杭州樓市非典型降價(jià)

進(jìn)入2月下旬，杭州陰雨連綿，一同烏云不散的，還有杭州的樓市。位于杭州城北的德信北海公園率先宣布以低于前期3000元/平米的售價(jià)入市；緊接著，同區(qū)域內(nèi)的天鴻香榭麗也以直降6000元/平方米的姿態(tài)跟進(jìn)，由此引發(fā)業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注。

作為準(zhǔn)一線城市的杭州樓市下降，在拉響了全國(guó)各地的樓市警報(bào)的同時(shí)，也使得唱空房地產(chǎn)大勢(shì)的悲觀論調(diào)如潮水般席卷而來。

那么，杭州市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么？未來又將面臨什么？……帶著一連串問題， 本刊記者如實(shí)走訪了本輪“降價(jià)潮”的核心區(qū)，杭州拱墅區(qū)，試圖去尋找這次樓市震動(dòng)背后的故事。

樓盤降價(jià)之后

3月1日，杭州，小雨轉(zhuǎn)中雨。

天公不作美，依然無(wú)法阻擋剛需購(gòu)房人對(duì)于追逐“降價(jià)甩賣”房子的腳步，在位于此次掀起杭州乃至全國(guó)樓市震動(dòng)的德信北海公園售樓處內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)簽約、辦理貸款手續(xù)的購(gòu)房人已經(jīng)擠滿了半個(gè)售樓大廳，仍然不停有看房人擁擠在項(xiàng)目沙盤前，對(duì)照所剩特價(jià)房源在小區(qū)中的樓座位置。

“你也沒必要對(duì)樓盤進(jìn)行過多了解，一共就沒幾套房子了，等你了解清楚后，也未必能買上。”一位銷售人員在指導(dǎo)客戶簽約的“空檔期”，對(duì)以購(gòu)房人身份前來進(jìn)行咨詢的記者沒有表現(xiàn)出太多耐心。如她所言，售樓處內(nèi)擺放的項(xiàng)目預(yù)售展板上，在售的特價(jià)房源僅剩11套。從此前均價(jià)19000元/平方米降到目前15800元/平方米，前來看房的購(gòu)房人絕大多數(shù)是沖著每平方米近4000元的“實(shí)惠”而來；而在該售樓處內(nèi)同時(shí)在售的德信旗下另一個(gè)項(xiàng)目，與北海公園同處一個(gè)區(qū)域的德信曉宸，因?yàn)殚_盤價(jià)格突破2萬(wàn)元/平米，而鮮有人問津。

與德信北海公園僅一條馬路之隔的方正御星售樓處內(nèi)，記者了解到，該項(xiàng)目剛剛開盤的樓座均價(jià)17500元/平方米，僅有三兩個(gè)看房人，這與對(duì)門德信北海公園形成強(qiáng)烈反差；事實(shí)上，包括寶嘉譽(yù)峰、金地申花里、耀翔悅尚、萬(wàn)科北辰之光等10余個(gè)在售項(xiàng)目，雖然都有各種“買贈(zèng)”優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度有限，看房人寥寥無(wú)幾。

隨后記者來到區(qū)域內(nèi)率先“跟降”的天鴻香榭里，此前17500元/平方米的售價(jià)，本次最高降幅達(dá)到6000元，目前在售均價(jià)為13800元/平方米。而在現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，由于該項(xiàng)目在銷售過程中的承諾無(wú)法兌現(xiàn)，此前售樓處被砸，場(chǎng)內(nèi)沙盤區(qū)域已拉起了警戒線，銷售大廳里警察和維權(quán)業(yè)主各據(jù)一方，盡管如此，仍然有購(gòu)房者前來看房，當(dāng)?shù)弥?1800元/平方米的房子僅有一套，且已出售的時(shí)候，多數(shù)看房人選擇離開。

事實(shí)上，此次記者走訪的杭州多個(gè)板塊，包括杭州主城區(qū)、江干區(qū)、余杭區(qū)和蕭山區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)塊，在售項(xiàng)目的常規(guī)折扣較為普遍，但明明白白降價(jià)的項(xiàng)目屈指可數(shù)。

