國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期特點(diǎn)與未來(lái)走勢(shì)

楊荇+孫含越

近期，杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價(jià)促銷，部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易疲軟、房?jī)r(jià)松動(dòng)，引發(fā)了外界對(duì)部分開(kāi)發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)向的猜測(cè)。同時(shí)，多家銀行暫停房地產(chǎn)企業(yè)貸款的消息不斷發(fā)酵，興業(yè)銀行、交通銀行與中信銀行等紛紛卷入“停貸”風(fēng)波。但多家銀行已陸續(xù)發(fā)布公告回應(yīng)，稱未暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，未調(diào)整相關(guān)信貸政策。市場(chǎng)之所以如此敏感，源于大家對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)資金鏈斷裂以及由此引發(fā)的深度衰退的擔(dān)憂。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)了嗎？未來(lái)走勢(shì)究竟如何？本文擬對(duì)此進(jìn)行解析。

房地產(chǎn)市場(chǎng)近期特點(diǎn)

房?jī)r(jià)回落，增速分化

2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持回升勢(shì)頭，房?jī)r(jià)上漲幅度逐月加快，九成以上城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)上漲，近三成城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%。其中，北京、廣州、深圳全年漲幅均超過(guò)20%。但進(jìn)入2014年之后，一路“高歌猛進(jìn)”的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然出現(xiàn)“分水嶺”。江蘇、山東、安徽等地的多個(gè)三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易疲軟，個(gè)別地方成交量甚至被“腰斬”。2014年3月，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量仍處于低位，百城住宅價(jià)格同比上漲10.04%，連續(xù)第16個(gè)月上漲，但漲幅較上月縮小0.75個(gè)百分點(diǎn)，漲幅連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)縮小情況（見(jiàn)圖1）。

事實(shí)上，從2012年四季度起，一二線城市與三四線城市房?jī)r(jià)增速已出現(xiàn)顯著分化，其差距也在逐月擴(kuò)張。2014年以來(lái)，一二線城市中進(jìn)一步出現(xiàn)分化，如杭州這樣的二線核心城市，其商品房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)調(diào)整，這預(yù)示著2014年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將愈加劇烈。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落

2014年1月至3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅投資同比增長(zhǎng)了16.8%，創(chuàng)近兩年的新低（見(jiàn)圖2）。從新開(kāi)工面積看，1月至3月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積下降了25.2%，而上年同期為2.7%的負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷售面積同比下降3.8%，降幅比前兩個(gè)月擴(kuò)大了3.7個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e同比下降4.9%，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖3）。

房屋新開(kāi)工面積同比大幅下降，其中有季度性因素、銷售放緩、2013年同期基數(shù)偏高，以及2013年年底新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多等多方面原因。而受2011?2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的影響，商品房竣工面積仍持續(xù)處于低位。

土地成交價(jià)居高，供應(yīng)區(qū)域性明顯

土地市場(chǎng)熱度不減，“房冷地?zé)帷钡默F(xiàn)象較為突出。2014年1月至3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款增長(zhǎng)11.4%，仍處于高位水平。同時(shí)，土地供應(yīng)區(qū)域性分化十分明顯。一線城市“地王”頻出，2014年1月，京滬廣深四城土地成交均價(jià)環(huán)比上漲125%，創(chuàng)歷史單月新高。2月，北京土地供應(yīng)面積累計(jì)6157.8畝，供應(yīng)面積環(huán)比、同比增幅分別為701.1%和123.5%，土地成交均價(jià)同比增長(zhǎng)75.1%，環(huán)比增長(zhǎng)19.4%。而武漢、重慶、蘭州等部分二三線城市土地成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑，2014年2月，重慶僅有7宗土地成交，成交面積同比下跌14%，環(huán)比下降24%。2014年年初至2月12日，武漢市僅出讓各類地塊28宗，土地出讓金同比減少77.8%。

