“五證缺四證”呼市多家樓盤(pán)違規(guī)建設(shè)銷售

劉回春

2013年底，內(nèi)蒙古呼和浩特市城市管理行政執(zhí)法局一份《對(duì)部分未取得商品房銷售許可項(xiàng)目的信息發(fā)布》在媒體發(fā)布，公布了截至2013年11月30日該局在專項(xiàng)檢查工作中查處的36家不具備對(duì)外銷售條件的建設(shè)項(xiàng)目。信息發(fā)布后，36家不具備對(duì)外銷售條件的建設(shè)項(xiàng)目被媒體冠以“小產(chǎn)權(quán)房”廣泛傳播。

“36家不具備對(duì)外銷售條件的建設(shè)項(xiàng)目”分布于呼和浩特市4個(gè)主城區(qū)，有的項(xiàng)目更是處于繁華的市中心?！吨袊?guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者在調(diào)查中了解到，相關(guān)的多家部門(mén)并不認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”這一說(shuō)法，只是“未取得相關(guān)手續(xù)或者手續(xù)不全”，呼和浩特市城市管理行政執(zhí)法局解釋只是這些項(xiàng)目沒(méi)有《商品房銷售許可證》。

《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者在呼和浩特調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似這樣的“未取得相關(guān)手續(xù)或者手續(xù)不全”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這36家，有些樓盤(pán)規(guī)定辦理的“五證”沒(méi)有一證卻銷售火熱。違規(guī)在建在售樓盤(pán)比比皆是，被房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)內(nèi)稱為“普遍現(xiàn)象”。

到底是不是“小產(chǎn)權(quán)房”

針對(duì)被媒體廣泛報(bào)道的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者在呼和浩特市采訪了城市管理行政執(zhí)法局、房管局、規(guī)劃局、土地收儲(chǔ)中心、國(guó)土局、建委、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站等多家相關(guān)部門(mén)。

在呼和浩特市城市管理行政執(zhí)法局宣教科，一位新聞聯(lián)絡(luò)人告訴記者，目前查處的36戶開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，全呼和浩特市可能不光是這36戶，只是被查到的一部分。

“這樣的項(xiàng)目多得是，真的很多，這是歷史遺留問(wèn)題，沒(méi)辦法。包括土地性質(zhì)的鑒定，都是我們沒(méi)有權(quán)利做的?！边@位新聞聯(lián)絡(luò)人說(shuō)，“我們只查預(yù)銷售許可證，按照層層審批的原則，理論上來(lái)說(shuō)，只要有了預(yù)銷售許可證，別的證肯定是全了?！?/p>

據(jù)該新聞聯(lián)絡(luò)人介紹，城市管理行政執(zhí)法局查處的36戶項(xiàng)目，叫作“違規(guī)銷售的在建在售項(xiàng)目”?，F(xiàn)在這些項(xiàng)目已經(jīng)全部停止銷售，有一部分屬于回遷房，為了方便回遷戶選房，經(jīng)市政府特批，只展示不銷售。

在呼和浩特相關(guān)多家部門(mén)，記者向權(quán)威人士問(wèn)及呼和浩特市違規(guī)銷售的在建在售項(xiàng)目的性質(zhì)時(shí)，均沒(méi)有得到明確的答復(fù)。給出的更多答案是“小產(chǎn)權(quán)房”與商品房的區(qū)別。

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未交納土地出讓金等費(fèi)用，并不能取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，這是區(qū)別“小產(chǎn)權(quán)房”與“商品房”最主要的特征。

呼和浩特市規(guī)劃局辦公室主任穆小紅告訴記者，媒體對(duì)呼和浩特市小產(chǎn)權(quán)房“報(bào)道有些不準(zhǔn)確，他的那種表示有些過(guò)了，其實(shí)不應(yīng)該那樣說(shuō)”。

呼和浩特市國(guó)土資源管理局辦公室副主任許斌帶著記者的采訪提綱送交相關(guān)處室，相關(guān)處室做了書(shū)面解答，但是解答內(nèi)容需要走領(lǐng)導(dǎo)審批程序后才能發(fā)布，記者由于發(fā)稿時(shí)間限制，未能等到批復(fù)。

