房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)動力學分析

馬偉，王慶金，李思宏

(1.北京交通大學 經(jīng)濟管理學院，北京100044;2.青島大學 商學院，山東 青島266000;3.濰坊學院 經(jīng)濟管理學院，山東 濰坊261041)

一、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到內(nèi)部因素和外部因素的影響。我國房地產(chǎn)業(yè)由于受到政策限制，受到外部因素的影響較小，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展主要受到內(nèi)部因素的影響①李孟剛:《產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展理論的研究》，博士學位論文，北京交通大學，2006年。②呂政:《自主創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展》，《中國國情國力》，2006年第8期。。房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長、利益關系和影響因素較多，由各方因素組成一個系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)是由子系統(tǒng)和元素構(gòu)成的復雜系統(tǒng)，而各子系統(tǒng)和元素間的結(jié)構(gòu)以及作用機理是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵。因此，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其作用機理，對于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)分析就是在分析系統(tǒng)要素基礎上，研究房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的子系統(tǒng)間的關系，分析房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展運行的內(nèi)在規(guī)律，研究房地產(chǎn)業(yè)及其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的相互關系，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低泡沫發(fā)展和健康運行③孔行等:《區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的長期動態(tài)協(xié)調(diào)關系研究》，《中央財經(jīng)大學學報》，2009年第3期。。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖1。

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)目標

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)目標是使房地產(chǎn)業(yè)處于一種沒有危險、不受威脅的狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)目標主要包括以下三個方面:

一是房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?jié)M足了人們?nèi)找嬖鲩L的對于居住、休閑、生活的需求，是人類生存發(fā)展的基本訴求，是實現(xiàn)顧客價值、企業(yè)價值和社會價值的統(tǒng)一。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，居民收入水平和生活質(zhì)量的提高，消費者對于住房需求以及住房改善的意愿越來越強烈，特別是對于住房質(zhì)量、配套設施、小區(qū)綠化和小區(qū)物業(yè)等提出了更高的要求和需求，消費者由單一居住需求向多樣化需求轉(zhuǎn)變成為必然。面對居民對居住需求的多樣化和對休閑健康的關注，要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然要擺脫原有粗放型、以經(jīng)濟利益為主生產(chǎn)觀念，向顧客需求型、效益型、集約型轉(zhuǎn)變，以滿足消費者需求為基礎，科學地利用土地，提高房屋質(zhì)量，實現(xiàn)土地資源科學開發(fā)利用和有效循環(huán)。

二是房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)低泡沫發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，一定要實現(xiàn)低泡沫發(fā)展，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫膨脹。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在各種利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)很多非理性行為，進而造成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的失衡。投機者更多的關注短期差價的收益，大量投機行為導致房屋的供給和需求失衡，進而導致房價快速的上漲并脫離房屋本身的價值。房地產(chǎn)業(yè)高泡沫發(fā)展嚴重危害了房地產(chǎn)業(yè)的健康成長和市場的有效運行。同時由于土地資源稀缺性、需求剛性和政府調(diào)控，造成市場中存在大量的尋租行為，導致產(chǎn)業(yè)運行效率低下，價格進一步上漲。

三是房地產(chǎn)業(yè)要充分發(fā)揮關聯(lián)效應。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，其發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密不可分，房地產(chǎn)應在國民經(jīng)濟中保持合理的結(jié)構(gòu)，同時房地產(chǎn)與銀行等其他產(chǎn)業(yè)之間關聯(lián)性較高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也與這些產(chǎn)業(yè)緊密地聯(lián)系在一起，可以產(chǎn)生好的正向的關聯(lián)效應。一方面，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，銀行壞賬風險變小，消費者減少投機，實現(xiàn)理性消費，這能有效促進相關產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟更好的運行;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，會產(chǎn)生負面影響，市場中充斥了大量的投機行為和尋租行為，房地產(chǎn)市場中價格暴漲、空置率增加，以及銀行壞賬風險變大等，進而造成相關產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟發(fā)展面臨諸多問題。

