全民地產(chǎn)會(huì)愈演愈烈？

就在過(guò)去幾年，全國(guó)房?jī)r(jià)猶如一條由緩漸陡的曲線。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人而言，這是一條致富的階梯，越來(lái)越多的人投身到買地、建房、賣房和買房的大軍中。早在2010年，就有媒體感嘆全民地產(chǎn)時(shí)刻來(lái)臨。這樣的情況在去年達(dá)到了一個(gè)巔峰。

造房：城鎮(zhèn)化還是土地財(cái)政？

席卷全國(guó)的全民地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)在專家們看來(lái)，這里有城鎮(zhèn)化因素，也有地方政府對(duì)土地財(cái)政青睞的原因。

RET睿意德調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前（2007-2010年）的庫(kù)存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應(yīng)萎縮影響，年末庫(kù)存更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；而調(diào)控后（2011-2013年）的庫(kù)存年均增幅則高達(dá)45%，其中2013年的庫(kù)存量更是達(dá)到歷史峰值的3.24萬(wàn)㎡，已超過(guò)調(diào)控前2010年的3倍。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)與城鎮(zhèn)化脫不了關(guān)系。在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報(bào)批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺(tái)，大量樓市供應(yīng)隨之來(lái)臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺(tái)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。但是，實(shí)際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)“造城”，“加快”所謂城鎮(zhèn)化進(jìn)程?！氨怀擎?zhèn)化”導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒(méi)有人居住成為“空城”。

對(duì)此，高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮(zhèn)化沒(méi)有關(guān)系”。陶紅兵認(rèn)為，地方財(cái)政依靠賣地供血才是主要原因?！叭木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不規(guī)范，一些地方企業(yè)看到房?jī)r(jià)上漲的空間，與政府的關(guān)系獲得土地，加上地方政府為了財(cái)政收入大量賣地，才會(huì)涌現(xiàn)出大量商品住宅?！?/p>

不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認(rèn)為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開(kāi)發(fā)商的集體建房運(yùn)動(dòng)，“很多小城市的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有真正考慮過(guò)地方的需求是否足以消化供應(yīng)，只是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖，便一股腦加入造房軍團(tuán)?！痹谒磥?lái)，很多二三四線城市都存在供過(guò)于求的現(xiàn)象?！耙呀?jīng)開(kāi)始嘗到苦頭了?！?/p>

買房的N種理由

“以前要想跟人熟悉起來(lái)，都是從聊共同愛(ài)好、電視劇、體育運(yùn)動(dòng)、美食、談工作開(kāi)始慢慢靠近的，現(xiàn)在只要聊房?jī)r(jià)、聊買房的經(jīng)歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離?！?/p>

這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說(shuō)以前朋友圈是多元化的，什么話題內(nèi)容都有，但不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的；有曬新房施工進(jìn)度的；有感嘆房?jī)r(jià)的；有分享購(gòu)房成功經(jīng)驗(yàn)的；有哭訴買房坎坷經(jīng)歷的；甚至連海外投資度假的都有。

“其實(shí)住房最開(kāi)始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開(kāi)始并沒(méi)有全民地產(chǎn)的說(shuō)法，我覺(jué)得也談不上全民地產(chǎn)。只不過(guò)近年來(lái)房?jī)r(jià)跳躍式飛漲，才引起了普遍對(duì)樓市的關(guān)注?！碧占t兵說(shuō)，一線城市尤其是北京的房?jī)r(jià)十年來(lái)翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來(lái)，北京等一線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將平穩(wěn)上漲，因此大家積極談房、買房。

當(dāng)然，這樣的機(jī)會(huì)，投資者也不會(huì)錯(cuò)過(guò)。和裕地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫認(rèn)為，現(xiàn)在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，不如房地產(chǎn)來(lái)得穩(wěn)定和保險(xiǎn)，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產(chǎn)業(yè)，有的選擇商住項(xiàng)目，越來(lái)越多的人將投資目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂表示，國(guó)五條出臺(tái)后，各地相應(yīng)的細(xì)則執(zhí)行嚴(yán)格，在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面卻效果有限?！胺?jī)r(jià)會(huì)漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產(chǎn)很熱、全民聊房產(chǎn)的現(xiàn)象。

火熱還能持續(xù)多久？

在這一波全民開(kāi)發(fā)熱潮中，一線城市得到專家們的一致認(rèn)可，但三四線城市，普遍堪憂。

“2014年，北京的房?jī)r(jià)漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應(yīng)量開(kāi)始加大，自住型商品房的價(jià)格將會(huì)拉低整體房?jī)r(jià)平均水平?！蓖跤耒姹硎?，未來(lái)在房產(chǎn)稅逐步推進(jìn)過(guò)程中，購(gòu)房人的房產(chǎn)持有成本將會(huì)加大，這一調(diào)控手段會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

不過(guò)陶紅兵認(rèn)為，一線城市長(zhǎng)期供不應(yīng)求的趨勢(shì)不會(huì)改變，土地和房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)趨緩，不過(guò)房?jī)r(jià)并不會(huì)下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對(duì)于三四線城市，他并不樂(lè)觀。

“如果是在三四線城市長(zhǎng)期生活，買房沒(méi)有問(wèn)題，但如果做投資，須謹(jǐn)慎。”陶紅兵分析說(shuō)，目前很多二三線，甚至包括一些四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)炒得很高，投資空間不大，資金要求很卻高，并不是一個(gè)投資房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。至于四線以下的小城市，陶紅兵認(rèn)為投資完全不適合。

“不要認(rèn)為城鎮(zhèn)化能給四線以下的小城市帶來(lái)巨大的利好?！碧占t兵分析說(shuō)，目前的城鎮(zhèn)化實(shí)際上是城市化，權(quán)利和資源高度集中，所有的優(yōu)質(zhì)資源都被大城市占據(jù)，最后資金、資源、人口依然會(huì)流向大城市，三四線城市和小城市或許會(huì)得到一定的增長(zhǎng)，但實(shí)現(xiàn)不了平衡發(fā)展。在體制、資源配置和土地結(jié)構(gòu)沒(méi)有根本改變的情況下，即寄望于小城市、小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)投資獲利過(guò)于渺茫。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則相對(duì)樂(lè)觀。他表示，過(guò)去城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)于倚重房地產(chǎn)的發(fā)展，而此番中央強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將重心從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移到人口城鎮(zhèn)化，這種變化能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和未來(lái)需求引導(dǎo)向更加理性的區(qū)間，意味著房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化中扮演的角色將有所削弱。新型城鎮(zhèn)化將使房地產(chǎn)市場(chǎng)更理性。