中建系整合第一槍

備受矚目的中建系地產(chǎn)整合終于打響了第一炮，母公司中建股份將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)交予中海地產(chǎn)托管，并給出了三年內(nèi)完成的時間表。在中建系地產(chǎn)完成合并后，業(yè)界普遍預(yù)期，未來的中海地產(chǎn)將是繼綠地和萬達之后，對萬科龍頭地位的又一有力挑戰(zhàn)者。

中海地產(chǎn)托管中建股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)

2月10日，中國建筑股份有限公司發(fā)布公告稱，與控股子公司中國海外發(fā)展有限公司簽署了《委托管理協(xié)議》，擬將中建股份旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給中海托管。

目前，中海接受母公司托管的項目達24家公司，主要位于北京、上海等城市。根據(jù)協(xié)議，整個托管至2016年12月31日，為期三年，每年的托管費各不得超過1億港元。各托管公司在此期間只維持其現(xiàn)有業(yè)務(wù)，原則上不再新增業(yè)務(wù)。

從內(nèi)容看，中建股份把業(yè)務(wù)各個板塊交由中海地產(chǎn)維護。不僅僅是日常業(yè)務(wù)，同時人事、發(fā)展計劃以及財務(wù)等核心板塊，都已經(jīng)托付給中海地產(chǎn)。

中海地產(chǎn)一名內(nèi)部人士告訴記者，所涉及的人事調(diào)整也已完成，主要是考慮到政府審批時間過長，因此才將托管作為過渡。

新任的中海地產(chǎn)董事局主席郝建民，近期表示，中建股份的注資仍需要等待大約6個部委的審批，其還給出了3年內(nèi)完成整合的規(guī)劃。摩根證券（亞洲）研報預(yù)計，一年到一年半最為可能。

“委托管理模式并不多見，但這只是一個過渡手段。”同策咨詢總監(jiān)張宏偉說，把控股股東的內(nèi)地上市資產(chǎn)注入境外上市公司，其中的估值、注資問題相對復(fù)雜，各方面的審核是少不了的，托管有助于逐步理順內(nèi)部關(guān)系。

中建系整合大勢所趨

據(jù)了解，早在去年8月的公告，中建股份就拋出整合大計，要整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并注入中海地產(chǎn)，注入中海地產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)價值約500億元。由于中國建筑旗下最大的兩家公司是中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)，因此中海地產(chǎn)重點在于托管中建地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)。

目前，中建股份整個地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為三塊：中海地產(chǎn)（包括中海宏洋）、中建地產(chǎn)、總公司下屬其他板塊（如中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部）的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中建地產(chǎn)是近幾年在國內(nèi)崛起的地產(chǎn)品牌，因此項目主要是近年來開發(fā)的，包括了北京的中建紅杉溪谷和中建國際港、上海的中建大公館、天津的中建濱海壹號等項目。

中建股份旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)各有側(cè)重點。中國建筑董秘孟慶禹曾這樣表述：中海地產(chǎn)偏向高端，在一線城市、二線城市的項目較多。而中建地產(chǎn)是根據(jù)中建股份的建筑工程發(fā)展起來的，主要做一些中檔或中低檔項目。除此之外，中海宏洋則專注于三線經(jīng)濟活躍城市。

盡管如此，中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)龐大復(fù)雜，分散的發(fā)展模式一度阻礙著其效率的發(fā)揮。業(yè)內(nèi)通常將中建股份旗下的中海地產(chǎn)、中建地產(chǎn)分開排名，而對中建系的整體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺乏關(guān)注。

目前，不只是中建系，包括中糧旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合以及保利地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)的兄弟之爭，均預(yù)示著未來央企整合將是必然之路。

中海地產(chǎn)前任董事局主席孔慶平此前表示，整合正是為了解決同業(yè)競爭問題，將中建旗下房地產(chǎn)資源發(fā)揮至最高水平。

大部制或為重組鋪路

所謂船大難掉頭，面對越來越龐大的體量，突破千億的中海，寄望管理模式的變革能帶來更靈活的身段。近日，市場上傳出消息稱：中海將放棄區(qū)域化管理，轉(zhuǎn)而調(diào)整為 “大部制”，進行縱向一體化管理。

