房地產(chǎn)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

陸美珍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是宏觀政策的不確定性風(fēng)險(xiǎn)；二是投資節(jié)奏把握難的風(fēng)險(xiǎn)；三是高總價(jià)大戶型房源的存量積壓風(fēng)險(xiǎn)；四是工程交付延誤的風(fēng)險(xiǎn)；五是成本超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)；六是資金平衡風(fēng)險(xiǎn)；七是毛利率逐年下降的風(fēng)險(xiǎn)；八是稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 銷售 資金 利潤

隨著房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和市場競爭的激化，房產(chǎn)行業(yè)從快速增長期慢慢進(jìn)入成熟期，穩(wěn)賺不賠的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，大魚吃小魚的現(xiàn)象將不可避免，縱觀目前的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)企業(yè)正在面臨越來越大的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)梳理，主要有以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

一、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展具有不確定性

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國家政策導(dǎo)向緊密相關(guān)，雖然短期房地產(chǎn)發(fā)展仍然看好，新型城鎮(zhèn)化、較為寬松的貨幣政策帶來了發(fā)展的契機(jī)，但從長期來看，仍存在兩方面不確定因素：一是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高房價(jià)能否長期維持的不確定性，二是房地產(chǎn)政策穩(wěn)定的不確定性。政府對(duì)房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控、房產(chǎn)價(jià)格走勢預(yù)期的不明朗，使大部分消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)；銀行限購限貸政策也使一部分改善型的潛在消費(fèi)者失去購買資格。這兩方面的雙重影響，對(duì)房產(chǎn)市場的銷售不暢起了決定性影響。宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響在未來的一段時(shí)間里可能還會(huì)延續(xù)甚至成為一種常態(tài)。房地產(chǎn)市場排隊(duì)購房的黃金時(shí)代已經(jīng)逝去，和所有成熟的產(chǎn)品一樣，以后必然將面臨越來越激烈的市場競爭。

二、投資決策風(fēng)險(xiǎn)：投資節(jié)奏把握與市場機(jī)遇期不同步

“十二五”初期，受國家宏觀調(diào)控影響，市場信心嚴(yán)重不足，剛性需求占據(jù)主流。開發(fā)商普遍出現(xiàn)銷售受阻，融資極度困難，庫存高企，資金壓力激增，對(duì)后市預(yù)期悲觀的現(xiàn)象。與此同時(shí)，土地市場無人問津，成交額屢創(chuàng)新低，土地幾乎都以底價(jià)直接成交，可供選擇的區(qū)域和優(yōu)質(zhì)地塊余地非常大。但大部分房企現(xiàn)金流極其匱乏，面對(duì)機(jī)遇無米下鍋，錯(cuò)失良機(jī)，一段時(shí)間內(nèi)新增投資放緩。而隨著房企通過以價(jià)換量來獲取流動(dòng)資金，2013年以來，一、二線城市土地市場的機(jī)遇期已悄然消失，換之以品牌房企攜大量資金補(bǔ)充土地資源，由于需求旺盛，因此競拍激烈，持續(xù)推高地價(jià)，地王頻現(xiàn)，土地市場競爭再度激烈。投資節(jié)奏把握呈現(xiàn)與市場機(jī)遇期不同步的現(xiàn)象，拓展的時(shí)機(jī)把握和資金的矛盾，投資機(jī)會(huì)的判斷和選擇，正成為目前大部分房企面臨的最大決策難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)所在。

三、產(chǎn)品銷售風(fēng)險(xiǎn)：存量房源日益增加，中高檔房源面臨積壓風(fēng)險(xiǎn)

（一）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾凸顯，產(chǎn)品設(shè)置面臨市場變化風(fēng)險(xiǎn)

