驗房師，尷尬的寵兒

于洋

驗房行業(yè)有市場，就說明老百姓有需求。在某種意義上，驗房師的出現(xiàn)，順應了市場發(fā)育時期消費者的需求，是一個特定階段的特殊產(chǎn)物。

2014年3月29日，青島市首屆驗房師畢業(yè)典禮暨青島驗房師俱樂部成立儀式，在江西路船員培訓學院舉行。本屆驗房師為青島瑞博鑫建筑咨詢服務(wù)有限公司培訓的首批學員，共65人，學費5800元，經(jīng)過4天理論培訓和3個多月的實操培訓，已成功畢業(yè)，并加入到驗房師俱樂部中。

“專門給房子挑毛病的人”

如今，一手房市場中，90%都是期房銷售。因此，在整個交易過程中，購房者與開發(fā)商都是信息不對稱的，消費者在僅僅看到開發(fā)商的模型和印刷精美的銷售資料的情況下就交了定金，辦理按揭手續(xù)、簽定合同，等待交房。

對于大多數(shù)購房者來說，居高不下的房價已經(jīng)使得一套商品房能耗盡一代人甚至是幾代人的積蓄，他們更想確認自己買的房子是否如開發(fā)商所說的那樣好？因此，新房交付的時候請個驗房師來檢查一下，看看房屋有無問題，以便裝修整改入住，便成為了時下不少購房者的選擇。

那么，什么是驗房師？驗房師的作用是什么？百度百科是這樣解釋的：驗房師是指受委托方（雇主）的有償委托，依據(jù)國家批準的民用工程建設(shè)文件、有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、商業(yè)合同和房屋監(jiān)測檢驗勞務(wù)合同等，借助于相關(guān)的專業(yè)知識、工具和技能，對竣工并將交付使用或二手的民用建設(shè)工程或其裝修裝飾工程進行監(jiān)測檢驗并向委托方（雇主）提供咨詢服務(wù)的職業(yè)。

在美國、加拿大等發(fā)達國家，驗房師已有四五十年的歷史。驗房師的定位實際上也是為購房者提供服務(wù)的技術(shù)專家。可以從技術(shù)角度分析房產(chǎn)是否值得購買，存在影響使用的問題，應該如何整改，大致費用等。

相比之下，驗房師在中國起步較晚且變了“味兒”。直到2006年，驗房師的字眼才開始出現(xiàn)在一些媒體報道之中，成為少數(shù)從傳統(tǒng)建筑服務(wù)業(yè)中分離出來、專門從事房屋鑒定與檢測的相關(guān)人員的稱謂。

“其實，簡單說，驗房師就是專門給房子挑毛病的人?！痹谇鄭u瑞博鑫建筑咨詢服務(wù)有限公司董事長薛瑞金看來，所謂驗房師，即是幫助買房的人在收房前，對即將交付房屋的結(jié)構(gòu)、土建、門窗、玻璃、水電、安裝工程等進行全面綜合檢驗，找出房子“毛病”的人，并在完成房屋的檢驗后，為業(yè)主提供房屋的質(zhì)量檢測報告。

據(jù)行業(yè)內(nèi)一位資深人士介紹，目前我國的驗房行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不規(guī)則狀態(tài)，北京、上海、南京等地走在最前沿，驗房比例高達30%～50%，而其它城市則相差甚遠。

反觀青島，驗房師還是一個比較新鮮的職業(yè)?！案呒夠灧繋熜璞究飘厴I(yè)4年，?？飘厴I(yè)6年或參與工程監(jiān)督行業(yè)9年以上才能獲得資格認證，門檻相對較高。以前，市場上幾乎見不到驗房師的蹤影，非職業(yè)的驗房者從事的是類似于‘地下工作的職業(yè)，客源主要是靠熟人介紹的?！毖θ鸾鹫f，“這65名學員填補了青島市房地產(chǎn)市場中第三方驗房服務(wù)的空白?！?/p>

