陜西省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)特點(diǎn)、原因及對(duì)策

王婉玲,唐 俠,周 波

(1西安工程大學(xué) 思想政治理論課教學(xué)研究部,陜西 西安 710048;2西安工程大學(xué) 管理學(xué)院,陜西 西安 710048; 3.西安工程大學(xué) 黨委組織部,陜西 西安 710048)

0 引 言

鑒于陜西省房地產(chǎn)業(yè)占陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70%左右,商品房銷(xiāo)售面積占55%以上,是陜西省房地產(chǎn)業(yè)最為重要的組成部分,以及受數(shù)據(jù)資料限制,本文主要以西安市為例進(jìn)行分析.住宅是人們最重要的生活消費(fèi)品之一,過(guò)高的住宅價(jià)格已經(jīng)成為影響人民生活、制約城市化進(jìn)程的最棘手問(wèn)題之一.近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,房地產(chǎn)價(jià)格成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題.文獻(xiàn)[1]通過(guò)多元回歸分析提出貨幣供給量超發(fā)和城鎮(zhèn)化水平的提高是房地產(chǎn)價(jià)格上升的基本原因.文獻(xiàn)[2]論證了我國(guó)地價(jià)和房產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)關(guān)系,認(rèn)為短期內(nèi)土地價(jià)格影響房產(chǎn)價(jià)格,但長(zhǎng)期內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格影響地價(jià).文獻(xiàn)[3-6]分別以西安市房?jī)r(jià)變化為例,分析利率政策調(diào)控對(duì)西安房?jī)r(jià)影響的有效性并進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn).本文立足我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的現(xiàn)實(shí),分析陜西省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)特點(diǎn)及其產(chǎn)生原因,提出穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、促進(jìn)陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議.

1 陜西省房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)特征

1.1 新建住宅和新建商品住宅價(jià)格呈穩(wěn)中略揚(yáng)態(tài)勢(shì)

西安市2012年1月～2013年7月新建住宅價(jià)格指數(shù)如圖1所示.2012年1月～2013年7月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)如圖2所示.從圖1，2可以看出，2012年西安市新建住宅價(jià)格及新建商品住宅價(jià)格總體平穩(wěn),階段性特征鮮明,年初價(jià)格走低,年中平穩(wěn),年底小幅回升.2013年1～7月呈較快增長(zhǎng).2012年年初,新建住宅價(jià)格、新建商品住宅價(jià)格持續(xù)下降.1～3月新建住宅環(huán)比價(jià)格下降0.3%,同比價(jià)格也呈現(xiàn)一路走低態(tài)勢(shì).4～7月價(jià)格逐漸穩(wěn)定,連續(xù)3個(gè)月環(huán)比價(jià)格沒(méi)有波動(dòng),同比價(jià)格卻持續(xù)走低,較上一年小幅下降.8月以后,新建住宅價(jià)格開(kāi)始小幅回升,8～12月出現(xiàn)少見(jiàn)的連續(xù)5個(gè)月環(huán)比、同比雙上漲的局面.

2013年在調(diào)控政策效力遞減、市場(chǎng)剛性需求旺盛、企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大等因素影響下,西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)溫和上揚(yáng).從2013年1～7月份房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看,無(wú)論是新建住宅還是新建商品住宅價(jià)格一直在漲,比2012年形勢(shì)嚴(yán)峻, 與2010年相比,2012年新建住宅及新建商品住宅的價(jià)格最高漲幅分別為5.3%和5.7%,而2013年,其最高漲幅分別為14.6%和16.1%.

圖1 西安市新建住宅價(jià)格指數(shù) 圖2 西安市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)—◆—環(huán)比；—■—同比；—△—定基注:環(huán)比以上月價(jià)格為100,同比以去年同月價(jià)格為100,定基以2010年價(jià)格為100.數(shù)據(jù)來(lái)源:http://www.stats.gov.cn/tjsj(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)).

