京滬穗城鎮(zhèn)家庭住房狀況變遷
——基于“五普”與“六普”數(shù)據(jù)的比較

楊 巧， 宋迪暉

(中南財經(jīng)政法大學(xué) 房地產(chǎn)研究所，湖北 武漢 430073)

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，近年來我國居民住房水平不斷提高，截止2012年底，城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達到32.9 m2。住房以家庭為單位進行消費，因此確定住房市場發(fā)展方向需要進一步了解當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭居住水平與住房現(xiàn)狀。在第五、第六次人口普查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，本文結(jié)合京滬穗三地數(shù)據(jù)，對住房市場供求矛盾最為突出、住房價格上漲速度最快的三個一線城市的家庭住房狀況進行比較分析，旨在了解我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀，把握未來市場發(fā)展趨勢,為一線城市的分類住房市場調(diào)控策略選擇提供借鑒。

1 京滬穗經(jīng)濟發(fā)展水平與住房市場現(xiàn)狀

住房市場需求水平與城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、城鎮(zhèn)化進程、家庭戶數(shù)等都息息相關(guān)，從表1可以看到，京滬穗三大城市人口增長率明顯高于全國平均水平，2000～2010年間，北京、廣州兩大城市的人口增長率為全國水平的兩倍?！傲铡睌?shù)據(jù)顯示，2000～2010年人口總量增長最快的四個省(區(qū)、市)分別為北京(41.8%)、上海(37.9%)、天津(30%)和廣東(20.7%)，北京、上海這些一線城市外來流動人口的比例接近40%[1, 2]，隨著人口規(guī)模的增加，城市家庭戶數(shù)也快速增加，這一方面是由于家庭規(guī)模日趨小型化所致，另一方面80后嬰兒潮一代步入成家年齡也是重要原因。人口規(guī)模和家庭戶數(shù)的迅速增加形成了住房銷售市場和租賃市場的有效需求基礎(chǔ)，一線城市住房市場需求表現(xiàn)旺盛[3]。

從城市經(jīng)濟發(fā)展水平看，作為超大城市，在國民經(jīng)濟總量增長背景下，廣州、上海和北京的人均可支配收入水平2012年分別位于全國第3、第4和第9位。有著經(jīng)濟發(fā)展基本面支撐，旺盛的住房市場需求促進了住房市場成交價格的迅速攀升。以北京市為例，2010年相對2000年商品住宅銷售面積增長率為33.75%，而期間商品住宅銷售額增長率達到403.4%，住房銷售價格上漲迅速可見一斑。2011年限購政策出臺后住房市場成交規(guī)模下降和2012年住房市場回暖，京滬穗三地商品住房銷售價格的波動幅度也明顯高于全國水平。

表1 京滬穗經(jīng)濟基本面與住房市場成交情況

注：全國、北京和上海的城市家庭戶、城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)來源于第五次人口普查和第六次人口普查；廣州城市家庭戶、城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)來源于廣州市統(tǒng)計局網(wǎng)站；其余數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站。

2 京滬穗城鎮(zhèn)家庭居住水平分析

“五普”和“六普”數(shù)據(jù)顯示，京滬穗城鎮(zhèn)家庭居住水平均有一定程度的改善。如表2所示，2010年北京、上海、廣州城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積分別為27.81、25.11和26.84 m2，較2000年分別增長了42.11%、26.50%和33.33%，與同期全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長率33.65%比較差異不大，但京滬穗三地由于人口過度集中，土地資源稀缺，人均住房建筑面積均低于全國平均水平。從平均每戶人數(shù)看，三個城市均在下降，家庭結(jié)構(gòu)日益趨向小型化。從平均每戶住房間數(shù)看(本戶住房間數(shù)指除客廳、衛(wèi)生間、廚房之外的房間數(shù))，北京的家庭平均每戶住房間數(shù)下降，上海和廣州家庭住房間數(shù)略有上升。從整體數(shù)據(jù)來看，三個一線城市居民住房狀況均有一定改善。

表2 京滬穗城鎮(zhèn)家庭住房間數(shù)及建筑面積

進一步研究擁有不同住房間數(shù)的家庭所占比例，如表3所示2010年京滬穗城鎮(zhèn)居民擁有的住房間數(shù)出現(xiàn)分化，北京和上海兩地擁有住房間數(shù)在4間及以上的家庭占比顯著下降，而廣州擁有4間或5間住房的家庭比例上升，三個城市擁有3間住房的戶數(shù)均呈顯著上升趨勢。分析原因，隨著收入水平提高和住房基本需求的解決，即使在房價較高的一線城市里，居民的住房需求產(chǎn)品偏好仍傾向于能提供3間住房的設(shè)計，這類戶型的功能設(shè)計可以在較長時間段內(nèi)滿足家庭養(yǎng)育子女、贍養(yǎng)老人的功能需要[4]。

