摘 要：學(xué)界和業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、供需等熱點(diǎn)問題的研究紛亂雜陳，使居民的購(gòu)房決策陷入信息混亂，政府的政策制定趨于左右搖擺。文章從房地產(chǎn)需求的角度出發(fā)，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來解析房地產(chǎn)需求的理論根源，得到影響房地產(chǎn)需求的主要因素，推導(dǎo)出房地產(chǎn)需求理論方程，構(gòu)建了房地產(chǎn)需求對(duì)數(shù)計(jì)量模型，并運(yùn)用我國(guó)最具代表性的20個(gè)大中城市1998-2010年時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，得出了一些深刻的結(jié)論和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求 需求方程 需求模型

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）04-080-03

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的過度需求和大量空置的矛盾現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價(jià)格信息具有不可識(shí)別性，從而讓居民陷入非理性的陷阱和兩難的抉擇中。對(duì)房地產(chǎn)需求的研究應(yīng)該透過表象揭示其內(nèi)在規(guī)律，給購(gòu)房者的消費(fèi)投資和政府的經(jīng)濟(jì)行業(yè)政策提供正確的前瞻性的信息，因此我們有必要去探究房地產(chǎn)需求的理論根源。

房地產(chǎn)需求從嚴(yán)格意義上講是有效需求即現(xiàn)實(shí)需求，它是購(gòu)買欲望和支付能力的統(tǒng)一。房地產(chǎn)需求從廣泛意義上講是宏觀需求即社會(huì)需求，它是一段時(shí)期內(nèi)整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求總和構(gòu)成的。由于房地產(chǎn)兼具商品和金融屬性，因此我們分析房地產(chǎn)需求時(shí)可以從消費(fèi)需求和投資需求兩個(gè)方面來探討。

一、房地產(chǎn)需求的一般理論

（一）消費(fèi)需求的選擇理論：效用最大化

當(dāng)購(gòu)房者將房地產(chǎn)看成是消費(fèi)品時(shí)，應(yīng)滿足微觀經(jīng)濟(jì)個(gè)體效用最大化的行為選擇理論。房地產(chǎn)消費(fèi)需求的效用最大化可以理解為在房地產(chǎn)價(jià)格、一般商品價(jià)格和收入的約束下，購(gòu)房者根據(jù)其偏好，依據(jù)無(wú)差異曲線和預(yù)算線所作的最優(yōu)選擇。最優(yōu)選擇的要求是無(wú)差異曲線和預(yù)算線相切時(shí)，兩條線的斜率相等，其經(jīng)濟(jì)意義是在收入一定的條件下，購(gòu)房者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和一般商品價(jià)格自行調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的需求以滿足最大效用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，購(gòu)房者會(huì)減少其消費(fèi)需求；當(dāng)一般商品價(jià)格上升時(shí)，購(gòu)房者會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。而當(dāng)收入變動(dòng)時(shí)，預(yù)算線會(huì)發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)房地產(chǎn)需求的影響是正向的。

（二）投資需求的決定理論：資本邊際效率

當(dāng)購(gòu)房者將房地產(chǎn)看成是投資品時(shí)，應(yīng)符合凱恩斯關(guān)于資本邊際效率理論的定義和解釋。資本邊際效率在房地產(chǎn)投資中可以理解為房地產(chǎn)以后各期收益和殘值的一種貼現(xiàn)率，當(dāng)貼現(xiàn)率大于市場(chǎng)利率時(shí)，投資是值得的，反之則不值得。而投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的目的往往不是為了長(zhǎng)期持有，與長(zhǎng)期收益和殘值相比，他更關(guān)注下一期價(jià)格（預(yù)期價(jià)格）的變化。所以房地產(chǎn)的投資需求可以認(rèn)為是市場(chǎng)利率和房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格共同作用決定的，當(dāng)市場(chǎng)利率較低時(shí)，資本邊際效率相對(duì)較高，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求相對(duì)較大；當(dāng)預(yù)期價(jià)格上漲時(shí)，資本邊際效率線就會(huì)向上移動(dòng)，與投資需求的變動(dòng)存在正相關(guān)關(guān)系。

