結(jié)建人防停車位的所有權(quán)問題

摘 要 本文介紹了結(jié)建式人防停車位的概念與特點，并支持開發(fā)商所有說，認(rèn)為結(jié)建式人防停車位歸開發(fā)商所有既不會礙于國防方面的作用，也能夠推動經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，在相關(guān)規(guī)定為空白的法律中加入投資者投資占80%以上的人防停車位歸投資者所有，可以進(jìn)行買賣銷售等類似的條款，這樣有助于解決目前該類人防停車位的許多糾紛。

關(guān)鍵詞 結(jié)建 人防停車位 所有權(quán)

作者簡介：李忠斌，中國計量大學(xué)法學(xué)院，本科生。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.027

結(jié)合城市新建民用建筑修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室，簡稱“結(jié)建”，而結(jié)建地下人防停車位是指在附著于地面建筑、室內(nèi)地面低于室外地面且高差超過房間凈高一半、有預(yù)定防護(hù)功能的人防工程中建設(shè)的停車位。其法律特征有四點：一是屬狹義有體物;二是屬不動產(chǎn)范疇;三是平戰(zhàn)結(jié)合屬性;四是地域性。該停車位在戰(zhàn)時被用于人員的躲避襲擊的場所，也有用于醫(yī)療物資的存放，在和平時期，則可以用于日常的停車之用，緩解“停車難、停車成本高”的問題。單建地下人防停車位是指由上部沒有建筑物的人防地下工程改建而來的停車位，與結(jié)建地下人防停車位相對。

許多法律對于所有權(quán)都有規(guī)定，如《民法通則》第71條規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;《物權(quán)法》第39條規(guī)定的所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利等等，對于一個物享有所有權(quán)，其能享受到的包含在所有權(quán)中的權(quán)利是非常多的，因此，本文探討的結(jié)建式人防停車位的所有權(quán)問題，確定其所有權(quán)歸屬，是具有重要意義的，這意味著所有權(quán)人可以對其享有許多權(quán)利，不同的所有權(quán)主體或許會創(chuàng)造出不同的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。

《人民防空法》第五條規(guī)定，國家對于人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該規(guī)定背后的原則就是“誰投資、誰管理、誰收益”。目前，關(guān)于結(jié)建人防工程的所有權(quán)，我國法律無明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界主要有以下三種觀點：國家所有說、開發(fā)商所有說、業(yè)主共有說。筆者比較贊同開發(fā)商所有說，本文從他人的觀點、筆者的觀點與立法建議進(jìn)行闡述。

開發(fā)商所有說認(rèn)為出讓土地的住宅小區(qū)其建設(shè)的地下空間只要經(jīng)過人防辦審批，納入人防工程，然后由開發(fā)商出資，按照人防工程的要求建設(shè)的地下空間，在非戰(zhàn)時用于停車，那么其停車位的空間歸開發(fā)商所有。開發(fā)商銷售此類地下停車位的必要條件有兩個：一是地下停車位單獨設(shè)立定著物單元，與所屬宗地構(gòu)成不動產(chǎn)單元，并合理分?jǐn)偼恋爻鲎尳鸷晚椖拷ㄔO(shè)成本;二是在買賣合約和登記簿中明確應(yīng)承擔(dān)人防的義務(wù)是相應(yīng)政策法規(guī)的條款。根據(jù)詹長根、戴云等人對于北京市、上海市、南京市、沈陽市、濟(jì)寧市、南昌市和深圳市關(guān)于地下停車位登記規(guī)定的調(diào)查情況，得出的關(guān)于結(jié)建人防停車位的結(jié)論為：在開發(fā)商投資占大部分比例的情況下（不低于國家的投資額），如果該結(jié)建地下停車位的成本沒有分?jǐn)偟椒课輪卧敲丛撥囄辉诔鍪壑暗乃袡?quán)歸開發(fā)商，而且可以銷售和出租;如果該成本分?jǐn)偟椒课輪卧?，那么該車位的所有?quán)歸全體業(yè)主所有，可以出租但是不能銷售。據(jù)此，我們可以得出關(guān)于結(jié)建人防停車位的初步結(jié)論為該車位的所有權(quán)若歸開發(fā)商是需要一定的條件的。當(dāng)然，有明確規(guī)定結(jié)建式人防工程產(chǎn)權(quán)歸歸投資者所有的。 “汪仲興、東莞市三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”中，法院的陳述中有提到《中華人民共和國人民防空法》與《廣東省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》未對人民防空工程平時的所有權(quán)作出明確規(guī)定，國家法律以及廣東省相關(guān)立法并未對人防工程所有權(quán)作出明確規(guī)定，所以涉商品房買賣合同約定人防工程所有權(quán)歸三正雁田公司所有并未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定，也未有證據(jù)證明該約定損害了國家利益或者社會公共利益，該案也可以說明，在不違反相關(guān)規(guī)定的情況下，約定結(jié)建式人防停車位所有權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商是允許的。