表3 按擁有不同住房間數(shù)的家庭戶數(shù)占比 %

從城鎮(zhèn)居民人均住房面積的家庭戶分布看，人均住房面積在20 m2以下家庭戶減少，20 m2以上的家庭戶增加，居民住房狀況得到改善。如表4所示，京滬穗三大城市人均住房面積的家庭戶分布基本相似，2000～2010年，京滬穗城鎮(zhèn)居民人均住房面積的結(jié)構(gòu)性改善基本相似，但各城市的改善程度有所不同。人均住房面積在12 m2以下的家庭戶減少最多的是廣州，說明住房困難家庭的住房條件有明顯改善；人均住房面積在20～49 m2的家庭戶增加最多的是上海，而在50 m2以上的家庭戶增加最多的是北京。從人均住房面積這一指標(biāo)看，三城市人均住房水平整體已明顯改善。

表4 按人均住房建筑面積分的家庭戶占比 %

以上各數(shù)據(jù)顯示，京滬穗三大城市的居民居住水平在2000～2010年間均呈現(xiàn)明顯改善趨勢，且隨著收入水平的提高和住房基本需求的解決，即使在房價較高的一線城市，居民的住房需求產(chǎn)品偏好集中于能提供3個房間的戶型，這一特點也會使得短期內(nèi)我國住房市場改善性需求保持增長[5]。此外，比較三大城市家庭居住水平，從擁有住房間數(shù)或人均住房建筑面積分的家庭戶占比，可以發(fā)現(xiàn)廣州市家庭居住水平分布相對北京和上海來說更為均衡。

3 京滬穗城鎮(zhèn)家庭居住質(zhì)量分析

家庭獲得居住效用不僅體現(xiàn)在人均住房面積、家庭人均住房間數(shù)等指標(biāo)的改善上，還和房屋建筑質(zhì)量、住房設(shè)施的完備程度相關(guān)[6]。

3.1 住房建筑質(zhì)量

住房建筑質(zhì)量可從住房用途、建筑層數(shù)、承重材料類型、建成時間等方面反映。

(1)住房用途按照住房是只用于生活還是可同時用于生活與生產(chǎn)來劃分。2000年和2010年人口住房普查的數(shù)據(jù)顯示，不論是全國還是京滬穗三大城市，住房在98%以上都只是用于生活，用于生產(chǎn)的除廣州2000年數(shù)據(jù)達3.5%外，均未占到2%，也就是說京滬穗三座城市住房主要用于生活，這從住房需求來看，人們還是習(xí)慣把生活和生產(chǎn)分開。

(2)建筑層數(shù)反映了對土地的利用效率，同時也間接反映了建筑物提供的居住質(zhì)量。由于建設(shè)現(xiàn)代化城市和土地資源集約利用的需要，城市土地利用效率提高，容積率越來越大。由于經(jīng)濟發(fā)展水平和建筑技術(shù)的限制，2000年我國住房建筑主要以平房和6層以下樓房為主，2010年數(shù)據(jù)顯示居民居住在平房的比例下降至15.01%，6層以下樓房比例提高到59.78%,而7層以上樓盤占比由2000年的4.33%提高到25.21%。如表5所示，京滬穗城鎮(zhèn)住房建筑層數(shù)在2000年顯示為6層以下樓房占比較大，到2010年間的變化趨勢也與全國相同。2000～2010年大規(guī)模的城市拆遷使得平房和6層以下樓盤的比例不斷收縮，三個一線城市中北京市2010年居住在平房的家庭戶占比最高，這說明北京市城市存量土地利用還有潛力可挖，居住在平房的家庭的居住條件也需要進一步改善；上海市2010年家庭戶集中在4～6層和10層以上居住，居住在7層以上樓房的家庭占比是三個城市中最低的，需進一步提高城市住宅用地的利用效率；2010年廣州市家庭居住的住房層數(shù)在2～3層、4～6層、7～9層及10層以上的分布都比較均衡，平房的住戶相對較少，是三大城市里面最優(yōu)的，說明了廣州市的城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中對土地的利用效率較高。從現(xiàn)有住房層數(shù)來看，在經(jīng)濟條件允許的情況下，出于對城市土地集約利用的需要，建設(shè)18層以上的高層住房將是未來城市趨勢。