（三）宏觀需求的解釋理論：諾瑟姆曲線

在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中，諾瑟姆將城市化進(jìn)程描述為一條扁平的S型曲線，可用來解釋整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的宏觀變動(dòng)。在諾瑟姆曲線的第一階段，城市化發(fā)展的初期，城市人口數(shù)量少，農(nóng)村人口進(jìn)入緩慢，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)也較為緩慢。在諾瑟姆曲線的第二階段，城市化發(fā)展的中期，城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，人口急劇增加，農(nóng)村人口向城市尤其是大城市集聚，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求也極為旺盛。

在諾瑟姆曲線的第三階段，城市化發(fā)展的后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，人口數(shù)量增長(zhǎng)趨于平緩，甚至逐漸趨向飽和，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求也相對(duì)穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)需求方程

四、結(jié)論與啟示

（一）收入和利率不是影響房地產(chǎn)需求的顯著因素

從修正后房地產(chǎn)需求回歸模型的最終結(jié)果中可以看出，影響房地產(chǎn)需求的顯著因素是價(jià)格、預(yù)期價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城市人口數(shù)。收入和利率兩個(gè)因素由于沒有通過參數(shù)檢驗(yàn)而被模型舍棄，這與我們的理論分析和慣常思維有一些出入。城市居民可支配收入不能解釋商品房銷售面積的變化，其原因可能有兩個(gè)方面：一是城市居民可支配收入的統(tǒng)計(jì)方法存在缺陷，很多隱性收入和“灰色”收入沒有被確切統(tǒng)計(jì)，居民的真實(shí)收入與官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有很大的偏差；二是從現(xiàn)階段的狀況看，家庭財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)需求的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭收入，而家庭財(cái)富的統(tǒng)計(jì)則更為困難。利率不能很好地解釋房地產(chǎn)需求變化的原因我們也可以從兩個(gè)方面去解釋：一是按期限加權(quán)的銀行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市場(chǎng)利率；二是與前些年投資房地產(chǎn)的收益相比，銀行利率顯得微不足道，觸動(dòng)不了房產(chǎn)投資者的需求偏好。

（二）房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的需求彈性最大，影響程度也最大

房地產(chǎn)需求對(duì)數(shù)模型中未標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)，對(duì)應(yīng)著各因素的需求彈性。從符號(hào)上看，價(jià)格起著負(fù)效應(yīng)，其它三項(xiàng)為正效應(yīng)，這與我們之前對(duì)房地產(chǎn)需求的理論分析是一致的。其中，預(yù)期價(jià)格需求彈性最大，為0.805，表明在其它因素不變的情況下，預(yù)期價(jià)格每上升1%，商品房銷售面積增加0.805%；同理，價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城市人口數(shù)的需求彈性分別為-0.646%、7.702%和4.78%。模型中標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)，對(duì)應(yīng)著各因素的影響程度。我們可以對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)的絕對(duì)值（簡(jiǎn)寫為│Beta│）按重要程度進(jìn)行歸類排序，若將分類標(biāo)準(zhǔn)的臨界值定為0.3和0.6：│Beta│≥0.6為A類，影響較大；0.6>│Beta│≥0.3為B類，影響一般；│Beta│<0.3為C類，影響較小。按此標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)期價(jià)格│Beta│值0.650，為最大，屬于A類；其次是城市人口數(shù)，│Beta│值為0.612，也屬于A類；相應(yīng)地，房地產(chǎn)價(jià)格屬于B類，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)屬于C類。

