深度轉(zhuǎn)型

對于萬科這樣一家千億公司來說，最大的難題是給公司確立未來的發(fā)展方向。在郁亮看來，萬科在五年內(nèi)，沒有什么特別大的挑戰(zhàn)，“我們現(xiàn)在要做的事情，就是五年之后，如何轉(zhuǎn)變的問題，畢竟，船這么大”。

面對新的環(huán)境，郁亮如此解釋近期頻繁的幾次探訪：“我們需要用新的思維來改造我們自己，我們?nèi)グ⒗?、騰訊，并不是為了學(xué)習(xí)移動互聯(lián)網(wǎng)工具，我們?nèi)钡牟皇枪ぞ?，缺的是思維?！?/p>

也許，之前的小動作僅僅是開始，在房地產(chǎn)的下半場，萬科將更好地運用互聯(lián)網(wǎng)工具和互聯(lián)網(wǎng)思維進行深度轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商

第四個十年，萬科面臨的不僅是行業(yè)“天花板”逼近，還有保利、綠地、萬達、恒大、碧桂園、中海7家跨過千億門檻的“追兵”，更要面對互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的浪潮。

面對新的行業(yè)形勢萬科不得不思索新的思路和方向。早在幾年間，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、揮師海外，這些細微的變化已經(jīng)在悄無聲息地進行。

到了2014年的2月4日，曾聲稱要從棺材里伸出手阻撓多元化的王石也對外坦言：萬科“再次由專業(yè)化向多元化過渡”，未來會建醫(yī)院、學(xué)校等城市配套，從一個重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€輕資產(chǎn)重運營的公司。

“萬科的主業(yè)還是房地產(chǎn)開發(fā)?！泵髴c強調(diào)說，萬科將形成“一體兩翼”的戰(zhàn)略布局，一體是住宅，兩翼是住宅產(chǎn)業(yè)化和城市綜合配套服務(wù)商，尤其是做服務(wù)商是萬科今后的方向。這即是去年 6 月末，郁亮提出要轉(zhuǎn)型為“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略目標。

“今后在社區(qū)的服務(wù)力度會更大。比如在北京，以前很多朋友說要看第五食堂，我說那你就去長陽半島吧，很無奈，因為只有長陽有?！泵髴c說，但在今年會開五六個鄰里家、第五食堂。還會在社區(qū)大量推出社區(qū)養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。

但與以往不同的是，在這一輪多元化發(fā)展中，不論萬科做商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，或是建醫(yī)院與學(xué)校，在大數(shù)據(jù)時代，互聯(lián)網(wǎng)都將會深層次的介入房地產(chǎn)的流程，如房產(chǎn)金融、電商營銷、物業(yè)運營。

萬科利用大數(shù)據(jù)進行定位推廣和運營的嘗試更多了，如萬科物業(yè)在部分萬科社區(qū)設(shè)立了“幸福驛站”，為業(yè)主解決末端配送問題，萬科還表示今年將會試水建立在大數(shù)據(jù)體系上的物流園。

這一轉(zhuǎn)型舉動，在杭州良渚文化村這個大實驗田中或許可以看到更為大刀闊斧的革新。萬科在此設(shè)立一卡通，推進小鎮(zhèn)驛站，開通社區(qū)APP “新街坊”，試圖通過社交、O2O等方式將業(yè)主與社區(qū)周邊的商戶更緊密地聯(lián)系起來。

用好這張“網(wǎng)”

“當(dāng)新時代的大幕揭開時，傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠離自己熟悉的領(lǐng)域，而是理解新的規(guī)則，尋找新的伙伴，運用新的工具，將原有的業(yè)務(wù)做得更好?！比f科在2013年年報中說的這句話，足以證明其在尋找和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合點。

“郁總自己說過，與其讓他來講互聯(lián)網(wǎng)有多重要，不如帶隊讓大家親身體驗一下?！比f科內(nèi)部人士說，盡管現(xiàn)在萬科還沒有很明確的一條路，但路總是要一步步嘗試出來的。

