遠(yuǎn)洋滿血復(fù)活

北京市場(chǎng)沉默三年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次一鳴驚人。

馬年剛到，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高調(diào)回歸北京土地市場(chǎng)，8天時(shí)間花費(fèi)73億元，豪取3地塊，如此過山車式的起伏，堪稱滿血復(fù)活，不免讓外界拿不準(zhǔn)其在土地市場(chǎng)的脈門。

保住大本營的業(yè)績、追上其他房企在北京的步伐、股權(quán)的穩(wěn)定，都在刺激著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的神經(jīng)，促使其加速回歸北京市場(chǎng)。

不得不補(bǔ)倉

8天里在北京的3次出手，與近三年其在土地市場(chǎng)的緘默形成鮮明反差。遠(yuǎn)洋最近一次出現(xiàn)在北京土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，要追溯到2010年3月15日拍得的望京地塊，此后該項(xiàng)目以遠(yuǎn)洋萬和公館銷售。

這次所拿的三地塊根據(jù)公開資料顯示，1月9日到16日，其搶下的位于房山、昌平和門頭溝的三宗地塊，合計(jì)規(guī)劃建筑面積為26萬多平米，除了1月16日拿下的門頭溝新城地塊屬于商業(yè)用地外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次拿下的房山區(qū)拱辰街道長陽鎮(zhèn)（良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號(hào)地）、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科技城南區(qū)地塊都是住宅用地。在拿地金額上，房山地塊總計(jì)11.44億元、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)地塊23.5億元，門頭溝新城地塊38.2億元。

在去年的北京市場(chǎng)，其也只以招標(biāo)獲得北京來廣營A3地塊。

拿地之前，有業(yè)內(nèi)消息人士透露，作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大本營，公司對(duì)北京市場(chǎng)非常重視?！耙话忝績蓚€(gè)星期就開一次投資會(huì)，而且是專門討論在北京市場(chǎng)拿地的投資會(huì)”。

回顧過往幾年不難發(fā)現(xiàn)，2010年前后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在背負(fù)逾百億負(fù)債的情況下，于京拿下多個(gè)地王，而鑒于2011年北京限購政策的出臺(tái)以及樓市的震蕩，通州、亦莊、望京三塊地王相繼陷入去化困局。此后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)一直沒有動(dòng)作。

對(duì)于“吃了幾年老本”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)而言，其實(shí)也是到了不得不補(bǔ)倉的時(shí)候。

首先是北京土地儲(chǔ)備比重不高。據(jù)其2013年半年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總量約在2371萬平米左右，其中在北京地區(qū)的土地儲(chǔ)備為215萬平米左右，僅占到集團(tuán)土地儲(chǔ)備比重的9%。

其次是北京作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)本部，雖然北京區(qū)域營業(yè)額在增長，但2009年以來對(duì)集團(tuán)營業(yè)額的貢獻(xiàn)比例持續(xù)降低。近幾年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的年報(bào)顯示，2009年，北京營業(yè)額為53.68億元，在集團(tuán)營業(yè)額中占比61%，2011年占比50%，到2012年下降到44%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京95.09億元的商品房銷售額，只排名同城房企第8位。

“在近幾年拓展了多個(gè)二三線城市之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京市場(chǎng)的貢獻(xiàn)率逐年下降，北京市場(chǎng)排名也有可能跌出前十?！痹谔m德咨詢總裁宋延慶看來，市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯的當(dāng)下，北京等一線城市市場(chǎng)競爭力再度加強(qiáng)，這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)重歸北京拿地的重要原因。

加快周轉(zhuǎn) 三地塊年內(nèi)入市

不論是主動(dòng)或是被動(dòng)的選擇，在發(fā)展重心回歸北京大本營之后，其對(duì)銷售額的要求也勢(shì)必會(huì)增加。

截至2013年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年全年協(xié)議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%，全年銷售目標(biāo)小幅超額完成。按照坊間流傳的遠(yuǎn)洋內(nèi)部口徑，作為總部所在地，集團(tuán)未來希望北京市場(chǎng)貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在30%至40%的水平。也就是說，北京公司銷售額至少得在100億元以上，而這一目標(biāo)則需要充足的貨量作為支撐。

申銀萬國研報(bào)指出，北京遠(yuǎn)洋當(dāng)前總計(jì)可售貨源200多億元，其中低密度項(xiàng)目遠(yuǎn)洋lavie和遠(yuǎn)洋天著各占了近百億貨值，其他皆為一些在售項(xiàng)目的尾盤。但據(jù)相關(guān)市場(chǎng)人士分析，在高端項(xiàng)目表現(xiàn)更強(qiáng)勁的當(dāng)下，上述兩個(gè)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)適當(dāng)控制推盤節(jié)奏，以等待項(xiàng)目溢價(jià)。

