關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的問題與對(duì)策研究

許麗華

【摘要】目前，我國的國民經(jīng)濟(jì)正在快速的發(fā)展之中，作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)雖然大力的推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著不少的問題。文中簡(jiǎn)要介紹了企業(yè)內(nèi)部控制并分析了內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，最后闡述了我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；經(jīng)濟(jì)效益；生產(chǎn)運(yùn)營

在美國次貸危機(jī)的影響下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到了更多的金融市場(chǎng)監(jiān)管，如何增強(qiáng)自身的國際競(jìng)爭(zhēng)力是它們目前所面臨的最主要問題。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題日益凸顯的時(shí)期，各房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住這次契機(jī)，通過對(duì)自身內(nèi)部控制存在問題的分析來尋找解決之策，才能在這個(gè)行業(yè)獲得生存的機(jī)會(huì)與更大的發(fā)展。

一、內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制指的是企業(yè)為了確保在遵守國家規(guī)章制度的前提下，獲得可靠財(cái)務(wù)報(bào)告以及經(jīng)營效果而建立的由領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及其他相關(guān)人員共同參與的制度與程序。它是企業(yè)為了自律，并通過制度管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、內(nèi)部稽查以及相互制約等措施來達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)以及完成經(jīng)營目標(biāo)等目的而制定的。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，因而它的經(jīng)營活動(dòng)會(huì)受到政治與經(jīng)濟(jì)形式變化的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到某一階段以后，企業(yè)的資金與人員均有了一定的規(guī)模，此時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及人員的配備都需要獲得一定的提升來滿足企業(yè)繼續(xù)壯大的需要。

嚴(yán)密而完善的內(nèi)部控制可以推動(dòng)企業(yè)改進(jìn)管理過程中存在的問題，提高企業(yè)的經(jīng)營水平。它還可以起到監(jiān)督的作用，讓房地產(chǎn)企業(yè)遵照規(guī)章制度與原定計(jì)劃開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，幫助企業(yè)均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。同時(shí)，它也可以核算資金投入，找出經(jīng)營管理中存在的漏洞并進(jìn)行改進(jìn)。另外，內(nèi)部控制的存在可以通過對(duì)有效信息的收集來幫助房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)做出最正確的決策，并防止會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)工作中出現(xiàn)的舞弊現(xiàn)象。

三、當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題1.內(nèi)控制度不夠健全、不透明大眾普遍認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任感與公信力，過于追求經(jīng)濟(jì)利益，這與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全以及不夠透明有著很大的關(guān)系。我國有部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立自我約束與防范機(jī)制，違規(guī)情況發(fā)生后再采取補(bǔ)救措施，這種辦法只能在事后進(jìn)行控制，非常的被動(dòng)，影響了內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

2.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的重視程度與執(zhí)行程度都不夠

由于相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制重視程度的不足或是制度內(nèi)容不合理等，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息失真。而有些企業(yè)則是執(zhí)行得不到位，內(nèi)部控制制度的建立只用來應(yīng)付相關(guān)部門的檢查，在實(shí)際的經(jīng)營過程中卻完全忽視了它的存在。

3.缺乏監(jiān)督

雖然由政府部門與社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成的監(jiān)督體系已經(jīng)形成，但其發(fā)揮的監(jiān)督作用卻沒有達(dá)到預(yù)期效果。各個(gè)企業(yè)之間缺乏橫向的信息溝通與比較，也讓企業(yè)之間失去了相互監(jiān)督的作用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)、項(xiàng)目地點(diǎn)不固定等特殊性給企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行造成了一定的難度，因而無法實(shí)現(xiàn)重要信息的及時(shí)溝通。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度，讓企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們充分地意識(shí)到內(nèi)部控制的重要。在建立內(nèi)部控制制度時(shí)，要以企業(yè)自身的實(shí)際情況為依據(jù)，并將內(nèi)部控制制度的實(shí)行當(dāng)做一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來抓。在實(shí)行的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的董事會(huì)應(yīng)該充分發(fā)揮他們的作用，帶頭創(chuàng)造出企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)行環(huán)境，并執(zhí)行他們的監(jiān)督、引導(dǎo)作用。

2.完善企業(yè)內(nèi)部控制的信息溝通機(jī)制

及時(shí)、有效的信息溝通是房地產(chǎn)管理者可以快速掌控企業(yè)最新經(jīng)營情況以及確保員工以正確方式履行工作職責(zé)的保證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善企業(yè)的內(nèi)部控制信息溝通機(jī)制，以免企業(yè)出現(xiàn)溝通不暢或不及時(shí)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)建立信息溝通機(jī)制之后，還需要進(jìn)行定期的調(diào)試，讓信息的收集、存儲(chǔ)以及傳遞工作發(fā)揮更大的作用，滿足企業(yè)經(jīng)營信息的需求。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

（1）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須在遵守國家相關(guān)法律的前提下開展。并且，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度的制定不得與國家規(guī)章制度發(fā)生沖突，堅(jiān)持合法性原則。