（三）政策啟示

經(jīng)過以上對(duì)房地產(chǎn)需求模型的實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的需求彈性和影響程度都遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)價(jià)格，表明近十年來房地產(chǎn)需求主要是由投資需求推動(dòng)的。同時(shí)，城市人口變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求也起著重要的影響。因此，要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中令人困惑的矛盾難題，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府首先要洞悉房地產(chǎn)需求亂象的根源，考慮制定政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)：抑制投資需求，保護(hù)居住需求。為此，政府應(yīng)該制定更為規(guī)范的金融政策，減少銀行對(duì)房產(chǎn)投資需求的過渡支持；政府應(yīng)該重塑更為嚴(yán)格的稅收體系，降低房地產(chǎn)投資過大的個(gè)人收益；政府應(yīng)該建立更為成熟的行業(yè)制度，盡量避免購(gòu)房人陷入信息不對(duì)稱和逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)中。同時(shí)，為了鼓勵(lì)和滿足房地產(chǎn)自住需求，政府應(yīng)該大力推行具有外部性的房地產(chǎn)公共產(chǎn)品，加大保障房和廉租房建設(shè)；政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行限制價(jià)格措施，采取房地產(chǎn)銷售詢價(jià)和核價(jià)相結(jié)合的定價(jià)模式。此外，政府還應(yīng)有（下轉(zhuǎn)第83頁(yè)）（上接第81頁(yè)）效利用收入政策和利率政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，提高居民收入，制定規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木用袷杖牒怂泱w系，引導(dǎo)利率市場(chǎng)化，使收入和利率對(duì)房地產(chǎn)需求的影響效應(yīng)得到體現(xiàn)。

[本文為2012年浙江省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)重點(diǎn)研究課題的成果。編號(hào)：2012Z56]

注釋：

①根據(jù)社科院發(fā)布中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名，選取位于前列的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、大連、成都、沈陽(yáng)、青島、西安、廈門、長(zhǎng)沙、寧波、哈爾濱、南昌、溫州等20個(gè)城市。

參考文獻(xiàn)：

[1] [美]丹尼斯·迪帕斯奎爾.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005

[2] 傅勁鋒.房地產(chǎn)價(jià)格理論與實(shí)證研究[D].博士學(xué)位論文.吉林大學(xué)，2007

[3] 李鐵崗.房地產(chǎn)空閑與過量需求的模型分析[J].山東大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2002（03）

[4] 李勇輝，潘愛民.我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)不均衡的系統(tǒng)原因研究[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2003（06）

[5] 凌定勝，程永生，劉佳.市民購(gòu)房決策模型研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2007（08）

[6] 任彪，魏學(xué)薛.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求機(jī)制的理論探索和實(shí)證檢驗(yàn)[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)（綜合版），2008（04）

[7] 任萍，宋偉，劉武.基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的房地產(chǎn)影響因素分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2005（10）

[8] 王金明，高鐵梅.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2004（04）

[9] 王萬(wàn)力.非均衡理論下住宅市場(chǎng)供求機(jī)制研究[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2011

（作者簡(jiǎn)介：張勤，浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師、浙江大學(xué)金融學(xué)碩士，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)計(jì)量分析 浙江杭州 310018）

（責(zé)編：紀(jì)毅）endprint

摘 要：學(xué)界和業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、供需等熱點(diǎn)問題的研究紛亂雜陳，使居民的購(gòu)房決策陷入信息混亂，政府的政策制定趨于左右搖擺。文章從房地產(chǎn)需求的角度出發(fā)，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來解析房地產(chǎn)需求的理論根源，得到影響房地產(chǎn)需求的主要因素，推導(dǎo)出房地產(chǎn)需求理論方程，構(gòu)建了房地產(chǎn)需求對(duì)數(shù)計(jì)量模型，并運(yùn)用我國(guó)最具代表性的20個(gè)大中城市1998-2010年時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，得出了一些深刻的結(jié)論和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求 需求方程 需求模型

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）04-080-03

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的過度需求和大量空置的矛盾現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價(jià)格信息具有不可識(shí)別性，從而讓居民陷入非理性的陷阱和兩難的抉擇中。對(duì)房地產(chǎn)需求的研究應(yīng)該透過表象揭示其內(nèi)在規(guī)律，給購(gòu)房者的消費(fèi)投資和政府的經(jīng)濟(jì)行業(yè)政策提供正確的前瞻性的信息，因此我們有必要去探究房地產(chǎn)需求的理論根源。

