不日光，很丟人

馬年農(nóng)歷新年伊始，沉寂已久的大興天宮院區(qū)域迎來了“遍地開花”的開盤潮。保利首開·熙悅春天、鑫苑·鑫都匯、中國水電·云立方、金融街·融匯等多個項目連續(xù)取證入市，住總?cè)f科橙等項目也蓄勢待發(fā)，很有可能近期入市。

這一次的集中開盤，結(jié)束了區(qū)域長達半年“有盤無房”的零供應局面，房價也再一次站上區(qū)域新高。

然而，這極有可能是天宮院樓市年內(nèi)“最后一次瘋狂”。因為區(qū)域內(nèi)已出讓的土地供應，幾乎都已轉(zhuǎn)化為樓市成交，而從2012年9月之后，天宮院區(qū)域再無土地成交。土地市場停滯不前，樓市的“斷供”似乎就在眼前。

“不日光，都不好意思跟人說”

“我給這個項目銷售留電話登記，都過去將近一年時間了，已經(jīng)把這茬兒給忘記了！”春節(jié)休假結(jié)束后上班的第3天，張先生收到了一個叫做熙悅春天項目的開盤通知電話，銷售人員告訴他：“項目已經(jīng)取證（新建商品房預售許可證）了，均價2.3萬元/平米，如果有意愿請帶齊資料、驗資證明、10萬元意向金等，準備周末搖號、開盤、選房。”

熙悅春天，是兩大國企保利和首開聯(lián)手打造的樓盤，位于天宮院-生物醫(yī)藥基地樓市板塊之內(nèi)，地鐵大興線最南端首站。它也是農(nóng)歷新年之后，北京市第一個取得預售許可證的樓盤。當期共有500余套、為70-90平方米之間的期房住宅。開盤均價2.2萬-2.3萬元/平米，這和北京市公布的“面向夾心階層”的自住型商品房價格相當。這在不少人看來“價格還是比較低，很劃算。”

而此次開盤，距離張先生第一次知道這個樓盤，也就是在去年4月的北京春節(jié)房展會上，已經(jīng)過去了將近一年時間。從房地產(chǎn)營銷常識角度，長達一年的蓄客期不算短，對于剛需樓盤更是有害無益，最大的問題是客群資源的逐漸流失，更別說在數(shù)十個樓盤同時在售、剛需競品扎堆的天宮院。

然而，熙悅春天的開盤行情異?；鸨?，推翻了所謂“常識”，為天宮院區(qū)域再創(chuàng)了一個“日光”新聞，證實了區(qū)域樓市“迎春破冰”的成功。

一周之后，位于熙悅春天以北幾百米外，另兩個毛坯交付的樓盤，中國水電·云立方和鑫苑·鑫都匯，也先后取得預售許可證，以2.1萬-2.2萬元/平米左右的預售均價入市。低于此前樓盤蓄客期的對外報價，這讓不少買房人喜出望外。這兩個樓盤在2月下半月開盤入市，依然是意料之中的熱銷、售罄。

然而，“日光盤扎堆熱銷”的新聞并沒有引發(fā)多大的輿論震動，因為從2012、2013年以來，這幾乎是天宮院樓盤的常態(tài)?！安蝗展猓疾缓靡馑几苏f?！蹦稠椖繝I銷負責人的玩笑之語，用在北京南六環(huán)的這個樓市區(qū)域，恰如其分。

“低價，并非開發(fā)商自愿”

然而，多個樓盤熱銷，“搏”得年初頭彩之后，天宮院此輪行情所顯示的諸多特點，如預售價格低于預期、出貨量大、“搶房潮”衰減、后繼乏力等，都使得區(qū)域樓市的未來走勢，隱憂閃現(xiàn)。

首先是價格?！疤鞂m院是不是漲不上去了？”記者在采訪中接觸到一些已在區(qū)域內(nèi)置業(yè)買房的人，他們認為此輪開盤的預售價格偏低，更遠低于他們對區(qū)域房產(chǎn)的投資判斷。“你看2012年、2013年的時候天宮院開一個漲一個，幾年就翻倍了，勢頭多猛，怎么今年這幾個樓盤的開盤價，都比報價還低呢？”

記者的走訪調(diào)查，證實了他們的話。諸如鑫苑·鑫都匯、中國水電·云立方等近期開盤的樓盤，其開盤預售均價，普遍低于此前報價1000-2000元/平方米。其中，鑫苑·鑫都匯去年入市時的報價是2.2萬-2.3萬元/平方米，精裝修交付，而其最終取證價格在兩萬元/平米左右，舍棄精裝修，改為毛坯交付。

在樓盤的驗資現(xiàn)場，項目銷售人員大方承認：“因為之前精裝修的那個報價，住建委不批，我們就改做毛坯了。”

“住建委不批”，早已是天宮院樓市的高頻詞。從2013年下半年開始，北京市政府對預售審批的嚴格控制，導致區(qū)域內(nèi)漲價樓盤紛紛被“截住”。曾經(jīng)萬元區(qū)間的低價紀錄，更成為眾多樓盤取證難的“魔咒”。 “茶壺中煮餃子，肚里有貨倒不出”，是2013年天宮院的樓市印象。然而，“被捂盤”半年之后，天宮院的各大樓盤，似乎不約而同地選擇了“放低身段”，低價報批、降價走量的策略。

