我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范對策

楊茜

摘 要：在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，人們對住房的需求也在不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在21世紀(jì)的現(xiàn)代社會(huì)生活中具有非常重要的地位。同時(shí)房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長等特點(diǎn)，其必然會(huì)面臨更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。那么應(yīng)該如何全面系統(tǒng)地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這一問題，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中顯得尤為重要。文章通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對策，以期能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；成因；防范對策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）24-0023-02

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化程度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)得到了不斷發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)中的地位也越來越大，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，具有以下特點(diǎn)：項(xiàng)目的研發(fā)要求大量的資金投入，運(yùn)營周期較長，資金的回收期長，投資變現(xiàn)能力差等。此外對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響的還有當(dāng)前的國際經(jīng)濟(jì)形勢，國際金融危機(jī)一波未平一波又起，整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐很緩慢以及中國國內(nèi)的金融貨幣政策的不斷調(diào)整。我國不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，因此承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前內(nèi)外夾攻的形勢下，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)開展風(fēng)險(xiǎn)控制對我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)的國際競爭力，我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范理論研究都具有非常深刻的現(xiàn)實(shí)意義。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中因?yàn)榇嬖诟鞣N不確定的因素，因此帶來的債務(wù)償還，利潤水平等的可變性；狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又稱籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)與籌資活動(dòng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)債務(wù)償還的不確定性。

1.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)既具有一般風(fēng)險(xiǎn)的特征，又因?yàn)槠浔旧硇袠I(yè)的特點(diǎn)，所以它具有一定的特殊性。概括來說有以下四個(gè)方面：

①客觀性。任何事物都是客觀存在的，不會(huì)隨著人意志的變化而發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，體現(xiàn)在研發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)之中，因此具有客觀性。

②不確定性。因?yàn)樨?cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的多重影響因素不斷地發(fā)生改變，例如相關(guān)政策的調(diào)整，自然災(zāi)害的發(fā)生等等，使得其不確定性必然存在。就算房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)我們可以在事前進(jìn)行預(yù)測和估量，但是最終的結(jié)果依然會(huì)出現(xiàn)一定的偏差，因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小不能夠事前準(zhǔn)確地確定。

③可轉(zhuǎn)移性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是通過有效的防范和控制可以達(dá)到降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生事前或者事中，為了轉(zhuǎn)移和分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過選擇適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和采用專門的方法手段，最終達(dá)到盡量降低風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。

④難防范性。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過一些手段措施進(jìn)行預(yù)測、分散和轉(zhuǎn)移，但由于房地產(chǎn)研發(fā)的整個(gè)過程相當(dāng)不易，涉及到的環(huán)節(jié)和外部環(huán)境又在不斷發(fā)生變化，很難將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體的量化，因此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別難度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難防范。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因可概括為兩大類：客觀因素成因和主觀因素成因?？陀^因素成因包含了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理、財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性、宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素等；主觀因素方面包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，盲目投資等。下面就對這些因素進(jìn)行簡單的分析。

2.1 企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債

一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資需要大批資金，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法地向各大銀行貸款或向其他知名企業(yè)借款，而很少從企業(yè)本身出發(fā)去挖掘資金的潛力，因此這種舉債具有極大的盲目性，并沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)是否本身具有一定的償債能力。由于較高的負(fù)債導(dǎo)致企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本的比例不協(xié)調(diào)，影響了資本結(jié)構(gòu)自身的優(yōu)化，因此導(dǎo)致絕大部分企業(yè)未能形成最合理的資本結(jié)構(gòu)，資金成本不斷加大，償債壓力不斷加重。另一方面，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)伴隨負(fù)債經(jīng)營而出現(xiàn)。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)通過財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)進(jìn)行衡量，而負(fù)債是與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)成正向變動(dòng)的，換句話說，在其他條件不變的情況下，負(fù)債越多，利息支出越大，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)也就相應(yīng)越大，即財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，這便是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接因素。雖然負(fù)債帶來的杠桿效應(yīng)可以在一定程度上給企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，但是負(fù)債比率過高，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)因此加大。

2.2 財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性

我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的系統(tǒng)體系，企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因是企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系混亂。企業(yè)內(nèi)部在資金管理、資金使用和利潤分配方面存在管理不當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象，資金的使用效率不斷降低，使得整個(gè)企業(yè)資金的安全性和完整性沒法得到良好的保障。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中經(jīng)常會(huì)有這種情況：不同財(cái)務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不同，甚至相差甚遠(yuǎn)。這時(shí)就需要決策人員進(jìn)行判斷看哪一個(gè)方案較可行和哪個(gè)方法更科學(xué)，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一成因是企業(yè)內(nèi)部大量財(cái)務(wù)人員的判斷導(dǎo)致了復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理環(huán)境。

2.3 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素

我國經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，但各項(xiàng)法律制度、經(jīng)濟(jì)政策并沒有跟上當(dāng)今高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢。房地產(chǎn)行業(yè)是我國重點(diǎn)調(diào)控的幾大行業(yè)之一，幾乎每年都會(huì)出臺(tái)一些有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，這時(shí)候很多企業(yè)都會(huì)感覺無從下手，到最后就只能消極被動(dòng)地接受結(jié)果。另外一些偶然因素的巨大破壞，例如：地震、臺(tái)風(fēng)、沙塵暴、火災(zāi)、安全事故等自然災(zāi)害和突發(fā)事件會(huì)對企業(yè)的項(xiàng)目工程建設(shè)帶來不可估量的損失。所以在這種不確定因素太多的條件下，與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)便會(huì)因此受到較大的沖擊。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，盲目投資