房地產(chǎn)需求從嚴(yán)格意義上講是有效需求即現(xiàn)實(shí)需求，它是購(gòu)買欲望和支付能力的統(tǒng)一。房地產(chǎn)需求從廣泛意義上講是宏觀需求即社會(huì)需求，它是一段時(shí)期內(nèi)整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求總和構(gòu)成的。由于房地產(chǎn)兼具商品和金融屬性，因此我們分析房地產(chǎn)需求時(shí)可以從消費(fèi)需求和投資需求兩個(gè)方面來探討。

一、房地產(chǎn)需求的一般理論

（一）消費(fèi)需求的選擇理論：效用最大化

當(dāng)購(gòu)房者將房地產(chǎn)看成是消費(fèi)品時(shí)，應(yīng)滿足微觀經(jīng)濟(jì)個(gè)體效用最大化的行為選擇理論。房地產(chǎn)消費(fèi)需求的效用最大化可以理解為在房地產(chǎn)價(jià)格、一般商品價(jià)格和收入的約束下，購(gòu)房者根據(jù)其偏好，依據(jù)無(wú)差異曲線和預(yù)算線所作的最優(yōu)選擇。最優(yōu)選擇的要求是無(wú)差異曲線和預(yù)算線相切時(shí)，兩條線的斜率相等，其經(jīng)濟(jì)意義是在收入一定的條件下，購(gòu)房者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和一般商品價(jià)格自行調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的需求以滿足最大效用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，購(gòu)房者會(huì)減少其消費(fèi)需求；當(dāng)一般商品價(jià)格上升時(shí)，購(gòu)房者會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。而當(dāng)收入變動(dòng)時(shí)，預(yù)算線會(huì)發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)房地產(chǎn)需求的影響是正向的。

（二）投資需求的決定理論：資本邊際效率

當(dāng)購(gòu)房者將房地產(chǎn)看成是投資品時(shí)，應(yīng)符合凱恩斯關(guān)于資本邊際效率理論的定義和解釋。資本邊際效率在房地產(chǎn)投資中可以理解為房地產(chǎn)以后各期收益和殘值的一種貼現(xiàn)率，當(dāng)貼現(xiàn)率大于市場(chǎng)利率時(shí)，投資是值得的，反之則不值得。而投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的目的往往不是為了長(zhǎng)期持有，與長(zhǎng)期收益和殘值相比，他更關(guān)注下一期價(jià)格（預(yù)期價(jià)格）的變化。所以房地產(chǎn)的投資需求可以認(rèn)為是市場(chǎng)利率和房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格共同作用決定的，當(dāng)市場(chǎng)利率較低時(shí)，資本邊際效率相對(duì)較高，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求相對(duì)較大；當(dāng)預(yù)期價(jià)格上漲時(shí)，資本邊際效率線就會(huì)向上移動(dòng)，與投資需求的變動(dòng)存在正相關(guān)關(guān)系。

（三）宏觀需求的解釋理論：諾瑟姆曲線

在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中，諾瑟姆將城市化進(jìn)程描述為一條扁平的S型曲線，可用來解釋整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的宏觀變動(dòng)。在諾瑟姆曲線的第一階段，城市化發(fā)展的初期，城市人口數(shù)量少，農(nóng)村人口進(jìn)入緩慢，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)也較為緩慢。在諾瑟姆曲線的第二階段，城市化發(fā)展的中期，城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，人口急劇增加，農(nóng)村人口向城市尤其是大城市集聚，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求也極為旺盛。

在諾瑟姆曲線的第三階段，城市化發(fā)展的后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，人口數(shù)量增長(zhǎng)趨于平緩，甚至逐漸趨向飽和，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求也相對(duì)穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)需求方程