假降價(jià)？真熱銷？

“目前剩下的也只是一些頂層或者底層的邊緣戶型，項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了清盤狀態(tài)?！钡滦诺禺a(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷副總監(jiān)杜盛這樣告訴記者，這次德信北海公園是整個(gè)集團(tuán)百億戰(zhàn)略中具體的一個(gè)動(dòng)作，也證明了肯定和資金鏈沒有任何關(guān)系。“否則我們也不會(huì)在宣布降價(jià)的當(dāng)天，同時(shí)去摘得杭州核心區(qū)域的地塊?！倍攀?qiáng)調(diào)。

據(jù)一位全程關(guān)注此次降價(jià)的杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，從德信北海公園2月18日宣布降價(jià)銷售后的三天時(shí)間里，208套房源收到超過400組認(rèn)籌，德信不得不緊急“叫停”認(rèn)籌。而在2月27日，根據(jù)杭州官方售房數(shù)據(jù)顯示，德信北海公園仍有119套房源為可售狀態(tài)。

接受記者采訪的多位杭州房企人士都認(rèn)為，這次德信北海公園的降價(jià)促銷總體“利大于弊”，不管是正面還是負(fù)面?zhèn)鞑?，效果是全?guó)范圍內(nèi)的轟動(dòng)，并且換來的是尾盤出清。

杭州東田房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)韓劍告訴記者，對(duì)于尾盤銷售而言，即使項(xiàng)目折讓了一部分利益，但從整個(gè)價(jià)格體系來看依然是“穩(wěn)賺不賠”的買賣。據(jù)他分析，根據(jù)海德北海公園實(shí)際成交價(jià)格測(cè)算，其實(shí)際的降價(jià)在每平米2000元左右，并沒有宣稱的三四千元；如果按照一年時(shí)間和在一個(gè)月內(nèi)清盤的財(cái)務(wù)成本相比，前者遠(yuǎn)不止2000元。相當(dāng)于降價(jià)10%，而根據(jù)目前的信托融資成本，就可以達(dá)到20%甚至更高，這樣折算下來，用有限的降價(jià)空間換取時(shí)間成本，很合適。

被透支的大橋西板塊

此次傳出直降數(shù)千元的兩個(gè)項(xiàng)目，均位于杭州市城北的拱墅區(qū)，多年來知名房企的相繼進(jìn)駐，品牌聚合效應(yīng)讓祥符區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上炙手可熱的大橋西板塊。

據(jù)杭州地產(chǎn)界一位資深人士介紹，2010年，德信地產(chǎn)以10047元/平方米的樓面價(jià)拍下了德信北海公園地塊，以區(qū)域樓王的姿態(tài)震驚業(yè)內(nèi)，這個(gè)區(qū)域開始受到關(guān)注。之后，全國(guó)龍頭房企萬(wàn)科、杭州本土巨頭濱江相繼進(jìn)入這一板塊。就在去年3月，萬(wàn)達(dá)以14.26億元競(jìng)得祥符東一地塊，將進(jìn)入杭州的第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定在了這一區(qū)域，讓剛剛進(jìn)入平穩(wěn)期的橋西板塊再度沸騰。樓市均價(jià)也從之前的15000元/平方米一路飆升至接近20000元/平方米。

值得一提的是，根據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，拱墅區(qū)政府僅在2011年就開工建設(shè)82萬(wàn)平方米、竣工87萬(wàn)平方米拆遷安置房，連續(xù)兩年開竣工總量在主城區(qū)位居榜首?！熬薮蟮墓?yīng)量和前兩輪的熱炒，已經(jīng)讓這個(gè)板塊之前的價(jià)格沖上了高點(diǎn)。” 在杭州東田房地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)韓劍看來，今年年初該區(qū)域的震蕩，與其說是降價(jià)，不如看作是合理回歸；韓劍表示，大橋西板塊的合理價(jià)位應(yīng)該在15000元/平方米左右。

而另一位不愿具名的杭州房地產(chǎn)資深人士向記者透露，去年杭州樓市銷售排名靠前的項(xiàng)目都出自大橋西板塊，實(shí)際上已經(jīng)去化了大多數(shù)存量，目前不少項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段，因此后續(xù)出現(xiàn)“再降”的可能性在短期內(nèi)并不大。

跟風(fēng)降價(jià)尚不具備“條件”

