房企涉銀沒(méi)那么簡(jiǎn)單

從去年底開(kāi)始，房企參股銀行的消息就頻頻傳來(lái)，萬(wàn)科參股徽商銀行甚至引來(lái)全行業(yè)思考。邁入2014年，這一趨勢(shì)愈演愈烈，恒大與越秀相繼收購(gòu)銀行股份引爆業(yè)界眼球。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、恒大、越秀在內(nèi)的超過(guò)30家房企“涉銀”。

另一方面，2月份，一則興業(yè)銀行全行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)消息，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的全面關(guān)注。

仍只是“小規(guī)?！边M(jìn)入

進(jìn)入2014年，恒大、越秀等房企也加入“涉銀”行列。2月17日，越秀集團(tuán)在香港召開(kāi)記者發(fā)布會(huì)宣布完成收購(gòu)創(chuàng)興銀行，這是27年來(lái)首宗非金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)香港銀行的重大事件。越秀集團(tuán)動(dòng)用了116.4億港元巨資，吃進(jìn)了創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本。

此前的1月底，恒大地產(chǎn)則以33億元收購(gòu)了華夏銀行4.522%股份，躍升為后者的第五大股東。稍早一些，萬(wàn)科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。

房企涉銀早已屢見(jiàn)不鮮。從2009年開(kāi)始，相繼有泛?？毓?、魯能、復(fù)地、華潤(rùn)置地、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)等進(jìn)入銀行業(yè)。而最近兩年內(nèi)，又有包括新湖中寶、新華聯(lián)、萬(wàn)科等加入行列。

不論是拓展融資渠道，獲得新興的利潤(rùn)增長(zhǎng)，或是布局打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，搭建地產(chǎn)融資平臺(tái)，房企入股銀行有著太多眾所周知的利益。萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石就曾多次表示：“房地產(chǎn)說(shuō)到底是金融問(wèn)題，將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有幾千億的融資平臺(tái)，你只是一個(gè)打工的?！?/p>

財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧認(rèn)為， 眼下是抄底投資金融行業(yè)的一個(gè)窗口期。由于受到利率市場(chǎng)化趨勢(shì)以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起的壓力，中央先后強(qiáng)調(diào)要擴(kuò)大民間資本進(jìn)入金融業(yè)，且滬深16家上市銀行的股價(jià)估值正處于歷史最低位置，抄底正當(dāng)時(shí)。

“除了越秀及綠地等少數(shù)房企外，多數(shù)上市房企中對(duì)金融機(jī)構(gòu)入股比例不超過(guò)10%，入股比例都很小，還談不上大規(guī)模進(jìn)入。而且對(duì)象集中在城市商業(yè)銀行或農(nóng)村合作銀行”，銀聯(lián)信行業(yè)部分析師明建軍表示。

如果以此收購(gòu)金額，相對(duì)于千億級(jí)的房企，更說(shuō)不上大規(guī)模進(jìn)入。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就對(duì)恒大的交易表示，由于收購(gòu)規(guī)模較小，占股比例低，對(duì)恒大而言本次交易的戰(zhàn)略價(jià)值很小。

萬(wàn)科此前也曾表示，“相對(duì)于萬(wàn)科過(guò)千億元的年銷售規(guī)模，參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，屬戰(zhàn)略性入股，不會(huì)參與也不會(huì)影響到銀行的正常業(yè)務(wù)開(kāi)展?！?/p>

尋找“提款機(jī)”？

房企最普遍的融資渠道就是通過(guò)銀行貸款。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至2013年末，銀行房地產(chǎn)貸款余額為14.6萬(wàn)億元，占所有人民幣貸款總量的20.3%，其中開(kāi)發(fā)貸款4.6萬(wàn)億，占總貸款6.4%。

余豐慧表示，盡管如此，但作為股東的房企，要優(yōu)先從銀行得到貸款，卻也并非易事。銀行信貸的原則之一，就是防止出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易，對(duì)此銀監(jiān)會(huì)有明確規(guī)定。

例如，規(guī)定每家銀行都要制定關(guān)聯(lián)交易管理制度，并由董事會(huì)設(shè)立關(guān)聯(lián)交易控制委員會(huì)負(fù)責(zé)審查和批準(zhǔn)交易，董事會(huì)每年還應(yīng)向股東會(huì)作出關(guān)聯(lián)交易情況報(bào)告。

此外，銀行的內(nèi)控和管理體系已經(jīng)相當(dāng)完善，自身會(huì)根據(jù)行業(yè)的發(fā)展前景和項(xiàng)目質(zhì)量來(lái)把控信貸投向。

數(shù)據(jù)也顯示，銀行對(duì)關(guān)聯(lián)股東的信貸支持力度并沒(méi)有達(dá)到外界的期望值。綜觀各大銀行2013年半年報(bào)，如招商銀行向關(guān)聯(lián)公司發(fā)放的貸款余額折合人民幣60.37億元，占貸款總額的0.34%，而同期華夏銀行這一數(shù)字也僅為1%。有趣的是，甚至部分房企從關(guān)聯(lián)銀行拿到的貸款利率高于非關(guān)聯(lián)方銀行開(kāi)出的價(jià)碼。