1.2 二手住宅價(jià)格先抑后揚(yáng),漲幅低于新建住宅

圖3 西安市二手住宅價(jià)格指數(shù)

2012年西安二手住宅價(jià)格總體低于2011年,二手住宅交易量也比新建住宅小.2012年1月～2013年7月西安市二手住宅價(jià)格指數(shù)如圖3所示.從圖3可以看出，2012年,西安市二手住宅價(jià)格環(huán)比波動(dòng)不大,上半年穩(wěn)中略升,7月出現(xiàn)小幅下滑,8月達(dá)到谷底,同比價(jià)格下降幅度高達(dá)2.5%,9月有較明顯的上揚(yáng),隨后保持平穩(wěn)直至年末.而同比的波動(dòng)則較為明顯,呈下降趨勢(shì),全年僅在銷(xiāo)售最火的11月份價(jià)格才比上年同期上漲0.5%.

2013年同比、定基上升速度加快,環(huán)比平穩(wěn)中略有波動(dòng).2013年二手房20%契稅使得二手房交易難度增加,推動(dòng)資金流向新房.3月,受個(gè)人所得稅按差額的20%征收政策影響預(yù)期,西安與全國(guó)其他城市一樣,二手住宅交易迎來(lái)小高峰.調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入3月份,西安二手住宅成交量4 444套,是2月份的6.9倍,占1～9月成交量的28.3%.1～9月西安二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.2%,較上半年累計(jì)漲幅高出0.9個(gè)百分點(diǎn),比上年同期累計(jì)漲幅高出3.6個(gè)百分點(diǎn).1～9月全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市二手住宅,銷(xiāo)售價(jià)格同比均上漲,西安列第10位.

1.3 中等戶(hù)型價(jià)格漲幅快于其他戶(hù)型

圖4 西安市新建商品住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)

2012年1月～2013年8月西安市新建商品住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)如圖4所示.從圖4可以看出，從戶(hù)型看,大中小3種戶(hù)型價(jià)格走勢(shì)基本一致,大戶(hù)型(144m2以上)價(jià)格總體穩(wěn)定,中戶(hù)型(90～144m2)和小戶(hù)型(90m2以下)價(jià)格波動(dòng)較大,價(jià)格漲跌大于大戶(hù)型(見(jiàn)圖4).近年來(lái),國(guó)家倡導(dǎo)中小戶(hù)型建設(shè),市場(chǎng)對(duì)中小戶(hù)型的需求也大于大戶(hù)型,小戶(hù)型成為年輕人的首選.中戶(hù)型大多設(shè)計(jì)為三居室,房屋功能性更強(qiáng),因此普遍受到歡迎,銷(xiāo)售價(jià)格水平也略高于其他戶(hù)型.2012年,西安市二手住宅市場(chǎng)中90m2及以下戶(hù)型價(jià)格漲幅較快.90～144m2戶(hù)型價(jià)格在5月以小幅上揚(yáng)后便一路下滑,8月降到谷底,至年底呈穩(wěn)中略升態(tài)勢(shì).144m2以上戶(hù)型價(jià)格上半年在波動(dòng)中呈下降趨勢(shì),下半年則穩(wěn)中趨升.2012年總體來(lái)看,西安市新建商品住宅中90～144m2戶(hù)型的價(jià)格漲幅要高于其他兩種戶(hù)型.2013年,3種戶(hù)型均呈快速增長(zhǎng),尤其是90m2及以下戶(hù)型漲幅最快.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2013年1～8月,西安新建商品住宅3種類(lèi)型房屋銷(xiāo)售價(jià)格全面上漲,漲幅均超過(guò)5%,剛需小戶(hù)型房屋價(jià)格漲幅最高.具體為90m2以下剛需小戶(hù)型上漲7.1%,90～144m2住宅上漲5.4%,144m2以上住宅上漲5.9%.二手住宅交易市場(chǎng)中,90m2以下和144m2以上住宅交易更加活躍,銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)同比分別上漲3.9%和3.5%.