四、結(jié)論與啟示

（一）收入和利率不是影響房地產(chǎn)需求的顯著因素

從修正后房地產(chǎn)需求回歸模型的最終結(jié)果中可以看出，影響房地產(chǎn)需求的顯著因素是價(jià)格、預(yù)期價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城市人口數(shù)。收入和利率兩個(gè)因素由于沒有通過參數(shù)檢驗(yàn)而被模型舍棄，這與我們的理論分析和慣常思維有一些出入。城市居民可支配收入不能解釋商品房銷售面積的變化，其原因可能有兩個(gè)方面：一是城市居民可支配收入的統(tǒng)計(jì)方法存在缺陷，很多隱性收入和“灰色”收入沒有被確切統(tǒng)計(jì)，居民的真實(shí)收入與官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有很大的偏差；二是從現(xiàn)階段的狀況看，家庭財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)需求的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭收入，而家庭財(cái)富的統(tǒng)計(jì)則更為困難。利率不能很好地解釋房地產(chǎn)需求變化的原因我們也可以從兩個(gè)方面去解釋：一是按期限加權(quán)的銀行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市場(chǎng)利率；二是與前些年投資房地產(chǎn)的收益相比，銀行利率顯得微不足道，觸動(dòng)不了房產(chǎn)投資者的需求偏好。

（二）房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的需求彈性最大，影響程度也最大

房地產(chǎn)需求對(duì)數(shù)模型中未標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)，對(duì)應(yīng)著各因素的需求彈性。從符號(hào)上看，價(jià)格起著負(fù)效應(yīng)，其它三項(xiàng)為正效應(yīng)，這與我們之前對(duì)房地產(chǎn)需求的理論分析是一致的。其中，預(yù)期價(jià)格需求彈性最大，為0.805，表明在其它因素不變的情況下，預(yù)期價(jià)格每上升1%，商品房銷售面積增加0.805%；同理，價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城市人口數(shù)的需求彈性分別為-0.646%、7.702%和4.78%。模型中標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)，對(duì)應(yīng)著各因素的影響程度。我們可以對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)的絕對(duì)值（簡(jiǎn)寫為│Beta│）按重要程度進(jìn)行歸類排序，若將分類標(biāo)準(zhǔn)的臨界值定為0.3和0.6：│Beta│≥0.6為A類，影響較大；0.6>│Beta│≥0.3為B類，影響一般；│Beta│<0.3為C類，影響較小。按此標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)期價(jià)格│Beta│值0.650，為最大，屬于A類；其次是城市人口數(shù)，│Beta│值為0.612，也屬于A類；相應(yīng)地，房地產(chǎn)價(jià)格屬于B類，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)屬于C類。

（三）政策啟示

經(jīng)過以上對(duì)房地產(chǎn)需求模型的實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的需求彈性和影響程度都遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)價(jià)格，表明近十年來房地產(chǎn)需求主要是由投資需求推動(dòng)的。同時(shí)，城市人口變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求也起著重要的影響。因此，要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中令人困惑的矛盾難題，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府首先要洞悉房地產(chǎn)需求亂象的根源，考慮制定政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)：抑制投資需求，保護(hù)居住需求。為此，政府應(yīng)該制定更為規(guī)范的金融政策，減少銀行對(duì)房產(chǎn)投資需求的過渡支持；政府應(yīng)該重塑更為嚴(yán)格的稅收體系，降低房地產(chǎn)投資過大的個(gè)人收益；政府應(yīng)該建立更為成熟的行業(yè)制度，盡量避免購(gòu)房人陷入信息不對(duì)稱和逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)中。同時(shí)，為了鼓勵(lì)和滿足房地產(chǎn)自住需求，政府應(yīng)該大力推行具有外部性的房地產(chǎn)公共產(chǎn)品，加大保障房和廉租房建設(shè)；政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行限制價(jià)格措施，采取房地產(chǎn)銷售詢價(jià)和核價(jià)相結(jié)合的定價(jià)模式。此外，政府還應(yīng)有（下轉(zhuǎn)第83頁(yè)）（上接第81頁(yè)）效利用收入政策和利率政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，提高居民收入，制定規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木用袷杖牒怂泱w系，引導(dǎo)利率市場(chǎng)化，使收入和利率對(duì)房地產(chǎn)需求的影響效應(yīng)得到體現(xiàn)。