自調(diào)控以來，部分項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)置與市場發(fā)展節(jié)奏以及客戶需求不匹配，大戶型普遍滯銷、排屋、別墅等高價(jià)產(chǎn)品市場接受度較低、大量拼合戶型無人問津等產(chǎn)品界面的問題已經(jīng)十分突顯。房產(chǎn)作為特殊的產(chǎn)品，設(shè)計(jì)時(shí)就確定了市場定位與目標(biāo)消費(fèi)群，距離銷售存在一定的時(shí)間差距，一旦產(chǎn)品定位與實(shí)際需求發(fā)生偏差，將直接面臨滯銷風(fēng)險(xiǎn)。部分房企在當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)為迎合當(dāng)時(shí)對(duì)小戶型房源的政策要求，建了較多拼合戶型，這種戶型由兩套拼成一套，面積大，且有兩個(gè)房產(chǎn)證，限購限貸政策一出臺(tái)，更是直接導(dǎo)致這樣的房源全面滯銷。2013年以來房產(chǎn)市場雖有所回暖，但主要原因是剛性需求爆發(fā)，大戶型高總價(jià)房源依然銷不動(dòng)，產(chǎn)品設(shè)置面對(duì)市場變化無招應(yīng)對(duì)，破解乏力。在完全的市場競爭環(huán)境下，只有迎合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品才能得到熱捧。房產(chǎn)企業(yè)只有高度重視產(chǎn)品的市場定位，做好產(chǎn)品的優(yōu)化調(diào)整，把握好產(chǎn)品投放的節(jié)奏，才有可能在激烈的市場中贏得先機(jī)。

（二）存量房源日益增加，中高檔房源呈現(xiàn)積壓風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，目前各個(gè)城市的存量房源正呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，在目前的市場環(huán)境下，調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)不存在放松的可能，市場回暖的趨勢存在不確定性，房產(chǎn)市場歷經(jīng)十幾年的快速發(fā)展，市場競爭越來越激烈，老百姓的消費(fèi)理念也越來越理智，客戶渠道短期內(nèi)無法有效打開，積壓房源產(chǎn)品銷售缺乏有效推手，存量房源的銷售任務(wù)十分艱巨。在限購限貸政策不出現(xiàn)根本性的變動(dòng)，而房產(chǎn)稅預(yù)期又不斷加強(qiáng)的環(huán)境下，中高檔需求難成規(guī)模地回歸。而大量房源積壓對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和后續(xù)發(fā)展也產(chǎn)生很大的壓力。

四、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：趕工現(xiàn)象普遍存在，易引發(fā)維修和投訴風(fēng)險(xiǎn)

（一）定位及設(shè)計(jì)不合理，造成的產(chǎn)品缺陷將難以補(bǔ)救

設(shè)計(jì)是建筑工程的核心階段，工程的主要質(zhì)量特性是由設(shè)計(jì)文件來確定。定位不準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)不合理引發(fā)的定位調(diào)整、設(shè)計(jì)變更嚴(yán)重影響了工程的審批和開工進(jìn)度，在市場競爭激烈的情況下，產(chǎn)品類型、戶型結(jié)構(gòu)的差異也成為影響銷售的關(guān)鍵因素。有些戶型設(shè)計(jì)不盡合理，為此不得不多花費(fèi)用制作樣板房以彌補(bǔ)戶型設(shè)計(jì)不足。設(shè)計(jì)的質(zhì)量缺陷更會(huì)增加工程變更和返工風(fēng)險(xiǎn)，一些難以補(bǔ)救的產(chǎn)品缺陷將最終影響工程質(zhì)量引發(fā)客戶投訴。另外，近幾年隨著房地產(chǎn)政策及國家調(diào)控力度的加強(qiáng)，政府在規(guī)范的執(zhí)行和解釋方面不斷細(xì)化，使得原來符合要求的設(shè)計(jì)在現(xiàn)有形勢下已經(jīng)不符合審批的要求，項(xiàng)目有可能大幅度調(diào)整，也會(huì)造成較大的設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目的成本支出。

（二）工程進(jìn)度管控不力，造成的工程延誤風(fēng)險(xiǎn)