房企資金面趨緊

2014年1?3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1?2月份回落5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)20.4%，利用外資下降33.9%，自籌資金增長(zhǎng)9.6%，其他資金下降1.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款下降3.6%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)0.1%。相比2013年全年，房企自籌資金比重上升，個(gè)人按揭貸款和利用外資比重下降。

上述數(shù)據(jù)表明，近期三四線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌以及房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟并存的狀況，已引發(fā)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，個(gè)別商業(yè)銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整，房企資金面將逐步趨緊。如興業(yè)銀行提出了“暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)”；部分銀行在2014年年初，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款，貸款的放款時(shí)間都被明顯拉長(zhǎng)。

分析2013年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化原因，我們認(rèn)為：一年多以來(lái)，新一屆政府不再統(tǒng)一部署全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一刀切的調(diào)控政策，而是向著以各個(gè)地方政府為主導(dǎo)的自主調(diào)控逐步過(guò)渡；逐步擴(kuò)大供給，加大保障房建設(shè)和分配，將房?jī)r(jià)交由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。在“政府保障和市場(chǎng)配置結(jié)合，城市分類指導(dǎo)”的總基調(diào)下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，供需矛盾有望緩解，行業(yè)發(fā)展日趨理性。但不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象或?qū)⑦M(jìn)一步加劇，少數(shù)熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的矛盾依然明顯，房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)存在；多數(shù)二三線城市供需基本均衡，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)；少數(shù)三四線城市供應(yīng)持續(xù)高于需求，若貨幣政策進(jìn)一步趨緊，需求不足和房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)可能顯現(xiàn)。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，資源和人口大量由城市邊緣向中心集中，需求和購(gòu)買力也都從三四線城市向一二線城市匯集，房地產(chǎn)市場(chǎng)便越來(lái)越呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。在此過(guò)程中，個(gè)別城市出現(xiàn)樓價(jià)下跌或者開(kāi)發(fā)商集體降價(jià)屬于正?，F(xiàn)象。我們估計(jì)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以“降價(jià)換量”為主，全面下挫的可能性較低。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)

短期預(yù)測(cè)

2014年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的熱度，土地成交量繼續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)。主要原因有四個(gè)。一是2013年商品房市場(chǎng)整體發(fā)展較好，銷售量大幅回升，銷售回款明顯增加，資金狀況良好；二是新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路明顯轉(zhuǎn)變，由過(guò)去的各種調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，房企對(duì)政策的預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀，拿地的熱情增加；三是受2013年銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做好準(zhǔn)備；四是近期不少城市在調(diào)控政策中都提及增加土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)2014年土地供應(yīng)將有所增加。

受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅明顯擴(kuò)大，我們預(yù)計(jì)2014年將略有回落，原因有三個(gè)方面。一是2013年房企土地購(gòu)置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開(kāi)工項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將相應(yīng)保持穩(wěn)定。二是2014年將有600萬(wàn)套以上的保障房建設(shè)目標(biāo)，開(kāi)工量仍然較大。三是隨著房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的逐步出臺(tái)，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，以及商業(yè)銀行收緊流動(dòng)性，房地產(chǎn)商投資行為可能轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，行業(yè)投資步伐有所放緩。但一二線城市仍將成為投資重點(diǎn)。endprint

預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但漲幅相比2013年將有所降低，主要原因有兩個(gè)方面。一是一二線城市房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，部分城市提前透支了未來(lái)的漲幅。二是三四線城市供應(yīng)量仍然較大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房?jī)r(jià)上漲的因素偏少，房?jī)r(jià)上漲空間不大。不同城市房?jī)r(jià)分化將進(jìn)一步加?。旱貎r(jià)快速上漲、供不應(yīng)求的矛盾仍將推動(dòng)一線城市住宅價(jià)格上漲；二線城市土地市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)，供求基本平衡，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間有限；多數(shù)三四線城市由于供應(yīng)充足，地價(jià)漲幅最小，部分供應(yīng)過(guò)剩的三線城市房?jī)r(jià)存在下跌可能。