（2）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一個(gè)完整的系統(tǒng)，它的實(shí)施會(huì)涉及到企業(yè)的各個(gè)部門以及經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制的全面性原則要求內(nèi)控制度在不違反企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)制度的前提下覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)營環(huán)節(jié)，并在決策、監(jiān)督與執(zhí)行的過程中落實(shí)業(yè)務(wù)流程的控制點(diǎn)。內(nèi)部控制作用在企業(yè)所有經(jīng)營環(huán)節(jié)中的滲透具體體現(xiàn)在對(duì)原料和設(shè)備采購的控制、項(xiàng)目施工成本的控制、開發(fā)費(fèi)用的核算上。

（3）審慎性原則

企業(yè)內(nèi)部控制的最重要作用就是防范經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營上的特點(diǎn)，因此風(fēng)險(xiǎn)比較大。為了盡量降低出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，內(nèi)部控制制度需要嚴(yán)格遵守審慎性原則，充分考慮經(jīng)營過程中各環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并通過合理的措施來預(yù)防或減少風(fēng)險(xiǎn)。

（4）靈活性原則

前瞻性是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的一個(gè)特點(diǎn)，它可以隨著市場(chǎng)行情的變化對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理作出相應(yīng)的調(diào)整來適應(yīng)環(huán)境的變化，企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、運(yùn)營策略以及內(nèi)部管理的及時(shí)變化與調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的發(fā)揮得到了保障，同時(shí)也確保了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

4.健全風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制

在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化快、走向不明確的情況下，各種關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)政策與資金信息的消息鋪天蓋地而來，僅憑房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)來判斷這些信息的真實(shí)性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。完善的內(nèi)部控制制度可以根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果與預(yù)測(cè)幫助企業(yè)把握市場(chǎng)的走向，做出最準(zhǔn)確的決策。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到很多因素的影響，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方法對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。

五、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的案例分析

某房地產(chǎn)公司經(jīng)歷十幾年的發(fā)展與壯大，在內(nèi)部控制方面已經(jīng)有一定成效。其企業(yè)文化為“提供愉悅空間，共享優(yōu)質(zhì)空間”并且本著“誠信合作、共贏為本”的經(jīng)營理念。在十幾年的發(fā)展過程中，該公司的經(jīng)營理念以及企業(yè)文化為企業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的根基。但是也存在一些比較明顯的問題，比如在內(nèi)部控制的監(jiān)督和執(zhí)行方面，該公司缺乏明確的獎(jiǎng)懲機(jī)制。在執(zhí)行過程中沒有全面進(jìn)行監(jiān)督和規(guī)范并定期進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲。從制度建設(shè)的角度來看，該公司在進(jìn)行股份制改造過程中，在相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營情況修改并制定了《總裁工作細(xì)則》《公司章程》等制度來確保公司運(yùn)作的規(guī)范。此外還發(fā)布了68份內(nèi)部受控文件，比如《報(bào)銷管理控制文件》、《預(yù)算管理控制文件》等。這些內(nèi)部受控文件作為相關(guān)部門日常工作的依據(jù)，在提升該公司的經(jīng)濟(jì)效益方面起到了很大推動(dòng)作用。但同時(shí)也存在操作性不高、條款重復(fù)等問題。

由于以上問題的存在，使得該公司在信息溝通方面出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致了重復(fù)售樓事件。2008年7月28日，該公司的售樓系統(tǒng)顯示A客戶的認(rèn)購信息，并收取五萬元定金，但是該客戶在同年6月又辦理了退訂手續(xù)。而此期間，該公司的售樓系統(tǒng)中該套房同時(shí)還有B客戶的認(rèn)購信息，時(shí)間為同年4月。由此可見，受到內(nèi)部控制制度不夠完善的影響，該公司的信息更新管理出現(xiàn)了問題，導(dǎo)致了重復(fù)銷售的問題。

2010年，該公司進(jìn)行了內(nèi)部控制改革，主要從內(nèi)部控制環(huán)境的創(chuàng)建、內(nèi)部控制制度原則的修訂、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制的健以及信息溝通機(jī)制的完善等幾個(gè)方面著手。尤其在信息溝通這個(gè)方面，該公司明確規(guī)定售后服務(wù)以及收款人每天下班前需要首先核對(duì)錄入資料以及相關(guān)的交易信息進(jìn)行，在完成換房、信息變更、退訂等信息的變動(dòng)并取得組長(zhǎng)簽字。通過組長(zhǎng)的監(jiān)督作用來確保企業(yè)內(nèi)部信息溝通的順暢。而經(jīng)過此次改革，該公司再也沒有出現(xiàn)過重復(fù)售樓的情況，并且監(jiān)督與執(zhí)行力度都得到了明顯改善，獎(jiǎng)懲機(jī)制也更加健全，相關(guān)內(nèi)部控制文件操作性不高、條款重復(fù)等問題也一并得到了解決，在完善的內(nèi)部控制制度下，公司實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的大幅提升。

六、結(jié)語

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，內(nèi)部控制所能發(fā)揮的作用比一般的企業(yè)更大。因此，內(nèi)部控制作用是否有效會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成非常大的影響。不僅會(huì)影響企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)和防錯(cuò)防弊的能力，還會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營、管理水平以及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。由此可見，重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對(duì)于改進(jìn)企業(yè)管理與經(jīng)營中存在的問題有著重要的意義。各房地產(chǎn)企業(yè)如果可以仔細(xì)發(fā)覺內(nèi)部控制中存在的問題并實(shí)行相應(yīng)的對(duì)策，企業(yè)一定可以獲得更大的發(fā)展與進(jìn)步空間。

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