既然德信北海公園的以價(jià)換量被杭州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍看作是一次成功的營(yíng)銷案例，但明確表示跟風(fēng)的項(xiàng)目，截止到目前僅有天鴻香榭里一個(gè)。到記者截稿日，仍未接通天鴻香榭里相關(guān)負(fù)責(zé)人電話，但據(jù)公開資料顯示，此次降價(jià)當(dāng)天，項(xiàng)目所推房源便實(shí)現(xiàn)去化九成。

記者通過多方了解到，天鴻香榭里入市三年，銷售情況并不樂觀，在較高的地價(jià)和持有成本下，直面和近鄰萬(wàn)科北宸之光、濱江萬(wàn)家名城正面競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論從品牌價(jià)值還是產(chǎn)品打造能力，天鴻都無(wú)法與后者抗衡，因此銷售壓力巨大。“就是借著區(qū)域項(xiàng)目降價(jià)的契機(jī)，天鴻做了跟隨策略。而且相比德信北海公園所做的成本價(jià)差，天鴻是真的降價(jià)。13800元/平方米僅僅是個(gè)成本價(jià)?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆科笕耸刻寡?。

在悅尚售樓處內(nèi)，一位前來看房的張姓購(gòu)房者告訴記者，杭州核心區(qū)的很多樓盤早已突破2萬(wàn)，拱墅區(qū)的價(jià)格相對(duì)較低。“未來繼續(xù)降的空間也不會(huì)太大了，畢竟也有成本?！睆埾壬J(rèn)為。

杭州中天房地產(chǎn)副總經(jīng)理金偉成也告訴記者，從去年整體來看，外來的開發(fā)商去年銷量都不錯(cuò)，本土房企去年都極少拿地，資金量并不存在問題，也就不需要通過降價(jià)來彌補(bǔ)或者維持現(xiàn)金流。如果真的存在這個(gè)問題，大家都跟著降價(jià)，那市場(chǎng)才是真的進(jìn)入拐點(diǎn)。

據(jù)杜盛介紹，德信地產(chǎn)2013年集團(tuán)銷售額實(shí)現(xiàn)60億元，未來兩年內(nèi)的目標(biāo)是達(dá)到百億的銷售規(guī)模，僅在杭州，年內(nèi)還將會(huì)有3個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤，而當(dāng)記者詢問德信目前在售的其他項(xiàng)目，是否會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)德信北海公園的調(diào)價(jià)動(dòng)作時(shí)，他表示：“所有在售項(xiàng)目銷售情況符合預(yù)期，目前并未得到集團(tuán)明確的消息。”

庫(kù)存激增存隱憂

盡管目前杭州市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)大面積的降價(jià)潮，但隨著房企在杭州土地市場(chǎng)上大規(guī)模地開疆拓土，進(jìn)一步放大了未來樓市的供應(yīng)量，已成為杭州業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心的問題。

某國(guó)內(nèi)龍頭房企杭州市場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人就告訴記者，橋西板塊個(gè)別的項(xiàng)目降價(jià)對(duì)位于蕭山區(qū)的自家項(xiàng)目沒有任何影響，但隨著地塊的陸續(xù)增加，未來是否會(huì)造成市場(chǎng)層面的競(jìng)爭(zhēng)壓力，并不好說。

而該人士的擔(dān)心并非沒有來由，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)春節(jié)，杭州主城區(qū)的成交記錄僅有兩套。整體成交量的大幅萎縮，高企的庫(kù)存與洶涌而至的新房，都使得今年的杭州樓市“壓力山大”。

金偉成也認(rèn)為，2012年以前的杭州市場(chǎng)供需關(guān)系一直處于較為良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，隨著全國(guó)性品牌房企的扎堆進(jìn)駐，抬升了地價(jià)成本的同時(shí)，也加大了樓市供應(yīng)?！艾F(xiàn)在杭州和國(guó)內(nèi)許多供應(yīng)量較大的城市表現(xiàn)出的問題一樣。”金偉成說。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，庫(kù)存量大小還不是問題的關(guān)鍵，“最主要的是交易量才是影響庫(kù)存的最直接因素，如果交易量發(fā)生變化，不到半年的時(shí)間，庫(kù)存就會(huì)成倍的增減。”一位不方便透露姓名的品牌房企人士認(rèn)為，2014年樓市不會(huì)像之前那么火爆，但也絕對(duì)不會(huì)有“崩盤”那么嚴(yán)重。