中長(zhǎng)期預(yù)期

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年推進(jìn)的“全面深化改革”也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制的完善將促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過(guò)去多年的量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等因素，將使得行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，未來(lái)房地產(chǎn)理性回歸勢(shì)在必行。

同時(shí)，貨幣環(huán)境中性偏緊，流動(dòng)性充裕的大環(huán)境正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。2003?2008年，我國(guó)M2/GDP相對(duì)平穩(wěn)，均保持在150%左右。2008年以后，我國(guó)依靠大量的信貸融資實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)反彈，但同時(shí)也使得整體債務(wù)率明顯上升，M2/GDP在2012年接近200%，明顯高于歐美等主要發(fā)達(dá)國(guó)家，并且有逐漸走高的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)較為突出。在李克強(qiáng)總理“堅(jiān)持不擴(kuò)大赤字，既不放松也不收緊銀根”的精神指導(dǎo)下，隨著美國(guó)QE的退出以及國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力的上升，央行貨幣政策回歸中性甚至逐步收緊的可能性很大，過(guò)去多年支持房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的流動(dòng)性充裕大環(huán)境將發(fā)生轉(zhuǎn)變。

房產(chǎn)稅落地勢(shì)在必行，歷史數(shù)據(jù)顯示“增量征稅”僅在短期對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但房地產(chǎn)稅立法及財(cái)稅體制改革將改變中長(zhǎng)期環(huán)境。黨的十八屆三中全會(huì)指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅的一種，政策落地勢(shì)在必行。對(duì)市場(chǎng)各方而言，除關(guān)注少數(shù)城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)容帶來(lái)的短期沖擊之外，更需警惕包括土地增值稅等在內(nèi)的財(cái)稅體制改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)的沖擊。

土地制度改革將優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格，提高土地利用效率。十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，同時(shí)也要“從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率”。土地制度改革能優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，增加土地供應(yīng)量，促進(jìn)土地價(jià)格合理化。長(zhǎng)期來(lái)看在促進(jìn)行業(yè)集約化發(fā)展的同時(shí)，有利于平抑熱點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)，促進(jìn)各類城市均衡發(fā)展。

人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求趨緩，房地產(chǎn)發(fā)展可能提前進(jìn)入平緩增長(zhǎng)期。需求提前透支使得我國(guó)住宅市場(chǎng)需求可能在2015年即邁入停漲，甚至階段性下滑階段。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，2011?2020年，我國(guó)住房潛在需求達(dá)160億平方米，其中商品住宅需求120億平方米，但由于2011年以來(lái)市場(chǎng)快速發(fā)展，部分需求已被提前透支，預(yù)計(jì)2014年我國(guó)商品住宅銷售面積將超過(guò)12億平方米，行業(yè)峰值或?qū)⑻崆暗絹?lái)。多重風(fēng)險(xiǎn)積聚將促使行業(yè)增速明顯放慢，長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立將促使市場(chǎng)逐步回歸理性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的“庫(kù)茲涅茨周期”理論，平均每17年建筑業(yè)就會(huì)從興旺到衰退經(jīng)歷一個(gè)輪回，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于這樣一個(gè)周期的后半段，房?jī)r(jià)在高位平臺(tái)期有內(nèi)在下跌的風(fēng)險(xiǎn)。從2013年以來(lái)的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的現(xiàn)象，三四線城市存在絕對(duì)供過(guò)于求，一二線城市投資、投機(jī)性需求明顯下降。同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，利率市場(chǎng)化的過(guò)程當(dāng)中，通常都是利率往上走，房?jī)r(jià)往下跌。從2010年開(kāi)始，理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品開(kāi)始增多，給了投資人新的投資組合和新的投資產(chǎn)品，買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值已經(jīng)不是最核心的選擇。所以從2010年到2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資性需求占全部購(gòu)房需求的比例已經(jīng)持續(xù)下跌，接下來(lái)如果繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。在房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的大背景下，預(yù)計(jì)近年房地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)弱勢(shì)調(diào)整的平臺(tái)期，即“高位震蕩，弱勢(shì)調(diào)整”的過(guò)程。

