淺析我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢

陶蕊

摘要：本文將首先對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)這兩個基本概念進行簡要說明；其次，根據(jù)2014年3月13日國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)分析我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀；最后，本文將結合2014年“兩會”和觀點地產(chǎn)新媒體主辦的2014年觀點論壇淺析我國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢。

關鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀 未來趨勢

房地產(chǎn)，指土地及其定著在土地之上的建筑物、構筑物和其他附屬物的總稱。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和設備（如衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯等設備）等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。其中，房屋是指能夠遮風擋雨并供人們居住、工作、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所，一般由各種主要構件組成，如基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)龋粯嬛锸侵阜课菀酝獾慕ㄖ?，如煙囪、水井、道路、隧道、橋梁和水壩等。市場?jīng)濟下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有位置的特殊性、使用的長期性、投資大量性以及保值增值性等商品特征。房地產(chǎn)業(yè)，指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，與國民經(jīng)濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，是反映國民經(jīng)濟的“晴雨表”。本文將從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來趨勢進行討論。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

2014年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2%。

圖1：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，2014-3-13

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積529593萬平方米，同比增長16.3%，增速比去年全年提高0.2%；其中，住宅施工面積380952萬平方米，增長13.5%。房屋新開工面積16693萬平方米，下降27.4%；其中，住宅新開工面積12279萬平方米，下降29.6%。房屋竣工面積12418萬平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面積9266萬平方米，下降10.6%。

圖2：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，2014-3-13

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4062萬平方米，同比增長6.5%，土地成交價款1000億元，增長8.9%。

（二）商品房銷售和代售情況

1-2月份，商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%，辦公樓銷售面積下降8.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.4%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.9%。

圖3：全國商品房銷售面積及銷售額增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，2014-3-13

2月末，商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米，辦公樓待售面積增加64萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加233萬平方米。

3、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.91，比去年12月份回落0.30點。

二、 從兩會看我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展

對于房地產(chǎn)問題，總理在“兩會”上表示房地產(chǎn)問題是個大問題，它直接關系到居民住房問題。讓人民群眾住有所居，這應該是政府奮斗的目標。我們需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。政府還是要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題?，F(xiàn)在我們國家城鎮(zhèn)集中連片的棚戶區(qū)還居住著上億人，可以說不具備基本的生存條件，幾百個人一個旱廁，特別是北方，到了冬天居民入睡要帶著棉帽、穿著棉衣，這可以說是政府心頭之痛。所以今年我們要繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造的力度，至少要再改造470萬套以上。當然，我們也要推進公租房等保障房建設，并且實行公平分配，讓新就業(yè)的年輕人和長期進城務工的人員緩解住房困難。在這方面，我認為“干一寸勝過說一尺”。對于合理的自住需求，也要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進行調(diào)控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場因地制宜進行調(diào)控是當前市場發(fā)展的要求。從全國市場來看，房價漲幅不均衡的現(xiàn)象非常明顯，市場分化明顯，一、二線城市房價依舊穩(wěn)中有升，而三、四線城市成交趨于冷淡，房價開始陰跌。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。一、二線城市相對集中了較多的資源，而人口密集，住宅需求旺盛，新增供給和存量流轉相對短缺，所以在目前城市間經(jīng)濟發(fā)展不均衡依然存在的情況下，分類調(diào)控因地制宜進行調(diào)控是很有必要的。此外，建立房地產(chǎn)市場的長效機制也是房地產(chǎn)市場的迫切需求。至于“長效機制”的具體內(nèi)涵，張大偉認為，房產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等都屬于長效機制，建立了長效機制將改變過去十年樓市依賴的暴利基礎。房地產(chǎn)市場依然要抑制投機投資性需求。張大偉表示，從最近的南京七條政策看，后續(xù)可能會有其他城市跟進，出臺地方細則。2014年樓市的小陽春可能很難出現(xiàn)，部分城市的調(diào)控細則可能會出現(xiàn)，特別是類似南京這樣房價上浮過快的城市，出現(xiàn)的調(diào)整信號可能會加劇對市場的心理影響。

住建部副部長齊驥在今年 “兩會”期間表示，住房和城鄉(xiāng)建設部準備在全國一些熱點城市開展推進共有產(chǎn)權住房的試點工作?！肮灿挟a(chǎn)權住房不同于經(jīng)濟適用房、限價商品房，共有產(chǎn)權住房的主要供應對象應該是新就業(yè)職工當中的無房戶，在滿足戶籍家庭需求的同時，也要把在城市連續(xù)工作多年、有穩(wěn)定職業(yè)的住房困難家庭，也應該納入范圍?！饼R驥還表示，在一段時間內(nèi)，共有產(chǎn)權住房只允許自住，不能出售、出租。如果在限定時間之后進行出售，則可選擇政府回購限定的產(chǎn)權，或者選擇在市場交易，按照比例留下自己所得，償還政府部分的產(chǎn)權所得。