筆者在這里從國防、經(jīng)濟(jì)與社會生活三個方面進(jìn)行闡述：

第一，從國防方面來看，結(jié)建式人防停車位在戰(zhàn)時由國家使用，用于醫(yī)療物資的存放或者人員避難之用，在那時的作用不言而喻;在和平時期，國家則通常不會使用結(jié)建式人防停車位，此時，閑置的結(jié)建式人防停車位則可以由開發(fā)商進(jìn)行處置，銷售或者出租。針對開發(fā)商銷售結(jié)建式人防停車位進(jìn)行限制的做法筆者是認(rèn)可的，第一點是需要單獨設(shè)立定著物單元，與所屬宗地構(gòu)成不動產(chǎn)單元，開發(fā)商需要合理分?jǐn)偼恋爻鲎尳鸷晚椖拷ㄔO(shè)成本，采用另外一種說法，就是該結(jié)建式人防停車位需要能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記;第二點，在業(yè)主與開發(fā)商的購房合同和房屋登記簿中需要明確該結(jié)建式人防停車位的承擔(dān)人防的義務(wù)是相應(yīng)政策法規(guī)的條款，不能夠阻礙國家戰(zhàn)時對于該類人防停車位的使用。在這種情況下，并不影響戰(zhàn)時國家的使用，平時也能夠發(fā)揮閑置資源的最大利用程度。如果該類停車位所有權(quán)歸國家所有，那么其利用限制可能會受限，需要經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)才能利用，其中將經(jīng)歷許多報批程序，許多開發(fā)商可能會因為手續(xù)的繁雜而使該類停車位閑置，平時既占用了空間，也浪費了資源，是不太合理的?；蛘邍也辉试S買賣該類停車位，在和平時期，更容易導(dǎo)致該類停車位的荒廢，也是我們所不愿意看到的。

第二，從經(jīng)濟(jì)方面來看，開發(fā)商作為投資者而言，是需要獲取利潤的，該結(jié)建式人防工程既然由開發(fā)商大部分投資，它就有相應(yīng)的為自己的利益而處分該物的權(quán)利，如果開發(fā)商只能夠?qū)⑵涑鲎?，自己得到的利益不足以彌補(bǔ)自己的支出的話，其建設(shè)結(jié)建式人防停車位的積極性就會大大地降低，而且也不利于鼓勵開發(fā)商建設(shè)人防工程的政策的實施。經(jīng)濟(jì)社會是利益當(dāng)先的，但是需要保質(zhì)保量，在品質(zhì)能夠保證的情況下，有利益驅(qū)動開發(fā)商去建設(shè)相比于利益不多，卻讓開發(fā)商投入大量的資金，其偷工減料或者建設(shè)質(zhì)量不佳的可能性會更小。從這個方面講，從開發(fā)商利益的角度考慮，結(jié)建式人防工程的所有權(quán)歸開發(fā)商是合理的。