然而，為何驗房市場在青島起步如此之晚呢？

誘人的“大蛋糕”

“很多人都不清楚這個驗房師是干嘛的?！痹谘θ鸾鹂磥恚藗儗@個行業(yè)認識的滯后造成了青島驗房市場發(fā)展的緩慢?！昂芏噘彿空吒揪蜎]有驗房的觀念，交房的時候，看看小毛病無傷大雅就可以了，這就限制了驗房市場的發(fā)展?！?/p>

市場認可度不夠，驗房市場的前景不免讓人心生憂慮，可在硬幣的另一面，這恰恰說明市場的潛力巨大。

近年來，伴隨著房地產(chǎn)市場的野蠻生長，房產(chǎn)交易量不斷攀升的同時，房產(chǎn)質(zhì)量投訴也一直居高不下，已成為近年來消費者的投訴熱門之一。正是這些不斷出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題使得購房者對開發(fā)商信任度越來越低，所以才催生了驗房師這一房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的新寵。

畢竟大部分人買房都是用來住的，一輩子的事，誰敢馬虎？事實上，差不多所有的房子都存在或大或小的問題，購房者收房入住后發(fā)現(xiàn)滲水、裂縫問題，即使開發(fā)商愿意維修，搬進搬出也會降低生活品質(zhì)。況且實際情況是，很多開發(fā)商對此極盡推諉之能事，對房屋存在的問題不聞不問，最終苦的還是購房者。

“房地產(chǎn)的專業(yè)性非常強，在交付新房時，如果沒有專業(yè)人士把關(guān)，購房者很難把握房屋質(zhì)量。”談到驗房師的前景時，薛瑞金認為，“在歐美的一些發(fā)達國家，建筑及房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常規(guī)范，法制非常完善，但驗房師還是客觀存在，這是社會及經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后，社會分工日趨細化的必然結(jié)果。很顯然，在中國建筑及房地產(chǎn)行業(yè)并不規(guī)范的現(xiàn)在，市場上的驗房師更有生存的空間?！?/p>

事實上，做敢為人先的人，除了需要開拓創(chuàng)新的勇氣之外，還要有敏銳的市場眼光。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年青島市新房成交量為1296425，接近13萬套，新房成交面積13211515平方米，超過了1000萬平方米，即使按照30%的驗房比例計算，也有300多萬平方米的市場空間。保守估計，青島每年有上千萬元的市場交易額，這塊蛋糕足夠誘人。

更值得一提的是，“目前，市場上大部分都是35歲以下的購房者，他們普遍有很強的維權(quán)意識?！彼?，薛瑞金對青島驗房市場的前景充滿信心。

是“慧眼”，非“法眼”

理想很豐滿，但現(xiàn)實卻總是很骨感。在“看上去很美”的驗房市場中，也藏匿著一些問題和亂象。

記者采訪中了解到，目前市場上提供驗房服務(wù)的機構(gòu)主要分為三類：一是明確以“驗房咨詢”名目在各級工商部門注冊登記的專職驗房公司，目前在全國已有超過400家，普遍規(guī)模不大，檢測設(shè)備齊全，人員技能較強，因此收費也較高，一次檢測少則四五百元，多則上千甚至上萬，目標客戶偏向中高端群體；二是兼職作業(yè)的監(jiān)理公司、質(zhì)檢機構(gòu)、房產(chǎn)中介、物業(yè)管理部門，驗房人員和驗房業(yè)務(wù)多屬掛靠性質(zhì)，結(jié)構(gòu)松散，收費相對低廉；三是家裝公司，低收費甚至不收費，希望借此與業(yè)主達成良好關(guān)系促成裝修業(yè)務(wù)的簽單。