[本文為2012年浙江省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)重點(diǎn)研究課題的成果。編號(hào)：2012Z56]

注釋：

①根據(jù)社科院發(fā)布中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名，選取位于前列的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、大連、成都、沈陽(yáng)、青島、西安、廈門、長(zhǎng)沙、寧波、哈爾濱、南昌、溫州等20個(gè)城市。

參考文獻(xiàn)：

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[6] 任彪，魏學(xué)薛.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求機(jī)制的理論探索和實(shí)證檢驗(yàn)[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)（綜合版），2008（04）

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[8] 王金明，高鐵梅.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2004（04）

[9] 王萬(wàn)力.非均衡理論下住宅市場(chǎng)供求機(jī)制研究[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2011

（作者簡(jiǎn)介：張勤，浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師、浙江大學(xué)金融學(xué)碩士，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)計(jì)量分析 浙江杭州 310018）

（責(zé)編：紀(jì)毅）endprint

摘 要：學(xué)界和業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、供需等熱點(diǎn)問題的研究紛亂雜陳，使居民的購(gòu)房決策陷入信息混亂，政府的政策制定趨于左右搖擺。文章從房地產(chǎn)需求的角度出發(fā)，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來解析房地產(chǎn)需求的理論根源，得到影響房地產(chǎn)需求的主要因素，推導(dǎo)出房地產(chǎn)需求理論方程，構(gòu)建了房地產(chǎn)需求對(duì)數(shù)計(jì)量模型，并運(yùn)用我國(guó)最具代表性的20個(gè)大中城市1998-2010年時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，得出了一些深刻的結(jié)論和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求 需求方程 需求模型

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）04-080-03

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的過度需求和大量空置的矛盾現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價(jià)格信息具有不可識(shí)別性，從而讓居民陷入非理性的陷阱和兩難的抉擇中。對(duì)房地產(chǎn)需求的研究應(yīng)該透過表象揭示其內(nèi)在規(guī)律，給購(gòu)房者的消費(fèi)投資和政府的經(jīng)濟(jì)行業(yè)政策提供正確的前瞻性的信息，因此我們有必要去探究房地產(chǎn)需求的理論根源。

房地產(chǎn)需求從嚴(yán)格意義上講是有效需求即現(xiàn)實(shí)需求，它是購(gòu)買欲望和支付能力的統(tǒng)一。房地產(chǎn)需求從廣泛意義上講是宏觀需求即社會(huì)需求，它是一段時(shí)期內(nèi)整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求總和構(gòu)成的。由于房地產(chǎn)兼具商品和金融屬性，因此我們分析房地產(chǎn)需求時(shí)可以從消費(fèi)需求和投資需求兩個(gè)方面來探討。

一、房地產(chǎn)需求的一般理論

（一）消費(fèi)需求的選擇理論：效用最大化

當(dāng)購(gòu)房者將房地產(chǎn)看成是消費(fèi)品時(shí)，應(yīng)滿足微觀經(jīng)濟(jì)個(gè)體效用最大化的行為選擇理論。房地產(chǎn)消費(fèi)需求的效用最大化可以理解為在房地產(chǎn)價(jià)格、一般商品價(jià)格和收入的約束下，購(gòu)房者根據(jù)其偏好，依據(jù)無(wú)差異曲線和預(yù)算線所作的最優(yōu)選擇。最優(yōu)選擇的要求是無(wú)差異曲線和預(yù)算線相切時(shí)，兩條線的斜率相等，其經(jīng)濟(jì)意義是在收入一定的條件下，購(gòu)房者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和一般商品價(jià)格自行調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的需求以滿足最大效用。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，購(gòu)房者會(huì)減少其消費(fèi)需求；當(dāng)一般商品價(jià)格上升時(shí)，購(gòu)房者會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。而當(dāng)收入變動(dòng)時(shí)，預(yù)算線會(huì)發(fā)生變動(dòng)，其對(duì)房地產(chǎn)需求的影響是正向的。