深圳知名房產(chǎn)分析師、“房地內(nèi)參”創(chuàng)始人尹香武在微博中透露，中海將在集團層面組建工程、營銷、財務(wù)三公司，實行全國縱向一體化職能管理。這種大總部平臺+大前線部隊的組織架構(gòu)，或為整合中建地產(chǎn)進入中海體系的過渡型舉措。所謂大部制，即將那些職能相近的部門、業(yè)務(wù)范圍趨同的事項相對集中，由一個部門統(tǒng)一管理，最大限度地避免政府職能交叉、政出多門、多頭管理。

目前，中海在全國一共有五個大區(qū)。按照上述說法，財務(wù)公司將負責(zé)拿地、報建、融資等工作，工程公司、營銷公司將專門負責(zé)后期的工程、營銷工作。但記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示“取消區(qū)域公司”的消息不大可靠?！叭∠麉^(qū)域公司，這個不可能，中海這么大一個公司不會輕易做這種舉動，我好幾個同事最近還去區(qū)域公司了呢?！敝泻５禺a(chǎn)內(nèi)部人士說。

但中海追求大部制的縱向管理，確實正在推進。中海內(nèi)部人士表示，中海目前沒有財務(wù)公司，但確實組建了工程公司和營銷公司。上述內(nèi)部人士解釋稱，縱向管理主要是執(zhí)行，區(qū)域公司權(quán)力更大一些，負責(zé)管控，比如在營銷這一塊，區(qū)域公司主要負責(zé)管控，營銷公司負責(zé)完成指標。至于未來是否會推進大部制架構(gòu)，以配合管理變革，目前中海還未有公開表態(tài)。

“中海是在區(qū)域公司的基礎(chǔ)上，配合垂直模式管理?！睆埡陚ケ硎?，垂直化是一種權(quán)力更加集中的方式，但會使管理鏈條拉得比較長，降低靈活度。要將兩種管理模式配合運用好，關(guān)鍵在于平衡。

新巨無霸將誕生

不管是為注入資產(chǎn)進行過渡的業(yè)務(wù)托管，或是推動垂直管理模式，中建系地產(chǎn)都在努力理順旗下業(yè)務(wù)。

一旦上述整合方案實行，中建股份原則上不再新增直營從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，集中精力做城市開發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、社區(qū)等相關(guān)的新城鎮(zhèn)建設(shè)。中海地產(chǎn)將成為中建股份旗下惟一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺。據(jù)中建股份發(fā)布的2013年全年業(yè)績簡報，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額為1426億元。而中建系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎全部由中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)囊括，其中中海地產(chǎn)銷售額達到1082億元人民幣。

這可大致等同于新中海系的規(guī)模，該體量僅次于萬科和綠地，位列行業(yè)第三名。由于中海地產(chǎn)一直以來的盈利指數(shù)高于其他龍頭房企，無疑將挑戰(zhàn)行業(yè)龍頭萬科。不只是體量，業(yè)務(wù)板塊上的促進也顯而易見。近年來，中建股份正積極利用自身綜合性建筑公司的優(yōu)勢，向城市綜合體運營商模式轉(zhuǎn)型。

據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，在2012年間，中建股份在施工的城市綜合建設(shè)及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目13個，累計完成投資額149 億元，僅完成1055 億元計劃投資總額的小部分，主要由中建地產(chǎn)運營負責(zé)。

顯然，這些資產(chǎn)一旦注入，對于商業(yè)地產(chǎn)有短板但卻極度渴望發(fā)展的中海來說是個好消息。郝建民此前透露，今后中海地產(chǎn)會集中發(fā)展寫字樓綜合項目，期望在未來五年商業(yè)項目的建筑面積占比能達到20%。但未來中海能否消化中建地產(chǎn)旗下的業(yè)務(wù)，尚具不確定性。

高盛就此發(fā)表研報認為，考慮此次中建股份資產(chǎn)注入時間延長，且中海地產(chǎn)提供的管理服務(wù)并未獲得較好收益，預(yù)計中海地產(chǎn)將在近期的房產(chǎn)行業(yè)增速放緩過程中，損失相對估值的支持。