“以前有客戶給我們打電話，第一句話就問我們會不會跟開發(fā)商勾結(jié)。”青島名仕宜居驗房公司高級驗房師吳云師介紹，目前驗房師的從業(yè)人員來源于不同的行業(yè)，包括工程、裝潢、建筑監(jiān)理等行業(yè)，從業(yè)者的專業(yè)素養(yǎng)也參差不齊，甚至還有些山寨驗房師、受雇于建筑公司、兩頭通吃的假驗房師等。此外，收費方面的混亂也讓很多消費者無所適從。據(jù)了解，以公司形式出現(xiàn)的驗房費用在每平方米7～10元，而一些沒有專業(yè)儀器設(shè)備、技術(shù)能力不強的私人驗房師收費則一套房子收取100元～300元不等，導致大量消費者對這個行業(yè)有很多質(zhì)疑。endprint

此外，驗房師的身份也頗為尷尬。雖然驗房和老百姓日常生活緊密聯(lián)系，但驗房師這個新職業(yè)并沒有得到國家相關(guān)部門的認可，也就是說目前在國內(nèi)驗房師有市場而沒有身份。

在隨后的調(diào)查采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，到目前為止，驗房師尚未列入人社部公布的國家職業(yè)。而驗房市場中大多數(shù)驗房師所持有的“職業(yè)證”，是由人社部中國就業(yè)培訓技術(shù)指導中心頒發(fā)的CETTIC“房屋查驗咨詢師”證書。根據(jù)《職業(yè)教育法》的有關(guān)規(guī)定，該證書可以作為培訓學員從業(yè)的憑證；同時，也可作為申請職業(yè)技能鑒定時，接受過相關(guān)職業(yè)資格培訓的證明。對此，國家住建部并不認可。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)負責人告訴記者，在國家住房建設(shè)驗收標準里面，關(guān)于房子的驗收過程涉及到十幾個領(lǐng)域的專業(yè)知識。驗房是一個很專業(yè)的工作，憑單個驗房師掌握的知識面，對房子進行全面可靠的驗收是很有難度的。

在政府部門沒有認同、現(xiàn)行法律沒有禁止的情況下，驗房師、驗房組織實際處于“灰色”狀態(tài)。

山東華魯律師事務(wù)所主任王學明說，“無論是民間驗房師還是經(jīng)官方培訓拿到上崗證的所謂‘官方驗房師，他們接受購房者委托出具的驗房報告，都只是具有專業(yè)咨詢意見的作用，對于開發(fā)商沒有直接的法律約束力。購房者與開發(fā)商一旦對房屋質(zhì)量發(fā)生法律糾紛，必須由雙方共同協(xié)商確定或法院確定的質(zhì)監(jiān)部門進行鑒定檢測。驗房師僅僅相當于購房者的‘慧眼而已?！?/p>

驗房師何去何從

盡管驗房市場還存在這樣那樣的問題，但是，這并不影響老百姓對驗房師的寵愛。民間驗房公司的出現(xiàn)，反映了市場的客觀需要，老百姓樂于請驗房師，這在一定程度上將迫使開發(fā)商在施工中更加留意工程質(zhì)量，這無疑也是對開發(fā)商、監(jiān)理部門的監(jiān)管。

那么，驗房師能否成為一個行業(yè)存在呢？青島市建管局相關(guān)負責人表示，并不認可驗房師，目前他們對驗房師市場發(fā)展不作任何評價。同時，該負責人告訴記者，為了保障竣工房屋使用功能，強化工程建設(shè)各方的質(zhì)量責任，維護廣大人民群眾的合法權(quán)益。青島市于2006年10月1日起開始實行“分戶驗房”。根據(jù)《青島市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》，住宅工程在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進行工程竣工驗收時，要對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收。而分戶驗收工作由建設(shè)單位組織實施；由建設(shè)單位項目負責人、專業(yè)技術(shù)人員、施工單位項目經(jīng)理、項目質(zhì)量負責人和監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師等人員參加。

那么，是什么原因讓業(yè)主們?nèi)绱酥斏?，在建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等房屋質(zhì)量相關(guān)單位驗收之后，還要另請驗房師再對房屋進行一番深入的“挑刺”呢？

