房地產(chǎn)業(yè)對京津冀地區(qū)經(jīng)濟增長的拉動作用分析

何 賽 陳連磊 趙嬌嬌

（北方工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，北京100144）

【產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟】

房地產(chǎn)業(yè)對京津冀地區(qū)經(jīng)濟增長的拉動作用分析

何 賽 陳連磊 趙嬌嬌

（北方工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，北京100144）

利用2007年北京、天津和河北的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)，分析京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向、前向和環(huán)向關(guān)聯(lián)度，得出結(jié)論：京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與影響國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)之間均存在不同程度的影響，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基本滿足了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有不同程度的推動作用。通過構(gòu)建Logistic模型進行實證分析，證實房地產(chǎn)業(yè)對京津冀地區(qū)經(jīng)濟增長具有一定的拉動作用。

房地產(chǎn)業(yè)；京津冀；經(jīng)濟增長；Logistic模型

隨著工業(yè)化與城市化進程的加快，尤其近年來隨著住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已成為拉動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。京津冀地區(qū)作為全國的經(jīng)濟重心區(qū)域之一，研究房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的相互影響與關(guān)聯(lián)，對促進該地區(qū)經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展十分必要。

一、京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本情況

（一）京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重

隨著我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及相關(guān)房地產(chǎn)制度改革的施行，2000—2012年間，京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)GDP的比重呈現(xiàn)出倒U字型變化（見圖1）。北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)較為明顯的先升后降的倒U字型趨勢。2000年北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為4.55%，其后一直波動式增長，直到2009年該比重達到了最高值8.74%。2009年之后，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重呈總體波動下降趨勢，2012年該比重下降到6.96%。與此同時，2000—2012年北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重一直高于全國總體比重，這說明北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較全國而言十分迅猛。天津和河北房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重均小于全國總體比重，并且變化較為平穩(wěn)，目前均呈現(xiàn)下降趨勢。

（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額

從京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額的絕對值來看，北京房地產(chǎn)業(yè)投資額始終高于天津和河北（見圖2），且一直處于較高的增長速度（2008年因國際金融危機影響除外）

圖1 2000—2012年京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、北京統(tǒng)計信息網(wǎng)、天津統(tǒng)計信息網(wǎng)、河北省統(tǒng)計局

圖2 2000—2012年京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額

二、京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出分析

（一）京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度分析

后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)（Backward Linkage Effect），即需求拉動效應(yīng)，是指通過影響對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求而發(fā)生的關(guān)聯(lián)。后向關(guān)聯(lián)是一種“拉力”。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)一般通過直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)來衡量。

直接消耗系數(shù)，即投入系數(shù)，記為aij，是指j產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中單位總產(chǎn)出直接消耗的i產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品（或服務(wù)）的數(shù)量。直接消耗系數(shù)的計算方法是根據(jù)投入產(chǎn)出表中第I象限的數(shù)據(jù)，用j產(chǎn)業(yè)的總投入Qj除以該產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中所直接消耗的第i產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品（或服務(wù)）的數(shù)量qij。因此，直接消耗系數(shù)的公式是：

通過直接消耗系數(shù)aij構(gòu)成的n行n列的矩陣A，被稱為直接消耗系數(shù)矩陣。

完全消耗系數(shù)，是指全部直接消耗系數(shù)和全部間接消耗系數(shù)之和。完全消耗系數(shù)揭示了產(chǎn)業(yè)之間的直接和間接的關(guān)系。完全消耗系數(shù)矩陣B，可以在直接消耗系數(shù)矩陣A的基礎(chǔ)上計算而得。因此，完全消耗系數(shù)的公式是：

其中，B為完全消耗系數(shù)矩陣，I為單位矩陣，A為直接消耗系數(shù)矩陣。

根據(jù)公式（1）和公式（2），利用京津冀地區(qū)2007年投入產(chǎn)出的數(shù)據(jù)，測算京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的直接后向關(guān)聯(lián)度和完全后向關(guān)聯(lián)度的情況（見表1，表2和表3）。

表1 北京市房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度

表2 天津市房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度

表3 河北省房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《2007年河北省42個部門投入產(chǎn)出表》計算而得

從表1、表2、表3中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)可知，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他多數(shù)產(chǎn)業(yè)之間均存在后向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是除了幾個較為密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)（即高于42產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)平均值的產(chǎn)業(yè)，北京房地產(chǎn)業(yè)與其中11個產(chǎn)業(yè)存在緊密的后向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，天津房地產(chǎn)業(yè)與13個產(chǎn)業(yè)存在緊密的后向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，河北房地產(chǎn)業(yè)與10個產(chǎn)業(yè)存在緊密的后向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系）外，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與大部分產(chǎn)業(yè)的直接后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)普遍較低。同時，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與全部產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)均大于0，這說明京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)通過直接或間接的方式與影響國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)之間均存在著不同程度的后向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)。

