房地產(chǎn)政策調(diào)控對房價(jià)影響的局限性及原因探析

摘要：本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，分析2010-2013年間房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)影響的局限性，探討其中存在的原因以及有針對性的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控政策房價(jià)廣州市場局限性原因

1 廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策歷史梳理

受到2008年國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷，房價(jià)不斷下跌。為了扭轉(zhuǎn)局面和刺激經(jīng)濟(jì)增長，國家在2009年出臺了刺激房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)政策，2009年開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了生機(jī)勃勃的景象，從2009年下半年開始，房價(jià)不斷攀升，增長速度明顯加快。為了控制房價(jià)過快上漲，國家從2010年開始連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，即“國十條（2010）”、“國八條（2011）”、“國五條（2013）”。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的政策規(guī)定，廣州市政府也出臺了相應(yīng)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策。

首先，廣州在2010年5月出臺“新國十條廣州細(xì)則”。細(xì)則中指出“嚴(yán)格執(zhí)行國家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策，堅(jiān)決遏制不合理住房需求”?！靶聡畻l”的主要內(nèi)容可以概括為：提高首付比重和提高貸款利率，即將原來20%的首付提高至30%（二套房不低于50%），利率按照基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。

其次，廣州在2011年2月出臺“新國八條廣州細(xì)則”。細(xì)則著重從提高購房門檻和限制戶籍人口購房套數(shù)、非戶籍人口購房兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。一方面，提高了購房門檻，將二套房的首付比重提升至60%，并執(zhí)行1.1倍利率政策。另一方面，細(xì)則規(guī)定廣州戶籍人口限購兩套住房，而非戶籍人口不能提供近一年納稅證明的不允許購房。

第三，廣州在2013年11月出臺“穗六條”。細(xì)則規(guī)定將二套房首付比重提高到70%，并且購房資格申請社保年限也由1年提高至3年。

綜上所述，從2010年至2013年間，廣州根據(jù)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，制定了相應(yīng)的廣州細(xì)則。通過細(xì)則發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控措施逐年升級。那么，不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效？對廣州地區(qū)的房價(jià)是否有影響？

2 廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)影響的幾個(gè)階段

由于國家在2009年出臺了刺激房地產(chǎn)的相關(guān)政策，2009年下半年開始廣州地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了回升，而2010年的房價(jià)仍然處于慣性上升通道。在2010年4月“新國十條”新政開始實(shí)施，拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕，從2010年開始至今，每年都出臺新的調(diào)控政策。在頭兩年的時(shí)間里，政策對房價(jià)有一定的影響，但是在2012年下半年開始，政策對房價(jià)的影響作用有限，甚至出現(xiàn)越調(diào)越高的局面。

從政策調(diào)控對放假影響的數(shù)據(jù)來看，可以分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段，調(diào)控政策對房價(jià)有影響階段；第二個(gè)階段，調(diào)控政策對房價(jià)影響減弱階段；第三個(gè)階段，房價(jià)迅速飆漲階段。

首先，調(diào)控政策對房價(jià)有影響階段（2010年4月-2010年10月）。事實(shí)上，通過近年來的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間是為數(shù)不多的房價(jià)受政策調(diào)控影響較為明顯的階段。在這個(gè)階段中，廣州房價(jià)成交均價(jià)出現(xiàn)了一定的下降趨勢，從“五一黃金周”和“十一黃金周”的數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，2010年10月的房價(jià)較5月份相比有一定的下降，均價(jià)為12500元/平方。這一階段房價(jià)受到影響的原因主要有兩個(gè)方面：一方面，“新國十條”落地后，購房者條件和能力受到約束。“新國十條”不僅提高了購房者的購房門檻，而且銀行開始提高房貸利率。在“新國十條”中最為重要的政策條款就是“提高首付比重，提高利率水平”，即從原來20%的首付比重調(diào)整為30%（外地購房者甚至被停止貸款），二套房的首付比重調(diào)整為50%以上，利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。這無形中增加了購房者的壓力，購房者對購房的需求受到一定的影響。另一方面，市場觀望情緒嚴(yán)重，市場態(tài)度也產(chǎn)生了分化。新政實(shí)施后，廣州房地產(chǎn)市場陷入觀望，成交量銳減，購房者對房價(jià)下降的預(yù)期增強(qiáng)，觀望的氣氛越來越濃。在這兩種因素的共同影響下，廣州的房價(jià)出現(xiàn)了6個(gè)月的緩慢下降期。

