房價怎么走？

李紉秋

國家統(tǒng)計局在5月18日發(fā)布了4月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。4月份，我國70個大中城市中，僅溫州一城下降，最高漲幅為上海上漲13.6%。同時，幾座具有風(fēng)向標(biāo)意義的房價高企城市——北京、上海、深圳、杭州、廣州，傳來了成交量明顯下滑或者降價打折、降低首付的促銷消息。

北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)顯示，5月1～3日，北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創(chuàng)2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并創(chuàng)下了自2008年實行五一小長假以來7年的最低值。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現(xiàn)樓市“小陽春”，今年這個時段樓市卻迎來一輪“倒春寒”。他認(rèn)為，受資金監(jiān)管限制等因素影響，近期國內(nèi)房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮，同時購房者房貸利率優(yōu)惠減少，“二季度市場情況可能更加嚴(yán)峻”。

開發(fā)商的好日子過去了

五一期間有兩個新聞特別攪動人心，一個是疑似萬科副總裁毛大慶的內(nèi)部講話：《全國房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市 》。“毛總”在講話中主要講了幾個方面，一個是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款發(fā)放非常謹(jǐn)慎，一個是中央反腐對市場造成的沖擊，還有一個就是成交量和成交額的下滑，最后一個說的是庫存量開始增大。這幾個方面都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場并不是很樂觀，除了北京以外。

另一個就是住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌提出的，房價暴跌只是一種妄想提法。他提出房地產(chǎn)價格和城鎮(zhèn)化率有關(guān)，中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率很低。另外，今年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題（即今年政府工作報告中提出的，促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化）。城鎮(zhèn)化進程中，這“三個1億人”會帶來住房的剛需。顧云昌同時還表示，今年的房地產(chǎn)市場進入了買方市場，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)商日子不好過了。

兩篇言論雖然方向不一致，但都說出一個共識，房地產(chǎn)商的日子再不好過，但也一樣得有人建房子，房價不會暴跌，因為每年中國還是有幾千萬的剛性住房需求。

這次房價為何頂不住了？

與前幾年相比，當(dāng)下的房地產(chǎn)供需格局并未發(fā)生顯著變化，但這次房價下降的風(fēng)聲似乎特別響。其中最大的變化來自房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。自2010年以來，中央嚴(yán)格限制銀行向房地產(chǎn)開發(fā)提供貸款，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)被迫從影子銀行融資，在不斷出臺限制性規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)市場凍結(jié)的情況下，過高的影子銀行融資成本使房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)。這才是房地產(chǎn)企業(yè)被迫降價的真正原因。比如近日有消息曝出，浙江寧波奉化最大房地產(chǎn)企業(yè)興潤置業(yè)崩盤，19家商業(yè)銀行近24億貸款面臨不良窘境。

從全球經(jīng)驗看，房地產(chǎn)價格極易形成泡沫，泡沫越大，就越脆弱。一旦形成負(fù)面預(yù)期，連鎖反應(yīng)就會出現(xiàn)：其一，幾乎所有的人都承認(rèn)房價太高，因此大多數(shù)人會樂于看到房價下跌（多套房持有者畢竟是社會上的少數(shù)），并推遲購房計劃；其二，過去十年房產(chǎn)牛市形成了驚人的炒房獲利者，拋售以保全利潤或是明智之舉；其三，黨中央氣勢如虹的反腐風(fēng)暴，令腐敗官員急于脫手房產(chǎn)，因為房產(chǎn)屬于“顯性資產(chǎn)”。連地產(chǎn)界大腕王石也承認(rèn)“反腐就是最大的調(diào)控”。

地方“救市”悄然開始

面對樓市衰退可能直接危及地方財政的局面，一些地方政府確有救市跡象。繼南寧、天津濱海、無錫、杭州、蕭山、寧波等地出臺新政放松限購政策后，安徽銅陵市政府官方網(wǎng)站貼出明文通告，宣布5月1日起購房者可獲稅收補貼優(yōu)惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列政策。于是，這個全國最小地級市一夜成名。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭更將其喻為“放響‘裸奔救市第一炮”。

