淺談如何做好房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理

聶莉萍

【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)中，信托作為一種新的融資方式得到了廣泛應(yīng)用，滿足了房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金提出的需求，但是以信托作為融資的行為，就難免會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文首先分析了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，從而提出切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保信托計(jì)劃能夠安全的執(zhí)行下去。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；信托；風(fēng)險(xiǎn)；管理

信托也就是“受人之托，代人理財(cái)”，其中，由于房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)大、收益高，得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。本文就以房地產(chǎn)行業(yè)的信托作為基點(diǎn)，對(duì)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)信托風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了具體的闡述與分析。

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)信托當(dāng)中常常出現(xiàn)偷換項(xiàng)目概念的情況，也包含了股權(quán)投資附回購形勢(shì)來彌補(bǔ)自有資金投資缺口的情況，因此，就成為監(jiān)管部門嚴(yán)格要求需要整頓與規(guī)范的對(duì)象。

這些現(xiàn)象的存在，就使得房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)被增大：第一，項(xiàng)目概念偷換的情況使得信托產(chǎn)品的實(shí)際用途與名義用途之間存在差異，難以具體的運(yùn)用監(jiān)管資金，但是名義用途的項(xiàng)目也是四證齊全，一般銀行的開發(fā)貨款即將或者是已經(jīng)進(jìn)入，項(xiàng)目土地等資源就需要抵押給銀行，信托融資僅僅對(duì)開發(fā)商所擁有的其余資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，這樣無法有效的控制項(xiàng)目，也不能確定名義項(xiàng)目的銷售收入能夠用于信托融資的償還，但是實(shí)際的用款項(xiàng)目又無法控制，這樣就會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)；第二，開發(fā)商提供融資以股權(quán)投資附回購的形勢(shì)同樣存在較大風(fēng)險(xiǎn)，信托股權(quán)投資進(jìn)入之后僅僅是將開發(fā)商自有資金投資缺口彌補(bǔ)，但是項(xiàng)目建設(shè)卻需要銀行開發(fā)貨款的支持，而銀行提供的開發(fā)貨款需要項(xiàng)目土地一級(jí)在建工程抵押，同時(shí)也需要預(yù)售資金的監(jiān)管，在這樣的情況之下，開發(fā)商就無法在還款時(shí)使用本項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流（因?yàn)榫退闶菗碛蓄A(yù)售資金，根據(jù)建委提出的監(jiān)管要求，預(yù)售資金也只能用作于銀行貨款或者是項(xiàng)目建設(shè)的償還，無法用于大股東回購股權(quán)），開發(fā)商就只可以采取違規(guī)手段或者是使用其余的項(xiàng)目現(xiàn)金流來用于回購價(jià)款的支付，在預(yù)售資金監(jiān)管日益嚴(yán)格的前提下，預(yù)售資金套取難度越來越大，也使得大股東本身的回購資金的來源也越來越困難。

二、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)的有效管理途徑

1.分散信托風(fēng)險(xiǎn)，注重拓寬信托投資渠道

傳統(tǒng)模式下的信托投資都是依賴房地產(chǎn)投資，但是信托投資收益常常會(huì)受到房地產(chǎn)行業(yè)不確定性影響，所以，最明智的選擇是“不把所有雞蛋放倒同一個(gè)籃子里面”。對(duì)于信托企業(yè)而言，所需要的是進(jìn)行信托項(xiàng)目產(chǎn)品的推陳出新，也就是在信托投資渠道得以拓寬、收益得以擴(kuò)大的同時(shí)，還能夠做好風(fēng)險(xiǎn)控制。這里，我們以中信信托為例，本公司的信托業(yè)務(wù)已經(jīng)從傳統(tǒng)模式下的純?nèi)谫Y轉(zhuǎn)變成為資產(chǎn)管理與財(cái)務(wù)管理之上，便成為主動(dòng)性的業(yè)務(wù)管理，并且在民生工程建設(shè)、農(nóng)牧產(chǎn)品生產(chǎn)等領(lǐng)域也推出了一系列的信托產(chǎn)品，并且每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都具備良好的發(fā)展趨勢(shì)，無論是規(guī)模、收入還是凈利潤都能夠占據(jù)市場前茅。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理控制

（1）預(yù)算管理。預(yù)算管理主要包含了財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、籌資預(yù)算等，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況、資金運(yùn)用情況、資金的具體來源以及國家制定的財(cái)稅規(guī)則，對(duì)于企業(yè)各個(gè)時(shí)期的資金短缺以及盈余情況加以測(cè)算，進(jìn)而制定出償還與借款計(jì)劃。按照時(shí)間劃分，預(yù)算分為月度預(yù)算與年度預(yù)算，年度預(yù)算需要信托公司報(bào)批、年度預(yù)算內(nèi)的月度預(yù)算向信托公司報(bào)備；信托公司需要聘請(qǐng)專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，審計(jì)其月度預(yù)算的具體執(zhí)行情況，并且提出獨(dú)立的意見，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的偏差，催促企業(yè)按照月度預(yù)算進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行，確保年度預(yù)算最大限度落實(shí)。

（2）合同管理。通過公章共管的范式，信托公司也可以將企業(yè)對(duì)外合同的簽署情況加以規(guī)范，對(duì)于涉及到企業(yè)擔(dān)保與借款的融資合同就需要采取報(bào)批的方式，另外合同可以采取報(bào)備的方式。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量控制

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小而言，現(xiàn)金凈流量的多少是晴雨表，企業(yè)年度現(xiàn)金流入的總量是否能夠支持各項(xiàng)強(qiáng)制性支出的需求就是信托公司需要注意的地方。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的流出主要體現(xiàn)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，比如：營業(yè)成本、人員工資、銷售費(fèi)用等都可以緩期支付的；但是比如利息等支出就無法緩期支付，所以，企業(yè)就合理對(duì)現(xiàn)金的時(shí)間加以以及拖延支付功能合理的利用，當(dāng)然，拖延支付的項(xiàng)目需要考慮到支付延長產(chǎn)生的成本以及對(duì)企業(yè)信譽(yù)可能產(chǎn)生的影響。

三、結(jié)語

作為信托業(yè)中的重要組成，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)信托的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)系到信托業(yè)本身的發(fā)展，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要影響因素。對(duì)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效、科學(xué)控制，才能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做好不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)避，同時(shí)也能夠?qū)⑿磐杏?jì)劃風(fēng)險(xiǎn)降低，確保信托財(cái)產(chǎn)的安全性。

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