其次，調(diào)控政策對房價(jià)影響減弱階段（2010年11月-2012年7月）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年11月開始至2012年7月份，調(diào)控政策對廣州房價(jià)的影響出現(xiàn)了減弱，房價(jià)開始逐步上升并趨于穩(wěn)定，在這段時(shí)間內(nèi)，廣州市二手房的成交均價(jià)大致徘徊在15000元/平方左右，相對于前一個(gè)階段相比，有了一定的上升（漲幅約為20%），但是在近1年半的時(shí)間里，房價(jià)并未出現(xiàn)較大的漲幅，這其中的原因有二：一方面，市場對房地產(chǎn)調(diào)控的信心明顯不足。較前一階段來說，市場對調(diào)控政策的成效并不滿意，甚至認(rèn)為政策調(diào)控沒有找準(zhǔn)基點(diǎn)，“誤傷”了剛需人群。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次升級。2011年開始廣州按照“國八條”的要求制定了新的調(diào)控政策，規(guī)定戶籍人口每個(gè)家庭僅可購入兩套房產(chǎn)，外籍戶籍人口未能提供相關(guān)證明將不能在廣州購房。這一政策對購房者的條件進(jìn)行了更加嚴(yán)格的限制，對房地產(chǎn)交易量有一定的影響。

總體來說這一階段廣州的房價(jià)仍然出現(xiàn)緩慢上升的趨勢，這說明前期的調(diào)控政策對房價(jià)的影響已經(jīng)出現(xiàn)了減弱，而新的調(diào)控政策對抑制房價(jià)過快的增長有一定的作用。

再次，放假迅速飆漲階段（2012年8月-2013年12月）。數(shù)據(jù)表明，2012年8月廣州的二手房均價(jià)為15467元/平方，而到了2013年3月，房價(jià)迅速上升至17665元/平方，8個(gè)月時(shí)間上漲了14.2%，而到了2013年11月均價(jià)已經(jīng)上升至19589元/平方，與2012年8月的均價(jià)相比，上漲了近27%，據(jù)2014年的最新數(shù)據(jù)顯示，目前廣州的二手房均價(jià)已經(jīng)超過了20000元/平方，這與2010年調(diào)控前的房價(jià)相比，上漲了近1倍之多。這段時(shí)間內(nèi)均價(jià)的上漲速度明顯加快，我們用“飆漲”一詞來形容并不為過。導(dǎo)致這一階段房價(jià)飆漲的原因主要有兩個(gè)方面：一方面，購房需求被壓抑后集中釋放。從國十條開始房地產(chǎn)密集調(diào)控的兩年多時(shí)間里，房地產(chǎn)市場中的觀望情緒明顯，而且由于購房門檻不斷提高，購房者的需求被不斷抑制，從而導(dǎo)致了后來的集中釋放局面。國家房地產(chǎn)調(diào)控政策表述也從最初的“抑制房價(jià)上漲”開始調(diào)整為“抑制房價(jià)過快上漲”，這對購房者對房價(jià)下跌的預(yù)期明顯下降。另一方面，新調(diào)控政策引起購房者的恐慌。2013年3月，“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，但是“史上最嚴(yán)”政策中關(guān)于“二手房征收差價(jià)20%的個(gè)人所得稅”的表述卻引發(fā)了市場的恐慌情緒。在目前的二手房交易市場中，買房“賦稅”和賣方“實(shí)收”的情況普遍存在，這就意味著如果“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策落地，那么購房者將面臨增加20%的購房成本，所有的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了買房。在“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策還未正式實(shí)施之前，市場上出現(xiàn)了集中購房的局面，部分城市甚至出現(xiàn)了買賣雙方在房管局門口排長隊(duì)過戶的場面。以上情況說明，2013年開始房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)無法抑制房價(jià)的上漲，甚至成為了房價(jià)上漲的“助推器”。

