房價(jià)向下，理性向上

陳思進(jìn)

今年以來，中國樓市低迷已毋庸置疑。從各地情況看，商品房成交低迷，降價(jià)甩賣的市況已從溫州、長沙、杭州等二三線城市，向北上廣深蔓延。北京二手房價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月下跌，部分新樓盤也不得不以打折的方式“以價(jià)換量”；而在上海，樓盤降價(jià)現(xiàn)象也開始蔓延。

數(shù)據(jù)顯示，4月份全國新房開工量與一年前相比下降25%。與此同時(shí)，新舊住房的價(jià)格也開始下跌，交易量急劇減少。沒有想到叫了多年的“狼來了”——樓市拐點(diǎn)，就這樣不期而至。

今年2月，杭州某樓盤出現(xiàn)“馬年第一降”。這是在沒有新增調(diào)控政策之下大跌的，而且是開發(fā)商和老百姓還普遍看漲房價(jià)的情況下突然下跌，下跌的幅度還很大，遠(yuǎn)低于周邊房價(jià)。開發(fā)商明知房價(jià)下跌會導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，卻仍然一意孤行降價(jià)銷售，導(dǎo)致了地產(chǎn)股大跌的連鎖效應(yīng)。

這說明新樓盤開始面臨價(jià)格壓力，人們初嘗了房價(jià)下跌的滋味，對購房的心理預(yù)期要變了。長久以來，投資是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)最重要的引擎，約占GDP的50%，其中半數(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，很多投資產(chǎn)品都是在一路飆高之后，突然大幅下跌。

上世紀(jì)80年代，美國逼迫日元升值，國際對沖基金趁日元升值，賣空美元買進(jìn)日元，瘋狂涌入日本股市和房地產(chǎn)市場，而這些投機(jī)資金幾乎全都來自銀行。日本銀行的儲戶堅(jiān)信他們的錢是安全的，因?yàn)橛腥毡菊阢y行背后提供支撐。

不過是泡沫，就總歸是要破的。日本銀行一調(diào)高利率，國際基金紛紛拋售股票和房產(chǎn)，帶著巨資出逃。這直接戳破了日本的股市泡沫，房價(jià)在當(dāng)年就開始急劇下跌，跌勢蔓延至全國，最后整個(gè)日本平均跌去超過70%，東京甚至跌掉了90%。二十多年過去，日本的房價(jià)和最高價(jià)位相比，依然腰斬。

目前，中國樓市在經(jīng)歷了過去多年的瘋漲之后，房價(jià)終于從一些三四線城市開始大幅下挫，甚至連一線城市上海，也出現(xiàn)了以7.2折“甩賣”的樓盤。面對樓市下跌，有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)憂，若房地產(chǎn)市場進(jìn)一步暴跌，建筑公司、家電企業(yè)、鋼鐵、水泥等大宗商品廠商都將受牽連，有可能會引發(fā)危機(jī)。

糾正一個(gè)誤區(qū)：并不是房價(jià)下跌引發(fā)危機(jī)，而是持續(xù)的高房價(jià)引發(fā)危機(jī)。因?yàn)楦叻績r(jià)帶來的暴利，吸引了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這阻礙了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)造就業(yè)崗位，進(jìn)而制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

例如，4月23日，全球連鎖超市巨無霸沃爾瑪，宣布將關(guān)閉杭州朝暉店。對此沃爾瑪亞洲區(qū)總裁貝思哲表示，今年將在中國關(guān)閉25家業(yè)績不良的門店。當(dāng)然沃爾瑪關(guān)閉部分門店有諸多原因，但由于高房價(jià)帶動(dòng)租金上漲，無疑是迫使沃爾瑪關(guān)閉門店的最主要原因之一。

更何況高房價(jià)將增加國家市政、住宅建設(shè)，以及企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的成本，既損害了實(shí)業(yè)，也阻礙社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。中國經(jīng)濟(jì)必須從投資型轉(zhuǎn)向消費(fèi)型，以消費(fèi)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。但如果房價(jià)不回歸至合理的價(jià)位，就不可能釋放出有效需求，也就難以帶動(dòng)消費(fèi)。

這次政府會出手救市嗎？依照中國目前的狀況，有三種可能：第一種，像2009年那樣的大規(guī)模救市，等于加大毒癮，樓市會在一段日子里出現(xiàn)回光返照，但藥性過了之后，將會更大幅度地下挫，這種可能的概率極其微??；第二種，完全不救市使房價(jià)理性回歸，經(jīng)濟(jì)會經(jīng)歷短暫陣痛，但戒毒之后，經(jīng)濟(jì)就能恢復(fù)可持續(xù)的健康發(fā)展；第三種，小幅微刺激，使房價(jià)慢慢地理性回歸，這種可能性最大，也最切實(shí)可行。

最后，論及中國樓市是否會崩盤。答案是否定的。因?yàn)楸辣P是指系統(tǒng)性崩潰，比如美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯，造成了美國金融系統(tǒng)幾乎崩潰。而中國央行系統(tǒng)比美聯(lián)儲更強(qiáng)有力，有足夠的手段避免金融系統(tǒng)性崩潰，即使全國房價(jià)合理回歸50%，也絕對不會造成中國金融系統(tǒng)性的崩潰。

總之，只有當(dāng)樓價(jià)回歸到合理的價(jià)位，才可使經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。