1.4 住宅租賃價(jià)格漲勢(shì)減弱,物業(yè)服務(wù)價(jià)格漲勢(shì)平穩(wěn)

租賃市場(chǎng)因?yàn)樯儆姓叻ㄒ?guī)出臺(tái),以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主,房屋租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定和比較成熟,承租者也大多是真正有“自租自住”需求的群體,因此在整體租賃市場(chǎng)上,市場(chǎng)變動(dòng)主要受季節(jié)、城市建設(shè)、區(qū)域發(fā)展、住宅銷(xiāo)售價(jià)格等外力影響因素較多.房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)房租租金上漲,2012年西安市房屋出租價(jià)格與求租價(jià)格始終處在穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)中.出租價(jià)格從期初的26.52元/月·m2上漲到期末的34.65元/月·m2,漲幅30.7%,但與2010年1月份到2011年11月這一漲幅65.8%相比還是較為溫和.2013年上半年全省房屋租賃價(jià)格平均上漲4.3%,漲幅比上年同期高2.3個(gè)百分點(diǎn).其中,商品住宅租賃價(jià)格同比上漲4.6%.普通住宅租賃價(jià)格漲幅高于高檔住宅,同比分別上漲4.8%和4.0%，物業(yè)服務(wù)價(jià)格上漲0.6%.房租上漲對(duì)進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生生活形成壓力,也對(duì)新一輪物價(jià)上漲構(gòu)成潛在推力.

1.5 不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇

2013年1～10月陜西省11個(gè)城市中有7個(gè)城市待售面積增幅明顯.其中咸陽(yáng)市增幅高達(dá)3 701.1%,商洛市增長(zhǎng)415.4%,銅川市增長(zhǎng)324.2%,渭南市增長(zhǎng)279.7%,漢中市增長(zhǎng)79.5%,延安市增長(zhǎng)70.9%,寶雞市增長(zhǎng)66.2%.增幅下降的楊凌市(-55.4%)、榆林市(-57.6%)、安康市(-19.6%)、西安市(-17.1%),都是2012年待售面積增幅最高的幾個(gè)城市.延安市2012年待售面積增長(zhǎng)5 680.2%,2013年1～10月又增長(zhǎng)70.9%,這表明陜西中小城市商品房過(guò)剩、市場(chǎng)出現(xiàn)分化,需要引起高度重視.西安市待售面積明顯下降,反映了資金向大城市回流的趨勢(shì).

2 影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素

2.1 宏觀調(diào)控政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素

2010年以來(lái)的調(diào)控政策,如差別化的信貸稅收政策、地方政府在一定時(shí)期內(nèi)采取的限購(gòu)政策和審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價(jià)措施、雙向調(diào)控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購(gòu)房,又抑制投機(jī)性購(gòu)房)等,是影響陜西省房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素,也是近兩年房?jī)r(jià)平穩(wěn)的一個(gè)重要原因.在中央政策、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等多方力量的作用下,陜西和全國(guó)一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出趨冷、反彈、微漲3個(gè)階段,總體保持穩(wěn)中微漲的運(yùn)行態(tài)勢(shì),市場(chǎng)由低迷、觀望趨于理性.2012年,陜西省出臺(tái)樓市調(diào)控新政,要求商品房利潤(rùn)須控制在10%左右,這是全國(guó)首個(gè)限利政策,超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案,也無(wú)法取得預(yù)售證,同時(shí)實(shí)行“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”.調(diào)控政策的常抓不懈,“限制、限購(gòu)、限貸”等多種政令的實(shí)施,穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,房?jī)r(jià)漲幅明顯低于GDP漲幅和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的漲幅,從而推動(dòng)了陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展,把商品住房?jī)r(jià)格引到滿足自住型和改善型住房需求的軌道上來(lái).

2.2 保障房建設(shè)

