我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本出路在深化市場(chǎng)化改革

徐諾金

摘 要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的住房制度改革和其他經(jīng)濟(jì)體制改革一樣，已經(jīng)取得了很大的成績(jī)。但是，近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了泡沫集聚、房?jī)r(jià)過(guò)高、土地消耗過(guò)快、住房困難與住房閑置并存等多方面問(wèn)題。本文認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)制度改革的成功在于我們實(shí)行了市場(chǎng)化的改革取向。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所存在的諸多問(wèn)題在于房地產(chǎn)領(lǐng)域里的市場(chǎng)化改革不徹底。要解決我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域里的問(wèn)題，把房地產(chǎn)業(yè)引向長(zhǎng)期理性健康發(fā)展的軌道，關(guān)鍵還在于繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域里的市場(chǎng)化改革。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)化

一、我國(guó)房地產(chǎn)制度改革取得巨大成功的關(guān)鍵在堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革取向

住房問(wèn)題是與吃飯、穿衣一樣重要的民生問(wèn)題。盡管住在我們的衣、食、住、行四大基本需求中排位第三，但在吃、穿等基本問(wèn)題解決后，住的問(wèn)題變得更為重要，因?yàn)樗谖覀兊纳钪С鲋姓急茸畲?，解決的難度最大。因此，與提供“吃”的農(nóng)業(yè)、提供“穿”的工業(yè)一樣，提供“住”的房地產(chǎn)業(yè)不僅應(yīng)該成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，需要和工業(yè)、農(nóng)業(yè)一樣放到同等重要的地位，給予長(zhǎng)期重視和支持，而且需要我們花更多的力氣、用更大的投入、用更好的政策去加以解決。

改革開(kāi)放以來(lái)，和農(nóng)業(yè)的分田到戶(hù)解決了我們吃的問(wèn)題、工業(yè)的聯(lián)產(chǎn)承包解決了我們穿的問(wèn)題一樣，也是通過(guò)推進(jìn)住房制度的市場(chǎng)化改革去解決我們住的問(wèn)題。我國(guó)的住房制度改革和其他經(jīng)濟(jì)體制改革一樣，已經(jīng)取得了巨大的成功。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的住房實(shí)物分配制度，已經(jīng)被商品化、社會(huì)化程度較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)制度所打破。一個(gè)以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、政府保障體系為支撐的新的房地產(chǎn)制度體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，它在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，改善人民居住條件中發(fā)揮了非常重要的作用。

（一）城鎮(zhèn)住房建設(shè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居住條件明顯改善。1998年我國(guó)城鎮(zhèn)房屋竣工面積為70166.1萬(wàn)平方米，2012年達(dá)到240134.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)242.2%；商品房竣工面積為17566.6萬(wàn)平方米，2012年達(dá)到99425.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)466.0%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例由1998年25.0%上升到2012年的41.4%。2012年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到98467.51萬(wàn)平方米，比1998年的10827.1萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了9.1倍。伴隨著城鎮(zhèn)住房建設(shè)快速發(fā)展的是我國(guó)城鄉(xiāng)居民居住條件的極大改善。數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為32.9平方米，比1998年的18.7平方米，增長(zhǎng)76.3%；農(nóng)村居民人均住房面積為37.1平方米，比1998年的23.3平方米，增長(zhǎng)59.2%。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，在固定資產(chǎn)投資中的占比明顯上升。1998-2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1998年的3614.2億元增加到2012年的71803.8億元，15年間增長(zhǎng)了19.9倍，年均增速達(dá)23.1%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資20.1%的平均增速。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重不斷上升，2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為19.2%，比1998年提高了6.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資對(duì)資本形成的影響從2000年的3.4個(gè)百分點(diǎn)提高到9.4個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表1），上升了近3倍。