呼和浩特市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室桌牌顯示姓名為張計(jì)所的主任告訴記者，對(duì)建委的采訪需要獲得呼和浩特市外宣辦的安排，否則不予接待。

對(duì)于呼和浩特市一些樓盤(pán)在建在售情況，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者也做了相關(guān)的實(shí)地調(diào)查。

無(wú)證樓盤(pán)銷售火熱

在呼和浩特市玉泉區(qū)錫林南路東側(cè)內(nèi)蒙古大學(xué)南校區(qū)東門(mén)對(duì)面，記者走進(jìn)一家名叫恒泰盛都的售樓部。售樓小姐介紹，樓盤(pán)（恒泰盛都）已經(jīng)于去年封頂，一期建筑共25棟樓，全部為高層，戶型面積從87到164平方米都有，均價(jià)6400元/平米，后面二期工程全部為別墅區(qū)，還沒(méi)有開(kāi)工。

據(jù)資料顯示，恒泰盛都是由內(nèi)蒙古恒盛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的CLD中央生活區(qū)230萬(wàn)平方米國(guó)際級(jí)水岸大都，內(nèi)蒙古大學(xué)、小黑河景觀帶、南湖濕地、錫林公園環(huán)繞四周，項(xiàng)目緊臨城市主干道錫林南路及南二環(huán)路、濱河路、世紀(jì)16路、世紀(jì)18路，開(kāi)車5分鐘抵達(dá)嘉茂商圈、10分鐘到達(dá)中山路商圈。

記者以購(gòu)房人身份詢問(wèn)“五證”情況，售樓小姐：“五個(gè)證都在辦，10月份就能辦下來(lái)，目前土地已經(jīng)登記錄入（交易）平臺(tái)”，“（我們）樓盤(pán)大，辦證需要一定時(shí)間?！笔蹣切〗阏f(shuō)。

“現(xiàn)在是認(rèn)購(gòu)還是直接購(gòu)買，可否辦理貸款？”記者問(wèn)。

“直接購(gòu)買，可以交首付，12月份交房，年底‘五證辦完了就可以辦理貸款?！笔蹣切〗?。

“沒(méi)有‘五證，我們購(gòu)買是否存在風(fēng)險(xiǎn)？”

“我們是大盤(pán)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房時(shí)簽的是正式合同，到時(shí)交不了房或辦不了房產(chǎn)證，是要有違約金的?！?/p>

“一直都在賣，今天一天就賣了兩套。已經(jīng)開(kāi)過(guò)兩次盤(pán)，房子已售出70%，都不用再開(kāi)盤(pán)了，零星就賣了。”為了取消記者的疑慮，售樓小姐進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“‘五證你不用擔(dān)心，呼市有128家都是沒(méi)有證件，128個(gè)樓盤(pán)‘五證都沒(méi)有辦下來(lái)，這樣的周圍都是，呼市有好多了，你可以走走看看。”

沿著恒泰盛都售樓部外的大道一直往南，驅(qū)車不遠(yuǎn)，記者進(jìn)入另外一家叫鼎盛國(guó)際地產(chǎn)的售樓部。

資料顯示，鼎盛國(guó)際順應(yīng)首府城市南拓大勢(shì)，為錫林南路再添勝景。緊鄰內(nèi)蒙古最高學(xué)府，周邊公園、景觀帶環(huán)繞。以60萬(wàn)平米的恢宏手筆，打造一個(gè)集合高端住宅、購(gòu)物中心、商業(yè)街、5A級(jí)寫(xiě)字樓于一體的高端城市綜合體。

同樣，這里的售樓小姐告訴記者，“要買‘五證齊全的房得買現(xiàn)房”。她介紹說(shuō)，這里已取得土地批示，年底前即可辦完‘五證手續(xù)。購(gòu)房需貸款的話，首付40%，現(xiàn)在簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議，到‘五證齊全后簽正式合同。

“沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在房子一期已經(jīng)蓋起來(lái)了，二期工程已經(jīng)開(kāi)始挖槽了”，談到購(gòu)房辦證風(fēng)險(xiǎn)，售樓小姐肯定地說(shuō)。