大部分房產(chǎn)項(xiàng)目，到交付階段，都不同程度地存在著趕工和搶工現(xiàn)象。每一個(gè)項(xiàng)目從開工到交付，計(jì)劃確定后，各個(gè)節(jié)點(diǎn)需完成的工程進(jìn)度和時(shí)間都有嚴(yán)格的規(guī)定，一步未完，就會(huì)影響下一步的工作，積累起來，到工程后期就不得不趕工進(jìn)行彌補(bǔ)。趕工的主要原因有：選擇承包方失誤，施工單位實(shí)力不強(qiáng)，總分包配合不好造成施工過程中控制失靈，工程延誤；拆遷困難、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)滯后、先施工又進(jìn)行設(shè)計(jì)變更造成工程變更較多也會(huì)影響工程進(jìn)度；施工計(jì)劃不周密、計(jì)劃與過程控制時(shí)間安排太緊，沒有預(yù)留一點(diǎn)提前量，施工過程中出現(xiàn)一點(diǎn)突發(fā)事項(xiàng)，也會(huì)影響施工進(jìn)度。趕工不止對(duì)房屋交付造成極大危機(jī)，也對(duì)房屋質(zhì)量造成很大隱患。搶工現(xiàn)象的普遍存在，在一定程度上反映了工程管控上的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)項(xiàng)目工程管理人員主要起的是組織協(xié)調(diào)監(jiān)督的作用，如果項(xiàng)目公司工程管理人員面對(duì)問題現(xiàn)場把控能力不足，發(fā)現(xiàn)問題后不能及時(shí)有效地協(xié)調(diào)解決，就容易造成工期延誤，進(jìn)而加大了工程成本支出。endprint

（三）房屋質(zhì)量問題增大了后期維修成本，也易引發(fā)投訴和退房風(fēng)險(xiǎn)

工程質(zhì)量對(duì)房屋的銷售和入住客戶滿意度將產(chǎn)生很大的影響，而實(shí)際施工過程中，因?yàn)榉N種原因，往往會(huì)造成施工進(jìn)度滯后，后面為了趕進(jìn)度趕交付，對(duì)工程質(zhì)量未進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，很容易引發(fā)工程質(zhì)量問題。另外設(shè)計(jì)不合理、用材不當(dāng)、施工方不夠盡責(zé)、現(xiàn)場工程管理不到位，也都會(huì)造成工程質(zhì)量的隱患。工程存在質(zhì)量問題，到房屋交付之后，不可避免會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，引發(fā)客戶投訴，這樣不止會(huì)花費(fèi)大量的維修成本，也讓房產(chǎn)品牌形象受損。房屋質(zhì)量問題，在房價(jià)下跌的市場環(huán)境下，也容易成為退房的借口，引發(fā)退房風(fēng)險(xiǎn)。

五、成本管理風(fēng)險(xiǎn)：成本動(dòng)態(tài)管控滯后，造成的成本超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)

（一）招投標(biāo)過程不規(guī)范，埋下低價(jià)中標(biāo)高價(jià)索賠的隱患

項(xiàng)目公司招標(biāo)工作時(shí)對(duì)入圍單位的評(píng)估判斷缺乏詳細(xì)的背景調(diào)查，入圍報(bào)告過于簡單，無法判斷是否符合相關(guān)工程的招標(biāo)入圍要求，導(dǎo)致單位選擇失當(dāng)，后期管理困難，影響工期進(jìn)度并增加成本；部分招標(biāo)工程的招標(biāo)文件制定不嚴(yán)謹(jǐn)，在標(biāo)書中對(duì)工程施工的工程量內(nèi)容約定不夠全面，施工方投標(biāo)書說明不清晰或與招標(biāo)文件存在不一致，都會(huì)導(dǎo)致后期爭議不斷。另外評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定不盡合理，低價(jià)中標(biāo)的傾向也會(huì)導(dǎo)致施工單位為求中標(biāo)有意壓低報(bào)價(jià)，部分報(bào)價(jià)明顯低于市場正常水平，嚴(yán)重不合理，而招標(biāo)方為節(jié)省成本，未進(jìn)行仔細(xì)審核，埋下了低價(jià)中標(biāo)高價(jià)索賠的隱患。施工方低價(jià)中標(biāo)后，在施工過程中提出工程變更或價(jià)格重新簽證要求，否則就拖延簽訂合同或以虧損為由停工，雙方發(fā)生扯皮，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度，更加大了成本的超標(biāo)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）工程變更風(fēng)險(xiǎn)，成為成本控制的黑洞