(二)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復雜，包含若干相互作用的子系統(tǒng)和要素，這些子系統(tǒng)和要素協(xié)調(diào)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵。當子系統(tǒng)和要素發(fā)生變化時，整個系統(tǒng)的狀態(tài)也在發(fā)生改變，子系統(tǒng)和要素間的相互關系決定了系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，而子系統(tǒng)和要素的功能以及相互間的作用決定了系統(tǒng)的功能。當房地產(chǎn)業(yè)各子系統(tǒng)和要素間的相互關系和相互作用表現(xiàn)為整體的特征，則系統(tǒng)處于一種有序狀態(tài);當各子系統(tǒng)和要素間的相互關系和相互作用表現(xiàn)為個體特征時，則系統(tǒng)處于一種無序狀態(tài)。當房地產(chǎn)系統(tǒng)中子系統(tǒng)和要素較多的時候，多個子系統(tǒng)和要素交互作用交織在一起，就使房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中的各因素以及子系統(tǒng)間的因果關系變得十分復雜。在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問題往往是由于多種因素共同作用而產(chǎn)生的。例如，消費者對于房價上漲的預期，往往受到其他消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府調(diào)控信號、甚至銀行貸款等多個方面的影響，而消費者對于房產(chǎn)的購買則可影響房地產(chǎn)開發(fā)商、政府調(diào)控等因素，而且因果之間可以相互轉(zhuǎn)化形成系統(tǒng)中的閉環(huán)——良性循環(huán)或者惡性循環(huán)，各變量相互之間形成制約或者促進關系。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的目標是由系統(tǒng)中的各個子系統(tǒng)、各個要素的功能來完成。房地產(chǎn)健康發(fā)展系統(tǒng)是一個包含消費、生產(chǎn)、信貸、調(diào)控組成的復雜系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)和要素功能間相輔相成，形成相互促進和相互制約關系。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)遵循和利用經(jīng)濟學、管理學等相關規(guī)律，應用系統(tǒng)工程的思想和方法，將消費、生產(chǎn)、信貸、調(diào)控等功能作為一個有機整體，系統(tǒng)地整合在一起，來保證房地產(chǎn)業(yè)處于一種沒有“疾病”，良性發(fā)展的狀態(tài)。因此整個系統(tǒng)運行中，其健康發(fā)展目標的實現(xiàn)是由這些子系統(tǒng)和其中要素具體職能來完成的，比如房地產(chǎn)開發(fā)商向消費者提供住房，消費者購買住房，同時可能需要借貸，而銀行提供借貸，消費者的資金需求得到滿足，當其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的時候，則整個過程就會停止，而消費者的需求就無法滿足。

(三)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的主體

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展不僅受經(jīng)濟系統(tǒng)的本身規(guī)律作用，同時也受到經(jīng)濟系統(tǒng)中人類行為的影響。大多數(shù)情況下，由于非理性的存在，經(jīng)濟系統(tǒng)的運行不完全遵循經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，而是受到人的主觀意愿的影響。人類對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展存在正反兩個方向的影響，一方面如果人類足夠理性，即能清晰認識房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)要素、結(jié)構(gòu)及其作用機理，并且做出理性決策時，則房地產(chǎn)業(yè)處于健康發(fā)展狀態(tài)，既有利于產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時也符合系統(tǒng)中各個主體的利益;但是如果人類由于有限理性而對系統(tǒng)運行并不清晰，或者即使能明白系統(tǒng)運行規(guī)律，但由于自己的利益而采取非理性行為，人類利用各種方法和手段就可能對于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來極大的危害，如，很多個人和企業(yè)明白過度的房地產(chǎn)投資可能會給房地產(chǎn)市場帶來危害，但是由于短期高額的利潤，仍然進行大量的投機性行為，推動房地產(chǎn)價格持續(xù)的增長。因此規(guī)范和監(jiān)督系統(tǒng)中各個主體的意識和行為，引導按照經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律進行理性決策和理性行為，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人類的要求與愿望。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)是由諸如顧客、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府及其他利益相關者等主體組成的復雜系統(tǒng)，必然不能擺脫人的影響，不同主體有不同的目標和行為。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不同主體的行為對于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響越來越明顯，大量投機行為和尋租行為的存在，政府的土地經(jīng)濟現(xiàn)象等等，導致房地產(chǎn)業(yè)處于一種危險，而且又容易受到威脅的一種狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)是受各級政府、開發(fā)商、銀行、消費者等主體影響的，這些主體相互聯(lián)系，相互作用，行為和職能有所區(qū)別，只有這些主體相互協(xié)同，有一致的目標，才能使房地產(chǎn)市場系統(tǒng)處于沒有危險、不受威脅的健康發(fā)展狀態(tài)。任何一個主體非理性行為或者決策失誤，都可能會給房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來威脅。