綜上所述，從2010年4月至2013年3月間，雖然政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策在不斷升級，但是對抑制房價(jià)過快上漲的作用卻并不明顯。從2010年-2013年的廣州市房價(jià)數(shù)據(jù)來看，繼續(xù)保持了穩(wěn)定的上漲趨勢，這似乎又再次陷入了房地產(chǎn)市場調(diào)控“越調(diào)越高”的怪圈中。那么，房地產(chǎn)調(diào)控對房價(jià)的影響作用局限性的原因是什么？房價(jià)是否能夠擺脫“越調(diào)越高”的困境？

3 房地產(chǎn)調(diào)控對房價(jià)影響局限性的原因探析

3.1 目前的房地產(chǎn)調(diào)控的對象出現(xiàn)了偏差

就近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，房地產(chǎn)調(diào)控的目的是正確的，即限制房地產(chǎn)的投資性行為。但是，在政策制定和執(zhí)行時(shí)候，未考慮到房地產(chǎn)市場的復(fù)雜局面，政策往往誤傷了“剛需人群”，限制了“剛需人群”的購房需求，在調(diào)控對象上出現(xiàn)了偏差。這種偏差主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，政策重視對“需求”的調(diào)控，而對“供給”調(diào)控不足。從目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，調(diào)控的主要方向是通過限制購房條件、金融等組合政策來抑制房地產(chǎn)的市場“需求”。當(dāng)然，政策制定的目的是為了限制“投資性的需求”，但是政策落地后并未對“投資需求”和“剛性需求”進(jìn)行界定和區(qū)別對待，導(dǎo)致了政策調(diào)控的對象模糊。調(diào)控政策的制定并不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般規(guī)律，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)最簡單的供需關(guān)系定理“供過于求則價(jià)格下降，供不應(yīng)求則價(jià)格上漲”，通過提高購房門檻、限貸限購的措施，僅限制了房地產(chǎn)市場的需求，仍然難以改變目前房地產(chǎn)市場“一房難求”的局面。

其次，金融政策調(diào)控對“剛需人群”的誤傷。房地產(chǎn)調(diào)控的金融政策主要是通過“限貸”和“提高利率”的方式進(jìn)行，這容易誤傷剛需人群。因?yàn)?，對于投資性需求的人群來說，更多是通過一次性付款的方式進(jìn)行交易，很少通過貸款的方式購房。而對于剛需人群來說，大部分人是通過貸款的方式進(jìn)行購房。通過限貸和提高利率的做法只能夠加重剛需人群的購房負(fù)擔(dān)，并不能達(dá)到精準(zhǔn)打擊“投資性人群”的效果。

3.2 “土地財(cái)政”未出現(xiàn)明顯改觀

“土地財(cái)政”導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場是地方政府獲得財(cái)政收入的最為重要途徑，地方政府通過“賣地”來獲得財(cái)政收入的做法非常普遍，這也是導(dǎo)致國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難在地方“落地”。在現(xiàn)行的“土地財(cái)政”體系下，政府一方面通過賣地來獲得財(cái)政收入，另一方面通過房地產(chǎn)交易稅費(fèi)來增加財(cái)政收入。政府通過賣地來獲得財(cái)政收入勢必會(huì)不斷提高地價(jià)，而土地供應(yīng)的不足導(dǎo)致了房地產(chǎn)用地極為稀缺，導(dǎo)致供求關(guān)系不平衡，從而導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。事實(shí)上，對于拿地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不斷高企的地價(jià)對它們并沒有太大影響，因?yàn)檫@些地價(jià)將最終轉(zhuǎn)嫁至購房者身上，這也是導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲的重要原因。另外，房地產(chǎn)交易稅費(fèi)也間接抬高了房價(jià)。以目前廣州的二手房交易為例，一套證未過五年的房子售價(jià)假設(shè)為100萬元，在稅費(fèi)均由買方支付的情況下，這套房實(shí)際的交易價(jià)格將達(dá)到107.6萬元，即增加了7.6萬元的稅費(fèi)，在房地產(chǎn)供需關(guān)系較為緊張的條件下，提高房地產(chǎn)稅費(fèi)來限制購房需求的做法實(shí)際上間接抬高了房地產(chǎn)交易的價(jià)格。

