國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策
——以安徽省T房地產(chǎn)公司為例 *

王 楷，孟楓平

(安徽農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，安徽 合肥 230036)

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

(一)資金管理存在風(fēng)險

資金管理是國家對國營企業(yè)資金來源和資金使用進行計劃、控制、監(jiān)督、考核等各項工作的總稱。國有房地產(chǎn)企業(yè)一般都是集團化管理，下設(shè)若干個項目公司，集團公司與項目公司之間獨立核算，往往集團公司對于項目公司的資金監(jiān)管不嚴(yán)。項目公司由于其自身人力、財力資源有限，經(jīng)營能力不足，再加上各項目公司之間實力也存在差距，資金風(fēng)險隱患嚴(yán)重。

安徽省T房地產(chǎn)公司是一家國有的集團公司，其集團公司和其項目公司都開立了銀行賬戶，每個賬戶占用了一定的資金量，資金分散，導(dǎo)致資金管理失控、閑置資金沉淀嚴(yán)重，集團公司整體效益低。各個項目公司、各種業(yè)務(wù)對資金流動的影響沒有形成相關(guān)聯(lián)的完整信息，難于有效監(jiān)督，風(fēng)險較大；由于缺少資金統(tǒng)一管理和規(guī)劃使用，致使有的項目公司資金出現(xiàn)缺口，只能向銀行貸款，而有的項目公司資金富裕，卻無法給缺少資金的項目使用，增加了企業(yè)的財務(wù)費用，這導(dǎo)致了整個集團公司的資金成本上升，資源浪費和資金使用效益低下。

(二)預(yù)算管理有章不循，流于形式

預(yù)算包括營業(yè)預(yù)算、資本預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、籌資預(yù)算，各項預(yù)算的有機組合構(gòu)成企業(yè)總預(yù)算，也就是通常所說的全面預(yù)算。預(yù)算管理可優(yōu)化企業(yè)的資源配置，全方位地調(diào)動企業(yè)各個層面員工的積極性，是會計將企業(yè)內(nèi)部的管理靈活運用于預(yù)算管理的全過程，是促使企業(yè)效益最大化的堅實的基礎(chǔ)。

安徽省T房地產(chǎn)公司雖然建立了預(yù)算管理制度，但沒有成為企業(yè)組織生產(chǎn)經(jīng)營活動的法定依據(jù)。項目公司有章不循，隨意更改，預(yù)算制度形同虛設(shè)。該公司管理制度規(guī)定各項目公司在25日之前上報下月的資金使用計劃，但由于缺乏網(wǎng)絡(luò)化與信息化的支持，集團公司無法對資金運用進行實時監(jiān)控，往往預(yù)算與實際經(jīng)營活動脫節(jié)，流于形式。

筆者在T房地產(chǎn)公司實習(xí)期間，還發(fā)現(xiàn)該公司將營銷代理費納入開發(fā)成本預(yù)算范圍，計入工程間接費，這是不符合財務(wù)核算制度要求的。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售費用明確規(guī)定：對廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、銷售代理費、銷售人員的提成工資等費用都應(yīng)充分遵循配比原則，選擇合適標(biāo)準(zhǔn)記入相應(yīng)期間的銷售費用。營銷策劃費必須記入銷售費用，不允許在開發(fā)成本中核算。企業(yè)預(yù)算指標(biāo)設(shè)計不合理，缺乏嚴(yán)密的計量標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù)，也使預(yù)算管理失去了約束作用。

(三)財務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險意識不高

一般認(rèn)為，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效地遵守稅法規(guī)定，而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失。主要包括兩方面：一方面是企業(yè)的納稅行為不符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)納稅而未納稅、少納稅，從而面臨補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風(fēng)險；另一方面是企業(yè)經(jīng)營行為適用稅法不準(zhǔn)確，沒有用足有關(guān)優(yōu)惠政策，多繳納了稅款，承擔(dān)了不必要稅收負(fù)擔(dān)。在房地產(chǎn)企業(yè)日常的經(jīng)營活動中，往往由于財務(wù)人員的稅務(wù)風(fēng)險意識不強，自身業(yè)務(wù)水平的限制，對于稅法的全面認(rèn)識與運用及對有關(guān)稅收法規(guī)的精神把握不準(zhǔn)，雖然主觀上沒有偷稅的愿望，但在納稅行為上沒有按照有關(guān)稅收規(guī)定去操作，或者在表面上、局部上符合規(guī)定，而在實質(zhì)上、整體上沒有按照有關(guān)稅收規(guī)定去操作造成事實上的偷稅、逃稅，給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。