（二）京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度分析

前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)（Forward Linkage Effect），即供給推動效應(yīng)，是指通過影響另一種產(chǎn)品供給的容易程度而發(fā)生的聯(lián)系。前向關(guān)聯(lián)是一種“推力”。前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)一般通過直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)來衡量。

直接分配系數(shù)，是指某產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品分配給另一個產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品直接使用的價值占該種產(chǎn)品總產(chǎn)值的比例，記為rij。直接分配系數(shù)的計算方法也是根據(jù)投入產(chǎn)出表中第I象限的數(shù)據(jù)，用i產(chǎn)業(yè)的總投入Qi去除該產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中所直接消耗的第j產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品（或服務(wù)）的數(shù)量qij。因此，直接分配系數(shù)的公式是：

通過直接分配系數(shù)rij構(gòu)成的n行n列的矩陣H，被稱為直接分配系數(shù)矩陣。

完全分配系數(shù)，是指某產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品分配給另一個產(chǎn)業(yè)作為中間產(chǎn)品的直接使用價值和間接使用價值占該種產(chǎn)品總產(chǎn)值的比例。完全分配系數(shù)矩陣W，可以在直接分配系數(shù)矩陣H的基礎(chǔ)上計算而得。因此，完全分配系數(shù)的公式是：

其中，W為完全分配系數(shù)矩陣，I為單位矩陣，H為直接分配系數(shù)矩陣。

根據(jù)公式（3）和公式（4），利用京津冀地區(qū)2007年投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)測算京津冀地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的直接前向關(guān)聯(lián)度和完全前向關(guān)聯(lián)度的情況（見表4、表5和表6）。

表4 北京市房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度

表5 天津市房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度

表6 河北省房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度

從表4、表5和表6中房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)可知，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他多數(shù)的產(chǎn)業(yè)之間存在著前向關(guān)聯(lián)的關(guān)系。其中，北京房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度較高（直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)均在0.5之上），這表明金融業(yè)的生產(chǎn)需求直接影響到了北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)的發(fā)展對于北京房地產(chǎn)業(yè)具有較大的直接拉動作用。

（三）京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)度分析

環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即帶動效應(yīng)，是指某產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)相互發(fā)展的作用效果。環(huán)向關(guān)聯(lián)效應(yīng)一般通過完全消耗系數(shù)和完全分配系數(shù)之和來衡量。

通過以下完全消耗系數(shù)和完全分配系數(shù)的結(jié)果，計算得出京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)度情況（見表7、表8和表9）。

表7 北京市房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)度

北京4 2產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)度平均值0 . 0 3 7 7

表8 天津市房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)度

從表7、表8和表9中房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)度可知，京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基本滿足了京津冀地區(qū)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，北京對地區(qū)經(jīng)濟的推動作用最大，天津次之，河北最小。

三、京津冀地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的實證分析

（一）數(shù)據(jù)選取

為了求證京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長之間的相互關(guān)系，本文將選用京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)增加值來表示房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，選用京津冀地區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP來表示經(jīng)濟的發(fā)展水平，從而實現(xiàn)本文研究的目的。

表9 河北省房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)度

通過查閱國家統(tǒng)計局、北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)、天津市統(tǒng)計信息網(wǎng)和河北省統(tǒng)計局，整理得出2000—2012年間京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)增加值和地區(qū)生產(chǎn)總值GDP的統(tǒng)計數(shù)據(jù)（見表10、表11和表12）。

表10 2000—2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP統(tǒng)計數(shù)據(jù) 單位：億元

表11 2000—2012年天津市房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP統(tǒng)計數(shù)據(jù) 單位：億元

表12 2000—2012年河北省房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP統(tǒng)計數(shù)據(jù) 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、北京統(tǒng)計信息網(wǎng)、天津統(tǒng)計信息網(wǎng)、河北省統(tǒng)計局

（二）構(gòu)建Logistic模型

根據(jù)表10、表11和表12的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對2000—2012年間京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP分別進行統(tǒng)計分析描述，以房地產(chǎn)業(yè)增加值為橫坐標(biāo)，以GDP為縱坐標(biāo)繪制出散點圖（見圖3、圖4和圖5）。

圖3 2000—2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP散點圖

圖4 2000—2012年天津市房地產(chǎn)業(yè)增加值和GPP散點圖

圖5 2000—2012年河北省房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP散點圖

從圖3、圖4和圖5可以看出，京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP之間均存在著較強的正相關(guān)性，同時三組曲線均呈現(xiàn)出較為明顯的S形特點，這說明京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP之間存在著某種非線性的關(guān)系，可通過構(gòu)建Logistic模型來分析它們兩者之間的數(shù)量關(guān)系。