簡而言之，現(xiàn)行的“土地財(cái)政”政策未進(jìn)行變革的情況下，通過政策調(diào)控的方式來影響房價(jià)的作用是較為有限的。

3.3 房地產(chǎn)市場仍然存在“上有政策、下有政策”的局面

目前，房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)“上有政策、下有對策”的情況，而導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的原因就在于監(jiān)管部門對房地產(chǎn)調(diào)控政策的監(jiān)管不足。以調(diào)控政策中提高購房門檻為例，按照2013年的政策具有廣州市戶籍的人口和能夠提供繳納一年社保證明的非戶籍人口有購房資格，據(jù)了解在廣州房地產(chǎn)中介市場中，仍然可以通過“渠道”獲得繳納社保證明；以調(diào)控金融政策中提高貸款門檻為例，按照2013年的政策，購買二套房的居民需要支付70%的首付，這個(gè)政策大大提高了改善型買家的購房門檻。但是，通過筆者的了解發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場中通過變現(xiàn)貸款的方式（如提供裝修貸款），仍然能夠保證二套房交易30%首付的交易門檻；另外，房地產(chǎn)企業(yè)面對調(diào)控政策中關(guān)于新房“限價(jià)”的政策規(guī)定，變相通過簽訂“雙合同”的方式，通過簽訂“購房合同”和“裝修合同”來規(guī)避“限價(jià)”政策對房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響。

簡而言之，房地產(chǎn)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管不足導(dǎo)致了市場中通過變相或“打擦邊球”的措施仍然存在，房地產(chǎn)企業(yè)、中介、銀行仍然能夠通過類似的辦法來規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3.4 市場對房地產(chǎn)調(diào)控的信心明顯不足

我們在2013年底通過問卷調(diào)查的方式對廣州地區(qū)居民的購房信心指數(shù)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場對房地產(chǎn)政策調(diào)控的信心明顯不足。根據(jù)調(diào)研，將近6成人認(rèn)為房價(jià)會(huì)保持持續(xù)上漲，1成人認(rèn)為房價(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定，僅有2成多的人對房價(jià)的未來走勢保持謹(jǐn)慎，持觀望態(tài)度。對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有2成人認(rèn)為調(diào)控政策將發(fā)揮成效，近8成人對調(diào)控政策的效果表示懷疑，甚至有近4成人認(rèn)為房地產(chǎn)新政缺乏新意，沒有任何效果。

不僅購房者對房地產(chǎn)調(diào)控的信心不足，而且市場中的賣家對調(diào)控也不以為然。即便是在調(diào)控不斷升級和持續(xù)加強(qiáng)的情況下，賣家（特別是投資客）仍然可以選擇“轉(zhuǎn)售為租”的舉措，獲得更為長期的收入，待市場較為明朗的情況下再出售房產(chǎn)。對于早期的投資客而言，其購入房產(chǎn)的成本非常低廉，在租金不斷提升的情況下，通過“租賃”的形式也能獲得較高的收益。在筆者調(diào)查和訪談過程中發(fā)現(xiàn)，有許多投資客在2008年金融危機(jī)后入場，在天河北地區(qū)購房的單價(jià)均低于1萬元/平方，而5年后的今天這一板塊的價(jià)格已經(jīng)接近4萬/平方，有投資客甚至表示“即便是房價(jià)下降80%，對我來說也僅是回到了5年前的成本價(jià)，沒有任何損失。當(dāng)然，這種房價(jià)大跌的概率非常低”。

4 結(jié)論

本文通過2010-2013近四年來廣州地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施對房價(jià)的影響進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策對房價(jià)的影響作用并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，甚至某些政策還間接推高了房價(jià)。相關(guān)部門在制定房地產(chǎn)調(diào)控措施的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾個(gè)層面：①解決“土地財(cái)政”問題。②調(diào)整調(diào)控政策的限制對象，較為精確地打擊“投資性需求”，避免誤傷“剛需人群”和增加購房負(fù)擔(dān)。③加緊研究并制定實(shí)施房產(chǎn)稅，通過房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房價(jià)，也能夠轉(zhuǎn)變目前政府靠“土地財(cái)政”獲得財(cái)政收入的現(xiàn)狀。④加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，避免市場出現(xiàn)“上有政策、下有對策”的情況。⑤合理增加土地供應(yīng)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，增加市場需求，平衡供需關(guān)系。

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作者簡介：賴映虹（1985-），女，廣東汕頭人，廣東建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程管理系助教，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，房地產(chǎn)市場營銷與銷售。