記者提到?jīng)]有‘五證樓盤(pán)是否不允許銷售時(shí)，售樓小姐：“我跟你說(shuō)吧，呼市在開(kāi)發(fā)160多家有150家沒(méi)有證件，除了那些大公司。就拿玉泉區(qū)來(lái)說(shuō)，有幾十個(gè)項(xiàng)目只有兩家‘五證齊全，其他的都連個(gè)土地上交平臺(tái)都沒(méi)有。”

另?yè)?jù)知情人士介紹，呼和浩特市錫林南路以西，鄂爾多斯大街以南，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)銷售的樓盤(pán)絕大多數(shù)沒(méi)有辦理“五證”手續(xù)。

記者查閱呼和浩特市城市管理行政執(zhí)法局公布的“36家不具備對(duì)外銷售條件的建設(shè)項(xiàng)目”名單，上述恒泰盛都和鼎盛國(guó)際均在列。

除了這36戶以，其他樓盤(pán)是否也存在這種情況哪？《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者繼續(xù)展開(kāi)調(diào)查。

記者來(lái)到呼和浩特市海拉爾東路東二環(huán)以東地段，這一地段新建樓盤(pán)相對(duì)比較集中，這里與別的地方不同的是，大部分樓盤(pán)的售樓部大門(mén)緊鎖，大玻璃外面都懸掛著“只展示不銷售”的紅色橫幅。記者觀察發(fā)現(xiàn)，雖然售樓部不銷售，但是工地現(xiàn)場(chǎng)都有工人在干活，建設(shè)工程還是正常進(jìn)行著。

在呼和浩特市火車東站北，海東路南，信達(dá)國(guó)際商貿(mào)城的售樓部雖然不在“36家不具備對(duì)外銷售條件的建設(shè)項(xiàng)目”的名單之列，同樣懸掛著“只展示不銷售”的橫幅，但是銷售工作仍然正常進(jìn)行，這是一處以租金回報(bào)為購(gòu)買方式的商業(yè)地產(chǎn)。

售樓小姐介紹，信達(dá)國(guó)際商貿(mào)城地下工程施工已經(jīng)完成，現(xiàn)在開(kāi)始了地面以上部分工程施工，土地手續(xù)也已上了國(guó)土平臺(tái)，正在辦理使用證手續(xù)，并給了記者一個(gè)網(wǎng)上查詢地址。整個(gè)樓盤(pán)已開(kāi)過(guò)兩次盤(pán)，大部分樓層已售完。第三次開(kāi)盤(pán)很快將舉行，推出二層與五層最后一部分商鋪，督促記者若有意向，需抓緊報(bào)名。

在售樓小姐帶領(lǐng)下，記者在施工現(xiàn)場(chǎng)看到，的確工地已經(jīng)開(kāi)始了地上一層的施工，預(yù)埋的鋼筋林立，眾多工人在里面穿梭忙碌。

在此后的4月12日，記者在一家0471房產(chǎn)網(wǎng)訊看到信達(dá)國(guó)際商貿(mào)城再次開(kāi)盤(pán)的消息：“4月12日上午9點(diǎn)信達(dá)國(guó)際商貿(mào)城小型開(kāi)盤(pán)盛典在南二環(huán)匯商廣場(chǎng)三樓如期舉行，此次信達(dá)國(guó)際商貿(mào)城開(kāi)盤(pán)的房源主要為二層、五層剩余的最后61席商鋪。開(kāi)盤(pán)不到兩小時(shí)，61席商鋪全部售罄，信達(dá)國(guó)際商貿(mào)城再次書(shū)寫(xiě)了2014年呼和浩特商業(yè)的銷售傳奇。”

位于呼和浩特賽罕區(qū)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)和諧路與世紀(jì)十路交匯處的彩虹城，集住宅、公寓、商業(yè)為一體，項(xiàng)目由興達(dá)陽(yáng)光集團(tuán)開(kāi)發(fā)建筑，占地面積為4萬(wàn)平方米，一期建筑面積為1.7萬(wàn)平方米。