保障房建設(shè)釋放了中低收入人群在商品房市場(chǎng)的需求.2010年以來(lái)持續(xù)幾年的保障房建設(shè),不僅釋放了一部分中低收入人群對(duì)商品房的需求,而且對(duì)商品房市場(chǎng)中低價(jià)位、中小套型的供求失衡,也起到了一定的緩解作用.2008～2012年,陜西通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等形式,多渠道籌建各類(lèi)保障性住房122.69萬(wàn)套,累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼44.03萬(wàn)戶(hù),總計(jì)解決了66.6萬(wàn)戶(hù)城市低收入家庭的住房困難.2013年陜西省共開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障性安居工程35.58萬(wàn)套,基本建成各類(lèi)保障性安居工程26.93萬(wàn)套,發(fā)放新增租賃補(bǔ)貼2.39萬(wàn)戶(hù),完成投資686.95億元,提前2個(gè)月超額完成了全年的目標(biāo)任務(wù).據(jù)測(cè)算,2009～2011年陜西省商品房?jī)r(jià)格分別上漲9.2%、16.6%和31.6%,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較快增長(zhǎng).而2012年～2013年,陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn),2012年前8 個(gè)月,陜西省商品房平均價(jià)格5 184 元/m2,同比上漲5.7%,不但低于GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入增速,也較前三年大幅下降,2013年商品房?jī)r(jià)格上漲幅度也得到有效控制.保障性住房逐步入市,對(duì)于促使房?jī)r(jià)增速合理回歸,有效遏制投資投機(jī)性需求起到了關(guān)鍵作用,成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要力量.

2.3.土地供給加大

土地交易價(jià)格是房?jī)r(jià)的“上游產(chǎn)品”,與市場(chǎng)房?jī)r(jià)的預(yù)期互為因果.為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展,抑制房?jī)r(jià)反彈,陜西省采取了多項(xiàng)措施,主要是加大住宅用地供應(yīng)量,減少高檔住宅用地供應(yīng),保證保障性安居工程任務(wù)用地的落實(shí).2012年陜西省住宅用地面積5 901.103萬(wàn)m2.其中,保障性安居工程用地面積為2 644.487萬(wàn)m2,占住宅用地的44.73%.普通商品住房用地面積為3 256.615萬(wàn)m2,占住宅用地的55.94%.2013年陜西省住房用地仍然主要面向安居工程和中小套型商品房.全省住房用地為4 271.996萬(wàn)m2,其中保障性安居工程用地2 191.347萬(wàn)m2,商品住房用地2 080.648萬(wàn)m2(其中中小套型商品房用地1 437.36萬(wàn)m2),在這個(gè)計(jì)劃中,保障性安居工程和中小套型商品房用地占總供應(yīng)計(jì)劃的84.6%.土地供給增大引起房地產(chǎn)供給的增加,緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾,平穩(wěn)了價(jià)格.

2.4 建造成本及城鎮(zhèn)化率的提高

2012年陜西各地市土地成交價(jià)款情況,從土地出讓單價(jià)來(lái)看,住宅用地平均單價(jià)最高,為1 710.76元/m2; 與2011年相比,住宅用地增幅為24.15%.2012年,陜西省固定資產(chǎn)投資價(jià)格總水平上漲2.6%,比全國(guó)平均水平高1.5個(gè)百分點(diǎn).其中，建筑安裝、裝飾工程價(jià)格同比上升3.4%;設(shè)備、工器具購(gòu)置價(jià)格下降0.9%;其他費(fèi)用上漲2.7%.人工費(fèi)繼續(xù)高位運(yùn)行,2012年,人工費(fèi)同比上漲12.1%,其中工程管理人員工資上漲9.4%;工程技術(shù)人員工資上漲12%;漲幅最大的是普通工人工資,上漲12.7%.機(jī)械使用費(fèi)漲幅較大,2012年,機(jī)械使用費(fèi)比上年同期上漲5.2%.建造成本的上升是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的原因之一.2012年,陜西省推進(jìn)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)建設(shè)和避災(zāi)扶貧搬遷等民生工程建設(shè),城鎮(zhèn)化率提升到50.02%,比上年提高2.72%,城鎮(zhèn)人口首次超過(guò)農(nóng)村人口,從而帶動(dòng)城鎮(zhèn)購(gòu)房需求,抬高了房?jī)r(jià).