三、從2014年觀點年度論壇看我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展

3月12日，觀點地產(chǎn)新媒體主辦的2014觀點年度論壇在廣州正式開幕，論壇主題為“模式與革新”。

在論壇現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一發(fā)表演講時表示：“2014年以及今后一個時期，房地產(chǎn)的走勢肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展?！敝熘幸徽J為，原因是宏觀經(jīng)濟，包括GDP的增速已經(jīng)由過去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結構來說，由過去的普遍性需求，或者嚴重短缺，向部分需求在轉變；還有，城鎮(zhèn)化帶來了大的機遇，但是2012年的時候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟發(fā)展的強大引擎；2013年我們強調(diào)的是要按規(guī)律來做，不能拔苗助長；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決“三個一億人”的問題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。而對于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來的一些稅負，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收。”基于以上這幾點，我國房地產(chǎn)市場會向著平穩(wěn)的方向發(fā)展。

從今年，實際上是從2012年開始，市場有些特點就逐步顯現(xiàn)出來了，而且2013年更加明顯，朱中一認為2014年以后這些特點將會延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報告講的是城市差異性。關于城市差異，我們舉個例子，長三角是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，但是長三角里頭，上海、南京、杭州的市場是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應求的市場、南京的市場比較平穩(wěn)、杭州的供應量比較大，正因為供應量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個樓盤降價的現(xiàn)象。當然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來分類調(diào)控。當然，這個分類調(diào)控實際上跟我們過去講的雙向調(diào)控是結合起來的。所謂分類調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴格執(zhí)行限購的政策，同時要增加土地供應，這跟過去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

第二，非住宅類的比例會提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類的，因為它的經(jīng)營管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過剩的問題，要積極做好引導的問題。

第三，企業(yè)的分化明顯。根據(jù)現(xiàn)在的預測，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷售額都突破了1000億，其中去年萬科的銷售額達到了1740億。有些企業(yè)像萬科、綠地、中海、碧桂園還在積極拓展國外市場，這些企業(yè)一個是銷售良好，還有加強成本控制，所以這些企業(yè)的利潤在2011、2012年的時候是下降的，2013年則在小幅回升。這說明強的企業(yè)在繼續(xù)做強，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷售困難，所以日子比較難過，但是也不會像有些人講的有多少企業(yè)會出現(xiàn)什么問題，因為咱們的房地產(chǎn)企業(yè)它很多是項目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢也不會像社會上講的那么嚴峻，但這個問題是客觀存在的。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的經(jīng)營管理委員會也有一個粗略的統(tǒng)計，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬多家企業(yè)作為獨立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的小企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

第四，將來房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個大的趨勢。這個大的趨勢，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，我們要看到這個趨勢。當今時代信息技術、電子商務快速發(fā)展，而且電子商務已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務對傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭的事實，過去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進行前期的合作，包括銷售、存量房的合作等等，下一步這種合作肯定會越來越明顯。就像媒體說的，在2012年的時候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作，今后這個緊密合作將會是一個趨勢。

四、 結束語

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展有利于社會財富的創(chuàng)造，有利于促進區(qū)域經(jīng)濟增長和城市經(jīng)濟的進步。反之，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生巨大的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面：帶動或制約。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間的復雜關系表明，必須努力實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的前提下，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。2014年我國房地產(chǎn)市場將會以分類調(diào)控、因地制宜的思路發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場的長效機制，抑制投資性需求；同時住房和城鄉(xiāng)建設部將會在全國一些熱點城市開展推進共有產(chǎn)權住房的試點工作，以此實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

[1]馮彬.房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論[M].上海財經(jīng)大學出版社，2009

[2]張紅編.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].清華大學出版社，2005

[3]麥肯齊，貝茲.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].經(jīng)濟科學出版社，2003

[4]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].大連理工大學出版社，2009

[5]劉偉，黃桂田.中國都市經(jīng)濟研究報告200[M].同心出版社，2007

[6]國務院關于促進房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展的通知.國發(fā)[2003]18號endprint

三、從2014年觀點年度論壇看我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展

3月12日，觀點地產(chǎn)新媒體主辦的2014觀點年度論壇在廣州正式開幕，論壇主題為“模式與革新”。

在論壇現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一發(fā)表演講時表示：“2014年以及今后一個時期，房地產(chǎn)的走勢肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展?！敝熘幸徽J為，原因是宏觀經(jīng)濟，包括GDP的增速已經(jīng)由過去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結構來說，由過去的普遍性需求，或者嚴重短缺，向部分需求在轉變；還有，城鎮(zhèn)化帶來了大的機遇，但是2012年的時候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟發(fā)展的強大引擎；2013年我們強調(diào)的是要按規(guī)律來做，不能拔苗助長；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決“三個一億人”的問題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。而對于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來的一些稅負，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收?！被谝陨线@幾點，我國房地產(chǎn)市場會向著平穩(wěn)的方向發(fā)展。