（三）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。在住房商品化改革的最初十年，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)和GDP中所占的比例變化不大，分別保持在11%和4%的水平上下，2007年之后占比上升明顯。2011年，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)和GDP中的占比分別為13.0%和5.6%，與1998年相比分別上升了1.8和1.6個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)直接和間接關(guān)聯(lián)到鋼鐵、水泥、建材、家具及建筑等第二產(chǎn)業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)。測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響要計(jì)算這種直接和間接效應(yīng)。根據(jù)人民銀行的專(zhuān)題研究，房地產(chǎn)業(yè)（含建筑開(kāi)發(fā)）自身增加值占GDP的比重，自2009年起已經(jīng)超過(guò)9%，2009-2011年平均占比9.6%，再加上房地產(chǎn)業(yè)的間接帶動(dòng)部分，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的直接與間接影響自2010年起已超過(guò)30%，2009-2011年平均占比30.1%（見(jiàn)圖1）。1998-2011年，房地產(chǎn)業(yè)（含建筑開(kāi)發(fā)）對(duì)GDP的直接拉動(dòng)由1998年的0.43個(gè)百分點(diǎn)升至2011年的0.65個(gè)百分點(diǎn)，1998-2011年平均拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.64百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的間接拉動(dòng)作用也逐步上升，由1998年的0.81個(gè)百分點(diǎn)升至2011年的1.21個(gè)百分點(diǎn)，1998-2011年平均拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.19百分點(diǎn)。二者合計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)（含建筑開(kāi)發(fā)）年均拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)達(dá)1.84百分點(diǎn)。相對(duì)于1998-2011年9.86%的平均經(jīng)濟(jì)增速，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在19.7%以上，近三年平均貢獻(xiàn)率更是高達(dá)26%（見(jiàn)圖2）。

（四）房地產(chǎn)金融體系初步建立。1998年國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確提出“發(fā)展房地產(chǎn)金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”，標(biāo)志著我國(guó)以住房商品化為服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)。之后，《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》、《住房公積金條例》等相繼出臺(tái)，以建設(shè)銀行住房抵押貸款支持證券發(fā)行為標(biāo)志的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)誕生，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)和房地產(chǎn)金融交易有了快速發(fā)展。截至目前，我國(guó)已初步建立了以銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)為主體，信托投資公司等為輔的房地產(chǎn)金融組織體系，形成了以銀行貸款為主，信托貸款、股票債券融資為輔的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。數(shù)據(jù)顯示，2012年末全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額由2006年的3.68萬(wàn)億元增加到13.75萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了3.7倍。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額由2006年的1.41萬(wàn)億元增加到4.29萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了3倍；個(gè)人住房貸款余額由2.25萬(wàn)億元增加到8.45萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了3.8倍。

（五）基本住房保障體系基本形成。2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)各級(jí)政府要把解決城市低收入居民的住房難題作為一項(xiàng)重要職責(zé)，并提出加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。隨后，我國(guó)相繼啟動(dòng)了中央下放煤礦、國(guó)有林區(qū)、國(guó)有工礦、城市等棚戶(hù)區(qū)和危房改造工程。2010年住建部等七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃，著力解決中等偏下收入居民以及新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”群體的住房問(wèn)題。經(jīng)過(guò)多年的探索和實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)初步形成了以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度、公共租賃住房制度等為主要內(nèi)容的住房保障體系，住房保障體系的建設(shè)力度也在不斷加大。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2008-2012年，全國(guó)共開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房超過(guò)3000萬(wàn)套，基本建成1700萬(wàn)套以上，大批城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難得到解決。同時(shí)，農(nóng)村危房改造也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國(guó)農(nóng)村地區(qū)全覆蓋，累計(jì)支持了1033.4萬(wàn)貧困戶(hù)實(shí)施危房改造。

自1998年我國(guó)住房制度改革啟動(dòng)到現(xiàn)在，時(shí)間只有短短的15年，但這15年我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域所發(fā)生的變化卻是革命性的。它的革命性在于突破了傳統(tǒng)的住房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)不能買(mǎi)賣(mài)的政府建房實(shí)物分配制度，確立了個(gè)人的房屋所有權(quán)制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化制度，使土地和房屋有了明確的所有者主體，其產(chǎn)權(quán)可以當(dāng)作商品，可以成為買(mǎi)賣(mài)的對(duì)象在不同主體之間進(jìn)行流通和轉(zhuǎn)讓。它極大地豐富了居民的選擇空間，改善了居民的住房條件。分析總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域里的這些變化，關(guān)鍵的一條就是堅(jiān)持了市場(chǎng)化的基本取向，通過(guò)明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，把房地產(chǎn)當(dāng)作市場(chǎng)可以交易的商品，放開(kāi)各種不利于這一市場(chǎng)發(fā)展的束縛，調(diào)動(dòng)供求雙方的積極性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺的大好局面。應(yīng)該說(shuō)，沒(méi)有市場(chǎng)化的改革取向、沒(méi)有各種措施鼓勵(lì)各市場(chǎng)主體參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，單靠政府的力量，我國(guó)的住房建設(shè)不可能發(fā)展得那么快，我國(guó)居民的住房條件不可能改善得那么好，我國(guó)居民對(duì)住房的選擇自由度也就沒(méi)有那么大。我國(guó)房地產(chǎn)制度改革所取得的這些成績(jī)和巨大成功告訴我們，要繼續(xù)改善居民的住房條件，增加居民的選擇空間，只有繼續(xù)堅(jiān)定不移地堅(jiān)持住房制度改革的市場(chǎng)化方向，繼續(xù)大力推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的深化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題