工程變更主要是由于設(shè)計(jì)深度不夠、內(nèi)容不全、缺陷設(shè)計(jì)等，另外項(xiàng)目公司提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、土建與安裝、精裝修圖紙審核不嚴(yán)等引起的工程項(xiàng)目增加或已建工程拆除重建，也會(huì)導(dǎo)致工程量增加，成本上升。此外由于施工順序安排不當(dāng)，引起已完部位拆除重做，也會(huì)增加無效成本。在施工過程管理環(huán)節(jié)，工程和成本人員沒有及時(shí)深入現(xiàn)場，對(duì)工程量進(jìn)行嚴(yán)格審核和把關(guān)，對(duì)工程變更事項(xiàng)及爭議事項(xiàng)沒有及時(shí)地解決和明確，各方推諉，導(dǎo)致結(jié)算爭議多，時(shí)間拖延，影響成本的確定；還有的為了趕工期不得不作妥協(xié)，把矛盾和糾紛后置，造成程序和單據(jù)上的不完善，變更內(nèi)容無法據(jù)實(shí)反映，也導(dǎo)致成本一加再加，工程決算時(shí)間無限拖延。工程的變更風(fēng)險(xiǎn)，無疑已成為成本控制的黑洞。

（三）成本動(dòng)態(tài)管控滯后，造成成本失控風(fēng)險(xiǎn)

大部分房產(chǎn)公司在拿地決策前，都會(huì)做可研分析，確定項(xiàng)目的預(yù)算成本，在項(xiàng)目開發(fā)前，也會(huì)詳細(xì)測算每一期的目標(biāo)成本，作為動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)，但從實(shí)際情況看，工程決算滯后、成本最終超出預(yù)算的情況非常普遍。成本增加的原因很多種：一是預(yù)算成本制定不準(zhǔn)確，造成后繼的動(dòng)態(tài)成本增加；二是工程招投標(biāo)時(shí)選擇單位失當(dāng)，對(duì)招標(biāo)范圍規(guī)定不完整，造成后期不平衡報(bào)價(jià)，成本提高；三是工程進(jìn)度拖延，造成人工材料設(shè)備費(fèi)用的索賠；四是設(shè)計(jì)變更或其他原因產(chǎn)生了大量工程變更聯(lián)系單，增大了成本。成本的增加如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決，就有可能造成成本失控的風(fēng)險(xiǎn)。而成本失控一定程度上也是成本動(dòng)態(tài)管控滯后的結(jié)果。成本基礎(chǔ)管理工作薄弱，未建立全面系統(tǒng)的合同臺(tái)賬，對(duì)工程成本付款情況及工程成本變更事項(xiàng)未及時(shí)進(jìn)行更新，就會(huì)造成動(dòng)態(tài)成本信息反映不及時(shí)。日常成本事中管理不嚴(yán)，對(duì)已發(fā)生開發(fā)成本與目標(biāo)成本的差異未能及時(shí)獲取，出現(xiàn)工程變更或成本超標(biāo)不能及時(shí)獲知，并采取措施及時(shí)應(yīng)對(duì)，待等到工程完工成本結(jié)算時(shí)，才發(fā)現(xiàn)成本遠(yuǎn)超預(yù)算再想進(jìn)行控制則為時(shí)已晚。而工程決算拖延以及成本的超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)也對(duì)項(xiàng)目以后年度的利潤造成不確定影響。

六、資金管理風(fēng)險(xiǎn)：銷售和融資的雙重壓力，加大了資金平衡風(fēng)險(xiǎn)

（一）銷售難度增加導(dǎo)致房產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)加大

房產(chǎn)企業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)是資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，很多房企不是因?yàn)樘潛p，還是因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈，被銀行和施工方逼債，無力償還債務(wù)，最終賤賣資產(chǎn)甚至破產(chǎn)。近來媒體報(bào)道的信托產(chǎn)品穩(wěn)賺不賠神話的破滅，也在一定程度上顯示，房產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)在加大。在目前的市場行情下，特別是土地成本偏高的項(xiàng)目，如果開發(fā)節(jié)奏偏慢，銷售速率不快，就會(huì)產(chǎn)生極大的資金平衡風(fēng)險(xiǎn)。以前房產(chǎn)商還可以通過捂盤獲取土地增值的收益，現(xiàn)在競拍的地價(jià)基本都是高溢價(jià)成交，巨額的土地占用資金一旦不能快速收回，利息成本不斷上升，就會(huì)抬高項(xiàng)目的開發(fā)成本，在售價(jià)不能上漲或上漲有限的情況下，賣有可能會(huì)產(chǎn)生虧損，等價(jià)格上漲再賣又存在不確定性，且沒有資金回籠，更加大利息成本，讓項(xiàng)目陷入惡性循環(huán)。有實(shí)力的開發(fā)商對(duì)巨額資金的占用還能支撐一段時(shí)間，小型開發(fā)商一旦一個(gè)項(xiàng)目資金沉甸無法順利周轉(zhuǎn)，就會(huì)引起連鎖反應(yīng)，最終引發(fā)資金鏈斷裂。故快速開發(fā)加快資金回收，現(xiàn)已成為所有開發(fā)商的同一選擇。