“低價，并非開發(fā)商自愿?！睒I(yè)內(nèi)人士一語道破?！捌鋵嵸u到兩萬元的價格，我們剛剛能達到‘保成本’，但是再往上報價，就很難，已經(jīng)折騰太久了。”天宮院某開發(fā)商人士無奈表示。數(shù)據(jù)顯示，天宮院土地成交價格并不低，大部分樓盤的樓面價格在7000-8000元/平米之間。

在今年之前，天宮院區(qū)域的房價經(jīng)歷了好幾輪“陡峭”地上漲，如今，這一上漲的曲線正在逐漸放平。業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，同樣是六環(huán)外的通州、房山等區(qū)域，項目的價格早已達到3萬/平方米，而天宮院仍然在兩萬元/平米的“關口”，艱難地尋找突破。

策略分化，萬科怎么賣？

當期的另一個特點，出貨量大。記者統(tǒng)計市住建委數(shù)據(jù)，2月天宮院已經(jīng)取證的三個樓盤——保利首開·熙悅春天、鑫苑·鑫都匯、中國水電·云立方，其獲批入市的住宅為1048套。業(yè)內(nèi)人士猜測，千余套房源在半月之內(nèi)全部壓入市場，如此大規(guī)模的放量，區(qū)域內(nèi)的購房需求恐怕要被消化殆盡了。

這對于尚未取證的樓盤，形成了不小的壓力，是乘勢快走，還是待價而沽，它們不得不做出選擇。如今看來，后期樓盤的判斷似乎已經(jīng)出現(xiàn)了分化。

金融街·融匯是天宮院板塊內(nèi)一個入市多年、體量較大的項目，去年第三季度之后，它一直處于“歇場”狀態(tài)，甚至連售樓處的不少工作人員都改派至其他項目。如今，金融街·融匯的售樓處內(nèi)，再次人頭攢動，因為這個樓盤在今年3月1日終于取得了預售許可證。

按照去年透露出的消息，金融街·融匯至少會將剩下的房源分為兩期入市。但是，如今策略方向急劇轉(zhuǎn)變，節(jié)奏驟然提升，它正將剩余1#—6#號樓的1000余套房源全部押上，傾盤而出，賣完就清盤。

記者了解，此次共有1300多個搖號客戶，相比較前幾期2：1、3：1的選房比例，“搶房”的熱度快速冷卻?！澳壳斑€有幾十套一百平米以上的三居室剩余，一居、兩居基本售罄。”項目銷售告訴記者，低總價的小戶型依然熱銷，但是總價在200萬元以上的大戶型，需要更長的銷售周期。毫無疑問，區(qū)域在2月已經(jīng)大量消化掉的購房需求，使得“清盤沖刺”稍顯力量不足。

另一方面，萬科在天宮院的項目，似乎無意追趕大勢，放慢腳步。記者了解到，萬科項目正在籌備入市的房源400余套，80萬元的驗資門檻是區(qū)域最高，但是排號的情況并不太好，僅僅剛超過房源總量。這在常常出現(xiàn)的5：1、4：1的搖號比例的天宮院板塊內(nèi)，不算上佳。

“我希望開盤時間晚一些，手里的客戶，不少已經(jīng)在其他項目買了房?！睒潜P銷售人員坦言，此前連續(xù)開盤的四個項目，已經(jīng)將樓盤前期的蓄客量“蠶食”了。

此外，“北京房價看萬科”的業(yè)內(nèi)定律，使得住總?cè)f科橙的一舉一動都頗受關注。曾經(jīng)，“萬科房子總比別家賣貴10%-15%”是該樓盤銷售人員的一致口吻，報價最高曾達2.5萬-2.7萬元/平米，如今，它顯得謙遜不少，“參考區(qū)域同類型樓盤的房價吧！

“因為短期內(nèi)集中放量，積蓄的購房需求快速消化，區(qū)域銷售速度會放緩?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，對于后期入市的項目而言，避開區(qū)域集中放量期，拉長蓄客時間，培育新的購房需求，不失為一種策略。

土地冷寂，即將“靜默”

然而，不論行情如何微妙改變，今年初的這場熱潮，有可能是天宮院近期的“最后一次瘋狂”。從2012年9月之后，天宮院區(qū)域再沒有一宗土地招拍掛的成交記錄。土地市場停滯不前，樓市的“斷供”似乎就在眼前。

記者查閱北京市土地整理儲備中心的歷史成交記錄，天宮院的最后一次土地交易發(fā)生在2012年9月，北京住總?cè)f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以10.8億元的價格，拿下了如今住總?cè)f科橙樓盤所在地塊，此后區(qū)域再無公開成交記錄。除了曾經(jīng)一舉拿下30萬平米土地的保利，以及拿下16.7萬平米土地的保利首開聯(lián)合體尚有一些土地存貨之外，其余的土地成交，幾乎都已經(jīng)轉(zhuǎn)為樓盤成交。

業(yè)內(nèi)擔憂，如果天宮院最后一批樓市供應，在今年上半年消化完畢，區(qū)域的土地市場又沒有新增供應，天宮院將真正進入“無房可賣”的局面。即使在今年上半年，土地市場打破僵局，也至少需要半年到一年的時間，形成新一批樓市供應。

但是，更多的觀點認為，天宮院不可能停下來。因為板塊內(nèi)尚有大量的土地可以供應，天宮院也是北京南城開發(fā)的一大重點，新機場的建設等利好，也會給區(qū)域樓市帶來持續(xù)動力，天宮院的樓市走向，就看地市的節(jié)奏。