房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的控制策略研究

楊紅燕

【摘 要】降低工程造價(jià)是各房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的問題。建筑工程造價(jià)不僅與工程內(nèi)容有關(guān)，還與建設(shè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、建設(shè)者的管理和技術(shù)水平、國家和當(dāng)?shù)卣恼叩却嬖谥芮械穆?lián)系。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價(jià)；施工階段；成本控制；招投標(biāo)；竣工結(jié)算；變更簽證

0 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過程，投資者在一定時(shí)間內(nèi)占有的經(jīng)驗(yàn)知識是有限的，常常受到技術(shù)等客觀因素的限制，而且不可能在項(xiàng)目一開始就能設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、一成不變的投資控制目標(biāo)，而只能設(shè)置一個(gè)大致的控制目標(biāo)，這就是投資估算。隨著工程建設(shè)實(shí)踐、認(rèn)識、再實(shí)踐、再認(rèn)識，投資控制目標(biāo)步步清晰、準(zhǔn)確，這就是設(shè)計(jì)概算、設(shè)計(jì)預(yù)算和承包合同價(jià)等。也就是說，項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)是隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置的。具體來說，投資估算應(yīng)是設(shè)計(jì)方案選擇和進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資控制目標(biāo)；設(shè)計(jì)概算應(yīng)是進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資控制目標(biāo)；設(shè)計(jì)預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)是施工階段控制建安工程投資的目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)各階段目標(biāo)相互制約，相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同主持項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)系統(tǒng)。

1 項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)是我國建筑市場趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措，對于擇優(yōu)選擇承包單位、全面降低工程造價(jià)，進(jìn)而使工程造價(jià)得到合理有效的控制，具有十分重要的意義。招投標(biāo)階段工程造價(jià)管理的內(nèi)容和程序包括：

（1）發(fā)包人選擇合理的招標(biāo)方式。招標(biāo)方式一般分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。建設(shè)單位要根據(jù)承包形式、合同類型、工程緊迫程度等因素決定，一般多采用公開招標(biāo)。

（2）發(fā)包人編制招標(biāo)文件，確定合理的工程計(jì)量方法和投標(biāo)報(bào)價(jià)方法，確定招標(biāo)工程標(biāo)底。

（3）承包人編制投標(biāo)文件，合理確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

（4）發(fā)包人選擇合理的評標(biāo)方式進(jìn)行評標(biāo)。

（5）發(fā)包人通過評標(biāo)定標(biāo)，選擇中標(biāo)單位，簽訂承包合同。

1.1 項(xiàng)目招標(biāo)過程中的造價(jià)控制

采用項(xiàng)目招投標(biāo)就是要通過競爭確定出工程價(jià)格，使其趨于合理或下降，有利于節(jié)省投資，提高投資效益，進(jìn)而更好的控制造價(jià)。為了使招投標(biāo)起到其本身的作用，再招投標(biāo)過程中要注意以下幾點(diǎn)：

（1）嚴(yán)把資格審查關(guān)。為維護(hù)投資者的最大利益，對申請投標(biāo)單位的實(shí)力、業(yè)績、信譽(yù)、管理水平等進(jìn)行審查和考察，保證“優(yōu)中選優(yōu)”。

（2）合理確定標(biāo)底價(jià)格。推行合理低價(jià)中標(biāo)，即在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價(jià)，避免低于成本價(jià)中標(biāo)。

（3）做好材料設(shè)備招標(biāo)。對商品混凝土、水泥、鋼筋、電梯等主要材料設(shè)備組織單獨(dú)招標(biāo)采購，不僅能保證質(zhì)量，還可節(jié)省投資。

（4）嚴(yán)把合同關(guān)。

1.2 施工合同的簽定

在簽定合同階段，特別要謹(jǐn)慎。建設(shè)工程的施工合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)。它作為工程實(shí)施階段造價(jià)控制的主線條貫穿于該階段的始末。工期、質(zhì)量、造價(jià)三個(gè)方面使施工合同最重要的內(nèi)容，關(guān)于開竣工日期的界定；參加驗(yàn)收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)確認(rèn)；對工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算所需文件、程序和效力等，必須作出明確具體的規(guī)定，避免扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

2 項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)控制

項(xiàng)目施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。雖然這階段影響工程造價(jià)的可能相對少些，但真正形成工程實(shí)體主要是在這一階段，若控制不好也會使投資失控，做好項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制需要從以下幾方面著手：

（1）做好圖紙會審工作。圖紙會審工作一方面能發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問題并在施工前加以解決，另一方面也能減少因圖紙錯(cuò)誤造成的返工，簽證費(fèi)用。

（2）審查優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工的綱領(lǐng)性文件，是保證工程順利進(jìn)行、確保工程質(zhì)量、有效控制工程造價(jià)的重要工具。因此，運(yùn)用價(jià)值工程理論，對各種施工方案進(jìn)行技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的對比分析，從中選出最能合理利用人力、物力、財(cái)力資源的方案，從而降低造價(jià)。

（3）嚴(yán)格控制涉及工程造價(jià)增減的工程變更及現(xiàn)場簽證管理。及時(shí)做好施工現(xiàn)場記錄，制定現(xiàn)場簽證和管理程序，加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理，工程簽證隨做隨簽，避免日后簽證，同時(shí)簽證盡可能量化，避免僅做定性或含糊不清的簽證。

（4）合理確定材料與設(shè)備價(jià)格。工程建設(shè)過程中材料設(shè)備費(fèi)占很大的比重，約占總價(jià)直接費(fèi)的70%，材料設(shè)備價(jià)格的高低對工程造價(jià)的影響很大。因此，嚴(yán)格控制材料設(shè)備價(jià)格是降低造價(jià)的有效手段。在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，力爭把材料價(jià)格控制在最低水平上。

（5）加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。避免施工中，由于返修工程過多，造成工程費(fèi)用的增加。

（6）保證按時(shí)完工，減少工期延誤損失。

（7）嚴(yán)把工程結(jié)算關(guān)。

3 工程竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制

竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)的內(nèi)容包括：竣工結(jié)算的編制與審查，竣工決算的編制，保修費(fèi)用的處理，建設(shè)項(xiàng)目后評估等。其中竣工結(jié)算的編制與審查是這一階段工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。

3.1 竣工結(jié)算的含義

工程竣工結(jié)算是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，并符合合同要求之后，向發(fā)包單位進(jìn)行的最終工程價(jià)款結(jié)算。

3.2 工程竣工結(jié)算的審查

（1）核對合同條款。首先，應(yīng)該對核對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算。其次，應(yīng)按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

（2）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。審核竣工結(jié)算是應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。

（3）落實(shí)實(shí)際變更簽證。設(shè)計(jì)修改變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更同志單和修改圖紙，設(shè)計(jì)、校審人員簽字并加蓋公章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意后才能列入結(jié)算。

（4）按圖核實(shí)工程數(shù)量?？⒐そY(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。

（5）認(rèn)真核實(shí)單價(jià)。

（6）注意各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取。建筑安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建筑安裝工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（7）防止各種計(jì)算誤差。

4 結(jié)束語

總之，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，節(jié)約投資的可能性是隨著開發(fā)過程的進(jìn)展而不斷減少的。因此，正確的投資決策和優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)對項(xiàng)目的造價(jià)及建成后的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的影響。當(dāng)然，項(xiàng)目的造價(jià)管理和控制是貫穿于項(xiàng)目周期全過程的，每個(gè)階段的造價(jià)控制對項(xiàng)目能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都存在著重大的影響，所以，只有實(shí)行全過程造價(jià)控制才能真正發(fā)揮造價(jià)管理的作用。

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