（二）銀行和房管的雙重資金監(jiān)管，降低了資金的使用效益

2013年以來，由于銷售形勢好轉(zhuǎn)，一些房產(chǎn)企業(yè)的存量資金快速增加，遠(yuǎn)超出項(xiàng)目經(jīng)營正常需求，但房產(chǎn)項(xiàng)目由于受銀行和房管局預(yù)售資金監(jiān)管的限制，當(dāng)資金回籠快于工程款支付時(shí)，產(chǎn)生的大量閑置資金，不得不困在銀行賬戶，存量資金不能及時(shí)快速調(diào)度，導(dǎo)致資金閑置成本很高；另外銀行關(guān)于開發(fā)貸放款必須用于工程建設(shè)的規(guī)定，也使項(xiàng)目公司銀行貸款資金的快速有效利用受到很多限制，面臨銀行資金監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。在資金監(jiān)管嚴(yán)格的地區(qū)，項(xiàng)目公司資金調(diào)度非常困難，存貸雙高現(xiàn)象較為突出，一方面項(xiàng)目公司大量資金停留在賬面上，資金閑置成本很高，另一方面項(xiàng)目公司又承擔(dān)著高額負(fù)債，需要支付巨額利息，導(dǎo)致項(xiàng)目公司資金使用效益低下，形成了很大的潛在損失。

（三）融資難度加大，融資成本的高低成為項(xiàng)目成敗的主要因素

2013年以來受土地不能分割抵押政策的影響，一些土地證未分開的房產(chǎn)項(xiàng)目只能采用在建工程抵押貸款或擔(dān)保貸款，加大了融資的難度。隨著土地價(jià)格的不斷抬高，房產(chǎn)項(xiàng)目的前期資金投入越來越大，融資渠道和融資成本的高低漸漸成為影響項(xiàng)目成敗的主要因素。從2013年下半年開始，土地市場格局發(fā)生了明顯的分化，房產(chǎn)大鱷斥巨資在一二線城市拼命拿地，一些小房企甚至被活生生擠出土地市場。決戰(zhàn)土地市場的背后，是房產(chǎn)商融資能力的較量。在新一輪的樓市布局中，一些外來大鱷已經(jīng)逐漸掌握了話語權(quán)。他們的最大利器，就是較低的融資成本。頻繁大手筆拿地的大鱷們，如萬科、中海、綠地等，呈現(xiàn)出一個(gè)共同的特點(diǎn)，即近期均在融資渠道上有所變化，紛紛將觸角伸到海外，其融資成本最低約3%，而民營房企的資金成本普遍在10%以上。房產(chǎn)企業(yè)的競爭，從長遠(yuǎn)來說就是融資成本的競爭。未來的房產(chǎn)市場，有可能是強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的趨勢。endprint

七、利潤降低風(fēng)險(xiǎn)：毛利率呈下降趨勢，收入利潤穩(wěn)步增長的不確定性加大

（一）房產(chǎn)行業(yè)的毛利率在呈逐年下降的趨勢

隨著土地成本占比的不斷上升，房產(chǎn)行業(yè)的毛利率在呈逐年下降的趨勢，隨著土地競拍的日漸規(guī)范，土地市場競爭日益激烈，隨著市場競爭的加劇，房產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，房產(chǎn)行業(yè)必然如其他成熟的行業(yè)一樣，面臨毛利率日益降低的風(fēng)險(xiǎn)。在地價(jià)成本占比不斷增大、售價(jià)不能有效提高的雙重夾擊下，未來項(xiàng)目的毛利率有可能進(jìn)一步下降，以后的項(xiàng)目開發(fā)只能采取加快開發(fā)周期、降低融資成本、創(chuàng)新銷售機(jī)制、加強(qiáng)成本管理來提升利潤空間。

