中國房市靠百姓剛需支撐行不通

正確認(rèn)知“房地產(chǎn)泡沫”，對于中國經(jīng)濟(jì)極具現(xiàn)實(shí)意義。

為了認(rèn)清事實(shí)，我們必須回顧一下歷史，看看一些典型的“房地產(chǎn)泡沫”破滅的背景到底是怎樣的。

先說美國。應(yīng)該說美國房地產(chǎn)破滅距離當(dāng)下最近，但它卻有一定的特殊性，因?yàn)樗鼘儆凇氨緛碣I不起房子的人卻買了房子”的問題。所以，美國的房地產(chǎn)泡沫破滅被稱之為“次貸危機(jī)”，并危及到了世界經(jīng)濟(jì)。但它與一般的房地產(chǎn)泡沫也有共性，那就是“產(chǎn)業(yè)空心化”。

在一個(gè)國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的前提下，資本最便捷的賺錢渠道就是股市、樓市、債市及其衍生品市場。泡沫的本質(zhì)是什么？這不用問，那一定是“實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛弱”，是財(cái)富的創(chuàng)造能力不支持財(cái)富價(jià)格的上漲。但美國的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”，美國經(jīng)濟(jì)的特殊性在于這么幾個(gè)方面：一是美元的地位無可取代；二是美國的金融市場是一個(gè)全球的市場，泡沫破滅之后是全球買單；三是美國的經(jīng)濟(jì)是全球布局，本土的泡沫破滅并不影響海外資產(chǎn)的質(zhì)量，也不影響美國的跨國公司財(cái)富創(chuàng)造能力。

如果說美國房價(jià)泡沫問題對中國的啟示不夠充分，那咱們再來說說日本。

可以說，日本和亞洲金融危機(jī)受災(zāi)國的房價(jià)泡沫問題，對中國的啟示將極具現(xiàn)實(shí)意義。

1985年，廣場協(xié)議（主要內(nèi)容為美、日、法、英等國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題）簽訂之后，日元便開始升值，日本的金融市場也就開始開放，利率市場化便加速推進(jìn)。在此前提下，日本的制造業(yè)企業(yè)開始向外轉(zhuǎn)移，國內(nèi)大搞“亞洲金融中心”，也試圖在效仿美國，成為世界上的“金融食利者”。鑒于房地產(chǎn)投資對于利率的容忍度較高，再加上日元的升值和金融開放所形成的資本流入，日本的房地產(chǎn)市場便開始變成重要的投資領(lǐng)域，其房價(jià)、股價(jià)在境內(nèi)外資本的合力推動下不斷上漲。同時(shí)，財(cái)富效應(yīng)也推高了日本經(jīng)濟(jì)熱度。

但是，失去工廠而轉(zhuǎn)為服務(wù)員的日本國民，真能買得起那么貴的房子嗎？日本真需要那么多的房子嗎？關(guān)鍵還是取決于日本是否可以成為亞洲的金融中心。但遺憾的是，華爾街怎會容忍這樣一個(gè)“競爭者”的出現(xiàn)。日本金融機(jī)構(gòu)再怎么也不是華爾街金融大鱷的對手，如果沒有所謂“金融中心”的支撐，實(shí)體“產(chǎn)業(yè)空心化”勢必將變成房價(jià)上漲的克星。因?yàn)?，日本的本土企業(yè)財(cái)富創(chuàng)造力、國民收入的成長力已經(jīng)與房價(jià)上漲脫節(jié)。這就是房價(jià)泡沫和股價(jià)泡沫的本質(zhì)原因。

中國是不是也一樣？我們看看過去，人民幣是不是在升值？利率市場化是不是在加速推進(jìn)？金融市場開放是不是在提速？中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存環(huán)境是不是在惡化？實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本是不是越來越走高？房價(jià)是不是在上漲？這當(dāng)然是泡沫化的走向。更嚴(yán)重的問題是，我們沒有意識到房價(jià)上漲的深層原因，所有治理方案都基于表面“供求關(guān)系”的改變。結(jié)果，越調(diào)控房價(jià)越上漲。

大家應(yīng)該還記得，開始抑制房價(jià)時(shí)政策無所不用其極，當(dāng)房價(jià)真跌了而又發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者并不買賬，市場成交量大幅萎縮。加上“鬧房”之事此起彼伏，嚴(yán)重影響社會安定之時(shí)，政府政策開始左右為難。所以，我們一直強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控是一個(gè)“藝術(shù)的過程”，“藝術(shù)氣質(zhì)”表現(xiàn)為時(shí)時(shí)刻刻都要和人心對話。目的就是，既要讓市場按照自己預(yù)期的方向發(fā)展，又不能傷害民眾消費(fèi)與投資的信心。如此之宏觀調(diào)控意圖的表達(dá)，涵括于領(lǐng)導(dǎo)者的一言一行當(dāng)中，貫穿于政策制定與執(zhí)行亦捧亦壓的分寸之間。現(xiàn)在看，各地政府都受不了了。畢竟土地收入是其財(cái)政的主要來源之一，中央財(cái)政如果不能有效解決地方政府足額財(cái)政預(yù)算問題，地方政府就根本不可能放棄土地這道生命線。

為什么最近房價(jià)又開始出現(xiàn)下跌？原因很簡單，是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)開始走弱，人民幣開始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過程中，我們聽到的卻是熱錢的流出，資本外逃。這種狀態(tài)下靠什么支撐房價(jià)？靠老百姓改善住房的愿望和剛需嗎？我看不行，因?yàn)槔习傩找呀?jīng)買不起房子了，一套房子所需要的錢已經(jīng)使許多過正常日子的老百姓望塵莫及了。

這種情景下應(yīng)該怎么辦？為避免房地產(chǎn)泡沫破滅給中國經(jīng)濟(jì)帶來的巨大沖擊，我想有兩種方法可以借鑒：第一是通過一些技術(shù)性的處理，政府收購開發(fā)商的項(xiàng)目，然后廉價(jià)租給老百姓使用；第二是想方設(shè)法增加老百姓的一次性分配收入以及股票投資收入，未來把廉租房折價(jià)賣給老百姓。

鈕文新 曾任《中國市場經(jīng)濟(jì)報(bào)》編委、副總編輯，后到中央電視臺“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”做編導(dǎo)，并作為總編導(dǎo)制作大型系列片《走進(jìn)國債》、《金融風(fēng)暴》和《資本市場》，現(xiàn)為央視證券資訊頻道執(zhí)行總編輯。endprint