影響固定資產(chǎn)投資增速

考慮到經(jīng)濟(jì)增速保持穩(wěn)定，保障性住房建設(shè)將繼續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)增長(zhǎng)”作用，房地產(chǎn)投資有望保持穩(wěn)定。但同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)放緩、流動(dòng)性偏緊、融資成本提升的背景下，房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)恐難繼續(xù)。在國(guó)家強(qiáng)調(diào)“雙軌制”等雙向調(diào)控思路以遏制房地產(chǎn)投機(jī)的導(dǎo)向下，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，這使得開(kāi)發(fā)商在庫(kù)存較高的地區(qū)投資新項(xiàng)目變得更為謹(jǐn)慎，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資整體放緩。而2014年以來(lái)銷售增速的明顯放緩，預(yù)示著2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能出現(xiàn)沖高后的回落調(diào)整，略低于2013年增速。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重大約為20%左右，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60余個(gè)，可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，鋼鐵、水泥、鋁等主要工業(yè)品下游需求結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)需求的比重均在30%以上，在玻璃產(chǎn)業(yè)的下游需求比例中，房地產(chǎn)需求的比重更是高達(dá)70%。因此，在經(jīng)濟(jì)處于增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期三期疊加的大環(huán)境下，一旦房地產(chǎn)銷售放緩，市場(chǎng)觀望情緒加劇，就會(huì)增大建筑機(jī)械、水泥和金屬、玻璃和裝潢、家具家電等工業(yè)企業(yè)庫(kù)存壓力，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)自身的去庫(kù)存化也將延長(zhǎng)，從而進(jìn)一步影響2014年固定資產(chǎn)投資的增速。從國(guó)家發(fā)改委提交的“兩會(huì)”計(jì)劃草案來(lái)看，2014年固定資產(chǎn)投資增速計(jì)劃增長(zhǎng)17.5%，已低于去年18%的目標(biāo)和19.6%的實(shí)際增速。

影響社會(huì)居民消費(fèi)總額

房地產(chǎn)作為消費(fèi)者非金融資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)直接或間接引起財(cái)富水平的變動(dòng)，從而影響到居民的消費(fèi)行為乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)支出的影響存在著多種渠道和效應(yīng)：一是財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)可能直接導(dǎo)致實(shí)際財(cái)富的變化，影響消費(fèi)者當(dāng)期的消費(fèi)水平和邊際消費(fèi)傾向。二是預(yù)算約束效應(yīng)。房地產(chǎn)商品作為消費(fèi)者的大額支出，其價(jià)格波動(dòng)直接影響消費(fèi)者的儲(chǔ)蓄和投資決策。三是成本效應(yīng)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)帶來(lái)顯著的成本效應(yīng)，除了居民生活成本（如房租）之外，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的變化，如企業(yè)房租、員工生活成本上升帶來(lái)的工資上漲壓力等費(fèi)用變化。四是流動(dòng)性約束效應(yīng)。如果房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲，消費(fèi)者可以用升值的房地產(chǎn)商品申請(qǐng)更多的貸款，獲得更大的流動(dòng)性；與此相對(duì)應(yīng)的是，如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，銀行也可能出于風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)估，同時(shí)要求房地產(chǎn)商品所有者提供更多的新的信用保障，從而增加了消費(fèi)者的流動(dòng)性約束。endprint

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)直接或者間接影響消費(fèi)者的消費(fèi)決策。在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降和銷售量可能下行的情況下，可能促使社會(huì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整：一是高端住宅、商用房消費(fèi)支出可能減少；二是中小套型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房、廉租房等消費(fèi)支出可能增加；三是建材、家用電器等消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)一步調(diào)整，其中，環(huán)保建材、節(jié)能家電、空氣凈化器等可能成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。