受2009年政策利好、信心恢復(fù)等因素的影響，只要是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)在很長的一段時(shí)間里都盈利了不少，對此一些管理者認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)凈賺不賠的領(lǐng)域，這從側(cè)面說明房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差。無論哪一家企業(yè)，只要有生產(chǎn)活動(dòng)、有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然會(huì)產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的另一個(gè)重要原因，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有在事前從項(xiàng)目規(guī)模、市場需求、投資報(bào)酬率、國家法律政策各方面進(jìn)行全方位科學(xué)的系統(tǒng)分析，也沒有進(jìn)行大樣本大范圍的市場調(diào)研，導(dǎo)致最終決策缺乏可靠的依據(jù)，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

3.1 完善內(nèi)控制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

我國房地產(chǎn)企業(yè)要想增強(qiáng)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力就應(yīng)該從內(nèi)部控制制度出發(fā)，理清財(cái)務(wù)關(guān)系，明確相關(guān)部門的職責(zé)任務(wù)。企業(yè)還需樹立職員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)憂患意識(shí)，防范于未然。開展一些活動(dòng)，調(diào)動(dòng)職員的積極性，適當(dāng)授權(quán)于他們，讓他們認(rèn)真投身到財(cái)務(wù)管理的活動(dòng)中去。如何化解風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要任務(wù)所在。具體做法可以從以下兩個(gè)方面來考慮：

①完善公司監(jiān)督體系和治理結(jié)構(gòu)。企業(yè)需建立有效的管理結(jié)構(gòu)，這是能否持續(xù)健康發(fā)展的前提條件之一，這也是會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度實(shí)施的基本保障。

②加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。在構(gòu)建規(guī)范化的內(nèi)部控制體系過程中，企業(yè)應(yīng)在權(quán)威專家的指導(dǎo)下進(jìn)行業(yè)務(wù)流程梳理、分配好崗位權(quán)責(zé)、制作流程圖等，保證工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都是有據(jù)可依，有章可循的。

3.2 強(qiáng)化資金管理，提高資金使用效率

如何加強(qiáng)資金管理，年度責(zé)任預(yù)算管理模式可以供房地產(chǎn)企業(yè)參考，年度責(zé)任預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任重點(diǎn)的基礎(chǔ)上，將整體目標(biāo)計(jì)劃層層分解到重要中心部門，順利地實(shí)現(xiàn)公司預(yù)算的總目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的編制過程需要全體員工的積極配合與參與，給上下各級進(jìn)行有效溝通提供條件。要提高資金的使用效率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在考慮把閑置資金充分利用起來的同時(shí)，使工程物資全面統(tǒng)一調(diào)配，并實(shí)行縱向橫向的融通，盡量不要形成物資的積壓，從而加快資金的周轉(zhuǎn)速度。主要是要在建立穩(wěn)定的信用政策；評估企業(yè)的償債能力；確定客戶的資信等級和合理的應(yīng)收賬款比例這幾個(gè)方面來加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理。

3.3 確定合理的資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率

房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面在一定程度上是由于外在環(huán)境壓力造成的，為了保證資金的正常供應(yīng)需主動(dòng)地拓展融資渠道，為降低融資的成本應(yīng)謹(jǐn)慎衡量負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)與收益之間存在的關(guān)系，進(jìn)而確定合理的資產(chǎn)負(fù)債率?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面來考慮負(fù)債經(jīng)營這個(gè)問題：

①戰(zhàn)略方向要明確，保證資金得到有效的利用。企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)部和外部所處的環(huán)境變化，在充分考慮企業(yè)長期發(fā)展中環(huán)境因素變化對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)影響的基礎(chǔ)上，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)及其方向，并予以實(shí)施。當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營方向較為明確時(shí)，企業(yè)便不會(huì)進(jìn)行盲目的投資，這可以在一定程度上緩解來自資金需求方面的壓力。

②負(fù)債要適度。企業(yè)要考慮自身風(fēng)險(xiǎn)能夠承受的范圍到底有多大，在此基礎(chǔ)上確定合理的資產(chǎn)負(fù)債率。償還債務(wù)最直接的保障是股東權(quán)益，所以負(fù)債額度與權(quán)益資本規(guī)模相差不能過大。另外，負(fù)債結(jié)構(gòu)也應(yīng)得到合理安排，企業(yè)的長期和短期負(fù)債比例需協(xié)調(diào)配合。

③結(jié)合企業(yè)自身成長情況，合理規(guī)劃資金增長速度，避免出現(xiàn)因過多重視短期效益而喪失健康的成長能力這種情況的發(fā)生。

3.4 構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

就房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面來說，積極有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是非常重要的影響因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，構(gòu)建一個(gè)全面有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，以加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的檢測、預(yù)警、診斷和控制。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系大致可以分為以下3類：①基本信息系統(tǒng)；②分析監(jiān)測系統(tǒng)；③風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)。其中基本信息系統(tǒng)是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的基礎(chǔ)部分，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)信息的收集與傳遞。分析監(jiān)測系統(tǒng)是整個(gè)體系的核心部分，它具有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，并能對其進(jìn)行監(jiān)測和分析，它能對風(fēng)險(xiǎn)水平是否達(dá)到或超過預(yù)警線的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。分析監(jiān)測系統(tǒng)的核心內(nèi)容在于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建。因此房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身的規(guī)模特點(diǎn)，選擇一些財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，例如償債能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、營運(yùn)能力指標(biāo)等，構(gòu)建出一套適合自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

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