楊紅旭在新浪專欄中判斷，銅陵“不太可能被叫?！保骸皬恼攮h(huán)境分析，中央允許部分城市放松政策，或者說適度救市。今年《政府工作報告》中首次提出‘針對不同城市情況分類調(diào)控，也即所謂的‘分類調(diào)控、‘雙向調(diào)控：樓市熱的城市，實行緊縮式調(diào)控，樓市冷的城市，實行擴張式調(diào)控。而銅陵這類中西部的三四線城市，樓市不熱……離開了房地產(chǎn)，城市建設(shè)怎么辦？地方債務(wù)怎么辦？甚至連公務(wù)員的工資發(fā)放，都會遇困難！因此，從銅陵公然打響第一炮開始，我預(yù)計至年底，會有幾十個城市采取類似行動。”

對此，經(jīng)濟學(xué)博士、財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)分析，中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，但轉(zhuǎn)折點不等于崩盤。他表示，分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況，制定符合市場和本地實際的差異化政策。地方政府的調(diào)控思路不能只是單一地松綁或者收緊，而應(yīng)該全面綜合地考慮市場狀況，既要支持剛性需求購房者，也要確保市場穩(wěn)定。

中央調(diào)控打算怎么辦？

在人們盼望房地產(chǎn)市場走向健康之際，政策的調(diào)控之手更多地用在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一個特殊環(huán)節(jié)上——棚戶區(qū)改造。今年的《政府工作報告》指引，將今后工作重心更多地向棚戶區(qū)改造傾斜，側(cè)重為這項民生和發(fā)展工程擔(dān)任監(jiān)理角色。

原遼寧省長陳政高已確認(rèn)履新中共住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記。2005年，剛剛出任遼寧省委書記的李克強在全國率先開展大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程，當(dāng)年起歷任沈陽市長、市委書記、遼寧省省長的陳政高蕭規(guī)曹隨，至2011年底，全省累計改造棚戶區(qū)2910萬平方米，改善了70.6萬戶、211萬棚戶區(qū)居民的居住條件，也形成了“政府主導(dǎo)、市場運作”等特點的棚戶區(qū)改造“遼寧經(jīng)驗”。

李克強通過在《求是》署名文章《關(guān)于深化經(jīng)濟體制改革的若干問題》，系統(tǒng)闡述了他的轉(zhuǎn)型思路：“人無遠(yuǎn)慮，必有近憂?，F(xiàn)在回過頭看，如果不是用改革的辦法，即簡政放權(quán)、創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式、著力調(diào)整結(jié)構(gòu)‘三管齊下，而是采取短期刺激政策，不僅去年的結(jié)果可能會大不一樣，而且今后幾年的日子也許會更難過。靠改革創(chuàng)新，既解決當(dāng)前突出問題，又為長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，這是去年實踐給我們的深刻啟示?！?/p>

智谷趨勢研究中心通過微信發(fā)表《近期房價調(diào)整背后的“總理因素”》，探索此間緣由：“李克強的宏觀調(diào)控，將精力集中于盯住增長、就業(yè)和物價這幾個核心的宏觀政策目標(biāo)，重視宏觀經(jīng)濟政策對資金面的影響?！羁藦娊?jīng)濟學(xué)的核心是‘不刺激，不多發(fā)貨幣，經(jīng)濟去杠桿化。多重因素之下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整成為和經(jīng)濟增速換擋和宏觀經(jīng)濟去杠桿化相同步的經(jīng)濟現(xiàn)象?！?/p>

而《新京報》對此預(yù)測：“推進棚戶區(qū)改造一方面可以令房地產(chǎn)市場保持在理性區(qū)間運行，同時，又能給相關(guān)行業(yè)提供溫和動力，起到經(jīng)濟‘微刺激的短期目的?！?/p>

（責(zé)編：孫展）endprint