房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)土地增值稅清算的核算管理

黃曉瀛

摘要：土地增值稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的重要手段之一，為了使得我國(guó)宏觀調(diào)控政策落實(shí)下來(lái)，提升土地增值稅清算管理水平，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施分項(xiàng)目清算，更好的引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向。在進(jìn)行土地增值稅清算過(guò)程中，清算方式比較多，基于土地增值稅清算的嚴(yán)格背景，房地產(chǎn)土地增值稅清算需要在嚴(yán)格的環(huán)境中開展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)土地增值稅 清算管理 房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)土地增值稅管理分析

文章主要通過(guò)開發(fā)周期來(lái)確定房地產(chǎn)土地增值稅管理分析，主要是建設(shè)前期、設(shè)計(jì)中期、完工后期這三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)確定選擇?；谶@三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行逐步分析，從而準(zhǔn)確的確定影響出土地增值稅的關(guān)鍵因素。

（一）開發(fā)前

在進(jìn)行建設(shè)之前，眾所周知，一般而言，征稅范圍比較廣，但是這個(gè)范圍中有一定的限制，征稅范圍不會(huì)包含土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都兩大內(nèi)容。因此，當(dāng)進(jìn)入立項(xiàng)環(huán)節(jié)時(shí)，一般都需要進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，這樣才能取得科學(xué)，合理的建房方案。從這個(gè)角度上看，土地增值稅不會(huì)包含房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)之前所產(chǎn)生的閑置費(fèi)用。在進(jìn)行開發(fā)使用時(shí)，需要從各個(gè)角度進(jìn)行分析。這個(gè)論證和評(píng)估是有必要進(jìn)行的，企業(yè)在進(jìn)行籌建時(shí)，項(xiàng)目發(fā)開的費(fèi)用時(shí)常會(huì)變得比較模糊，這個(gè)可以從期間費(fèi)用以及間接費(fèi)用入手解析，因此費(fèi)用的支出會(huì)比較模糊。因此，在進(jìn)行建設(shè)之前，需要對(duì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行清晰化區(qū)分。

（二）建設(shè)中

建設(shè)過(guò)程中，如果核算環(huán)節(jié)不符合相關(guān)要求，將不能享受免稅優(yōu)惠政策。因此在進(jìn)行核算選擇時(shí)，應(yīng)該選擇合適的增值額核算方式，這樣才不會(huì)出現(xiàn)不必要的土地增值稅開支。從操作上看，進(jìn)入銷售定價(jià)環(huán)節(jié)時(shí)，應(yīng)該充分考慮繳納成本以及節(jié)稅收益。為了避免清算后期帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)變動(dòng)，應(yīng)該在會(huì)計(jì)處理環(huán)節(jié)提前提取出稅金。因?yàn)橥恋卦鲋刀愊鄬?duì)于扣除項(xiàng)目而言，需要有相應(yīng)的憑證，需要進(jìn)行嚴(yán)格的處理。因此，在發(fā)票管理環(huán)節(jié)中，應(yīng)該做好質(zhì)量把關(guān)，應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行創(chuàng)新。

（三）建設(shè)后管理

土地增值稅扣除備受竣工后的利息費(fèi)用處理方式影響，因此在進(jìn)入到土地增值稅扣除項(xiàng)目選擇時(shí)，需要選擇正確的計(jì)算方式，這樣才可以更加準(zhǔn)確的做好核算工作，尤其是對(duì)利息進(jìn)行的核算處理。項(xiàng)目工程竣工之后，一般開發(fā)商擁有更好的處理方式，他們會(huì)根據(jù)不同的項(xiàng)目進(jìn)行處理，因此會(huì)導(dǎo)致土地增值稅計(jì)算準(zhǔn)確性受到影響。面對(duì)該問題需要公司做好發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃工作，在完成工程后做好土地增值稅繳納工作，一般在繳納過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)繳納費(fèi)用同土地增值費(fèi)用較高，因此，在進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)該做好控制工作。

二、通過(guò)土地增值稅管理提升管理效益

（一）進(jìn)入籌備建設(shè)環(huán)節(jié)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用扣除方式加以計(jì)算管理