將房地產(chǎn)業(yè)增加值和GDP用函數(shù)關(guān)系表示為：

其中，y為GDP，x為房地產(chǎn)業(yè)增加值，K，b0，b1均為未知常數(shù)，且K＞0，b0＞0，b1＞0≠1。

通過對以上這一模型進行非線性分析，然后研究得出房地產(chǎn)業(yè)對京津冀地區(qū)經(jīng)濟增長的影響和拉動作用。

由于該模型屬于非線性方程，所以為了便于使用線性模型的參數(shù)估計方法，要對上述的函數(shù)關(guān)系式做如下變換：

然而，通過大量真實的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在實際生活中房地產(chǎn)業(yè)增加值是不可能趨于無窮大的，同時GDP也不可能達到飽和值。所以綜合考慮房地產(chǎn)業(yè)增加值可能會呈現(xiàn)出一種非平穩(wěn)的增長趨勢，所以，本文只預(yù)測到2030年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，也就是說，將會選用2030年的GDP預(yù)測值來作為本文研究的GDP飽和值，從而來確定參數(shù)K的值。

由于2000—2012年間京津冀地區(qū)的GDP隨著時間的推移基本上均呈現(xiàn)出一種線性增長的趨勢，所以假設(shè)y＝A＋Bt，該式中y為GDP，t為期數(shù)，A，B均大于0，通過最小二乘法來分別估計出參數(shù)A，B的值，借助Excel分別得出了以下三個回歸方程，分別為：y＝1234.6t＋1721（北京），y＝910.89t＋130.67（天津），y＝1820.3t＋2293.5（河北）。同時，三個回歸方程的擬合系數(shù)分別為：R2＝0.9694（北京）、R2＝0.9202（天津）、R2＝0.9496（河北），這說明假設(shè)的模型擬合度均比較高。

這三個一元線性回歸模型的斜率分別為：1234.6（北京）、910.89（天津）、1820.3（河北），這表明京津冀地區(qū)的GDP平均每年分別會增長1234.6億元（北京）、910.89億元（天津）、1820.3億元（河北）。到2030年（即t＝30），北京的GDP的預(yù)測值約為38759億元，天津的GDP的預(yù)測值約為27457.37億元，河北的GDP的預(yù)測值約為56902.5億元。

接下來，先來計算北京GDP對房地產(chǎn)業(yè)增加值的回歸模型?？梢詫DP的飽和值取得更大一些，即為40000億元。在這段區(qū)間內(nèi)，參數(shù)K即為

表13 2000—2012年北京市房地產(chǎn)業(yè)增加值x和GDP轉(zhuǎn)換值y′ 單位：億元

利用Eviews7.2軟件對2000—2012年間北京GDP轉(zhuǎn)換值y′和房地產(chǎn)業(yè)增加值x進行回歸分析，得出結(jié)果如下（見表14）：

表14 2000—2012年北京市GDP轉(zhuǎn)換值對房地產(chǎn)業(yè)增加值的回歸結(jié)果

從表14的計算結(jié)果可以看出，參數(shù)b′0＝ －7.9419，b′1＝－0.0020，將b′0，b′1值代入lnb0＝b′0，lnb1＝b′1中，得到b0＝0.0004，b1＝0.9980。然后把K，b0，b1值代入公式（5），得出2000—2012年間北京GDP對房地產(chǎn)業(yè)增加值的回歸模型為：

同理可以得到2000—2012年間天津GDP對房地產(chǎn)業(yè)增加值的回歸模型為：

2000—2012年間河北GDP對房地產(chǎn)業(yè)增加值的回歸模型為：

從統(tǒng)計檢驗結(jié)果來看，三個回歸模型的擬合系數(shù)分別為：R2＝0.9783（北京）、R2＝0.9521（天津）、R2＝ 0.9734（河北），這說明建立的三個數(shù)學(xué)模型擬合優(yōu)度較高，均是可靠的。三個回歸方程統(tǒng)計量F的顯著性水平均遠小于0.001，這說明建立的一元線性回歸模型均是顯著的。同時，從回歸系數(shù)的t值和相應(yīng)的P來看，統(tǒng)計量T的顯著性水平也均小于臨界值，通過了t檢驗，說明這三個方程回歸系數(shù)也是顯著的。

從經(jīng)濟學(xué)意義來看，三個回歸模型中的K均大于0，b0也均大于0，而b1均在0和1之間，這符合GDP隨房地產(chǎn)業(yè)增加值增長而增加的經(jīng)濟學(xué)規(guī)律，也說明基于Logistic函數(shù)建立的京津冀地區(qū)的GDP和房地產(chǎn)業(yè)增加值之間的回歸估計模型是有效的。

綜上所述，可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)對京津冀地區(qū)經(jīng)濟增長具有一定的拉動作用。

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（責(zé)任編輯：劉潤婉）

F29

A

2095－3283（2014）12－0067－07

何賽（1992－），女，漢族，北京人，本科生，研究方向：國際經(jīng)濟與貿(mào)易。

北方工業(yè)大學(xué)學(xué)生科技活動項目資助課題。