表5 2000年-2010年建筑層數(shù)分的家庭戶占比 %

(3)住房建設(shè)采用的建筑材料一定程度上反映了住房的建筑質(zhì)量。從住房的建筑材料看，京滬穗建材使用情況不同。2000年，北京建材主要以磚石為主，占比為73%；上海和廣州使用磚石和混凝土的基本上各占一半。到2010年京滬穗的住房建材更多的以鋼材及鋼筋混凝土為主，占到43%、44%、79%，同時出現(xiàn)了新型的混合材料，北京和上海使用新型混合材料的住房占到41%，廣州則較少一些，僅占16%，這與廣州市的氣候特點相關(guān)，對建筑物在抗震保溫上的建筑要求要低一些。同時2010年數(shù)據(jù)顯示，北京和上海磚木結(jié)構(gòu)的住房占比在15%以上，廣州該類住房則僅占4%。從2000年到2010年住房材料的發(fā)展看，北京、上海的住房建筑材料發(fā)展很相似，即對磚木建材在逐步拋棄，對新型材料的使用發(fā)展迅速；廣州則仍然比較依賴于鋼筋混凝土類建材，新型材料有所使用，但量不如北京和上海的普遍。從整體建材的使用看，未來新型材料將是住房市場的趨勢，磚木結(jié)構(gòu)的住房會逐漸退廢，被居住效應(yīng)更高的建筑所取代。

(4)住房建成時間能有效反映住房折舊狀況和住房的剩余消費時間。我國城市住宅用地土地使用權(quán)年限為70年，并且住宅建筑結(jié)構(gòu)不同，建筑物的使用年限也存在一定差異。根據(jù)2010年人口普查住房情況數(shù)據(jù)，我國目前2000年以后建成的住宅建筑面積占到了45%，北京和上海2000年以后建成的住宅面積占到50%、43%，這意味著2000年以后我國住房建成量基本上與建國60年來的建成量相同，可見2000～2010年十年間住房市場發(fā)展的速度之快。住房一級市場的快速發(fā)展和城市拆遷的進程，使得當(dāng)前我國一線城市平均住宅使用年限較輕，可以較好地發(fā)揮住房的使用價值[7]。

3.2 住房設(shè)施狀況

人口普查中對城鎮(zhèn)居民住房設(shè)施狀況的考察主要是從廚房、炊事燃料、自來水、洗澡設(shè)施和廁所的配備等方面進行的。筆者采用周廣杰(2013)主成分分析模型中的住房設(shè)施狀況指標(biāo)的計算方法，計算京滬穗2000年和2010年的住房設(shè)施狀況指標(biāo)，其結(jié)果如表6所示。

表6 城市居民住房設(shè)施狀況指數(shù)

從表6可以看到，2010年比2000年京滬穗城鎮(zhèn)住房的配套設(shè)施水平均都有提高；與全國平均水平相比，京滬穗城鎮(zhèn)居民住房設(shè)施狀況在2000年均高于全國平均水平，到2010年北京市與全國水平持平，上海低于全國平均水平，廣州則優(yōu)于全國平均水平。雖然從數(shù)據(jù)看2010年京滬穗城鎮(zhèn)居民住房設(shè)施水平與全國平均水平相差并不大，但第6次人口普查數(shù)據(jù)顯示，北京和上海無獨立廚房使用的家庭戶數(shù)占總戶數(shù)的比例分別為17%和14%，廣州為4%；炊事燃料上，三座城市都以燃氣為主，其戶數(shù)占比到達90%以上；自來水管道配設(shè)在北京的問題較為嚴峻，無自來水管道的住房家庭占到家庭總戶數(shù)的12%，而這一比例在上海和廣州分別為6.5%和3.7%；北京和上海無洗澡設(shè)施和廁所的住房比例也較多，無洗澡設(shè)施的住房都在23%左右，住房內(nèi)無廁所占抽樣總戶數(shù)的比例在北京和上海分別為21%和16%，廣州住房中無洗澡設(shè)施的不到5%，無廁所的住房僅3%。 可見，北京和上海城鎮(zhèn)居民住房設(shè)施配套水平還需要進一步提高。

4 京滬穗城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)狀況

自1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革后，住房市場飛速發(fā)展，10年間居民住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。如表7所示，2000年城鎮(zhèn)居民住房來源統(tǒng)計口徑分為自建住房、購買商品房、購買經(jīng)濟適用房、購買原公有住房和租賃公有住房、租賃商品房和其他，“五普”數(shù)據(jù)表明廣州自建住房解決住房問題的家庭戶比例最大，為35.7%，同期上海和北京這一比例均不超過15%；北京和上海居民住房來源中購買原公有住房和租賃公有住房占絕對多數(shù)，上海和廣州居民購買商品房解決住房問題的家庭比例相當(dāng)，北京這一比例最低，僅為2.8%，北京市商品房市場處于初步發(fā)展階段。從表中數(shù)據(jù)分析說明2000年北京市住房市場化程度最低，較大比例家庭通過購買或者租賃公房解決住房問題，廣州市住房市場市場化程度較高，購買商品住房或租賃商品住房解決住房問題的比例最高，此外廣州市自建住房比例遠高于北京和上海，這也是當(dāng)前廣州市小產(chǎn)權(quán)房比例過高的原因。

