全城“封殺”組合貸

早在10年前，北京市公積金管理中心就推出了“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，2007年，這一貸款類型逐漸被組合貸取代，直到今日，組合貸仍舊是被認(rèn)可的一種貸款方式。

然而在這一組合貸款方式面世多年后的今天，組合貸卻遭遇了被“封殺”的尷尬，據(jù)記者了解，北京市場(chǎng)基本已無樓盤接受組合貸。是開發(fā)商另有隱情，還是銀行方面不予配合，抑或是市場(chǎng)管理機(jī)制出現(xiàn)漏洞？其實(shí)，不論是哪一種原因，最受傷的還是購(gòu)房者。

組合貸名存實(shí)亡

“開發(fā)商不接受組合貸，就只能選擇商貸了。”3月初剛認(rèn)購(gòu)了金融街融匯一套三居的趙女士告訴記者，她預(yù)計(jì)貸款120萬元，而如果可以選擇組合貸的話，每個(gè)月將少還銀行一千元。

當(dāng)前市場(chǎng)下，趙女士的處境絕非孤例。記者采訪了近20家將售或已售的樓盤后發(fā)現(xiàn)，包括通州、大興、房山在內(nèi)的區(qū)域，開發(fā)商幾乎只接受公積金貸款或商業(yè)貸款，組合貸則基本消聲滅跡。

以近期連開四盤的大興天宮院區(qū)域?yàn)槔?，首開保利熙悅春天、中國(guó)水電云立方、鑫苑鑫都會(huì)以及金融街融匯均不接受組合貸，即將開盤的住總?cè)f科橙同樣拒絕組合貸。而包括海淀、朝陽孫河在內(nèi)的多個(gè)售價(jià)超過5萬元/平方米的高端樓盤，則只接受商業(yè)貸款。

事實(shí)上，近一年間組合貸已開始陸續(xù)受阻。例如通州區(qū)的K2海棠灣早在去年就明確表示只接受商業(yè)貸款，而此前已銷售的項(xiàng)目，也多為組合貸設(shè)立了門檻。據(jù)了解，曾熱銷的華遠(yuǎn)銘悅項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)就規(guī)定只做三居的組合貸款，二居需要跟經(jīng)理申請(qǐng)；而一位曾在潤(rùn)楓領(lǐng)尚工作過的銷售人員也告訴記者，如果做組合貸，須提供收入證明，有高額存款比較容易做成。

在組合貸遭遇全面封鎖的當(dāng)下，開發(fā)商方面似乎也不愿意做出太多解釋。采訪中，當(dāng)記者向多位樓盤銷售人員問及拒絕組合貸的原因，得到的多為“慣例就是如此”、“公司統(tǒng)一安排”之類的回答，更有樓盤銷售人員回答：“如果想省錢，選擇公積金貸款就是了?！?/p>

據(jù)調(diào)查了解，因?yàn)闊o法組合貸，多數(shù)購(gòu)房人群已被迫選擇了商貸。在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，組合貸被棄用進(jìn)一步縮小了公積金所能惠及的群體。

因回款慢被“嫌棄”

長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)被稱之為賣方市場(chǎng)，在交易中長(zhǎng)期處于強(qiáng)勢(shì)地位的開發(fā)商，也形成了其一貫的思維方式。

針對(duì)組合貸不受開發(fā)商青睞的原因，一位不愿具名的房企高層告訴記者，“從有公積金貸款開始到現(xiàn)在一直都是這樣，很多開發(fā)商都不愿意做組合貸。組合貸的特點(diǎn)是回款慢，且比較麻煩，而回款周期拉得長(zhǎng)是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的大忌?！?/p>

上述人士表示，在項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)周期中，將會(huì)遇到多個(gè)資金節(jié)點(diǎn)，比如開發(fā)商貸款的償還周期、建筑工隊(duì)的按期結(jié)賬，以及施工設(shè)備的租賃付款等。

“每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都會(huì)產(chǎn)生一筆大額的資金投入，如果沒有及時(shí)回籠足夠的資金，肯定會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本?！?/p>

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵也認(rèn)同這一觀點(diǎn)?！盎乜钪芷谀呐率峭七t一個(gè)月，整個(gè)項(xiàng)目的額外成本支出也是非常大的?！彼赋?，在目前供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面下，回款周期最長(zhǎng)的組合貸，肯定是開發(fā)商最難以接受的。

據(jù)了解，組合貸的辦理時(shí)間確實(shí)長(zhǎng)于公積金貸款和商業(yè)貸款。偉嘉安捷分析師吳昊告訴記者，如果使用組合貸，購(gòu)房人需要同時(shí)向銀行與公積金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)，并按照商貸與公積金貸款的流程進(jìn)行審核、批貸。

在這雙向流程中，一方面，由于公積金貸款人數(shù)較多，一般都需要排隊(duì)辦理，在目前的市場(chǎng)情況下，等待時(shí)間通常在3個(gè)月左右。另一方面，銀行更傾向于優(yōu)先辦理純商貸，組合貸中的商貸往往會(huì)遭遇各種純商貸的“插隊(duì)”，放款時(shí)間也會(huì)被拉長(zhǎng)?！澳壳敖M合貸辦理的最快時(shí)間也在4個(gè)月左右，如果慢的話，可能長(zhǎng)達(dá)半年。”吳昊如是說。

除去審批時(shí)間過長(zhǎng)這一主要因素之外，商貸“返點(diǎn)”較高或許也是開發(fā)商排斥組合貸的原因之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，受理商貸銀行往往都會(huì)給開發(fā)商“返點(diǎn)”，“如果以一套房返5萬元來算，1000套房源將會(huì)有5000萬元的返利，這一數(shù)字不容小覷?！?/p>

銀行否拒組合貸

按照通常的理解，組合貸能否成行離不開開發(fā)商的“許可”，同樣也需要銀行方面的“開閘”。

關(guān)于是否受理組合貸款一事，記者電話咨詢包括四大行在內(nèi)的北京多家銀行，得到的答案均為并未暫停組合貸。農(nóng)業(yè)銀行工作人員更是告訴記者，“銀行方面歡迎組合貸，只是開發(fā)商不愿意?！北M管有猜測(cè)稱，不排除銀行推諉排斥組合貸責(zé)任的可能，但已有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前關(guān)于組合貸并沒有相關(guān)的明確規(guī)定，即使銀行接受組合貸，對(duì)于不接受組合貸的開發(fā)商也沒有直接的懲處措施。

針對(duì)組合貸在購(gòu)房過程中受阻的問題，記者曾致電北京市住房公積金管理中心詢問，其工作人員表示，對(duì)于開發(fā)商和銀行拒絕公積金貸款已有相關(guān)規(guī)定，但在組合貸方面，則沒有看到類似條款?！盀槭裁淳褪遣荒芙M合貸？難道就沒有部門能管一下嗎？”在記者加入的多個(gè)置業(yè)論壇中，時(shí)常有購(gòu)房者提出這樣的問題。在組合貸名存實(shí)亡的當(dāng)下，民間的反抗聲已愈演愈烈。

日前，在金融街融匯及中國(guó)水電云立方兩個(gè)購(gòu)房者QQ群中，已有購(gòu)房者準(zhǔn)備將無法組合貸的問題集體訴諸法律?！叭绻_發(fā)商和銀行都不管這事，那就讓法律來管?！庇芯W(wǎng)友如是說。