從今年，實際上是從2012年開始，市場有些特點就逐步顯現(xiàn)出來了，而且2013年更加明顯，朱中一認為2014年以后這些特點將會延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報告講的是城市差異性。關于城市差異，我們舉個例子，長三角是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，但是長三角里頭，上海、南京、杭州的市場是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應求的市場、南京的市場比較平穩(wěn)、杭州的供應量比較大，正因為供應量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個樓盤降價的現(xiàn)象。當然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來分類調(diào)控。當然，這個分類調(diào)控實際上跟我們過去講的雙向調(diào)控是結合起來的。所謂分類調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴格執(zhí)行限購的政策，同時要增加土地供應，這跟過去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

第二，非住宅類的比例會提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類的，因為它的經(jīng)營管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過剩的問題，要積極做好引導的問題。

第三，企業(yè)的分化明顯。根據(jù)現(xiàn)在的預測，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷售額都突破了1000億，其中去年萬科的銷售額達到了1740億。有些企業(yè)像萬科、綠地、中海、碧桂園還在積極拓展國外市場，這些企業(yè)一個是銷售良好，還有加強成本控制，所以這些企業(yè)的利潤在2011、2012年的時候是下降的，2013年則在小幅回升。這說明強的企業(yè)在繼續(xù)做強，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷售困難，所以日子比較難過，但是也不會像有些人講的有多少企業(yè)會出現(xiàn)什么問題，因為咱們的房地產(chǎn)企業(yè)它很多是項目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢也不會像社會上講的那么嚴峻，但這個問題是客觀存在的。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的經(jīng)營管理委員會也有一個粗略的統(tǒng)計，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬多家企業(yè)作為獨立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的小企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

第四，將來房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個大的趨勢。這個大的趨勢，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，我們要看到這個趨勢。當今時代信息技術、電子商務快速發(fā)展，而且電子商務已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務對傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭的事實，過去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進行前期的合作，包括銷售、存量房的合作等等，下一步這種合作肯定會越來越明顯。就像媒體說的，在2012年的時候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作，今后這個緊密合作將會是一個趨勢。

四、 結束語

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展有利于社會財富的創(chuàng)造，有利于促進區(qū)域經(jīng)濟增長和城市經(jīng)濟的進步。反之，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生巨大的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面：帶動或制約。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間的復雜關系表明，必須努力實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的前提下，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。2014年我國房地產(chǎn)市場將會以分類調(diào)控、因地制宜的思路發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場的長效機制，抑制投資性需求；同時住房和城鄉(xiāng)建設部將會在全國一些熱點城市開展推進共有產(chǎn)權住房的試點工作，以此實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

[1]馮彬.房地產(chǎn)經(jīng)濟學導論[M].上海財經(jīng)大學出版社，2009

[2]張紅編.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].清華大學出版社，2005

[3]麥肯齊，貝茲.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].經(jīng)濟科學出版社，2003

[4]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].大連理工大學出版社，2009

[5]劉偉，黃桂田.中國都市經(jīng)濟研究報告200[M].同心出版社，2007

[6]國務院關于促進房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展的通知.國發(fā)[2003]18號endprint

三、從2014年觀點年度論壇看我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展

3月12日，觀點地產(chǎn)新媒體主辦的2014觀點年度論壇在廣州正式開幕，論壇主題為“模式與革新”。

在論壇現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一發(fā)表演講時表示：“2014年以及今后一個時期，房地產(chǎn)的走勢肯定是向著更加平穩(wěn)的、理性的方向發(fā)展。”朱中一認為，原因是宏觀經(jīng)濟，包括GDP的增速已經(jīng)由過去的兩位數(shù)到現(xiàn)在的7.5%左右；另外，房地產(chǎn)經(jīng)過前十幾年的快速發(fā)展以后，按照需求結構來說，由過去的普遍性需求，或者嚴重短缺，向部分需求在轉變；還有，城鎮(zhèn)化帶來了大的機遇，但是2012年的時候的城鎮(zhèn)化跟2013年的城鎮(zhèn)化，尤其是去年的城鎮(zhèn)化會議上講的城鎮(zhèn)化，在調(diào)子上有比較大的轉變。2012年講的城鎮(zhèn)化是要把城鎮(zhèn)化作為經(jīng)濟發(fā)展的強大引擎；2013年我們強調(diào)的是要按規(guī)律來做，不能拔苗助長；現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化，主要是講2020年前解決“三個一億人”的問題，這主要是想穩(wěn)妥的發(fā)展城鎮(zhèn)化。而對于房產(chǎn)稅，朱中一在演講中表示：“一是要清理原來的一些稅負，該合并的合并，該取消的取消。要采取嚴征管的思路，減輕流通環(huán)節(jié)的稅收?！被谝陨线@幾點，我國房地產(chǎn)市場會向著平穩(wěn)的方向發(fā)展。