表7 2000年按住房來源分的家庭戶占比 %

表8 2010年按住房來源分的家庭戶占比 %

2010年第六次人口普查中城鎮(zhèn)居民住房來源統(tǒng)計口徑增添了租賃廉租住房和購買二手房，取消了租賃公有住房而改為租賃其他住房，即包括公有住房和商品房等。表6數(shù)據(jù)顯示京滬穗家庭住房來源以租賃其他住房為主，占比達到36%左右，由于沒有更細化的數(shù)據(jù)，無法顯示租賃公房和租賃商品住宅的占比，但從近年來一線城市商品住宅租賃市場的火爆程度來看，商業(yè)化租賃市場規(guī)模在不斷增大[8]。購買住房解決住房問題的比例中，北京和上海以購買商品房和購買原公有住房為主，北京市2000～2010年，家庭戶住房來源為購買完全產(chǎn)權(quán)商品房的比例從2.8%上升到20.2%，而廣州則以自建住房和購買商品房為主。住房市場化后，住房價格上漲背景下中低收入人群的住房問題也日益凸顯，需要得到更多關(guān)注[9]，這方面廣州市居住在廉租房的家庭比例達到3.6%，是三個城市中最高的。此外從住房市場成交結(jié)構(gòu)看，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全國增量住房成交面積9.7億m2，存量1住房成交面積1.6億m2，住房一級市場規(guī)模遠超住房二級市場。而同年北京市增量住房和存量住房成交量分別為9.1萬套和12.2萬套，上海分別為13萬套和14.9萬套，廣州市分別為5.8萬套和10.1萬套(北京市成交數(shù)據(jù)來自北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒和中原地產(chǎn)研究部，上海、廣州市數(shù)據(jù)來自兩市統(tǒng)計年鑒。)。京滬穗三地雖然按住房來源分的家庭戶占比中，購買二手房解決住房問題的家庭戶比例并不算高，但是基于一線城市中心土地供給缺乏彈性的現(xiàn)實，未來一線城市存量住宅交易市場規(guī)模還會繼續(xù)擴大，住房二級市場亟待規(guī)范，以促進住宅市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理化[10]。

5 結(jié) 語

綜合以上對“五普”和“六普”住房長表數(shù)據(jù)的分析，得出以下結(jié)論。

(1)隨著住房制度改革深化，2000～2010年，在城市化進程以及國民經(jīng)濟增長背景下，居民住房需求迅速釋放。期間還伴隨著嬰兒潮一代進入結(jié)婚年齡、城市家庭結(jié)構(gòu)小型化和家庭數(shù)量的增加，因此這十年間住房市場需求旺盛。人口集中的一線城市，以京滬穗為例，受制于土地供給，住房供給壓力較大，需求的旺盛造成了城市住房價格的不斷上漲[11]。

(2)2000～2010年，隨著房地產(chǎn)市場化進程，全國城鎮(zhèn)居民的居住水平都得到一定程度的提高，但改善的程度各有差異。京滬穗三大城市中，廣州居民的居住水平改善度最高，北京和上海居民的居住水平改善狀況和居住質(zhì)量要弱于廣州，一線城市居民居住水平現(xiàn)狀和消費偏好決定了未來還有進一步提升空間，要重視居民的改善性住房需求。

(3)2000～2010年，我國居民住房消費方式經(jīng)歷了較大變化，已趨向多元化方向發(fā)展，住房租賃市場和存量住房交易市場亟待進一步規(guī)范化。京滬穗三地通過租賃市場解決住房問題的家庭比例遠高于全國水平，且存量住房交易市場發(fā)展迅速，此外，京滬穗家庭的住房消費成本也呈顯著上升趨勢，一線城市市場化租賃與保障型租賃需要同時發(fā)展，以解決不同收入水平居民的住房問題。

[1] 中華人民共和國統(tǒng)計局.第五次人口普查[DB/OL]. http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/rkpc/5rp/index.htm

[2] 中華人民共和國統(tǒng)計局.第六次人口普查[DB/OL]. http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/rkpc/6rp/indexch.htm

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