在丁祖昱看來，在房地產(chǎn)的上游開發(fā)環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)對其影響并不大，主要影響發(fā)生在房地產(chǎn)的營銷、物業(yè)管理和地產(chǎn)金融等方面。從營銷層面來看，一些開發(fā)商利用電商蓄客的方式已相當(dāng)嫻熟。在后期運營服務(wù)方面，花樣年和龍湖、世茂、綠城等很多企業(yè)都在嘗試搭建網(wǎng)絡(luò)平臺，這些都是萬科可以深入嘗試的地方。

馮侖就提出，從長遠看，互聯(lián)網(wǎng)會改變一切傳統(tǒng)行業(yè)，甚至有可能消滅酒店。他提出，有網(wǎng)站簽約了非常多可供短租的房子，有服務(wù)人員，也可以居家做飯，價格比酒店還便宜，這將深刻影響傳統(tǒng)酒店發(fā)展。王石也說：“在大數(shù)據(jù)時代，完全不懂房地產(chǎn)的人也可以用新的載體和方式來顛覆，搞房地產(chǎn)銷售?！?/p>

或許，萬科需要更大膽的嘗試。近日，有萬科粉絲寫了一封《致萬科高層的萬言書》，建言“萬科如何轉(zhuǎn)型，如何顛覆房地產(chǎn)行業(yè)”，這名粉絲建議萬科要植入互聯(lián)網(wǎng)基因，可以成立一家子公司——“樂家園”，以互聯(lián)網(wǎng)的思維來開發(fā)房地產(chǎn)。

這名萬科發(fā)燒友說，樂家園可以引進一批優(yōu)秀的互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)人才，建立起幾支專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)運營團隊?？梢宰尶蛻魠⑴c到房子的設(shè)計及建造中來，接下來建立樂家園的官網(wǎng)、論壇以及官方微信、微博。

毛大慶對此評價說，“公司很多人都看過這篇文章，讓人印象深刻”。盡管萬科是否會去實踐還存疑，但萬科高層顯示出更加開放的思維。在萬科公司年會的講話中，郁亮提到一家企業(yè)房地產(chǎn)導(dǎo)購網(wǎng)站“房多多”，他說：“雖然這家企業(yè)成立不到3年，體量也不是很大，但它已經(jīng)找到了與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合點”。

世茂集團副總裁蔡雪梅此前就告訴記者，受到移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)影響，行業(yè)壁壘將被打破，過幾年后可能會有一些全新的地產(chǎn)商業(yè)模式誕生。她的判斷是，2014年大家仍處于摸索階段，還不會有成果性的東西出來。但世茂開始大力摸索，推進云服務(wù)等網(wǎng)絡(luò)手段，并轉(zhuǎn)型生活方式服務(wù)商。

社區(qū)革命

“我們過去說蓋有人住的房子，現(xiàn)在改成有人用的房子”，郁亮如是道。

從2013年10月底開始，萬科在與投資人交流時，最常提到的一個數(shù)據(jù)是48萬套——這是萬科1999年以來竣工物業(yè)的套數(shù)，而萬科為其中大多數(shù)提供物業(yè)服務(wù)。而在未來5年，萬科服務(wù)的社區(qū)可能增加到500個至600個，其中包含了100萬住戶、約800萬的人口規(guī)模。

在這一年，萬科開始提出社區(qū)服務(wù)全面升級。北京房山區(qū)的中糧萬科長陽半島建立起社區(qū)菜市場、第五食堂、華潤萬家、洗衣店、藥店、銀行，這被萬科戲稱為“五菜一湯”。毛大慶則表示，今后服務(wù)還將更加細化，今年會突出關(guān)于社區(qū)醫(yī)療和社區(qū)老人的居家護理。

