杭州房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的改變趨勢分析

□（浙江財經(jīng)大學(xué) 浙江杭州 310018）

2013年外來房企大鱷大規(guī)模地進(jìn)入杭州市場，給本土房企帶來了很大的生存發(fā)展壓力。從2013年上半年的杭州土地交易情況來看，只有一家本土房企拿地超過了10億元，其余的都在10億元以下，甚至有的本土房企根本沒有成功進(jìn)行土地交易,且土地交易額排名前十位的企業(yè)均為外來房企。外來房企的大規(guī)模進(jìn)軍杭州市場已經(jīng)打破了原本的房地產(chǎn)市場格局，迫使本土房地產(chǎn)企業(yè)不得不適當(dāng)調(diào)整自身的盈利模式，以適應(yīng)變化的市場。

一、杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)面臨的威脅

（一）土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重

部分房企在購買土地后，通常會閑置很長時間，短期內(nèi)不會開工建造。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，杭州本土房企從拿到土地開始一般要閑置1.5年左右才會開始動工，部分房企甚至?xí)^兩年，例如：濱江集團(tuán)在2010年11月最終以總價18.06億元奪得杭政儲出51號楊家牌樓地塊后，直到2012年12月才開工。相對而言，進(jìn)駐杭州市場的外來房企從拿地到開發(fā)的時間要比本土企業(yè)短，一般為半年到一年。作為國內(nèi)首個進(jìn)駐杭州的外來地產(chǎn)大鱷萬科集團(tuán)，其進(jìn)入杭州后的第一個項目魅力之城，從2006年5月拿地到2007年4月首次開盤只花了不到一年的時間。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：杭州本地房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模比較小，自身資源有限，在前期爭取土地所有權(quán)時已經(jīng)耗費(fèi)了很多的人力、物力、財力等資源，資金周轉(zhuǎn)可能會出現(xiàn)問題，雖然項目的手續(xù)已經(jīng)全部辦妥，但房企已無力支付項目的部分費(fèi)用，造成開發(fā)時間延誤，不得不閑置已獲得所有權(quán)的土地。此外，部分房企也會因土地具有良好的增值空間，與常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)相比周期短、利潤高，在房企拿到土地后，延遲辦手續(xù)，因此囤地造成了土地閑置。

（二）企業(yè)利潤來源單一

房產(chǎn)開發(fā)的盈利模式下，企業(yè)獲得利潤的關(guān)鍵措施是提高銷售價格和降低開發(fā)成本，營銷策略和成本控制就成為了此盈利模式的重點。杭州房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要包括地價、建安成本、銷售及財務(wù)費(fèi)用等。在經(jīng)歷2012年的“滑鐵盧”之后，杭州土地市場隨著樓市的回暖，再現(xiàn)瘋狂拿地現(xiàn)象，土地價格出現(xiàn)大幅上漲趨勢。據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)土地版的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州土地成交價格已從2013年4月的最低價7 347.62元/平方米上漲到11月份的14 018.6元/平方米，漲幅高達(dá)90.79%。房地產(chǎn)的建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施安裝成本的簡稱。近年來，隨著物價水平的整體上漲，建安成本也隨之大幅上漲。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年1月杭州小高層的建安成本為1 300元/平方米，高層為1 850元/平方米，2012年隨著通貨膨脹的擴(kuò)大化，杭州小高層的建安成本上升到2 300-2 500元/平方米，高層為2 800元/平方米，增長幅度高達(dá)51.35%甚至更高。此外，繼2013年6月銀行大鬧錢荒之后，杭州各銀行都不同程度地延長了個人住房貸款放款周期，最長的放款周期延長至一個月，這無疑延長了企業(yè)的銷售收款周期；國家出臺的一系列限購政策使企業(yè)的房屋銷售放緩，銷售周期變長；6月份的銀行錢荒推動了企業(yè)融資成本的上漲，企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用也隨之上升。土地價格上漲、建安成本上升、銷售周期拉長、財務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用上升使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤逐漸降低。尋找更多的利潤來源和優(yōu)化各成本的結(jié)構(gòu)成為了房企需要考慮的首要問題。

（三）缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)及經(jīng)驗曲線效應(yīng)