（二）收入的波動(dòng)性無法避免，利潤穩(wěn)步增長的不確性加大

房產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)周期較長，收入確認(rèn)具有特殊性，收入存在要么沒有，要么數(shù)額巨大的現(xiàn)象，無法象其他行業(yè)一樣一直保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，如果在前期規(guī)劃布局和經(jīng)營計(jì)劃編制環(huán)節(jié)，未統(tǒng)籌安排好開盤和交房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，收入的不均衡性和波動(dòng)性無法避免。另一方面，隨著房產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，到交付年度收入利潤已經(jīng)鎖定的現(xiàn)象已經(jīng)再難重現(xiàn)，現(xiàn)房銷售將成為常態(tài)，要實(shí)現(xiàn)利潤將越來越依賴于當(dāng)年度存量房源的銷售。而按照目前的銷售經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)房比期房更難銷，庫存房源往往與市場契合度不高，去化非常困難。這就會(huì)對(duì)當(dāng)年利潤指標(biāo)的完成造成很大的不確定影響。對(duì)一些中小型房地產(chǎn)集團(tuán)來說，在毛利率不斷降低的大趨勢下，要維持收入利潤的穩(wěn)步增長，將不得不依靠規(guī)模放大的支撐。但由于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期性，再加上市場的多變性，房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)梯度安排很難盡如人意。一旦一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢，新的房產(chǎn)項(xiàng)目銷售沒有及時(shí)跟上，收入利潤就將不可避免地出現(xiàn)大幅下降。

八、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：稅務(wù)清算和稽查力度加大，加重了稅收負(fù)擔(dān)

（一）稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)加大，土地增值稅的清算結(jié)果成為影響利潤的重要因素

房產(chǎn)行業(yè)的稅收非常重也很復(fù)雜，按照土地增值稅的清算規(guī)定，房產(chǎn)行業(yè)不可能產(chǎn)生暴利，賺得越多，稅負(fù)越重。據(jù)了解，一些房產(chǎn)企業(yè)的納稅額，已超過利潤額。特別是增值率高的項(xiàng)目，由于稅率高納稅金額大，土地增值稅的清算結(jié)果已成為影響項(xiàng)目公司利潤的重要因素，有些項(xiàng)目滿以為賺得盆滿缽滿，結(jié)果一清算，利潤所剩無幾。而近幾年隨著土地增值稅清算政策的頻繁出臺(tái)，稅收政策已越來越規(guī)范，土地增值稅的清算要求也越來越嚴(yán)格，房產(chǎn)行業(yè)目前也正在面臨越來越大的稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)。

（二）利息支出不能稅前抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，加大了土地增值稅的稅負(fù)支出

根據(jù)目前的土地競拍政策，一旦土地競拍成功，幾個(gè)月內(nèi)就需支付完畢大額土地款，而此時(shí)項(xiàng)目四證不齊，無法辦理項(xiàng)目開發(fā)貸，只能由股東方投入。根據(jù)銀行的融資政策，開發(fā)貸申請(qǐng)有股東自有資金投入不低于35%的要求，貸款放下來也不能用于歸還股東借款，只有用于支付工程款。如此一來，大部分項(xiàng)目公司開發(fā)過程都會(huì)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有股東方內(nèi)部借款，按目前的稅收政策，土地增值稅清算時(shí)要么按金融機(jī)構(gòu)利息支出按實(shí)列支，要么按直接開發(fā)成本的5%稅前扣除。大部分情況下股東方借款會(huì)遠(yuǎn)大于金融機(jī)構(gòu)借款，實(shí)際上只能選擇后一種方法，這就可能存在股東方利息支出不能稅前抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度偏慢、資金回籠緩慢的情況下，借款利息會(huì)成為項(xiàng)目公司沉重的成本負(fù)擔(dān)，且超出部分利息支出不能作為稅前成本列支，又加大了土地增值稅的稅負(fù)支出。項(xiàng)目公司在利息和稅收的雙重壓力下，利潤空間進(jìn)一步收窄。endprint