試論房地產(chǎn)工程成本控制的重要環(huán)節(jié)

●周淺

試論房地產(chǎn)工程成本控制的重要環(huán)節(jié)

●周淺

成本控制是房地產(chǎn)建設(shè)工程成本管理的關(guān)鍵，通過對工程設(shè)計，工程招投標及工程施工全過程的成本控制，達到對工程成本有效控制的目的，為工程利潤的獲得奠定可靠的基礎(chǔ)。

工程成本 有效控制 重要環(huán)節(jié)

一、工程設(shè)計是房地產(chǎn)成本控制首要前提

設(shè)計是工程造價控制的首要環(huán)節(jié)，設(shè)計出問題，工程造價控制，就全盤皆輸，設(shè)計又是工程造價控制的重點，設(shè)計費一般只占工程費用的1%左右，而對于工程造價的影響度占到75%以上。由此可見，設(shè)計質(zhì)量對整個工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的。提高設(shè)計質(zhì)量，對促進施工質(zhì)量的提高、加快進度、高質(zhì)優(yōu)效地把工程建設(shè)好、降低工程成本都非常重要。設(shè)計階段控制造價依然需要主客觀條件，沒有條件就根本談不上造價控制。這就要求設(shè)計人員必須牢固樹立經(jīng)濟意識，克服重技術(shù)、輕經(jīng)濟，設(shè)計保守浪費的傾向；技術(shù)經(jīng)濟人員應(yīng)有專業(yè)知識，了解設(shè)計意圖，熟悉工藝技術(shù)方案，同設(shè)計人員密切配合，用動態(tài)分析方法進行多方案技術(shù)經(jīng)濟比較，要在降低工程造價上下功夫。通過方案優(yōu)化，使工藝流程盡量簡單，設(shè)備選型更加合理，從而節(jié)約投資。對于工程造價的控制要立足于事前控制：一是實行設(shè)計招標，引進競爭機制，選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，加強管理，從而避免設(shè)計質(zhì)量產(chǎn)生的問題；二是實行限額設(shè)計，在設(shè)計中采用定量分析的方法，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要改變設(shè)計完后再算賬的做法，對于節(jié)約的投資限額，給予一定比例的獎勵，反之，對超過投資限額的設(shè)計單位給予一定比例的懲罰，做到獎罰分明；三是加強圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工前。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，杜絕不合理的設(shè)計變更。

二、工程招投標是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

工程項目的建設(shè)以招投標的方式選擇實施單位，是運用競爭機制來體現(xiàn)價值規(guī)律的科學(xué)管理方式。招投標的成本控制必須樹立以優(yōu)取勝理念，要有“低成本、高質(zhì)量、高效益”的市場競爭意識，其成本管理必須建立在科學(xué)管理、科學(xué)決策的基礎(chǔ)上。招標重點做好兩方面的工作：一是掌握投標人的生產(chǎn)能力、施工質(zhì)量、資金周轉(zhuǎn)和建筑物竣工的質(zhì)量的保證水平；二是對投標文件的審查，即審查投標文件有無計算錯誤及準確性、針對性，以及對投標人的資格補審檢查。招投標成本控制還要做好合同管理控制工作。工程合同是承發(fā)包雙方通過充分協(xié)商而簽訂的具有法律效力的文件。簽好合同、掌握合同、利用合同是項目成本管理的重要工具。嚴格執(zhí)行《合同法》、《招標投標法》、《建筑法》等相關(guān)法律，使用標準化的范本簽訂合同，依靠合同來規(guī)范當(dāng)事人的交易行為。在合同執(zhí)行中要全面理解合同，尤其是主要條款的理解要取得各方一致的意見，避免不必要的分歧。在成本控制上嚴格按程序和規(guī)范操作，樹立成本效益管理理念，以合理組織建設(shè)成本。在招標中采用工程量清單的方式是目前進行成本動態(tài)控制越來越普遍的一種方式。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。定標后，簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文件，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。

三、嚴格材料設(shè)備采購管理是成本控制中心環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，材料供應(yīng)投資在施工階段幾乎占了投資的60%以上，因此，嚴格材料、設(shè)備采購成了工程造價控制的重點。材料采購、材料計價是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)單位要做到：一是嚴格材料設(shè)備采購程序，及時掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號。二是招標文件是供應(yīng)商投標和發(fā)包方評標、合同簽定的依據(jù)，在編制招標文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款，明確的服務(wù)內(nèi)容，嚴密條款。三是加強協(xié)調(diào)、嚴格進場材料質(zhì)量驗收。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進度，提前作出設(shè)備材料的采購計劃。加強與供應(yīng)商的銜接，如卸貨、接貨、搬運等，減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。

四、施工全過程控制是成本管理重要環(huán)節(jié)

建設(shè)施工階段是建筑物、人力、物力、機械消耗的主要階段，這個階段直接影響著工程造價的高低，對最終造價的確定有著重要的影響。為此，要加強對施工方的管理，督促施工方按圖施工，嚴格控制變更、現(xiàn)場簽證、控制額外用工及各種預(yù)算外費用，對于變更要做到事前預(yù)估及審批，對工程造價做到心中有數(shù)?，F(xiàn)場甲方代表要督促施工方做好隱蔽工程記錄和簽證工作，保證簽證的真實性及嚴肅性，減少結(jié)算時扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。工程結(jié)算是建設(shè)單位與施工方都非常重視的工作，做好結(jié)算相關(guān)工作尤為重要。一是要核對竣工工程內(nèi)容是否符合合同內(nèi)容要求，關(guān)注合同約定的計價依據(jù)、收費標準、主要材料調(diào)差、結(jié)算方法等；二是要仔細核對隱蔽工程的工程量是否與竣工圖一致，檢查設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證是否有設(shè)計負責(zé)人簽字和監(jiān)理工程師簽字，并對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證進行工程量核實；三是要嚴格審核工程量，要求施工單位報送工程量計算方式，同時建設(shè)單位也應(yīng)編制一份完整的結(jié)算書，對比審批，做到公正、合理準確地計量審核；四是認真審核單價，對于招標確定的單價，嚴格按原有單價執(zhí)行，對于新增項目，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)場實際情況及工藝，做好單價分析，確定新的綜合單價；五是造價人員需熟悉掌握國家的建筑經(jīng)濟政策及當(dāng)?shù)卦靸r管理部門的有關(guān)規(guī)定及相應(yīng)的造價信息發(fā)布，有助于對工程結(jié)算工作的準確把握；六是要逐步加強對合同管理、成本管理、付款管理、結(jié)算管理等造價軟件的推廣使用，有助于科學(xué)、系統(tǒng)地對工程造價進行管理；七是在結(jié)算完成后，編制工程的結(jié)算分析報告，為日后的造價管理積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

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[2]陳光，成虎.建設(shè)項目全壽命目標體系研究[J].土木工程學(xué)報，2004(10)

[3]章進.施工企業(yè)工程造價全過程管理.江蘇建筑，2011（12）

[4]賴京.工程項目全過程的造價控制與管理.科技信息，2009（4）

（作者單位：溫州市德嘉置業(yè)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）

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1004-4914（2014）04-288-01