宋衛(wèi)平賭贏九龍倉(cāng)

好賭，是外界給予綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的一個(gè)標(biāo)簽。但他顯然又贏了一回，成為從懸崖邊緣到回歸的英雄，1月21日，綠城中國(guó)宣布發(fā)行5億美元的次級(jí)永久資本證券，以償還九龍倉(cāng)所持有的可換股債券。這意味著，不到兩年前與九龍倉(cāng)的一次債轉(zhuǎn)股的對(duì)賭，宋衛(wèi)平贏了，綠城仍然姓宋。

2014年，綠城能否繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)？綠城首月銷售額僅33億，綠城的2014年仍會(huì)樂觀嗎？

完勝三年對(duì)賭之約

時(shí)間追溯回2012年6月8日下午，宋衛(wèi)平與九龍倉(cāng)副主席吳天海一前一后走進(jìn)綠城玫瑰園酒店的新聞發(fā)布會(huì)大廳，宋衛(wèi)平神色凝重，隨后面對(duì)在場(chǎng)的上百家媒體記者，微笑“認(rèn)錯(cuò)”，坦承其在發(fā)展的速度和拿項(xiàng)目的問題上的激進(jìn)。

那是一場(chǎng)近幾年房地產(chǎn)界的一樁大事，一些老記者甚至因?yàn)殄e(cuò)過這場(chǎng)發(fā)布會(huì)而大為感慨。

正是在現(xiàn)場(chǎng)，雙方簽訂了金額為50億港元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中包括一份對(duì)賭性質(zhì)的協(xié)議，點(diǎn)燃了控股權(quán)話題的引線。

這份投資交易分兩個(gè)步驟完成，第一部分是以配股的方式向九龍倉(cāng)融資25.5億港元；第二部分則是以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方式，向九龍倉(cāng)融資25.5億港元。

這是一場(chǎng)對(duì)賭協(xié)議，可轉(zhuǎn)換債可以被贖回，也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)。相當(dāng)于九龍倉(cāng)向綠城發(fā)債，可以收取成本收益。與普通債券相比，轉(zhuǎn)股債券更具流動(dòng)性、變現(xiàn)性和靈活性，如宋衛(wèi)平不能及時(shí)贖回，則債券可以轉(zhuǎn)換為股票，宋衛(wèi)平會(huì)喪失控股權(quán)。

按照協(xié)議，如果5年后綠城無(wú)法贖回九龍倉(cāng)所持25.5億港元的可換股債券，九龍倉(cāng)所持股將升至35.1%，而宋衛(wèi)平所持有的綠城股份將被進(jìn)一步稀釋至21.9%，屆時(shí)九龍倉(cāng)將成為綠城第一大股東。宋衛(wèi)平當(dāng)時(shí)表示，根據(jù)協(xié)議，九龍倉(cāng)三年內(nèi)不能把該批可換股證券換股，而綠城則準(zhǔn)備三年內(nèi)贖回。

現(xiàn)在，綠城與九龍倉(cāng)的“三年之約”已經(jīng)過半，綠城也重新走上正軌，發(fā)新債償舊債似乎也是理所當(dāng)然。

對(duì)于為何選擇這個(gè)節(jié)點(diǎn)，綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征坦言，受到QE退出的影響，年中發(fā)債利息可能走高，所以選擇了此時(shí)發(fā)債。他還透露，當(dāng)前綠城的負(fù)債水平和財(cái)務(wù)狀況都比較穩(wěn)定。

何以解憂，唯有九龍倉(cāng)

大器晚成的宋衛(wèi)平，具有深厚的文史功底和理想主義情懷，綠城的產(chǎn)品在長(zhǎng)三角很多擁躉看來，甚至具有建筑、人居啟蒙的味道。但宋衛(wèi)平的缺點(diǎn)也很突出，在外界看來，綠城總是沉浮于巔峰谷底，2008年、2011年綠城遭遇的兩次生死危機(jī)。

宋衛(wèi)平曾一再?gòu)?qiáng)化著高杠桿、高負(fù)債的“豪賭”風(fēng)格，骨子里一度充滿對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴望。按照宋衛(wèi)平自己的話：“從上學(xué)以來就沒有得過第二名”。綠城在2007年的銷售額是150億元，遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)的2008年，其銷售額僅151億元。2008年底綠城大著膽子將2009年的目標(biāo)定在了300億元，最終賣出了530億元。

涉險(xiǎn)過關(guān)后，綠城迅速迷失在2009年亢奮的市場(chǎng)中，豪擲323億元買地、合作開發(fā)項(xiàng)目，大舉擴(kuò)張，成為當(dāng)年買地最多的房企。也就是在這一年，宋衛(wèi)平放出豪言“三年內(nèi)銷售破千億，五年內(nèi)超越萬(wàn)科”。