從今年，實際上是從2012年開始，市場有些特點就逐步顯現(xiàn)出來了，而且2013年更加明顯，朱中一認為2014年以后這些特點將會延續(xù)。

第一，城市之間的差異性在逐步拉大。過去講地區(qū)差異性，這次的政府工作報告講的是城市差異性。關于城市差異，我們舉個例子，長三角是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，但是長三角里頭，上海、南京、杭州的市場是不一樣的，上?？赡墁F(xiàn)在還是供不應求的市場、南京的市場比較平穩(wěn)、杭州的供應量比較大，正因為供應量大，所以才出現(xiàn)2月份的某一個樓盤降價的現(xiàn)象。當然，其它的地方，供大于求的城市也很多，所以現(xiàn)在就提出，按照城市來分類調(diào)控。當然，這個分類調(diào)控實際上跟我們過去講的雙向調(diào)控是結合起來的。所謂分類調(diào)控就是供大于求的城市，特別像北、上、廣、深這些城市要繼續(xù)原有的政策，嚴格執(zhí)行限購的政策，同時要增加土地供應，這跟過去講的雙向調(diào)控基本上還是差不多的。

第二，非住宅類的比例會提高，這里就包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等等，當然老年住區(qū)這一塊看怎么分，也可以作為住宅類的，因為它的經(jīng)營管理跟住宅也不完全一樣。老年住區(qū)這塊也會提高，現(xiàn)在大家勁頭不小，但也要防止過剩的問題，要積極做好引導的問題。

第三，企業(yè)的分化明顯。根據(jù)現(xiàn)在的預測，現(xiàn)在大型企業(yè)的集中度更加明顯了，像萬科、恒大、綠地、保利、碧桂園去年的年銷售額都突破了1000億，其中去年萬科的銷售額達到了1740億。有些企業(yè)像萬科、綠地、中海、碧桂園還在積極拓展國外市場，這些企業(yè)一個是銷售良好，還有加強成本控制，所以這些企業(yè)的利潤在2011、2012年的時候是下降的，2013年則在小幅回升。這說明強的企業(yè)在繼續(xù)做強，但是有些中小企業(yè)由于融資、銷售困難，所以日子比較難過，但是也不會像有些人講的有多少企業(yè)會出現(xiàn)什么問題，因為咱們的房地產(chǎn)企業(yè)它很多是項目公司，它有的就不做了，有的跟大企業(yè)兼并，所以形勢也不會像社會上講的那么嚴峻，但這個問題是客觀存在的。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的經(jīng)營管理委員會也有一個粗略的統(tǒng)計，現(xiàn)在的數(shù)字大概是4萬多家企業(yè)作為獨立法人，但是不是真正有那么多也不一定，咱們的小企業(yè)還是在逐步的減少，大企業(yè)在增加。

第四，將來房地產(chǎn)企業(yè)跟金融業(yè)、信息業(yè)、建筑業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)的協(xié)作發(fā)展是一個大的趨勢。這個大的趨勢，作為模式也好，作為創(chuàng)新也好，我們要看到這個趨勢。當今時代信息技術、電子商務快速發(fā)展，而且電子商務已經(jīng)融合到了各行各業(yè)，電子商務對傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的沖擊已經(jīng)成了不爭的事實，過去多數(shù)的企業(yè)還只是將電子商務停留在傳遞信息的廣告階段，而有些骨干企業(yè)已經(jīng)在跟互聯(lián)網(wǎng)進行前期的合作，包括銷售、存量房的合作等等，下一步這種合作肯定會越來越明顯。就像媒體說的，在2012年的時候，王健林和馬云還打賭2013年要保持緊密的合作，今后這個緊密合作將會是一個趨勢。

四、 結束語

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展有利于社會財富的創(chuàng)造，有利于促進區(qū)域經(jīng)濟增長和城市經(jīng)濟的進步。反之，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生巨大的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面：帶動或制約。房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間的復雜關系表明，必須努力實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的前提下，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。2014年我國房地產(chǎn)市場將會以分類調(diào)控、因地制宜的思路發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場的長效機制，抑制投資性需求；同時住房和城鄉(xiāng)建設部將會在全國一些熱點城市開展推進共有產(chǎn)權住房的試點工作，以此實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

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