核算單位要獨(dú)立出來(lái)，而且分開對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)管理。這樣才可以更加明確開發(fā)產(chǎn)品以及管理產(chǎn)品之間產(chǎn)生的費(fèi)用，一般這費(fèi)用都是由間接費(fèi)用以及直接費(fèi)用組成，然而在現(xiàn)實(shí)管理中，這兩種費(fèi)用規(guī)劃管理不是很明確。甚至變得模糊不清。如果在這個(gè)過(guò)程中，將核算的開發(fā)費(fèi)用之間納入核算，就可以在計(jì)算土地增值稅的同時(shí)，將余下的全部余額計(jì)入扣除項(xiàng)目，這樣就可以享受到加計(jì)扣除，這個(gè)享受的范圍可以達(dá)到百分之二十。如果在進(jìn)行需要明確的是，這個(gè)期間的費(fèi)用計(jì)算都可以作為核算部分。因?yàn)樾枰怂闳藛T明確扣除部分跟房地產(chǎn)生產(chǎn)之間有著緊密聯(lián)系，因?yàn)橹g會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用。面對(duì)這些利息應(yīng)該選擇合適的核算方式，在進(jìn)行計(jì)算時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)有的時(shí)候會(huì)產(chǎn)出一定的限額，這個(gè)限額不能在進(jìn)行土地增值稅扣除掉，應(yīng)該將其納入其中，這個(gè)部分理當(dāng)保留住，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)該做好縮短籌建工作，這樣就可以降低土地增值稅費(fèi)用支出。這個(gè)過(guò)程還需要做好分區(qū)工作，一定要區(qū)分項(xiàng)目人員以及總部人員。這個(gè)區(qū)分可以從成立企業(yè)方式加以確定。如果是公司人員，那么需要將其納入項(xiàng)目人員管理范疇中，這樣在進(jìn)行記賬處理時(shí)，才可以更加準(zhǔn)確的將費(fèi)用入賬，也可以更加間接的明確費(fèi)用支出。當(dāng)充分利用了該扣除政策之后，可以適當(dāng)?shù)脑黾踊蛘邷p少，從根本上做好降低增值額工作。

（二）企業(yè)在選擇土地增值稅管理時(shí)，應(yīng)該盡量選擇具有可行性的研究方式

這樣就可以有效的避免研究不到位等問題。因?yàn)闆]有可行性的研究方法，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時(shí)，需要在這個(gè)部門繳納高額的土地增值稅，這樣就可以避免閑置費(fèi)用支出，也可以降低高額土地增值稅問題。

（三）降低土地增值稅繳納范圍

在進(jìn)入到立項(xiàng)部分時(shí)，需要根據(jù)不同的實(shí)際情況加以規(guī)劃，降低土地增值稅繳納范圍。面對(duì)土地增值稅降低問題，最常用的主要有這三種方式。

三、土地增值稅管理方法

（一）核算部分

進(jìn)入核算環(huán)節(jié)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要在事前選擇出一種有效的土地增值稅核算方法，房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容比較多，一般都人們熟悉的普通住房和非普通住房?jī)煞N，這兩個(gè)部分都應(yīng)該區(qū)別計(jì)算。如果不能根據(jù)對(duì)應(yīng)條款進(jìn)行計(jì)算，那么就無(wú)法滿足以及使用免稅條款。在進(jìn)入計(jì)算環(huán)節(jié)時(shí)，相同的項(xiàng)目需要獲得不同的計(jì)算方式，而且相同的項(xiàng)目中具備的不同房地產(chǎn)，也需要進(jìn)行區(qū)別計(jì)算。

根據(jù)不同的方式進(jìn)行計(jì)算，可以不區(qū)分商鋪以及住宅。在這個(gè)過(guò)程中建設(shè)如果涉及到需要使用合并方式進(jìn)行計(jì)算時(shí)，在項(xiàng)目工程結(jié)束之后，需要根據(jù)房地產(chǎn)面積進(jìn)行分核計(jì)算，這樣計(jì)算的準(zhǔn)確性會(huì)更高。因?yàn)椴贿M(jìn)行核算計(jì)算，就很難適應(yīng)增值稅相關(guān)條款需求。需要將商鋪以及住宅區(qū)根據(jù)不同的賬戶來(lái)劃分核算方式，雖然這種方法比較麻煩，但是可以通過(guò)權(quán)衡的形式計(jì)算出稅后收益以及繳納成本，最終判斷出是否可以做出正確選擇。

