香港樓市漸顯“熊態(tài)”

近期，香港樓市頻受負(fù)面消息沖擊，走向再一次成為關(guān)注的熱點(diǎn)。新年后，以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和新鴻基為代表的香港大型地產(chǎn)商旗下樓盤(pán)，出現(xiàn)最高40%的大幅降價(jià)，“劈價(jià)搶客”引發(fā)輿論熱議。緊接著，樓宇買賣成交大幅下滑、二手房?jī)r(jià)松動(dòng)等負(fù)面信號(hào)頻出。

業(yè)內(nèi)和機(jī)構(gòu)分析稱，受“辣招”調(diào)控影響力的持續(xù)釋放，以及國(guó)際金融環(huán)境變化的綜合影響，香港樓市正在進(jìn)入新一輪的調(diào)整周期，漸顯“熊態(tài)”，樓價(jià)下調(diào)或成大概率事件。

龍頭地產(chǎn)商“劈價(jià)搶客”

年初，香港兩個(gè)老牌房企新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)都采用大幅降價(jià)、回贈(zèng)稅費(fèi)等“劈價(jià)搶客”的方式推出新年新盤(pán)，價(jià)格大幅“跳水”，較前期降幅最高達(dá)四成。

2月10日，新鴻基位于香港元朗的項(xiàng)目爾巒，推出156個(gè)住宅單位，平均售價(jià)約為8526港元/平方英尺（約合71679元人民幣/平方米）。這一售價(jià)比上期大幅下降達(dá)35%左右。據(jù)了解，該項(xiàng)目在去年3月的最高售價(jià)達(dá)到1.71萬(wàn)港元/平方英尺左右。

此外，新鴻基還為樓盤(pán)提供種類頗多的各種優(yōu)惠折扣。比如，新會(huì)員可獲得總價(jià)3%的優(yōu)惠、對(duì)提前成交者提供最高樓價(jià)5%的折扣，兩者加起來(lái)折扣已達(dá)8%。另外，“交易完成后回贈(zèng)稅費(fèi)總額70%”的補(bǔ)貼規(guī)定，也為內(nèi)地買家抵消了絕大部分印花稅支出。累積計(jì)算，爾巒項(xiàng)目的最高降價(jià)幅度超過(guò)40%。

業(yè)內(nèi)估算發(fā)現(xiàn)，爾巒的當(dāng)期售價(jià)，甚至低于周邊二手房?jī)r(jià)10%-15%。為此，新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆對(duì)外透露，集團(tuán)新年推出的首批單位，一向有較高優(yōu)惠，起到聚集吸引人氣的作用。預(yù)計(jì)后期加推將有一定的加價(jià)空間。

此外，另一個(gè)香港老牌發(fā)展商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，其在年初推出的新年首個(gè)新盤(pán)“DIVA”，折后平均售價(jià)為16886港元/平方英尺（約合141960元人民幣/平方米），優(yōu)惠幅度為前期的25%，售價(jià)也處于同區(qū)域最低水平。

雖然此輪“打折”豪宅的成交規(guī)模較小，不足以對(duì)香港樓市整體產(chǎn)生太大影響，但是龍頭地產(chǎn)商帶頭“劈價(jià)搶客”，其風(fēng)向標(biāo)意義被廣泛議論。

“打折”遭搶購(gòu)

實(shí)際上，本次降價(jià)的行情，始于去年底出現(xiàn)的“豪宅降價(jià)潮”，而且降價(jià)幅度正在進(jìn)一步拉大。自去年11、12月開(kāi)始，香港多個(gè)發(fā)展商旗下的項(xiàng)目都推出了減價(jià)、打折優(yōu)惠措施，一些高端豪宅項(xiàng)目也紛紛“自降身價(jià)”。

例如，位于香港新豪宅區(qū)西九龍的樓盤(pán)天璽，一度被稱為“香港最高的豪宅”。然而這個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的頂級(jí)豪宅，在去年底的價(jià)格已經(jīng)低于周邊二手房?jī)r(jià)，如果加上新鴻基的各種稅費(fèi)返現(xiàn)優(yōu)惠，其實(shí)際折扣為三折。此外，香港老牌開(kāi)發(fā)商會(huì)德豐、新世界發(fā)展等旗下多個(gè)豪宅樓盤(pán)，也都紛紛推出2-3折的折扣。