僅如此還遠遠不夠，越來越多的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)進一步提升社區(qū)運營，使之成為可持續(xù)贏利的平臺。萬科確實一直在做著打通社區(qū)上下游服務(wù)鏈的事：整合業(yè)主和商戶資源，將社區(qū)配套推向線上，開發(fā)APP入口，增加“支付”環(huán)節(jié)，完善生態(tài)融合。

當(dāng)萬科興致勃勃地向阿里巴巴、騰訊、小米、海爾學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)的時候，它手里已經(jīng)有了一款前衛(wèi)的移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品——“住這兒”APP。去年光棍節(jié)那天，這款萬科業(yè)主專屬軟件已經(jīng)上線。

此款A(yù)pp可以報修、咨詢、查詢等，比如投訴隨便放人進小區(qū)的保安，預(yù)約漏水管道的維修，給火鍋店“補血”（點贊）或者“砍一刀”等等。毛大慶表示，萬科今后會和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費趨勢。

上述萬科內(nèi)部人士還透露，萬科在今后的社區(qū)運營商，會更加重視網(wǎng)上平臺，北京萬科近期就將和淘寶旗下的移動餐飲服務(wù)平臺“淘點點”展開合作。淘點點主要提供外賣和點菜兩大功能，可以方便地搜索到附近的盒飯、水果、飲料、蛋糕等外賣信息，消費者可以隨時隨地自助下單、付款，享受外賣服務(wù)。

另一家南派開發(fā)商花樣年在社區(qū)上的嘗試最為大膽，花樣年將重心傾向于其物業(yè)服務(wù)“彩生活”、社區(qū)金融等板塊，物業(yè)不收費通過社區(qū)O2O來獲取運營利潤。

構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)與平臺

在拜訪一圈回來之后，萬科傾向于像阿里、騰訊和海爾一樣，構(gòu)造屬于萬科的新生態(tài)系統(tǒng)。

在住宅開發(fā)時代，萬科的生態(tài)系統(tǒng)比較單一，圍繞著住宅開發(fā)環(huán)節(jié)的，無非是融資、買地、建筑設(shè)計、銷售、物業(yè)服務(wù)，在生態(tài)鏈中，涉及金融機構(gòu)、政府，以及作為上游的建筑設(shè)計商、材料供應(yīng)商和下游的業(yè)主。

當(dāng)萬科向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型后，所面臨的局面已經(jīng)不同，萬科要做商業(yè)地產(chǎn)必須對接商戶，做養(yǎng)老地產(chǎn)要對接醫(yī)療機構(gòu)，尤其在下游運營部分，面對48萬套住宅的客戶、社區(qū)8000家供應(yīng)商這一大規(guī)模的自有物業(yè)數(shù)據(jù)，萬科必然要構(gòu)建一個新生態(tài)系統(tǒng)，牢牢掌握上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

盡管今后的路還很長。但可以肯定的是，要成為一個具有黏性的平臺，不可不做金融。萬科的戰(zhàn)略已經(jīng)非常清晰，建立一個金融平臺，整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游各個環(huán)節(jié)。

萬科入股徽商銀行，表明萬科轉(zhuǎn)身金融平臺的決心已定。關(guān)于這一點，毛大慶就聲稱，萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤。

或許，這只是萬科轉(zhuǎn)身金融的一小步，國內(nèi)某商業(yè)雜志（《商業(yè)價值》）甚至評價說，這是萬科學(xué)習(xí)美國鐵獅門“地產(chǎn)運營公司——到服務(wù)公司——再到投資公司”的發(fā)展路徑的第 2 步的開始。因為步入存量房交易時代后，按照王石的說法，房地產(chǎn)做到最后就是金融。

郁亮把萬科的未來稱之為沒有終點的馬拉松，跑得太快可能會很快崩潰，跑得太慢將會被別人趕超，他需要給萬科找到最佳方向和配速。

沒人知道這些轉(zhuǎn)化最終將帶著萬科走向何處，但隨著萬科轉(zhuǎn)型的深入，其發(fā)展模式、經(jīng)營思路、組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)文化或許都將面臨更深層次的變革。