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)是資本密集型行業(yè)，但是，杭州本土房企的特點是“小且散”，大部分房企比較分散，各自擁有的資源較少，很難獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)集中度較低。單個房企由于自身資金的有限，在購買土地時會向銀行等金融機(jī)構(gòu)求救，等房企拿地后開發(fā)時又可以通過預(yù)售戶型籌集資金。這樣一來房企只要擁有拿地渠道及能付土地首期款，就可以實現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張和發(fā)展。盲目擴(kuò)張很容易導(dǎo)致企業(yè)長期平均成本上升、管理效率低下甚至無效率、資金鏈斷裂，出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。規(guī)模不經(jīng)濟(jì)會使企業(yè)長期平均成本曲線從其最低點開始逐漸上升。此外，大部分杭州本土房企在不斷擴(kuò)大規(guī)模的過程中并不注重內(nèi)在修煉，大部分房企都有自己的設(shè)計、監(jiān)理、建筑及物業(yè)等管理部門，各部門只是機(jī)械地接受企業(yè)高層安排的任務(wù)，不能深入了解市場及做到專業(yè)化，無法獲得經(jīng)驗曲線效應(yīng)，也增加了企業(yè)的管理成本。本土房企在做大的同時無法做強(qiáng)，這種盈利模式已經(jīng)嚴(yán)重威脅到了部分房企的盈利能力，一些房企迫于壓力已經(jīng)開始尋求新的盈利模式。

（四）缺乏創(chuàng)新性融資渠道且融資成本高

在融資渠道上，杭州本土房企傾向于較為保守的融資渠道，大部分房企局限于銀行貸款、內(nèi)部員工借貸、信托。作為杭州本土房企大鱷之一的濱江集團(tuán)的項目資金全部來源于銀行貸款，平均融資成本為7.2%。但其他實力一般的房企從銀行貸款的成本一般在10%左右，信托融資則在10%-18%，融資成本最高的是基金，要求的年收益率為20%左右。而作為外來房企大鱷之一的萬科地產(chǎn)擁有較低融資成本的優(yōu)勢，2013年萬科在香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率卻僅為2.625%，并創(chuàng)下了房企海外融資成本新低。萬科2013年的幾次土地交易中的融資成本也僅為7.5%。這都源于萬科多樣化的融資模式，萬科除了使用傳統(tǒng)的融資方式外，還通過境外方式、與投資公司合作成立專門用于土地拍賣的基金公司等方式獲得低融資成本的資金。

二、完善現(xiàn)存盈利問題的對策

（一）提高效率，縮短土地閑置時間

杭州本土房企可以在土地交易時根據(jù)自身情況合理分配企業(yè)資源，以避免有錢買地、無錢開發(fā)的尷尬，從根源上減少土地的閑置。此外，本土房企還應(yīng)該在拿地后迅速開發(fā)以促進(jìn)資金的回籠，為企業(yè)帶來收益。萬科集團(tuán)一直以來都是以快取勝，拿地后迅速開發(fā)，開盤銷售，加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)盈利。土地閑置問題僅靠房企也是不可能完全根除的，需要政府相關(guān)部門采取一系列的措施共同治理土地閑置問題。針對由于開發(fā)商主觀原因造成的閑置土地，由政府納入土地儲備范圍，允許其轉(zhuǎn)讓，同時限定其轉(zhuǎn)讓后的開發(fā)用途，并退還因開發(fā)用途改變所造成的土地出讓金差價，以此盤活閑置土地。此外，國家相關(guān)部門還應(yīng)對各房企建立土地閑置情況檔案，將所有房企的土地閑置情況劃分等級，對于拿地后土地閑置現(xiàn)象較為頻繁的房企設(shè)置預(yù)警信號，嚴(yán)格審查這些房企并實施相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制。

（二）盈利方式的多元化

投資界有一條著名的理論就是“不要把雞蛋放在一個籃子里”，這一理論同樣也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。杭州本土房企可以通過以下方面實現(xiàn)盈利方式的多元化：（1）可以利用現(xiàn)有的行業(yè)信息、客戶資源和規(guī)模優(yōu)勢尋找新的競爭優(yōu)勢，以利于房企在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展基金等相關(guān)業(yè)務(wù)，以此來分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，增加企業(yè)的盈利來源。例如：萬科集團(tuán)以基金投資者的身份參與徽商銀行H股的首次公開發(fā)行，并將成為徽商銀行的最大股東。當(dāng)萬科集團(tuán)遇到融資困難時，徽商銀行可以為其提供更多的貸款支持，降低萬科的資金成本，進(jìn)而間接降低企業(yè)的采購成本，增加企業(yè)利潤。（2）可以拓展其他的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不只局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)，可以同時發(fā)展物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化。萬科集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍就十分廣泛，包括：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)是一個新興業(yè)務(wù)，其盈利能力還有待研究，但是，多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展一定會給企業(yè)帶來新的盈利空間及利潤來源。