事實(shí)上，上述多個(gè)打折的豪宅都獲得市場(chǎng)熱捧，上演“千人搶購(gòu)”行情。比如，在年初爾巒項(xiàng)目的銷售現(xiàn)場(chǎng)，156套單元，吸引了超千人到場(chǎng)選購(gòu)。去年底的天璽項(xiàng)目，搖號(hào)選房超2000人次，據(jù)稱不少影視明星也加入搶購(gòu)的人群。

“應(yīng)理解為豪宅發(fā)展商主動(dòng)讓利，以促成銷售業(yè)績(jī)提升?！痹谙愀壑性?lián)席董事黃良昇看來(lái)，豪宅項(xiàng)目主動(dòng)“自降身價(jià)”，不應(yīng)該被過(guò)度解讀，而是發(fā)展商促進(jìn)樓盤(pán)成交的手段。而“搶購(gòu)”的行情表明，香港豪宅樓市的實(shí)際需求依然相當(dāng)活躍。

然而，據(jù)中原地產(chǎn)研究報(bào)告，2014年2月香港樓宇買賣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“令人擔(dān)憂”。整體住宅按月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份整體住宅（包括一手、二手私人住宅；居屋、公屋及夾屋自由市場(chǎng)買賣）買賣合約登記錄得3159宗，環(huán)比下滑29.6%，創(chuàng)1996年1月份有紀(jì)錄以來(lái)的月度新低，甚至低于“金融海嘯”肆虐的2008年。此外，香港住宅成交金額的環(huán)比下滑也超過(guò)兩成。

從已知數(shù)據(jù)中可以看出，在過(guò)去的13個(gè)月中，香港樓市一、二手住宅的多個(gè)指標(biāo)都呈現(xiàn)全面下滑的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)分析稱，這一輪下滑行情和“辣招調(diào)控”的作用釋放基本一致。

機(jī)構(gòu)業(yè)內(nèi)普遍看淡后市

自2012年末，香港特區(qū)政府陸續(xù)打出多個(gè)調(diào)控“辣招”，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）等，使得外地買家的稅務(wù)負(fù)擔(dān)最高已達(dá)23.5%。此舉將香港樓市送入了“冷凍期”，住宅市場(chǎng)行情走低。仲量聯(lián)行發(fā)布的2013年度香港物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告顯示，香港樓市的投資市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了全年性的疲軟，較前一年的下跌超過(guò)50%。

因此，在本就一片冷清的2014年初市場(chǎng)上，同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)豪宅項(xiàng)目“劈價(jià)入市”的情況，不少市場(chǎng)觀點(diǎn)都將其解讀為“香港房?jī)r(jià)大跌”的信號(hào)，反映發(fā)展商對(duì)未來(lái)前景的擔(dān)憂。

除了“辣招”調(diào)控的影響，美聯(lián)儲(chǔ)退市所造成資金大規(guī)模流出，被認(rèn)為是國(guó)際金融環(huán)境方面的一大原因。由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，港元匯率與美元掛鉤，在低息環(huán)境支撐下，大量熱錢(qián)涌入香港推高樓價(jià)。

隨著美國(guó)量化寬松政策退出，熱錢(qián)逐步撤離香港，這被視為香港樓市迅速退熱、持續(xù)疲軟的重要原因。

對(duì)于后市預(yù)測(cè)，機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了普遍性的看淡觀點(diǎn)，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。黃良昇表示，不排除今年香港房?jī)r(jià)下跌的可能。在調(diào)控政策不變情況下，現(xiàn)在樓市的購(gòu)買力會(huì)逐漸被消耗，香港樓價(jià)易跌難升。

瑞銀機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，老牌開(kāi)發(fā)商帶頭降價(jià)，很有可能使得隨后入市的新盤(pán)跟風(fēng)減價(jià)，短期內(nèi)對(duì)二手樓價(jià)將帶來(lái)下調(diào)壓力。匯豐證券更直接指出，流動(dòng)性、失業(yè)率、房屋供應(yīng)及負(fù)擔(dān)能力4個(gè)因素，都對(duì)香港樓價(jià)產(chǎn)生不利影響，預(yù)計(jì)今年樓價(jià)會(huì)下跌15%。而目前市場(chǎng)上流行的最悲觀的預(yù)測(cè)是房?jī)r(jià)跌幅達(dá)30%-50%。