在今年的北京市場(chǎng)，據(jù)記者多方面了解，遠(yuǎn)洋拍下的三幅地塊都將爭取年內(nèi)入市，而其內(nèi)部則要求把這幾個(gè)項(xiàng)目從拿地到開盤的周期控制在8個(gè)月到10個(gè)月內(nèi)。

值得注意的是，與遠(yuǎn)洋lavie和遠(yuǎn)洋天著兩個(gè)高端項(xiàng)目不同，年初拍下的三個(gè)地塊將走剛需型小面積路線，而這一點(diǎn)也符合遠(yuǎn)洋近年來的產(chǎn)品線基調(diào)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2012年年報(bào)和2013年中報(bào)顯示，90平米以下的住宅套數(shù)占總住宅套數(shù)的85%。

此外，在2013年末，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以5.22億元通過招標(biāo)方式獲得來廣營項(xiàng)目，總規(guī)劃面積為55000平米?！霸擁?xiàng)目案名為‘遠(yuǎn)洋·萬和四季’，今年推貨值或?qū)⒊^17億元。”有接近遠(yuǎn)洋內(nèi)部人士向媒體透露，將由遠(yuǎn)洋萬和公館原班團(tuán)隊(duì)接手。

除去住宅之外，商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)運(yùn)營成熟，也或?qū)檫h(yuǎn)洋團(tuán)隊(duì)業(yè)績沖擊百億提供底氣。在北京，東四環(huán)頤堤港項(xiàng)目已開業(yè)一年多，其寫字樓和商鋪的出租率均在95%以上，而今年5月，其獨(dú)立運(yùn)作的第三個(gè)購物中心“未來匯”也將開業(yè)。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋未來匯地處CBD商務(wù)核心區(qū)，總體面積2萬余平米。

“北京遠(yuǎn)洋最大的優(yōu)勢(shì)來自于其產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)及成熟的團(tuán)隊(duì)，這正是擴(kuò)張規(guī)模的必要條件?！庇袑I(yè)人士指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)在北京大本營展示出了積極的戰(zhàn)略，而一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)產(chǎn)生收益，在一定程度上也能反哺住宅。

股權(quán)調(diào)整 內(nèi)憂平定

“攘外必先安內(nèi)”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)積極擴(kuò)張，或許還與新一輪的大股東增持及調(diào)整后的股權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

自2007年上市以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的創(chuàng)始股東悉數(shù)退出，6年間，兩大主要股東悉數(shù)變更，歷經(jīng)中化集團(tuán)與中國遠(yuǎn)洋，后至中國人壽與南豐中國。中國人壽2009年末、2010年初連續(xù)兩筆增持，成為第一大股東，此后再無動(dòng)作。

在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)做為央企，并未享受到央企的待遇。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不僅未能從大股東身上找到業(yè)務(wù)協(xié)作的紅利，還要擔(dān)心持股僅24.71%的第一大股東中國人壽是否會(huì)單方面放棄財(cái)務(wù)投資者的身份。

實(shí)際上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市后的股價(jià)一直是被各方攻擊的焦點(diǎn)之一。查閱遠(yuǎn)洋股價(jià)不難發(fā)現(xiàn)，雖然曾短暫摸高至15元，但2009年年底以后，則一路下滑，如今不足5元。顯然，股東層面的不確定性肯定是主因之一。而去年11月19日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成了一次終止流言式的股權(quán)配置。

大股東中國人壽增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至29.04%，南豐集團(tuán)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至20.98%。兩大股東均承諾鎖定禁售期為2年，大大超過了3-6個(gè)月的慣例。

國金證券分析師孫宏廷指出，從公司長遠(yuǎn)考慮，企業(yè)性質(zhì)歸屬的塵埃落定，可能比資金涌入更有意義，也比股價(jià)的短期波動(dòng)、銷售業(yè)績的漲跌更為重要，而此舉也一并解決了大股東隨時(shí)可能退出的隱患。

值得注意的是，中國人壽和南豐集團(tuán)增持后，將首次派出執(zhí)行董事，擁有決議權(quán)和執(zhí)行權(quán)。換言之，此前在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擁有絕對(duì)話語權(quán)的董事會(huì)主席李明，在今后的決策通過方面，或受到一定制約。