隨著2010年以來的國(guó)家調(diào)控深度發(fā)酵，綠城陷入危機(jī)中。宋衛(wèi)平曾表示，綠城的產(chǎn)品約70%是針對(duì)改善性需求，調(diào)控政策把這一客群壓掉了四分之三。2011年9月20日，從“海航30億收購(gòu)綠城”的傳言開始，“銀監(jiān)會(huì)調(diào)查綠城”、“綠城將從香港退市”的傳言鋪天蓋地而來。

在業(yè)界有一個(gè)段子，2011年底，綠城一筆5億元的賬款必須在第二天支付，綠城中國(guó)總裁壽柏年對(duì)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說，“你再不簽，我就要死了?！?/p>

此時(shí)的綠城，騰挪股權(quán)和賣項(xiàng)目是首選。當(dāng)時(shí)傳聞中投和海航均有意向，甚至有報(bào)道稱，宋衛(wèi)平曾邀請(qǐng)龍湖的老板吳亞軍收購(gòu)綠城。由于宋衛(wèi)平心氣高，不會(huì)比向自己差的企業(yè)低頭，又不太愿意和國(guó)企合作，由此港資房企九龍倉(cāng)順利進(jìn)入。

宋衛(wèi)平后來評(píng)價(jià)說，和融創(chuàng)的合作是“可遇不可求”，和九龍倉(cāng)的合作是“可遇又可求”的，并稱在綠城最需要幫助的時(shí)候，九龍倉(cāng)僅考慮了半個(gè)多月就出手了。

實(shí)則雙方的關(guān)系由來已久。九龍倉(cāng)集團(tuán)主席吳光正多年前在做香港貿(mào)易發(fā)展局主席的時(shí)候，就曾訪問過綠城。2007年，綠城也曾與九龍倉(cāng)共同成立公司開發(fā)杭州藍(lán)色錢江地塊。2009年5月，綠城因高負(fù)債命懸一線之時(shí)，曾折價(jià)將上海一幅地塊賤賣給九龍倉(cāng)。

在2012年6月8日發(fā)布會(huì)的前一個(gè)禮拜左右，吳光正在身體抱恙的情況下到杭州住了兩個(gè)晚上，他甚至參觀了綠城的農(nóng)民安置房，并對(duì)綠城的很多做法予以了很高的評(píng)價(jià)。九龍倉(cāng)認(rèn)為入股綠城：“不是買賣，是學(xué)習(xí)”。

宋衛(wèi)平的緊箍咒

網(wǎng)絡(luò)上流傳一時(shí)的《諫宋公疏》。文章歷數(shù)綠城各種弊端，其中一條正是“綠城上下皆以宋總為全師”。一言堂導(dǎo)致決策的失誤，尤其表現(xiàn)在高價(jià)地上，宋衛(wèi)平多年好友杜平甚至說：“他那個(gè)時(shí)候老講，很多時(shí)候他去拍地王，算算是沒有錢可以賺的，但為什么要去拍呢？他是怕人家拿走之后，把地做壞了。但是他拿下來之后，卻又一時(shí)不知道怎么弄?！?/p>

宋衛(wèi)平仿佛那個(gè)神通廣大但野性難馴的孫悟空，亟需一條緊箍。正是在這一背景下，九龍倉(cāng)需要保證對(duì)綠城的干預(yù)能力。在協(xié)議中，九龍倉(cāng)獲得兩席綠城中國(guó)非執(zhí)行董事席位，以及綠城中國(guó)財(cái)務(wù)委員會(huì)和投資委員會(huì)各一個(gè)席位。

在綠城負(fù)債比率超過100%時(shí)，九龍倉(cāng)對(duì)綠城的投資決定擁有否決權(quán)。雙方在決策機(jī)制里還約定，比如：“在什么情況下可以買地，什么情況下不能買地”，這就意味著，宋衛(wèi)平的“一言堂”，可能不會(huì)再在綠城內(nèi)部出現(xiàn)了。

宋衛(wèi)平稱，與九龍倉(cāng)的合作，不僅僅是出于股權(quán)融資的考慮，還希望借助九龍倉(cāng)對(duì)綠城的風(fēng)險(xiǎn)管控和財(cái)務(wù)安排發(fā)揮作用，以及對(duì)公司內(nèi)部管控進(jìn)行制衡。

“合作之后的話語(yǔ)權(quán)肯定會(huì)下降。你肯定要傾聽，以后再投票表決，這將成為公司的一種制度。既然有這個(gè)制度，哪怕這個(gè)制度不是那么合理，但最好首先是遵守它，然后再去改變。”宋衛(wèi)平曾如此表示。