“從房企的角度來(lái)說(shuō)，入股一家銀行后其融資狀況的改善程度也很有限。房企不可能只和一家銀行來(lái)往，為了提高議價(jià)能力，房企當(dāng)然希望合作銀行越多越好。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，尤其對(duì)于香港上市房企來(lái)說(shuō)，融資渠道豐富，銀行長(zhǎng)期貸款的融資成本為6%-8%，境外融資成本則一般低于這個(gè)水平。

因此，中小型銀行參股地方商業(yè)銀行，基于拓展融資渠道的意義更大一些。但對(duì)于大型房企入股上市銀行則并不容易，一方面上市銀行監(jiān)管更嚴(yán)，另一方面大型房企也有更多便利的融資渠道。

打通上下游為時(shí)尚早

面對(duì)上游的合作商及下游的業(yè)主，品牌開(kāi)發(fā)商搭建地產(chǎn)金融，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈的意圖十分明顯。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效降低交易成本，包括前期的融資，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗(yàn)等。

大型房企本身就和很多承包商及建材供應(yīng)商合作，其中很大一部分是在融資上受限的中小微企業(yè)，如房企作為擔(dān)保中間人向銀行貸款，顯然是一個(gè)好方法。

連一直出口謹(jǐn)慎的萬(wàn)科董秘譚華杰也表示：“萬(wàn)科走這一步棋，更多是出于為上游供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)提供金融服務(wù)的考量?！比缃?，萬(wàn)科的合作對(duì)象包括8000 家建材供應(yīng)商及承包商，拓展融資平臺(tái)勢(shì)在必行。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，通過(guò)入股銀行，確實(shí)能形成一定的便利，但房企不可能通過(guò)入股一兩家銀行，就能給上游合作商足夠支持。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，要打造金融平臺(tái)，還有很長(zhǎng)的路要走。

從去年萬(wàn)科入股徽商銀行開(kāi)始，社區(qū)金融等詞匯頻頻見(jiàn)諸報(bào)端。大型房企掌握著龐大的現(xiàn)成客戶資源，入股銀行后，就具備了向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)的功能。可能還包括代理各種便民服務(wù)、開(kāi)發(fā)銷售理財(cái)產(chǎn)品、開(kāi)展金融知識(shí)與服務(wù)講座、涉足電商等。

如萬(wàn)科已嘗試和華夏銀行、民生銀行進(jìn)行區(qū)域性合作，構(gòu)建社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)，花樣年聯(lián)合光大銀行推出了彩生活e卡通，恒大聯(lián)手中國(guó)郵政推出了金融便利店等社區(qū)金融服務(wù)。

但實(shí)際上，要做社區(qū)金融也為時(shí)尚早。譚華杰此前就稱，徽商銀行這樣一個(gè)地方性銀行，顯然達(dá)不到覆蓋萬(wàn)科社區(qū)金融服務(wù)的要求。

“社區(qū)銀行在國(guó)內(nèi)仍屬試驗(yàn)階段，隨著銀行互聯(lián)網(wǎng)化的深入發(fā)展，產(chǎn)品銷售渠道多而廣，而社區(qū)受眾有限，物理網(wǎng)點(diǎn)效用并不能對(duì)格局改變形成絕對(duì)影響?！泵鹘ㄜ姼嬖V記者，此外，社區(qū)銀行的運(yùn)營(yíng)模式仍面臨較大問(wèn)題，如網(wǎng)點(diǎn)形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)和核心的盈利模式等。

涉銀風(fēng)險(xiǎn)需防范

盡管銀行與房企的聯(lián)姻已經(jīng)是大勢(shì)所趨，看上去前途很光明，但道路也有可能會(huì)很曲折。從信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)來(lái)看，銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控信貸流向房地產(chǎn)行業(yè)。

2月中旬，興業(yè)銀行突然暫停包括開(kāi)發(fā)貸在內(nèi)的所有房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，一度令房地產(chǎn)股暴跌5%。但興業(yè)銀行稱，停貸只是暫時(shí)行為，3月底會(huì)重新出臺(tái)。且其他銀行并未出現(xiàn)類似情況。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門(mén)的高度重視，銀監(jiān)會(huì)于年初召開(kāi)的2014年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，大型房企在股份制商業(yè)銀行上的股權(quán)投資上會(huì)加大，中型房企則傾向于在地方城市銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行、信用社等方面。房企在選擇入股城商行時(shí)，需要對(duì)銀行的業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查。

從國(guó)際先例來(lái)看，日本地產(chǎn)公司曾經(jīng)就與銀行互相參股、交叉持股，造成地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)之間風(fēng)險(xiǎn)的快速傳遞。

基于此，明建軍表示，應(yīng)有嚴(yán)格的監(jiān)管細(xì)則，在本身資金鏈、內(nèi)控系統(tǒng)和管理能力方面制定標(biāo)準(zhǔn)，在未來(lái)的業(yè)務(wù)操作中，也應(yīng)保證兩個(gè)領(lǐng)域一定的獨(dú)立性。