彩虹城雖然并不在“36家不具備對(duì)外銷售條件的建設(shè)項(xiàng)目”的名單之列，但同樣是沒(méi)有“五證”中的任何一證。

“4號(hào)樓已經(jīng)開(kāi)過(guò)5次盤(pán)了”，這里的售樓先生，“這次開(kāi)盤(pán)定在4月10號(hào)”，“您擔(dān)心的‘五證問(wèn)題，您也知道，現(xiàn)在呼市查封了好多家都是小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有獨(dú)立房本都是大房本，關(guān)鍵是他們的土地性質(zhì)就有問(wèn)題。咱們的土地都是批好的，一共批了兩塊地，花了4.2億元，您可以到相關(guān)單位去查，咱們的土地性質(zhì)沒(méi)問(wèn)題，只是辦證需要流程?！?/p>

售樓先生告訴記者，這里的工程進(jìn)度為地下工程和地基都已完成，現(xiàn)在正在開(kāi)工的是地上部分，年底前就能全部竣工。

“這次開(kāi)盤(pán)只剩4號(hào)樓的偶數(shù)層了，奇數(shù)層已經(jīng)賣沒(méi)了。現(xiàn)在只剩4號(hào)樓了，其他早賣沒(méi)了。”

資深官員解讀違規(guī)原因

呼和浩特市住房保障和房屋管理局官員，一位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士，與記者談了呼和浩特形成目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目違規(guī)在建在售的原因，由于官員本人不再愿意接受記者的正式采訪，故在此隱去姓名。

這位資深官員介紹說(shuō)，呼和浩特形成目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目違規(guī)在建在售情形，主要有以下原因：

一是保障房。為什么是保障房，因?yàn)槭菄?guó)家定的任務(wù)，棚戶區(qū)改造，必須拆了就得建。這就關(guān)系到各級(jí)政府，完不成任務(wù)，就會(huì)被約談。為了完成任務(wù)，就采取邊征地邊拆遷邊建設(shè)。如呼和浩特需完成3萬(wàn)套，就必須先開(kāi)工，否則完不成任務(wù)。這些包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，還有相關(guān)部門(mén)看到是保障房，也就不怎么查，審批手續(xù)慢，照成一定數(shù)量的手續(xù)不全項(xiàng)目。

第二是城中村改造。一邊是國(guó)家的政策，一邊是群眾的利益，發(fā)生沖突的時(shí)候應(yīng)該優(yōu)先考慮誰(shuí)。根據(jù)城市規(guī)劃，已經(jīng)規(guī)劃了城中村改造，土地性質(zhì)還沒(méi)有變過(guò)來(lái)。但是城市總規(guī)已經(jīng)把這些城中村規(guī)劃為建設(shè)用地了。土地性質(zhì)還得逐步完成，因?yàn)槊磕暧幸欢ǖ闹笜?biāo)限制。城中村改造需要拆遷，老百姓的房這邊拆了那邊就得蓋，呼和浩特的房這一塊占三分之一，這也是造成呼和浩特市目前違規(guī)樓盤(pán)多的主要原因。

第三，一些違規(guī)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆政策的空子，由區(qū)政府給承諾，先開(kāi)發(fā)后辦手續(xù)，也不能排除這一部分。

第四，就是政府重點(diǎn)工程，公建項(xiàng)目。比如說(shuō)大慶項(xiàng)目，一些獻(xiàn)禮工程，形象工程，一些學(xué)校等項(xiàng)目，需要趕快開(kāi)工，趕快建設(shè)。這些項(xiàng)目一旦開(kāi)工，從政府也好、企業(yè)也好，手續(xù)就不積極辦理，這也是原因之一。

尷尬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督

這些違規(guī)在建在售房，沒(méi)有手續(xù)的同時(shí)工程質(zhì)量是否能得到有效地保障？帶著這一問(wèn)題，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者采訪了呼和浩特市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站。

郭全生站長(zhǎng)介紹，建設(shè)工程項(xiàng)目在土地規(guī)劃有了以后辦理了施工許可，就可以進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。今年，市政府城建委整個(gè)簡(jiǎn)化手續(xù)，原來(lái)質(zhì)量監(jiān)督是施工許可的前置條件，就是先辦質(zhì)量監(jiān)督，才能辦理施工許可，現(xiàn)在變成過(guò)程監(jiān)管，就是不屬于施工許可的前置條件，可以在前也可以在后，不管工程是否拿到施工許可，質(zhì)量監(jiān)督都要進(jìn)行。按照建委的規(guī)定，只要施工圖審查合格，拿到施工圖通過(guò)審查合格證，施工單位監(jiān)理單位有了招投標(biāo)通知書(shū)，就可以辦理監(jiān)督手續(xù)。但是按照原來(lái)的規(guī)定，接收施工圖審查必須在辦理了規(guī)劃許可的前提下進(jìn)行，現(xiàn)在也簡(jiǎn)化了程序。