二、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)動力分析

(一)消費子系統(tǒng)SD分析

購房者的購房行為構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消費子系統(tǒng)(如圖2)，是產(chǎn)品的消費者。購房者的購房行為是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的基礎和系統(tǒng)存在的依據(jù)，購房者對于房地產(chǎn)的需求量取決于三個因素:人口的數(shù)量、房價收入比和價格上漲預期①涂國平，黃志鈞:《基于系統(tǒng)動力學的商品住宅需求仿真研究——以南昌市為例》，《華東理工大學學報》(社會科學版)，2012年第6期。。房價收入比因素和價格上漲預期因素對于房地產(chǎn)需求所起的作用相反，當房地產(chǎn)需求量增加，造成房地產(chǎn)供應和需求比例降低，房地產(chǎn)價格上漲。一方面造成房價收入比上升，造成房地產(chǎn)需求量減少，從而增加供求比，造成房地產(chǎn)價格回落，這是一個自我調(diào)節(jié)負反饋環(huán)。另一方面，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，造成消費者價格上漲預期增加，提高了房地產(chǎn)需求量，造成房地產(chǎn)價格進一步上漲，這是價格不斷強化的正反饋環(huán)。

圖2 需求子系統(tǒng)因果關系圖

進一步分析(如圖3)，將購房者需求分為居住性需求和投機性需求，顯然房價收入比因素和價格上漲預期對于購房者兩種需求的影響是不一樣的，而對于投機性需求而言，投機者的資金約束較小，一方面，投機者投機一般擁有一定的資金來進行投機，另一方面投機者投機時，更加關注的是價差，即短時間內(nèi)通過價差來獲取利潤，而對于房價是否脫離市場基礎價值和房屋本身并不關心，造成投機性需求的正反饋環(huán)，即價格上漲預期+投機性需求-供求比-房地產(chǎn)價格+價格上漲預期，同時這種不斷強化正反饋造成了對居住性需求的擠壓，即價格上漲造成房價收入比增大，從而減少了居住性需求。

(二)生產(chǎn)子系統(tǒng)SD分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的生產(chǎn)子系統(tǒng)，是產(chǎn)品的提供者，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的關鍵，與消費子系統(tǒng)構(gòu)成整個房地產(chǎn)市場。從經(jīng)濟學角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向消費者提供所需求的住房，從而獲得利潤和再生產(chǎn)的資金，進而促進房地產(chǎn)業(yè)進一步的發(fā)展。但是在實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋并不一定完全都是消費所需要的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效供給問題，如房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)中，保障房建設問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自己的利潤更傾向于高利潤房屋的建設，而對于解決低收入階層的低利潤的保障性住房的開發(fā)缺乏主動性和積極性，這就產(chǎn)生一些供求不平衡問題。

如果我們再考慮顧客投機性需求(如圖4)，就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的幾個重要途徑:一是價格上漲預期，促使價格不斷上漲，房價收入比不斷擴大，從而脫離市場基礎價值;二是投機性需求，投機性需求促使供求比例失衡，房價不斷上升，房價收入比不斷擴大，同時擠壓居民正常的居住性需求，并造成房屋空置率提升;三是有效供給不足，即房地產(chǎn)開發(fā)的住房是不是顧客所需要的，如果有效供給不足，造成供求比失衡，局部供不應求，造成房地產(chǎn)價格上漲，房價收入比失衡，同時造成空置率提高。

圖4 考慮投資性需求房地產(chǎn)市場因果關系圖

(三)信貸子系統(tǒng)SD分析

金融企業(yè)的信貸行為構(gòu)成了房地產(chǎn)健康發(fā)展的信貸子系統(tǒng)，是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源。

如圖5，在房地產(chǎn)市場里，金融企業(yè)資金供給起著“催化劑”作用，當房地產(chǎn)市場良性循環(huán)時，金融企業(yè)更有助于房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)，個人消費和企業(yè)開發(fā)需要資金時，金融企業(yè)可以很好地滿足其資金方面的需求，在保證房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，金融企業(yè)在獲得一定利潤的同時，保證資金風險在控制范圍之內(nèi)。相反，當房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)泡沫時，金融企業(yè)可能會增加房地產(chǎn)泡沫，并造成極高的金融風險，原因在于金融企業(yè)促使市場上投資性需求增加和有效供給更加失衡。

