念上說(shuō)，這兩個(gè)指標(biāo)的口徑相當(dāng)明晰。實(shí)際操作中，卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)部門(mén)與房地產(chǎn)交易部門(mén)的數(shù)據(jù)相差很大。房地產(chǎn)交易部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)、銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)時(shí)間口徑上與統(tǒng)計(jì)部門(mén)存在差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是以與購(gòu)房者簽定預(yù)、銷(xiāo)售合同的日期為準(zhǔn)的；交易中心統(tǒng)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)則以購(gòu)房者登記注冊(cè)的日期為準(zhǔn)的。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)形勢(shì)發(fā)展而決策保留的房屋，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的統(tǒng)計(jì)年度里，既沒(méi)有銷(xiāo)售也不作為空置，好多年過(guò)去后，保留房屋都陸續(xù)上市交易，數(shù)量還相當(dāng)可觀，企業(yè)也無(wú)從再向統(tǒng)計(jì)部門(mén)上報(bào)這部分的數(shù)據(jù)，由此形成與交易部門(mén)的一個(gè)數(shù)據(jù)缺口。

3. 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和資金來(lái)源主要指是標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)。但是很多時(shí)候統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)規(guī)章制度與財(cái)務(wù)制度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)約上是有偏差的，基本是十天左右，而且月度統(tǒng)計(jì)制度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求比較嚴(yán)格，這就導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)人員為了盡快完成工作任務(wù)，就只能要求財(cái)務(wù)人員估報(bào)，這就造成了月度統(tǒng)計(jì)有數(shù)無(wú)據(jù)的情況。另外要避免企業(yè)重復(fù)無(wú)效的勞動(dòng)，獲得準(zhǔn)確、有價(jià)值的資料，政府部門(mén)就需要在制定統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況，兼顧企業(yè)的實(shí)際需要，去制定一些合理的體系。

三、 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)要加強(qiáng)

1.夯實(shí)基礎(chǔ)，確保統(tǒng)計(jì)數(shù)。做為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)人員，就要不斷地去學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)專(zhuān)業(yè)及其相關(guān)領(lǐng)域的新知識(shí)，使其新理論、新技術(shù)、新方法得到充分利用，使得統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)做到數(shù)出有據(jù)，以確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠、準(zhǔn)確無(wú)誤。在通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料的匯總管理、歷史資料的整理過(guò)程中，要做到使“死資料”得到“活應(yīng)用”，培養(yǎng)自己獨(dú)立觀察問(wèn)題、提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力，充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作的重要作用。

2.統(tǒng)計(jì)隊(duì)伍要穩(wěn)定，專(zhuān)業(yè)人員素質(zhì)要提高。開(kāi)展房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的根本是全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，擁有了一個(gè)高素質(zhì)健全穩(wěn)定的基層統(tǒng)計(jì)隊(duì)伍，就能快速、精準(zhǔn)地收集統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，配備充足優(yōu)良的統(tǒng)計(jì)人員，進(jìn)行長(zhǎng)期性的統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)，就必須要建立在鞏固和加強(qiáng)綜合統(tǒng)計(jì)部門(mén)職能的基礎(chǔ)上。

3.完善統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，體現(xiàn)服務(wù)功能。體現(xiàn)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)服務(wù)的對(duì)象不僅局限于各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)，也包括社會(huì)的各界與各行各業(yè)，其工作價(jià)值的關(guān)鍵就在于服務(wù)，重要的是樹(shù)立先進(jìn)的統(tǒng)計(jì)理念，改變?cè)械挠?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留的思維方式，不斷改革與完善統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的功能做一個(gè)明確的判斷，有意識(shí)地將統(tǒng)計(jì)資料和方法服務(wù)于各個(gè)領(lǐng)域。大力開(kāi)辟房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)服務(wù)的新內(nèi)容、新形式和新領(lǐng)域，逐步變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)。以服務(wù)為導(dǎo)向，及時(shí)反饋信息和提出新的課題，從而推動(dòng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的高效運(yùn)作與極大的發(fā)展。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)管理的對(duì)策

目前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，整體房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這就使得我們改變?cè)械慕y(tǒng)計(jì)工作方式勢(shì)在必行。房地產(chǎn)企業(yè)制定政策和計(jì)劃是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作制定的。因此要全面體現(xiàn)統(tǒng)計(jì)工作的“信息”、“咨詢”、“監(jiān)督三大職能，就需要提高統(tǒng)計(jì)人員素質(zhì)，以及統(tǒng)計(jì)人員的工作效率，改進(jìn)工作方法，另外建立健全統(tǒng)計(jì)規(guī)章制度，形成一套合理科學(xué)的統(tǒng)計(jì)管理模式，也是當(dāng)前的重中之重。

1.建立健全企業(yè)統(tǒng)計(jì)規(guī)章制度。公司可規(guī)范統(tǒng)計(jì)工作規(guī)章制度，使企業(yè)統(tǒng)計(jì)相關(guān)法規(guī)建立健全，并制定統(tǒng)計(jì)工作人員的目標(biāo)，工作流程，以及工作職責(zé)，績(jī)效考核等。

2.實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公。當(dāng)前信息技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)傳輸發(fā)展迅速，統(tǒng)計(jì)工作也可以利用這些資源，這樣就提高了統(tǒng)計(jì)工作的方法和手段。不但節(jié)約統(tǒng)計(jì)人員的時(shí)間和精力，而且也使得公司成本和統(tǒng)計(jì)人員工作量壓縮，剩余勞動(dòng)力也可放到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)等其它方面。

綜上所述，公司統(tǒng)計(jì)工作的管理的重要性是公司首要工作之一，它不僅需要公司各部門(mén)的支持，也需要政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)、公司領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)計(jì)人員重視和努力。只有這樣，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)才能及時(shí)，準(zhǔn)確的為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)，才能為各個(gè)方面做好基礎(chǔ)功夫，擴(kuò)大信息視野，促進(jìn)企業(yè)在市場(chǎng)中更具競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng).第10章.

[2]淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何抓好成本控制. 經(jīng)濟(jì)管理統(tǒng)計(jì)學(xué).2012.12.08

作者簡(jiǎn)介：陳佳莉（1967.8- ），女，江蘇省沭陽(yáng)縣統(tǒng)計(jì)局，黨校研究生，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新思維