“和九龍倉(cāng)合作這么久，肯定是很愉快的，期間沒有發(fā)生過什么大的分歧?！本G城集團(tuán)新聞發(fā)言人俞翔告訴記者，九龍倉(cāng)更多是一個(gè)投資者的角色，綠城則負(fù)責(zé)操作運(yùn)營(yíng)。

但宋衛(wèi)平也并非無(wú)條件。盡管聲稱不在乎個(gè)人股份，但從相關(guān)的條款來看，宋衛(wèi)平并沒有將一手創(chuàng)立綠城拱手相讓的意思，為了保證其在綠城董事局會(huì)議當(dāng)中的話語(yǔ)權(quán)，宋衛(wèi)平還要求，其與壽柏年、羅釗明合共擁有的公司投票權(quán)在30%或以上。

對(duì)于買地，宋衛(wèi)平反復(fù)告誡自己，不要好了傷疤忘了疼。在2012年9月，宋衛(wèi)平接受記者采訪坦言：“以后我們買地之前，都應(yīng)該躺在稻草上想一想，然后問下自己：你還要去買地嗎？”

不管是九龍倉(cāng)的制衡，還是宋衛(wèi)平的痛定思痛，在買地上綠城明顯保守了。根據(jù)綠城公布的相關(guān)資料，其在2013年共新增10個(gè)項(xiàng)目。其中僅有5個(gè)是通過招拍掛方式在土地一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)得，合計(jì)86.24億。值得注意的是，5宗地中沒有一塊是綠城擁有全部權(quán)益的。

結(jié)盟后的雙贏

至于股份之爭(zhēng)，已經(jīng)塵埃落定。在這一場(chǎng)“對(duì)賭”中，九龍倉(cāng)看似輸了，實(shí)則贏得大滿貫。九龍倉(cāng)2013年在內(nèi)地物業(yè)銷售額為212.09億元，超過了200億元的全年銷售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)41%。截至2013年底，其內(nèi)地資產(chǎn)的一半以上集中于華東地區(qū)，這里綠城的貢獻(xiàn)不可小覷。

九龍倉(cāng)在內(nèi)地的穩(wěn)健擴(kuò)張更讓人側(cè)目。包括了與中海、萬(wàn)科、綠城、融創(chuàng)等內(nèi)地房企合作，九龍倉(cāng)還入股了多家內(nèi)地房企，包括多次增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，吳光正還以私人名義增持龍湖。九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席周安橋近期表示，九龍倉(cāng)是香港房企中最愿意向內(nèi)地公司學(xué)習(xí)的，在合作項(xiàng)目中定位于做一個(gè)好的合伙人。

賭贏了的宋衛(wèi)平，保住了股權(quán)，盡管其曾表示自己不在乎個(gè)人股份，也否認(rèn)自己未來會(huì)主動(dòng)淡出，“除非身體機(jī)能不行，體力跟不上或者智力下降，否則沒有理由淡出”。

宋衛(wèi)平還贏得了業(yè)績(jī)。2013年綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約621億元，較去年同期增長(zhǎng)22%，徹底從生死局中走了出來，踏住了平穩(wěn)的增長(zhǎng)節(jié)奏。俞翔表示，和九龍倉(cāng)主要是股權(quán)合作，真正實(shí)際合作開發(fā)的地塊很少，和融創(chuàng)則主要是項(xiàng)目上的合作。

綠城在2012年底的負(fù)債率也降至49%，盡管2013年報(bào)未發(fā)布，但馮征表示目前仍然控制在略有增長(zhǎng)的較低水平。而其2008年底負(fù)債率分別為140%，2009年為105.1%，2011年中報(bào)的負(fù)債率高達(dá)163%。

盡管綠城首月銷售額遭到質(zhì)疑，但馮征強(qiáng)調(diào)，綠城今年的基調(diào)是維持一個(gè)平穩(wěn)的數(shù)字，不追求冒進(jìn)。對(duì)于近期杭州房?jī)r(jià)下跌，馮征則坦言，降價(jià)帶來的影響肯定有，但由于綠城大多項(xiàng)目不在降價(jià)的新區(qū)，降價(jià)事件沒有直接影響，而且綠城一直奉行都不降價(jià)的策略。

綠城的很多高管，都無(wú)法忘記2012年年底的綠城高層內(nèi)部會(huì)議中，所有的PPT都不約而同地加入了如下的背景文字：“勿忘2008刻骨銘心猶憶切膚之痛，銘記2011寒冬來襲近乎九死一生，反思2012痛定思痛仍須臥薪嘗膽。”

這句話，同樣適用于不容樂觀的2014年。但宋衛(wèi)平顯然不再賭了，他正在把綠城要從依靠高負(fù)債率的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為穩(wěn)健的依靠資產(chǎn)、品牌和管理輸出的輕資產(chǎn)模式。