（二）定價(jià)部分

房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)時(shí)，定制的價(jià)格非常有講究，制定出的銷售價(jià)格使得土地增值稅在規(guī)定范圍內(nèi)需要扣除相應(yīng)的金額比例，這個(gè)比例分別為30%、50%、100%以及200%，需要在臨界值的附近，需要滿足臨界值需求。同時(shí)，也需要注意到權(quán)衡這些比較價(jià)格之后，明確哪些項(xiàng)目是不能享受到優(yōu)惠政策，哪些項(xiàng)目是需要增加稅負(fù)的。在定價(jià)時(shí)如果發(fā)現(xiàn)，銷售價(jià)格上漲收益比較小，小于需要交納的土地增值稅時(shí)，可以對(duì)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而將土地增值稅降低到合適的稅率中，這樣調(diào)整方式可以有效的降低了企業(yè)稅負(fù)增值部分，還可以直接降低企業(yè)籌資成本。房地產(chǎn)住宅符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定需求情況下，如果增值率一直在20%一下或者是臨近臨界值，可以進(jìn)一步考慮調(diào)整銷售價(jià)格，這樣可以享受到免稅優(yōu)惠政策，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值在稅后也可以獲得更大利潤(rùn)。在實(shí)踐過(guò)程中，需要注意的是需要將項(xiàng)目實(shí)際情況和當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行核定，只有基于合情合理的基礎(chǔ)上，才可以保障稅后利潤(rùn)。endprint

（三）會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

進(jìn)入到會(huì)計(jì)賬務(wù)處理環(huán)節(jié)時(shí)，需要在事先及時(shí)預(yù)提出當(dāng)期的土地增值稅。一般而言，房地產(chǎn)從選址到開發(fā)周期時(shí)間比較長(zhǎng)，當(dāng)處于開發(fā)產(chǎn)品期間，產(chǎn)品還不能銷售時(shí)，應(yīng)該將各項(xiàng)目的核算納入預(yù)算賬戶內(nèi)。同時(shí)，還需要關(guān)注市場(chǎng)變動(dòng)，要準(zhǔn)確的掌握價(jià)格變動(dòng)會(huì)給土地增值稅帶來(lái)的影響，提前補(bǔ)上土地增值稅。對(duì)于上市公司而言，應(yīng)當(dāng)事先將土地增值稅提到議案中，這樣就可以更好的避免了因?yàn)槔麧?rùn)發(fā)生改變而使得清算周期變動(dòng)大，從而影響公司發(fā)展業(yè)績(jī)，導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌的出現(xiàn)。

（四）嚴(yán)格管理發(fā)票

發(fā)票管理環(huán)節(jié)中，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格管理，土地增值稅應(yīng)該根據(jù)相關(guān)政策要求扣除相應(yīng)的項(xiàng)目，這樣才能獲得合法、有效的憑證。如果這個(gè)環(huán)節(jié)還沒有執(zhí)行就不能作為稅前扣除，近幾年來(lái)稅務(wù)局對(duì)發(fā)票管理越來(lái)越嚴(yán)格。在實(shí)際運(yùn)行中，施工單位有可能存在假發(fā)票或者發(fā)票情況不相符等情況。房地產(chǎn)在進(jìn)行資金控制時(shí)，應(yīng)該做好內(nèi)部控制工作，當(dāng)規(guī)定的資金達(dá)到一定量時(shí)，在支付工程款環(huán)節(jié)，要求附上正式發(fā)票和稅務(wù)局發(fā)票查詢系統(tǒng)打印出的真?zhèn)螁?。還可以在施工階段，支付工程款環(huán)節(jié)提前讓施工單位開具質(zhì)量保證金發(fā)票，這樣可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好利息處理工作，利息支出應(yīng)該選擇不影響土地增值稅清算的方式進(jìn)行處理，當(dāng)利息超過(guò)土地增值清算規(guī)定的部分時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況來(lái)做出相應(yīng)的扣除，當(dāng)利息小于土地增值清算規(guī)定的部分時(shí)，那么扣除的金額應(yīng)該按照房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例扣除部分計(jì)算，這樣的扣除方式才比較合理；房地產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略加以規(guī)劃選擇，適當(dāng)選擇即將開發(fā)的部分作為商業(yè)用途部分，這部分不會(huì)受到土地增值稅影響，同時(shí)也可以有效的降低項(xiàng)目增值率。一線發(fā)展城市資源越來(lái)越稀少，可以借助該方式降低資源支出。房地產(chǎn)企業(yè)所需的土地增值稅需要進(jìn)行徹底的清算，當(dāng)清算之后需要繳納相應(yīng)的部分，這樣就可以降低土地增值稅，為房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。

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