共有產(chǎn)權(quán)房，讓你和政府合伙當(dāng)“房東”

劉德炳

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，在北上廣有一套房子，每年會(huì)增值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，相當(dāng)于有一個(gè)穩(wěn)賺不賠的“好公司”。然而，動(dòng)輒幾百萬(wàn)元一套的房子，一度讓很多人望而卻步。

如今，成立“好公司”的機(jī)會(huì)來(lái)了。

購(gòu)房人和政府合伙當(dāng)“房東”

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，目前，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個(gè)城市推進(jìn)。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體）”再次興奮了起來(lái)。

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。

這意味著，如果將一套房子視作一個(gè)公司，過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，一套房子只有一個(gè)股東，而現(xiàn)在，一套房子有了兩個(gè)股東，即買房人和地方政府。

當(dāng)前，我國(guó)購(gòu)置型保障房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)的商品房低，購(gòu)房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，很多人擠入經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房分配中，一倒手就能賺個(gè)盆滿缽滿。這兩類保障房甚至成為一些官員貪污腐敗的渠道。

馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)住房通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決住房難題；另外，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，依據(jù)產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購(gòu)置型保障房里的牟利空間。

產(chǎn)權(quán)如何共有，增值如何分配？

從具體的實(shí)踐來(lái)看，各地對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房，有著不同的思路。

在今年北京市兩會(huì)期間，北京市政府工作報(bào)告中首次提出了共有產(chǎn)權(quán)這一概念，即目前正在接受申請(qǐng)的自住型商品房。北京市副市長(zhǎng)陳剛在會(huì)議期間提出，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)，購(gòu)房人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房，可以由政府給予支持，再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中端群體的需求，解決住房難題。

北京市自住型商品房銷售價(jià)格比同地段、同品質(zhì)的商品房?jī)r(jià)格低30%左右。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款。

以2014年1月9日成交的北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地為例，該項(xiàng)目為自住型商品住房，總建筑規(guī)模4.146萬(wàn)平方米，房子銷售均價(jià)限定為2.2萬(wàn)元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責(zé)任公司以6.005億元成功競(jìng)得，樓面地價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米，這一地價(jià)甚至比2009年地價(jià)低迷時(shí)附近出讓的地塊價(jià)格還要低。多位業(yè)內(nèi)人士指出，百子灣14號(hào)地附近的商品房金茂府已經(jīng)賣至8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，如不是自住房性質(zhì)，百子灣14號(hào)地的地價(jià)至少有2萬(wàn)元/平方米。

推廣共有產(chǎn)權(quán)房，各個(gè)地方因地制宜。在江蘇淮安，對(duì)于資金不足而又住房困難的購(gòu)房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購(gòu)房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產(chǎn)權(quán)房的“股東”，享受這套房子對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)屬于政府。購(gòu)房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人有資金實(shí)力時(shí)，可以向政府逐步購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。

誰(shuí)有資格當(dāng)“股東”？

無(wú)論是北京推出的具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這些房子都堪稱是一個(gè)“好公司”。

以上述北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣14號(hào)地為例，該項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)普遍已高漲至每平方米四五萬(wàn)元，部分優(yōu)質(zhì)房源如金茂府甚至已漲至8萬(wàn)元/平方米，這意味著，誰(shuí)搶到了百子灣14號(hào)地的自住房，誰(shuí)就斬獲了一個(gè)收益巨大的“好公司”。

那么，誰(shuí)有機(jī)會(huì)搶到這個(gè)“好公司”呢？

根據(jù)北京市規(guī)定，按照限購(gòu)政策規(guī)定在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，可以購(gòu)買自住型商品住房。其中，北京市戶籍無(wú)房家庭以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭，可以優(yōu)先購(gòu)買。

然而，即便不考慮其他數(shù)量龐大的具有購(gòu)房資格的家庭，僅僅從經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭數(shù)量來(lái)看，明顯僧多粥少。有消息稱，北京首個(gè)自住房項(xiàng)目恒大御景灣或?qū)⒂?月正式搖號(hào)，2000套房源就有6.53萬(wàn)戶確認(rèn)申購(gòu)，供需比達(dá)到1：33。

不過(guò)，記者了解到，這一局面正在逐步改善。日前，北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，北京要把共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房“做大”，除了去年推出的2萬(wàn)套，今年全市還要再供應(yīng)5萬(wàn)套。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，綜合目前推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的6個(gè)城市，包括了三個(gè)一線城市北京、上海、深圳，一個(gè)二線省會(huì)城市成都，兩個(gè)三線城市淮安、黃石。住建部針對(duì)不同城市分類試點(diǎn)、分地域研究的特征十分明顯，未來(lái)出臺(tái)的措施也將是分類、綜合性的。當(dāng)然，還有三個(gè)基本問(wèn)題需明確，一是對(duì)于“共有產(chǎn)權(quán)”的確權(quán)，即確定產(chǎn)權(quán)共有雙方的邊界和比例；二是共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)品及其機(jī)制體系的合理化設(shè)計(jì)；三是與共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)的立法支持。

對(duì)于購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，陜西省社科院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任張寶通則認(rèn)為：“共有產(chǎn)權(quán)住房在現(xiàn)階段的市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，最起碼10年間，由于高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展使得住房需求在加大，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下滑，雖然市場(chǎng)有波動(dòng)，那也是暫時(shí)的。共有產(chǎn)權(quán)住房雖然可以分流一些市場(chǎng)購(gòu)買力，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響還要視推出的量而定。”endprint