（二）投資需求的決定理論：資本邊際效率

當(dāng)購(gòu)房者將房地產(chǎn)看成是投資品時(shí)，應(yīng)符合凱恩斯關(guān)于資本邊際效率理論的定義和解釋。資本邊際效率在房地產(chǎn)投資中可以理解為房地產(chǎn)以后各期收益和殘值的一種貼現(xiàn)率，當(dāng)貼現(xiàn)率大于市場(chǎng)利率時(shí)，投資是值得的，反之則不值得。而投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的目的往往不是為了長(zhǎng)期持有，與長(zhǎng)期收益和殘值相比，他更關(guān)注下一期價(jià)格（預(yù)期價(jià)格）的變化。所以房地產(chǎn)的投資需求可以認(rèn)為是市場(chǎng)利率和房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格共同作用決定的，當(dāng)市場(chǎng)利率較低時(shí)，資本邊際效率相對(duì)較高，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求相對(duì)較大；當(dāng)預(yù)期價(jià)格上漲時(shí)，資本邊際效率線就會(huì)向上移動(dòng)，與投資需求的變動(dòng)存在正相關(guān)關(guān)系。

（三）宏觀需求的解釋理論：諾瑟姆曲線

在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中，諾瑟姆將城市化進(jìn)程描述為一條扁平的S型曲線，可用來解釋整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的宏觀變動(dòng)。在諾瑟姆曲線的第一階段，城市化發(fā)展的初期，城市人口數(shù)量少，農(nóng)村人口進(jìn)入緩慢，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)也較為緩慢。在諾瑟姆曲線的第二階段，城市化發(fā)展的中期，城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，人口急劇增加，農(nóng)村人口向城市尤其是大城市集聚，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求也極為旺盛。

在諾瑟姆曲線的第三階段，城市化發(fā)展的后期，城市規(guī)模趨于穩(wěn)定，人口數(shù)量增長(zhǎng)趨于平緩，甚至逐漸趨向飽和，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求也相對(duì)穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)需求方程

四、結(jié)論與啟示

（一）收入和利率不是影響房地產(chǎn)需求的顯著因素

從修正后房地產(chǎn)需求回歸模型的最終結(jié)果中可以看出，影響房地產(chǎn)需求的顯著因素是價(jià)格、預(yù)期價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城市人口數(shù)。收入和利率兩個(gè)因素由于沒有通過參數(shù)檢驗(yàn)而被模型舍棄，這與我們的理論分析和慣常思維有一些出入。城市居民可支配收入不能解釋商品房銷售面積的變化，其原因可能有兩個(gè)方面：一是城市居民可支配收入的統(tǒng)計(jì)方法存在缺陷，很多隱性收入和“灰色”收入沒有被確切統(tǒng)計(jì)，居民的真實(shí)收入與官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有很大的偏差；二是從現(xiàn)階段的狀況看，家庭財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)需求的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭收入，而家庭財(cái)富的統(tǒng)計(jì)則更為困難。利率不能很好地解釋房地產(chǎn)需求變化的原因我們也可以從兩個(gè)方面去解釋：一是按期限加權(quán)的銀行一年期存款利率只是官方利率，不能有效代表市場(chǎng)利率；二是與前些年投資房地產(chǎn)的收益相比，銀行利率顯得微不足道，觸動(dòng)不了房產(chǎn)投資者的需求偏好。