在我國(guó)房地產(chǎn)制度改革取得巨大成功、房地產(chǎn)市場(chǎng)得到較快發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域也出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題。這些情況和問(wèn)題近年來(lái)還有嚴(yán)重化的趨勢(shì)，并正在對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融、甚至社會(huì)產(chǎn)生重大影響，這不能不引起我們的高度重視。

（一）伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)的土地消耗過(guò)快，土地供應(yīng)已逼近18億畝耕地紅線，吃與住的矛盾越來(lái)越突出。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年我國(guó)耕地保有量要保持在18.18億畝。從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)看，2008年末，我國(guó)的耕地面積已從2001年的19.14億畝降至18.26億畝。按這段時(shí)期每畝消耗土地所轉(zhuǎn)移的人口來(lái)計(jì)算，從2009年到我國(guó)人口轉(zhuǎn)移到當(dāng)前中等發(fā)達(dá)國(guó)家的平均城鎮(zhèn)化水平即60.63%1，我國(guó)需要消耗土地1.29億畝。顯然，在當(dāng)前土地需求旺盛的環(huán)境下，守住耕地紅線的難度越來(lái)越大。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著人口的增加和城鎮(zhèn)化的加快，增加土地供應(yīng)與守住紅線保障我國(guó)糧食安全的矛盾越來(lái)越突出。

（二）隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度的加深，住房和土地越來(lái)越脫離其基本的物理屬性和使用價(jià)值，變成商品和資產(chǎn)，成為人們占有財(cái)富、增值財(cái)富的追逐對(duì)象，由此而形成的房屋閑置與無(wú)房可住的矛盾更加突出。根據(jù)“全國(guó)第六次人口普查”數(shù)據(jù)顯示，2012年末我國(guó)住房保障“供需缺口”仍有174萬(wàn)套。但也有許多家庭擁有多套住房，并處于閑置狀態(tài)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、杭州、南京等四個(gè)城市近一年的二手房成交房源中，空置房屋占比高達(dá)46.1%。近年來(lái)被曝光的“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房嫂”等案例，正反映出我國(guó)住房分布的兩極化程度和無(wú)房住與住房囤積閑置的問(wèn)題。

（三）房?jī)r(jià)上漲幅度大大超出人均國(guó)民收入提高幅度，節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)不斷沖擊普通居民的承受能力。在2005年，北京、上海、廣州三地房?jī)r(jià)2平均分別為6162、6698和5117元/平方米；到2010分別上漲到17151、14290和14406元/平方米，之后房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，北京、上海和廣州新建住宅平均價(jià)格分別為29395、28979和17149元/平方米，自2012年以來(lái)分別上漲了23.9%、6.5%和25.0%。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，我們很多城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超出合理區(qū)間。以北京為例，2012年北京市人均家庭收入為41103元，房?jī)r(jià)取中國(guó)指數(shù)研究院公布的新建住宅均價(jià)24518元/平米，按人均35平米計(jì)算房?jī)r(jià)收入比為20.87，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3-6倍的合理區(qū)間。另?yè)?jù)國(guó)際貨幣基金組織數(shù)據(jù)顯示，以房?jī)r(jià)相對(duì)薪酬來(lái)考量的全球十大最不可負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有七個(gè)都在中國(guó)，甚至超過(guò)了東京、倫敦和紐約。