但就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀而言，最重要的不是如何通過籌劃少繳稅，而是充分理解和應(yīng)用稅收政策，盡可能不多繳稅。

(四)開發(fā)成本的核算不便于土地增值稅的匯算清繳

匯算清繳是指納稅人在納稅年度終了后規(guī)定時期內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算全年應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳的所得稅數(shù)額，確定該年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫年度企業(yè)所得稅納稅申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理年度企業(yè)所得稅納稅申報、提供稅務(wù)機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅和土地增值稅采用預(yù)繳的方式征收，土地增值稅匯算清繳時多退少補。土地增值稅的清算條件包括：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，計算增值額可予扣除的項目有：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開發(fā)土地的成本、費用；(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

圖1 T房地產(chǎn)公司開發(fā)成本會計核算明細(xì)表

上圖是T房地產(chǎn)公司關(guān)于項目開發(fā)成本的會計核算明細(xì)表，T房地產(chǎn)公司將開發(fā)成本設(shè)置了四級明細(xì)科目進行核算，但是由于沒有將開發(fā)成本的分期進行核算，在土地增值稅匯算清繳時無法準(zhǔn)確的區(qū)分出每期的成本。舉例來說，該項目一期完成銷售比例90%，具備了清算土地增值稅條件，現(xiàn)進行土地增值稅清算。要對配套設(shè)施的成本費用進行核算予以扣除，但是“公共配套設(shè)施費”科目核算的是整個項目的費用，沒有進行細(xì)分，無法確認(rèn)成本，對土地增值稅匯算清繳工作帶來不便。

二、提高國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策及建議

(一)建立資金管理平臺，實現(xiàn)資金集中管理

隨著企業(yè)集團的發(fā)展，單一企業(yè)財務(wù)的資金管理模式無法滿足公司集團化發(fā)展的要求，在公司集團化進程中存在很多弊端，無法體現(xiàn)集團公司的資金、規(guī)模優(yōu)勢，阻礙了公司更快、更好發(fā)展。因此，對當(dāng)前單一企業(yè)財務(wù)管理的資金管理模式進行轉(zhuǎn)變刻不容緩，建立資金管理平臺，能體現(xiàn)集團公司的優(yōu)勢，加強對子公司生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)控制，控制公司整體資金風(fēng)險。針對T房地產(chǎn)公司的資金管理存在風(fēng)險，建議建立資金管理平臺，具體如下：

在集團公司財務(wù)部設(shè)立資金結(jié)算中心，它是獨立的資金管理、運營、調(diào)控和監(jiān)督的職能部門。結(jié)算中心負(fù)責(zé)人由財務(wù)部負(fù)責(zé)人擔(dān)任，負(fù)責(zé)資金管理平臺的一切工作，另配備1-2名財務(wù)人員負(fù)責(zé)資金管理平臺的資金計劃、資金結(jié)算、資金管理等日常工作。角色分配如圖2：

圖2 資金管理平臺角色分配圖

從財務(wù)的角度，資金管理平臺具有以下功能：

(1)提高資金使用效率，降低財務(wù)成本

項目公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生資金缺口時，向資金管理平臺申請資金融通，解決短期資金困難。付出比向外部金融機構(gòu)融資更少的資金使用成本，降低財務(wù)費用，且獲得資金所需的時間更短，手續(xù)更簡便。資金結(jié)算中心作為整個資金平臺管理的中樞，根據(jù)子公司業(yè)務(wù)特點，及年初資金使用計劃統(tǒng)籌安排資金使用，使資金充分流動，提高資金使用率。

(2)提升資金使用效益，增加整體收益

資金結(jié)算中心對現(xiàn)金池設(shè)定一個存量限額，當(dāng)資金量小于存量限額時，通過向外部借貸來補充資金池資金量，當(dāng)資金量大于存量限額時，對富余資金統(tǒng)一運作，或提前歸還銀行貸款，或購買保本保收益理財產(chǎn)品等，使閑置資金聚合在一起，產(chǎn)生更大收益，提升資金使用效益，使集團利益最大化。