（三）追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)及經(jīng)驗曲線效應(yīng)

（1）實現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。萬科的王石曾提出過“像造汽車一樣造房子”的經(jīng)營理念，用標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)方式建造房屋，以提高勞動生產(chǎn)率，降低成本。（2）實施標(biāo)準(zhǔn)化的管理。標(biāo)準(zhǔn)化管理有利于提高管理效率，降低管理成本。萬科集團(tuán)通過建立完善的企業(yè)管理制度體系，以規(guī)范的制度為基礎(chǔ)，以SAP系統(tǒng)、內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)審批系統(tǒng)等系統(tǒng)為平臺，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。（3）形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。本土房企之間可以形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以避免單個企業(yè)在市場開發(fā)中的盲目性以及因自身資源的有限而缺乏競爭優(yōu)勢；戰(zhàn)略聯(lián)盟可以減少房企間的競爭、哄抬地價、增加企業(yè)的投資成本；本土房企還可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟進(jìn)行資源的整合，提高資源利用效率進(jìn)而實現(xiàn)聯(lián)盟各方的做大、做強(qiáng)。（4）可以參照萬科集團(tuán)的專業(yè)化、精細(xì)化的管理模式適當(dāng)調(diào)整自身的發(fā)展方式。本土房企可以設(shè)立專門的價值鏈業(yè)務(wù)部門，實行專業(yè)化分工，各部門之間相互獨(dú)立并且可以充分地了解市場信息、獨(dú)立作出適合企業(yè)發(fā)展的決策，最后，由管理層及各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而制定出有利于企業(yè)整體發(fā)展的政策，以此實現(xiàn)本土房企在房地產(chǎn)行業(yè)更快、更好地發(fā)展。

（四）拓寬融資渠道，降低融資成本

杭州本土房企應(yīng)突破原有融資觀念的限制，積極拓寬融資渠道，選擇融資成本較低的融資方式，降低企業(yè)成本。（1）本土房企可以充分利用銀行理財產(chǎn)品進(jìn)行融資。杭州本土房企的領(lǐng)跑者濱江集團(tuán)在2013年開始利用興業(yè)銀行為其設(shè)立的理財產(chǎn)品來滿足其在華家池項目的融資需求，該筆資金通過“銀行——信托——基金”來規(guī)避監(jiān)管，融資成本相對較低。（2）創(chuàng)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。本土房企可以與具有一定實力的投資公司進(jìn)行聯(lián)合，創(chuàng)建專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，便于本土房企籌集資金，促進(jìn)房企進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時獲得成本較低的資金。2005年底萬科就與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同建立了“中信資本——萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目。（3）境外上市融資。境外的融資平臺更靈活且成本相對較低。萬科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等知名企業(yè)都是在香港上市進(jìn)行融資的。本地房企也可以選擇在香港交易所主板或是創(chuàng)業(yè)板上市，以便獲得較低成本的資金。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平曾公開稱，其合作伙伴九龍倉融資成本基本在1%-2%，而綠城的融資成本則為10%，相當(dāng)于在香港上市的九龍倉融資成本的至少五倍。因此，境外上市融資是本土房企減少融資成本的有效方式之一。

三、總結(jié)

杭州本土房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中繼續(xù)擁有一席之地并保持原有的市場份額，需要根據(jù)市場的變化適時調(diào)整自身的盈利模式，充分利用自身的各種優(yōu)勢進(jìn)行創(chuàng)新，探索出一條屬于且符合企業(yè)發(fā)展的盈利模式。同時充分利用國家新出臺的政策來完善自己的盈利模式，以適應(yīng)新的變化，進(jìn)而促進(jìn)自身盈利水平的提高，實現(xiàn)企業(yè)的做大、做強(qiáng)。