（四）房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展一方面吸引大量信貸資金流入，另一方面帶來(lái)巨額財(cái)政收入，形成了畸形的房地產(chǎn)金融和土地財(cái)政，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定直接關(guān)系到財(cái)政金融安全。從金融來(lái)看，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款中的占比在不斷提高。數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為36818.8億元，占全部貸款余額的比重為15.4%，之后占比持續(xù)上升，2011年升至19.0%的高位，近年來(lái)略有回落，但仍處高位。如果加上間接用房地產(chǎn)作抵押的個(gè)體工商戶(hù)貸款及其它企業(yè)資金貸款，直接和間接與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款余額要占到我國(guó)銀行業(yè)貸款余額的約30%以上。從財(cái)政來(lái)看，土地出讓收入已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。據(jù)中信建投對(duì)全國(guó)九大城市2012年11月份的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，在土地出讓金與財(cái)政收入的占比中有6個(gè)城市超過(guò)了40%。另外，土地也是地方政府融資平臺(tái)的主要抵押品和還款來(lái)源。在國(guó)家審計(jì)署最新公布的對(duì)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果顯示，截至2012年底，在抽樣審計(jì)的36個(gè)地方政府本級(jí)中，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額7746.97億元，而這些地區(qū)2012年可支配土地出讓收入才2035.83億元。

（五）面對(duì)上述問(wèn)題而采取的一些調(diào)控政策不僅未能有效解決上述問(wèn)題，而且有些問(wèn)題仍在惡化，并產(chǎn)生出許多新的情況和問(wèn)題。如：為了守住土地紅線，解決土地消耗過(guò)快的問(wèn)題，我國(guó)實(shí)行了嚴(yán)格的土地計(jì)劃供應(yīng)制度，但由此形成土地壟斷、地價(jià)上漲。2004年3月，國(guó)土資源部和監(jiān)察部針對(duì)土地轉(zhuǎn)讓中的問(wèn)題明確規(guī)定以當(dāng)年8月31日為限要求停止協(xié)議出讓土地，要求所有土地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。從此，土地儲(chǔ)備制度開(kāi)始形成，地方政府對(duì)土地的供應(yīng)閘門(mén)形成了牢牢的控制。由此帶來(lái)的問(wèn)題是土地財(cái)政的出現(xiàn)，作為房?jī)r(jià)主要構(gòu)成的地價(jià)一路上升，“地王”頻頻出現(xiàn)。為了控制房?jī)r(jià)，2003年以來(lái)我國(guó)已經(jīng)歷了六輪房地產(chǎn)調(diào)控，先后出臺(tái)了“國(guó)八條”、“國(guó)十五條”等七個(gè)國(guó)字頭文件、采取了40多項(xiàng)措施，可以說(shuō)是從財(cái)政到金融，從經(jīng)濟(jì)到行政十八般武藝全都用上了，但房?jī)r(jià)不僅未能如期下降，反而隨調(diào)控而一路高歌。第一輪是2004年至2005年，通過(guò)收緊土地供應(yīng)閘門(mén)和信貸閘門(mén)進(jìn)行調(diào)控，結(jié)果房?jī)r(jià)分別比上年增長(zhǎng)15.2%和18.1%。2006年進(jìn)行第二輪調(diào)控，提出著名的兩個(gè)“70”政策，即套型建筑面積90平方米以下的住房面積要占到總開(kāi)發(fā)建設(shè)面積的70%以上；小套型和廉租房的土地供應(yīng)要不得低于居住用地總量的70%。市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，房?jī)r(jià)增速放緩，同比增長(zhǎng)4.1%，但好景不長(zhǎng)，2007年房?jī)r(jià)又開(kāi)始飛漲，同比上漲17%。2008年受金融危機(jī)沖擊市場(chǎng)供求萎縮，房?jī)r(jià)出現(xiàn)意料外的同比負(fù)增長(zhǎng)0.3%，房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松綁，房?jī)r(jià)強(qiáng)烈反彈，2009年房?jī)r(jià)同比上漲21.1%。2010年至2012年，調(diào)控政策密集出臺(tái)，限購(gòu)令、限貸令、問(wèn)責(zé)制等重拳出擊，但房?jī)r(jià)仍在同比上漲，分別為6.7%和6.1%。為了解決困難戶(hù)的住房問(wèn)題，我國(guó)建立了包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在內(nèi)的住房保障制度，但由此也帶來(lái)了分配領(lǐng)域里的公平與貪腐問(wèn)題。為了控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，我們采取了取消利率優(yōu)惠、提高首付比例、上調(diào)基準(zhǔn)利率、提高房貸標(biāo)準(zhǔn)等措施嚴(yán)控信貸投入。但這些年來(lái)，資金傾向房地產(chǎn)流動(dòng)的格局并未變化。銀行信貸流入房地產(chǎn)的正道堵住了，非信貸表外融資卻在大量注入。地方政府在財(cái)政利益驅(qū)使下與中央利益形成博弈，調(diào)控政策難以真正落地。