圖5 房地產(chǎn)業(yè)中金融企業(yè)信貸因果關系圖

(四)調(diào)控子系統(tǒng)SD分析

由于房地產(chǎn)健康發(fā)展系統(tǒng)各個主體目標、行為和實力不盡相同，同時利益相同的主體有可能產(chǎn)生“共謀”而損害其他主體利益，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對不夠成熟的市場，單純靠市場自由調(diào)節(jié)是不夠的，還引入政府的宏觀調(diào)控來抑制各主體非理性行為①曹朋沖等:《基于動力學模型的房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟宏觀調(diào)控》，《價值工程》，2011第25期。。因此，在理性條件下，中央政府對于房地產(chǎn)業(yè)管理主要通過宏觀調(diào)控政策和措施來進行的，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要集中抑制價格快速上漲、抑制投機性需求和增加有效供給，主要有土地政策、金融政策、稅收政策、住房政策等，除金融、稅收政策外，大部分調(diào)控政策由地方政府具體實施。具體表現(xiàn)為土地約束、稅收約束、信貸約束、投機性需求約束(如圖6)。

圖6 理性條件下調(diào)控子系統(tǒng)因果關系圖

三、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展要受到時空限制，并滿足戰(zhàn)略要求。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展一方面具有時間性和地域性，由于經(jīng)濟具有周期性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往與經(jīng)濟發(fā)展有一定的關聯(lián)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要滿足戰(zhàn)略要求，房地產(chǎn)業(yè)首先滿足民眾的居住需要，同時要關注的是人類未來的需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不應犧牲國民經(jīng)濟健康發(fā)展為代價。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議如下:

(一)正確引導購房者的消費理念

要持續(xù)地正確引導購房者的消費理念，建立科學的購房目標和消費模式。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升、人口流動性的增加，樹立房屋租賃、小面積自住、大面積改善等不同層次的梯度住房消費理念，引導購房者根據(jù)各自的不同條件，選擇不同的層次住房消費方式，建立保障房與商品房、租與購并舉的消費模式，消除一次性到位、單純追求自有住房和大面積住房的消費誤區(qū)。拓寬民間資本的投資渠道，正確引導民間資本投資行為。通過房產(chǎn)稅等方式增加投資(機)性購房的交易和持有成本，降低投資(機)性購房者的投資收益預期，減少投機行為。引導居民根據(jù)自身條件選擇合適生活區(qū)域。大城市有大城市的優(yōu)勢，小城市有小城市的優(yōu)勢，大城市配套齊全，就業(yè)機會多，但大城市生活消費水平高，尤其是一、二線的大城市，通過引導，讓居民根據(jù)自己的能力，量體裁衣，選擇適合自己的生活區(qū)域，不要盲目地追求大城市，減小對大城市的人口增加壓力。

(二)科學規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強自我約束，自覺遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，依法進行開發(fā)建設。負責管理房地產(chǎn)開發(fā)建設的各個部門根據(jù)各自分工加強監(jiān)察力度和執(zhí)法力度，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的違法行為，對監(jiān)管中不依法行政、不嚴格執(zhí)法的行政主管部門和個人，要嚴肅追究其行政責任。

(三)合理控制金融風險

合理控制金融風險，一方面要建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式。另一方面采取有效措施，加強對房地產(chǎn)金融市場的科學引導以及宏觀調(diào)控。

(四)完善政府的調(diào)控政策

政府通過轉(zhuǎn)化政府職能，完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮市場的調(diào)控作用，多用經(jīng)濟手段，少用行政手段，關注頂層設計，制定政策和指導，并嚴格監(jiān)督政策和制度的執(zhí)行，引導房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

統(tǒng)一中央政府與地方政府的目標和行為。中央政府是從經(jīng)濟健康運行、國民安居樂業(yè)角度出發(fā)，調(diào)控的目標是保證房地產(chǎn)市場健康繁榮、平穩(wěn)有序發(fā)展，并且滿足國民日益增長的居住性需求。地方政府是中央關于房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳達者和實施者，對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府與地方政府的目標應該協(xié)調(diào)一致，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展并滿足居民的居住需求。