對(duì)于那些沒(méi)有手續(xù)的項(xiàng)目，質(zhì)監(jiān)站面臨很尷尬的局面，這不僅加大工作的強(qiáng)度與難度，還有是按照規(guī)定應(yīng)該下停工通知書(shū)責(zé)令停止建設(shè)，由于多種因素停不了，雖然不符合辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，但還得盡量勉強(qiáng)套用適合的政策條款辦。

“辦了違規(guī)，不辦不去監(jiān)管，手續(xù)沒(méi)有可以補(bǔ)，可一旦造成質(zhì)量安全問(wèn)題，后果無(wú)法彌補(bǔ)”，副站長(zhǎng)崔志感慨地說(shuō)，“為了質(zhì)量安全，呼和浩特市有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500?600家，有項(xiàng)目的200多家，在建樓盤(pán)呼和浩特市區(qū)200多個(gè)，都得跟蹤監(jiān)督。”

新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目

手續(xù)不全不得開(kāi)工

《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者在呼和浩特市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站得到消息，在市委、市政府建設(shè)工作會(huì)上市長(zhǎng)秦義強(qiáng)調(diào)：2014年新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目手續(xù)不全的不允許再開(kāi)工建設(shè)。這一消息，記者也經(jīng)呼和浩特市政府秘書(shū)處得到證實(shí)。

違規(guī)樓盤(pán)不確定因素

多居民需謹(jǐn)慎選擇

在采訪過(guò)程中，業(yè)主高先生向《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》記者反應(yīng)，他于2008年在呼和浩特市玉泉區(qū)富麗城購(gòu)買的房屋，到現(xiàn)在沒(méi)有給辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》，開(kāi)發(fā)商一拖拖了六七年了。他的親戚在呼和浩特市金熙家園2010年購(gòu)買的房屋同樣至今沒(méi)有辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。

呼和浩特市國(guó)有土地收儲(chǔ)中心辦公室主任告訴記者，開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的平臺(tái)，就是必須履行招拍掛的程序，這個(gè)平臺(tái)設(shè)在呼和浩特市公共資源交易中心。

要履行招拍掛的程序，也必須達(dá)到一些要件條件，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是一必須符合規(guī)劃，包括每宗地規(guī)劃的用途，是商業(yè)、住宅，還有建設(shè)過(guò)程中的主要指標(biāo)，容積率、綠地率，占地率，招拍掛時(shí)這些必須有；二是把以前的土地收回來(lái)，如果涉及集體土地，還存在周轉(zhuǎn)報(bào)批，涉及個(gè)人必須完成征地補(bǔ)償、國(guó)有土地必須完成收購(gòu)，然后才能上這個(gè)平臺(tái)。如果地上有建筑物，國(guó)土部要求必須拆遷安置完補(bǔ)償了，才可以上平臺(tái)，這些條件全符合了，才能過(guò)履行手續(xù)。

呼和浩特市城市管理行政執(zhí)法局公布的36個(gè)項(xiàng)目中只有一個(gè)項(xiàng)目履行了這個(gè)程序，其余的都沒(méi)有，需要達(dá)到的條件還不夠，所以還上不了這個(gè)平臺(tái)。

再有是走招拍掛就是建立一個(gè)公開(kāi)、公正、公平平臺(tái)，只要符合條件的企業(yè)，都可以參與競(jìng)買。在競(jìng)買成功前并不能確定這塊地屬于哪個(gè)企業(yè)所有。

呼和浩特市住房保障和房屋管理局官員告誡業(yè)主，違規(guī)在建在售樓盤(pán)存在太多的不確定因素，在諸多環(huán)節(jié)中任何地方出問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。尤其是不具有“五證”的樓盤(pán)，一定要謹(jǐn)慎購(gòu)買。

（本文的采寫(xiě)過(guò)程得到內(nèi)蒙古新聞網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道主編吳鈺大力協(xié)助和參與）