（二）房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的需求彈性最大，影響程度也最大

房地產(chǎn)需求對(duì)數(shù)模型中未標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)，對(duì)應(yīng)著各因素的需求彈性。從符號(hào)上看，價(jià)格起著負(fù)效應(yīng)，其它三項(xiàng)為正效應(yīng)，這與我們之前對(duì)房地產(chǎn)需求的理論分析是一致的。其中，預(yù)期價(jià)格需求彈性最大，為0.805，表明在其它因素不變的情況下，預(yù)期價(jià)格每上升1%，商品房銷售面積增加0.805%；同理，價(jià)格、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和城市人口數(shù)的需求彈性分別為-0.646%、7.702%和4.78%。模型中標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)，對(duì)應(yīng)著各因素的影響程度。我們可以對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)的絕對(duì)值（簡(jiǎn)寫為│Beta│）按重要程度進(jìn)行歸類排序，若將分類標(biāo)準(zhǔn)的臨界值定為0.3和0.6：│Beta│≥0.6為A類，影響較大；0.6>│Beta│≥0.3為B類，影響一般；│Beta│<0.3為C類，影響較小。按此標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)期價(jià)格│Beta│值0.650，為最大，屬于A類；其次是城市人口數(shù)，│Beta│值為0.612，也屬于A類；相應(yīng)地，房地產(chǎn)價(jià)格屬于B類，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)屬于C類。

（三）政策啟示

經(jīng)過以上對(duì)房地產(chǎn)需求模型的實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格的需求彈性和影響程度都遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)價(jià)格，表明近十年來房地產(chǎn)需求主要是由投資需求推動(dòng)的。同時(shí)，城市人口變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求也起著重要的影響。因此，要解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中令人困惑的矛盾難題，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府首先要洞悉房地產(chǎn)需求亂象的根源，考慮制定政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)：抑制投資需求，保護(hù)居住需求。為此，政府應(yīng)該制定更為規(guī)范的金融政策，減少銀行對(duì)房產(chǎn)投資需求的過渡支持；政府應(yīng)該重塑更為嚴(yán)格的稅收體系，降低房地產(chǎn)投資過大的個(gè)人收益；政府應(yīng)該建立更為成熟的行業(yè)制度，盡量避免購(gòu)房人陷入信息不對(duì)稱和逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)中。同時(shí)，為了鼓勵(lì)和滿足房地產(chǎn)自住需求，政府應(yīng)該大力推行具有外部性的房地產(chǎn)公共產(chǎn)品，加大保障房和廉租房建設(shè)；政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行限制價(jià)格措施，采取房地產(chǎn)銷售詢價(jià)和核價(jià)相結(jié)合的定價(jià)模式。此外，政府還應(yīng)有（下轉(zhuǎn)第83頁(yè)）（上接第81頁(yè)）效利用收入政策和利率政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求，提高居民收入，制定規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木用袷杖牒怂泱w系，引導(dǎo)利率市場(chǎng)化，使收入和利率對(duì)房地產(chǎn)需求的影響效應(yīng)得到體現(xiàn)。

[本文為2012年浙江省社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)重點(diǎn)研究課題的成果。編號(hào)：2012Z56]

注釋：

①根據(jù)社科院發(fā)布中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名，選取位于前列的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、武漢、大連、成都、沈陽(yáng)、青島、西安、廈門、長(zhǎng)沙、寧波、哈爾濱、南昌、溫州等20個(gè)城市。

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[4] 李勇輝，潘愛民.我國(guó)住房消費(fèi)市場(chǎng)不均衡的系統(tǒng)原因研究[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2003（06）

[5] 凌定勝，程永生，劉佳.市民購(gòu)房決策模型研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2007（08）

[6] 任彪，魏學(xué)薛.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求機(jī)制的理論探索和實(shí)證檢驗(yàn)[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)（綜合版），2008（04）

[7] 任萍，宋偉，劉武.基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的房地產(chǎn)影響因素分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2005（10）

[8] 王金明，高鐵梅.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給函數(shù)的動(dòng)態(tài)分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2004（04）

[9] 王萬(wàn)力.非均衡理論下住宅市場(chǎng)供求機(jī)制研究[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2011

（作者簡(jiǎn)介：張勤，浙江經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師、浙江大學(xué)金融學(xué)碩士，研究方向?yàn)榻?jīng)濟(jì)計(jì)量分析 浙江杭州 310018）

（責(zé)編：紀(jì)毅）endprint