3 政策建議

3.1 堅(jiān)持現(xiàn)有調(diào)控政策的同時(shí),逐漸向市場(chǎng)化調(diào)控方向穩(wěn)妥過(guò)渡

調(diào)控政策有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資和投機(jī)性需求,抑制了房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,但也對(duì)正常市場(chǎng)供求造成政策誤傷.在長(zhǎng)期嚴(yán)厲的“限購(gòu)、限貸、限外”等調(diào)控政策作用下,陜西2012～2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定,但并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了供需平衡,而可能造成 “供需平衡”的假象.一旦調(diào)控政策松動(dòng),市場(chǎng)難以維持平衡,必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng),對(duì)整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展造成巨大危害.宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)總量平衡,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理.為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需真正平衡,應(yīng)當(dāng)充分釋放正常供給與需求,發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)控能力.盡管針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng),但為保持調(diào)控政策連續(xù)性和避免限購(gòu)政策退市后“政策斷層”導(dǎo)致的巨大危害,應(yīng)注意將現(xiàn)行調(diào)控政策和中長(zhǎng)期制度相結(jié)合,提前應(yīng)對(duì)政策過(guò)渡問(wèn)題,以保持政策連續(xù)性.此外,隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇,調(diào)控政策取向應(yīng)進(jìn)一步差異化.

3.2 加快住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)

大力建設(shè)保障房增加了房屋供給,有效改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系,對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到了積極作用.陜西正處在工業(yè)化和城市化加速發(fā)展時(shí)期,住房短缺及住房保障是未來(lái)面臨的重要任務(wù).十八屆三中全會(huì)提出要“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”.習(xí)近平總書(shū)記提出加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè),要處理好4方面的關(guān)系:即處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系.貫徹習(xí)近平總書(shū)記的講話精神,要求陜西省應(yīng)立足省情,著眼未來(lái),制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,確保保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略性和長(zhǎng)期性,盡快建立完善陜西住房保障和供應(yīng)體系,一是要處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系,為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造良好環(huán)境,為企業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),既激發(fā)市場(chǎng)活力,又彌補(bǔ)市場(chǎng)調(diào)節(jié)之不足；二是要處理好保障房建設(shè)規(guī)模與保障對(duì)象數(shù)量的關(guān)系,既防止困難戶(hù)無(wú)房住,又防止過(guò)度擴(kuò)大保障范圍,給政府增加不必要的財(cái)政負(fù)擔(dān),甚至資源浪費(fèi)；三是要處理好住房增量和存量的關(guān)系,變存量為增量,通過(guò)稅收等政策改革降低存量空置率；四是要處理好大城市規(guī)模和小城市發(fā)展的關(guān)系,控制好財(cái)政收支平衡和政府負(fù)債規(guī)模,保障陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展.

3.3 探索住房財(cái)政金融支持政策

從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看,住房金融條件的變化是房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要原因之一.尤其是利率和首付款比例變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)影響最大,房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要前提.對(duì)低收入居民來(lái)說(shuō),資金短缺是造成住房問(wèn)題的根本原因,財(cái)政金融政策的支持,是解決低收入居民住房緊張的必要舉措.我國(guó)正籌建住房政策性金融機(jī)構(gòu),為城市普通居民的首次購(gòu)房和改善居住條件提供資金扶持.所謂政策性金融機(jī)構(gòu)是指由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的,不以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目的,在特定的業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)從事政策性融資活動(dòng),以貫徹和配合政府的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策或意圖的金融機(jī)構(gòu).針對(duì)陜西的具體情況,建議繼續(xù)健全并實(shí)施差別化住房信貸政策,將信貸使用范圍與住房屬性相結(jié)合,將首付比例與住房面積相結(jié)合,通過(guò)利率、首付比例以及貸款渠道的綜合搭配,切實(shí)合理滿足支付能力不足家庭的自主性、改善型住房要求.

3.4 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)

隨著土地制度改革,允許進(jìn)入城市的農(nóng)民將農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),城鄉(xiāng)用地增減掛鉤等措施,將為城市建設(shè)用地增加供應(yīng).地方政府應(yīng)結(jié)合自身情況,根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況,制定住房發(fā)展規(guī)劃,保障土地供應(yīng),保持總量平衡.同時(shí),不光要考慮新建住房,還要規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng),通過(guò)租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問(wèn)題.加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市,盡快形成有效供應(yīng).在城市建設(shè)用地中,通過(guò)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來(lái)適當(dāng)增加住宅用地.在城鎮(zhèn)化方面,健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制,包括賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,探索進(jìn)城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn),這將有利于提高進(jìn)城農(nóng)民工購(gòu)房和承租住房的能力.

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