“主要原因就是開發(fā)商的誠信度下降，以及購房者對目前房屋質(zhì)量的疑慮和對建設(shè)中工程監(jiān)理的不信任?！毖θ鸾鹫f，“雖然不見得每幢房子都存在質(zhì)量問題，可老百姓的疑慮卻越來越重。而驗房師從老百姓角度出發(fā)，相對公正一些?！?/p>

“很多小區(qū)業(yè)主表示，請人驗房是一種社會自發(fā)的委托行為，大多數(shù)業(yè)主驗房并不為打官司，只是想明白消費、放心入住?！痹趨窃茙熆磥?，驗房師的出現(xiàn)，也對規(guī)范開發(fā)商的建房行為起到了推動作用。從某種意義上說，還幫了開發(fā)商的忙。交房的時候發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商可以要求施工方進行維修，而一旦等業(yè)主人住后再出現(xiàn)問題，不但解決問題的成本要提高，解決問題的程序也會復雜。到那時，不僅物業(yè)公司要替開發(fā)商“背黑鍋”，影響小區(qū)安定、團結(jié)，還會影響開發(fā)商的信譽。因此，民間驗房師的出現(xiàn)，等于給購買商品房的人又加了一道質(zhì)量保險。

驗房行業(yè)有市場，就說明老百姓有需求。在某種意義上，驗房師的出現(xiàn)，順應了市場發(fā)育時期消費者的需求，是一個特定階段的特殊產(chǎn)物。但在中國，驗房師明顯變了“味兒”，成了專門從事房屋鑒定與檢測的相關(guān)人員的稱謂。事實上，按照正常生產(chǎn)程序與制度監(jiān)管下出來的房子應該經(jīng)得起“推敲”，驗房師本不該出現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)市場中。

換言之，一旦房地產(chǎn)市場規(guī)范了，驗房師也就沒有存在的必要，也許三年五年后就會消失。到那時，該何去何從？這個問題，值得每一個驗房師思考。

驗房師驗房步驟：

第一步：采集業(yè)主信息（樓盤名稱、業(yè)主姓名、業(yè)主聯(lián)系方式、開發(fā)單位、裝修程度、單元號、房號）。與業(yè)主約定并問詢所驗房屋樓盤名稱、位置、驗房時間，簽訂驗房協(xié)議。

第二步：準備工作。驗房師驗房首先要準備好《商品房買賣合同》和“兩書一表”，即：房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書和竣工驗收備案表。這是為業(yè)主驗收房子參考基礎(chǔ)。

第三步：檢查入戶門，對于入戶門要注意門鎖是否靈活，門面上是否有劃痕等。

第四步：檢查室內(nèi)電路，特別要注意是否有零線和火線接反的現(xiàn)象。

第五步：檢查暖氣片或者地熱閥，此處注意暖氣片安裝要牢固，進水管和回水管都要符合要求，地熱閥是否符合要求。

第六步：檢查天棚、墻面，此項要留心墻面是否有空鼓、裂縫現(xiàn)象，頂層要注意是否出現(xiàn)漏水。

第七步：檢查窗戶，一定要仔細檢驗玻璃是否有劃痕，否則影響美觀，而且值得注意的是高層住宅如果單片玻璃超過1.5平方米應該采用3C認證的強化玻璃，保證業(yè)主安全。

第八步：核算套內(nèi)面積和丈量層高，此步驟可以借助激光測距儀搞定，一般層高普遍為2.8米，除掉樓板的高度凈高度在2.6米左右。同樣，利用激光測距儀可以量出套內(nèi)實際面積再加上公攤和估算的大致墻體面積，基本可以得出房屋的建筑面積，然后再將此數(shù)據(jù)與合同中的面積相比較即可。

第九步：在驗房過程中，詳細記錄房屋的各種毛病，留存現(xiàn)場照片，以為為業(yè)主維權(quán)做足準備。

第十步：三日內(nèi)為業(yè)主出具準確無誤的驗房報告，開具發(fā)票。endprint