影響地方財(cái)政收入

房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的作用主要體現(xiàn)在各項(xiàng)稅收以及土地出讓金方面。2013年房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓金收入雙雙呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)稅收收入首次超過(guò)2萬(wàn)億元人民幣，土地出讓金收入突破4萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)超過(guò)四成，2013年全年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度再創(chuàng)新高。

在房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收方面，2013年，房地產(chǎn)“五稅”總收入為12215億元，比2012年增長(zhǎng)約21%。5類房地產(chǎn)稅收總和占地方財(cái)政收入的比重為17.7%，比2012年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，是2000年的2倍多，再創(chuàng)歷史新高。2013年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅為5411億元，房企所得稅為2580億元，二者合計(jì)約8261億元，加上以上的“五稅”收入，共計(jì)約20476億元，占地方財(cái)政收入的比重高達(dá)30%。房地產(chǎn)類稅收在地方稅收中起著越來(lái)越重要的作用。

土地出讓金在地方財(cái)政總收入中所占的比重也在波動(dòng)中上升。2013年全國(guó)土地出讓金收入為41250億元。占比從2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，可見(jiàn)，土地收入是地方政府最主要的收入來(lái)源，其在地方財(cái)政總收入中的地位難以撼動(dòng)。由于地方政府潛藏較高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，非稅收收入占比過(guò)高，增加了財(cái)政收入的不穩(wěn)定因素，而政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將在今明兩年集中體現(xiàn)。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，如果2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，商品住宅交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少以及土地出讓金收入下降，則地方財(cái)政收入增長(zhǎng)將面臨較大的壓力。

帶來(lái)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)著“三個(gè)60%”：一是關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，二是關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)，三是目前中國(guó)人財(cái)產(chǎn)保有的形式60%以上是房產(chǎn)。2014年房地產(chǎn)進(jìn)入資金面臨成本拐點(diǎn)，包括購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的資金成本都進(jìn)入了趨勢(shì)性的上升通道。資金成本的上升，將吞噬開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。據(jù)了解，除了萬(wàn)科、保利等極少數(shù)房企外，其他房企很難獲得低成本的銀行貸款，而在2013年被廣泛使用的夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等通道，在2014年可能面臨收緊。以興業(yè)銀行叫停的夾層融資為例，其多為銀行委托信托公司，向項(xiàng)目公司進(jìn)行“明股實(shí)債”的投資，這種模式在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)融資鏈條中應(yīng)用十分廣泛，融資主體不僅包括中小型開(kāi)發(fā)商，也包括部分上市房企。事實(shí)上，絕大部分進(jìn)入房地產(chǎn)的信托、券商資管、私募基金的錢都是由銀行資金池而來(lái)，它們只是充當(dāng)了通道；如果銀行收縮表內(nèi)、表外融資，房地產(chǎn)信托、私募等通道都會(huì)受到影響。除了房地產(chǎn)貸款，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源相當(dāng)部分來(lái)自于信托及銀行表外融資，如果銀行表外和表內(nèi)同時(shí)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商一半的融資能力產(chǎn)生打擊。

而從商業(yè)銀行角度來(lái)看，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2013年年末，有20家銀行涉及房地產(chǎn)類貸款，貸款總額達(dá)20.9萬(wàn)億元，這大概占2013年年末銀行業(yè)貸款余額的33%。銀監(jiān)會(huì)2014年仍然把嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置，并且要求銀行高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。隨著商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已開(kāi)始收緊。未來(lái)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款將繼續(xù)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的二三線城市和中小型開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)進(jìn)行更嚴(yán)格的審核。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿較高，如果銀行暫停開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流可能面臨較大壓力。

聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與其所在機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

（作者單位：中國(guó)工商銀行城市金融研究所）endprint