第三，從社會生活方面來看，由于私家車的數(shù)量正在逐年增加，而道路的停車問題也困擾著許多人，原來是規(guī)劃的四車道甚至是六車道的馬路，用于停車的馬路上的臨時車位卻又短缺，導(dǎo)致私家車主隨意停放車輛，如此，道路的交通順暢勢必受到影響，臨近上下班高峰，可能會更容易產(chǎn)生道路擁擠的現(xiàn)象，也一定程度上會導(dǎo)致交通事故的發(fā)生。隨著結(jié)建式人防停車位的建設(shè)，其所有權(quán)歸開發(fā)商，那么如果結(jié)建式人防停車位是在滿足業(yè)主的需求的情況下有閑置的，就可以開放給非小區(qū)車主用于臨時停車，而開放商也可以委托物業(yè)進(jìn)行管理，對車主收取較高的停車費。因為小區(qū)開放也是有一定風(fēng)險的，但能夠進(jìn)行合理開放，也能獲取一筆可觀的收入。對于開發(fā)商而言，既可以獲取利益，也可以提高車位的利用效率，若有多余的資金，也可以用于今后物業(yè)的日常維護(hù)工作。相比較于結(jié)建式人防停車位歸業(yè)主或者國家而言，開發(fā)商在法律法規(guī)沒有禁止的情況下，能夠更加靈活地對該類停車位的功能進(jìn)行深度開發(fā)，而不會受到諸多的限制。

我國對于由開發(fā)商投資建立的用作停車位的人防工程（一般指結(jié)建式人防停車位，單建式人防停車位由于成本較大投入較多，開發(fā)商不會進(jìn)行投資建設(shè)）的所有權(quán)沒有明確的法律法規(guī)的規(guī)定，如在《中華人民共和國人民防空法》與《中華人民共和國物權(quán)法》中對這方面的規(guī)定是空白的，因此，筆者希望提出幾點立法意見，能夠完善這方面的規(guī)定。比如，在《人民防空法》第五條增加第二款，在不損害國家、集體、第三人以及業(yè)主的利益與社會公共利益的情況下，投資者投資占到總投資額80%及以上的人防停車位的所有權(quán)歸投資者所有;《中華人民共和國物權(quán)法》中可以增加對于人防停車位的規(guī)定，如開發(fā)商可以與業(yè)主進(jìn)行約定開發(fā)商投資比例占到80%及以上的人防停車位的所有權(quán)歸開發(fā)商，可以進(jìn)行買賣銷售，但是戰(zhàn)時不得影響國家的使用。地方法規(guī)有類似的規(guī)定，如《湖南省人民防空工程產(chǎn)權(quán)管理辦法》第九條規(guī)定，人防工程所有權(quán)初始登記權(quán)利人為人防工程建設(shè)單位，但是，沒有普遍性的法律有作明確的規(guī)定，這是需要完善的。

許多人會擔(dān)心開發(fā)商拼命追求利益導(dǎo)致的后果會很嚴(yán)重，而我國在這方面又沒有明確的規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為，結(jié)建式人防停車位所有權(quán)歸國家、開發(fā)商與業(yè)主其實并不影響對于該停車位的使用，只需要對在戰(zhàn)時和和平時期的合理使用做出明確規(guī)定，既不影響戰(zhàn)時的有效利用，也不影響開發(fā)商的利益獲取，對于業(yè)主，也能夠享有停車位的平時停車功能，可以說是各行其道，互不影響。而對于價格方面，也需要有相應(yīng)的政策來協(xié)調(diào)開發(fā)商與業(yè)主的權(quán)益。在筆者看來，能夠調(diào)整好國家與開發(fā)商、開發(fā)商與業(yè)主這兩方面的利益分配，在他們之中尋找到一個平衡點，是解決結(jié)建式人防停車位問題的關(guān)鍵之所在。我們僅僅寄希望于地方法規(guī)或者地方性政府規(guī)章等地方的力量是不夠的，需要從國家的層面進(jìn)行立法，希望國家能夠重視這方面的工作，完善相關(guān)法律法規(guī)，為解決這類糾紛提供法律依據(jù)，讓資源得到高效利用，這也是符合國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的。

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