城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制

宋春影

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃的發(fā)展。目前由于在當(dāng)前國家宏觀政策的調(diào)控下，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間受到了諸多的限制，而相對于住宅地產(chǎn)而言，城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目得以快速發(fā)展起來。本文對城市綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行說明，分析了城市綜合體項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)，并進(jìn)一步對“訂單地產(chǎn)”模式城市綜合體項(xiàng)目成本控制方法進(jìn)行了具體的闡述。

一、城市綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)

1.城市綜合體的特征。近年來城市綜合體在我國一些主要城市中得以快速發(fā)展起來，其屬于城市一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式，其主要由高檔酒店、寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪和街區(qū)、市民言為心聲和大型高檔居民社會組成。

2.城市綜合體的核心內(nèi)容即“訂單地產(chǎn)”模式。城市綜合體建設(shè)需要與招商引資有效的結(jié)合起來，一旦脫節(jié)則會給地產(chǎn)項(xiàng)目帶來較大的風(fēng)險，而“訂單地產(chǎn)”模式的引入，有效的規(guī)避了這一問題，通過其可以實(shí)現(xiàn)主力店等商家的商務(wù)對接，做好開業(yè)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，通過“訂單地產(chǎn)”模式可以使商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)按著一定的要求來進(jìn)行，所以其可以稱之為城市綜合體開發(fā)的核心內(nèi)容。

二、“訂單地產(chǎn)”模式城市綜合體項(xiàng)目成本控制方法

1.在城市綜合體建設(shè)過程中，由于“訂單地產(chǎn)”模式的引用，使共商業(yè)項(xiàng)目在模式上實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新，這也導(dǎo)致了建造主體呈現(xiàn)多元性。由于主體的多元性特點(diǎn)，從而導(dǎo)致成本控制工作的難度增加，這就需要在實(shí)際工作中需要采取各種不同的控制方法來實(shí)現(xiàn)對“訂單地產(chǎn)”模式的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目的成本控制。

2.綜合考慮全生命周期中的運(yùn)營成本建設(shè)項(xiàng)目。城市綜合體建設(shè)過程中的全生命周期并不僅僅指項(xiàng)目的生命周期，同時還包括建筑項(xiàng)目產(chǎn)品的生命周期，所以從項(xiàng)目開始建造直至最終清理的整個過程中稱為綜合體的全生命周期。城市綜合體與其他的建設(shè)有明顯的不同，其不僅僅是一個產(chǎn)品，而是包括產(chǎn)品建設(shè)、招商、商業(yè)管理等多方面的內(nèi)容，需要配套進(jìn)行，從而才能將城市綜合體的價值和生命力得以有效的體現(xiàn)出來。這就導(dǎo)致在城市綜合體的全生命周期中只對其建造成本進(jìn)行控制是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要對其運(yùn)營成本進(jìn)行控制，只有這兩方面同時進(jìn)行，才能實(shí)現(xiàn)城市綜合體的成本控制。但在很多情況下，這兩個方面還存在著矛盾性，在選擇不同的方案時，可能存在著建造成本低、運(yùn)營成本高的問題，同時也可能存在著建造成本高，而運(yùn)營成本低的問題，所以在這種情況下，就需要綜合較長時期內(nèi)的綜合成本進(jìn)行評估，從而決定選擇最為合理的方案。因此對于城市綜合體成本的控制，對后期商業(yè)的運(yùn)營成本必須進(jìn)行周全的考慮。

3.運(yùn)用全要素集成計劃管理方法。任何一個建筑項(xiàng)目，其在進(jìn)行成本管理時都需要對范圍、工期、質(zhì)量和成本四個要素進(jìn)行控制，因?yàn)槿魏我粋€要素都會對其他要素造成一定的影響，所以控制好各要素直接關(guān)系到地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此，在對“訂單地產(chǎn)”模式的商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行控制時運(yùn)用全要素集成計劃管理方法，其不僅具有非常好的效果，而且具有一定的優(yōu)勢。利用全要素集成計劃管理方法可以根據(jù)制訂的計劃制度來對編制計劃進(jìn)行平衡，然后實(shí)現(xiàn)對集成計劃的綜合平衡調(diào)整。

4.運(yùn)用價值工程管理方法。（1）價值工程管理在優(yōu)化設(shè)計方案、限額設(shè)計中的應(yīng)用。價值工程管理的方法較多，所以可以在城市綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開始前期對設(shè)計方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對方案的定量和定性分析相結(jié)合的綜合評價，從而實(shí)現(xiàn)對成本費(fèi)用的有效控制。別外利用價值工程管理還可以實(shí)現(xiàn)對限額設(shè)計，從而使成本得以分解，以便能更好的實(shí)現(xiàn)對工程量的控制。

（2）價值工程管理在材料、設(shè)備的選擇中的應(yīng)用。任何一項(xiàng)建筑項(xiàng)目，其在實(shí)施過程中材料和設(shè)備都占建筑成本的較大比例，所以在進(jìn)行材料和設(shè)備選擇時，則需要利用價值工程管理方法來進(jìn)行選擇，確保材料和設(shè)備的性價比，這對于降低采購成本，確保材料的質(zhì)量具有極其重要的作用。但城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有其特殊性，所以在先進(jìn)材料和設(shè)備時盡可能選擇品牌產(chǎn)品或是運(yùn)用成熟的產(chǎn)品，這樣可以有效的降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險。

三、運(yùn)用全團(tuán)隊(duì)造價管理方式

1.相互信任關(guān)系的建立。城市綜合體建設(shè)過程中有較多的合作主體，而這些合作主體在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要相互信任，這樣才能有效的避免由于各方固執(zhí)已見，在爭議和沖突中所帶來的不必要的消耗。

2.加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)工作。“訂單地產(chǎn)”模式的城市綜合體項(xiàng)目中存在的問題較為復(fù)雜，而這些問題解決的好壞，則會直接影響到工程的成本及工期。而且在“訂單地產(chǎn)”模式中，還存在著較多的主力店，其在商務(wù)和對接條件上都存在著很多的不同，所以業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，這就導(dǎo)致各工作界面在劃分上存在著不一致性，所以需要進(jìn)行大量的溝通協(xié)調(diào)工作，因此需要加強(qiáng)內(nèi)部信息的管理，從而確保建設(shè)工作都能按照即定的目標(biāo)進(jìn)行。

3.全員參與，建立內(nèi)部快速反應(yīng)機(jī)制?！坝唵蔚禺a(chǎn)”模式的城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目由于結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，而且在施工過程中存在著交叉施工的情況，一旦在施工過程中出現(xiàn)變更，則會帶來較大的影響。由于變更可能由于不同的主體的提出來，所以需要建立快速反應(yīng)機(jī)制，這就需要成本人員需要參與到現(xiàn)場的管理工作中來，對于出現(xiàn)的每一個變更要進(jìn)行及時的應(yīng)對，進(jìn)行全方位的評估，從而做出正確的反應(yīng)，有效的實(shí)現(xiàn)成本的控制，避免發(fā)生不必要的損失。

四、結(jié)束語

城市綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目與普通的地產(chǎn)項(xiàng)目還存在著較大的不同，這就需要在各方面都都城朵加強(qiáng)成本管理控制。因?yàn)樵诔鞘芯C合體地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中存在著許多不確定的因素，所以要想達(dá)到成本控制目標(biāo)存在著較大的難度，因此就需要在項(xiàng)目實(shí)施過程中努力控制好工期和成本、質(zhì)量和成本之間的關(guān)系，從而使成本有效的控制在設(shè)計的目標(biāo)范圍內(nèi)。