(3)實施全面預(yù)算管理，控制財務(wù)風(fēng)險

預(yù)算管理在資金管理平臺中實施，使領(lǐng)導(dǎo)能夠把握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方向，對改進管理、加強監(jiān)督起到積極作用。項目公司必須嚴(yán)格按資金預(yù)算使用資金，加強了資金跟蹤檢查，形成事前預(yù)算、事中控制、事后反饋的管理控制體系。這樣，集團公司加強了對子公司的管理，控制子公司財務(wù)風(fēng)險，同時也鎖定了集團公司的整體財務(wù)風(fēng)險。

(二)規(guī)范預(yù)算管理辦法，定期考核預(yù)算執(zhí)行情況并設(shè)立獎懲制度

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，進一步規(guī)范全面預(yù)算管理辦法，完善每一項預(yù)算的內(nèi)容細(xì)分，各項目公司應(yīng)當(dāng)建立全面預(yù)算報告和分析制度，對影響全面預(yù)算執(zhí)行的情況進行跟蹤監(jiān)測，深入分析預(yù)算執(zhí)行中的差異及原因，提出改進預(yù)算管理的措施并嚴(yán)格執(zhí)行。

成立全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組，全面監(jiān)管預(yù)算編制、執(zhí)行情況。要求各項目公司編制年度、季度、月份的全面預(yù)算，預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組定期組織召開相關(guān)會議分析預(yù)算的編制與執(zhí)行情況，并將預(yù)算的編制與執(zhí)行情況納入部門及個人的獎懲考核指標(biāo)。具體考核內(nèi)容可以包括以下幾個方面：

(1)全面預(yù)算管理組織體系和制度建設(shè)情況；

(2)全面預(yù)算報告編制：報表數(shù)據(jù)的邏輯性、全面性、合規(guī)性，預(yù)算目標(biāo)的先進性、合理性；

(3)全面預(yù)算報告及其他材料報送的及時性、完整性；

(4)主要預(yù)算指標(biāo)實際執(zhí)行偏差情況。

(三)完善內(nèi)控制度，增強財務(wù)人員的風(fēng)險意識

規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，首先要建立完善的內(nèi)控制度，企業(yè)應(yīng)重視自身管理水平的提高和風(fēng)險意識的增強?？梢远ㄆ诮M織財務(wù)人員參加相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，可以一定程度的遏制風(fēng)險，同時還要建立一套操作性強、便于控制的財務(wù)制度，最大程度的限制風(fēng)險的發(fā)生。稅務(wù)風(fēng)險的控制，具體有以下幾點：

與稅務(wù)機關(guān)保持暢通的溝通渠道。目前中國稅企爭議絕大部分是要靠溝通解決。而稅企具體經(jīng)辦人員往往決定涉稅事項的成敗，房地產(chǎn)稅收政策復(fù)雜多變，基層稅務(wù)人員的自由裁量權(quán)太大，政策往往掌握在最基層稅務(wù)人員手中。企業(yè)與稅務(wù)部門保持正常、有效的溝通渠道至關(guān)重要。

增強自身意識，適時的監(jiān)控、評價可能的稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)管理人員在日常工作中，應(yīng)積極識別和評價可能會帶來稅務(wù)風(fēng)險的經(jīng)營活動，財務(wù)人員要時刻關(guān)注新出臺的稅收政策，避免因?qū)π抡叩睦斫獬霈F(xiàn)偏差而導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險充分利用稅務(wù)代理機構(gòu)的作用。定期請稅務(wù)代理機構(gòu)進行稅務(wù)檢查，就日常發(fā)生的涉稅事項進行溝通，審核有關(guān)問題，咨詢有關(guān)稅務(wù)籌劃問題。

(四)進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算應(yīng)該遵循清晰性原則，對于開發(fā)成本的核算應(yīng)當(dāng)歸集和分配到相應(yīng)的承擔(dān)者，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的特點及實際情況選擇相應(yīng)的成本核算對象。對于完善房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本的核算對象和處理原則給出具體建議：

(1)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)以每一獨立編制的施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。比如開發(fā)成本科目按照施工圖的交付進度再進行細(xì)分，或者直接按照每棟樓進行開發(fā)成本的會計處理。

(2)同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。

(3)對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

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