房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償價(jià)值評(píng)估方法探析

紀(jì)中一

[提要] 近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程快速發(fā)展所導(dǎo)致的城市建筑密度不斷提高的情形，在人們對(duì)于居住環(huán)境的要求不斷上升等多重因素共同作用下，使得房地產(chǎn)的日照環(huán)境損害及相應(yīng)的損害賠償問(wèn)題日益成為人們廣泛關(guān)注的問(wèn)題。本文在對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償情況研究基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行研究與闡述。

關(guān)鍵詞：日照環(huán)境損害；估價(jià)方法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年3月11日

一、研究背景

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的步伐不斷加快，人們對(duì)現(xiàn)代城市的發(fā)展環(huán)境提出了新的要求。地多人少的城市建設(shè)同亟待改善的生活環(huán)境質(zhì)量?jī)烧咧g相互沖突所引發(fā)的矛盾反映于城市生活的方方面面，而在這些眾多矛盾中，日照環(huán)境損害則是最為突出的表現(xiàn)之一。與此同時(shí)，公民的法律知識(shí)及維權(quán)意識(shí)與過(guò)去相比也有明顯的提升，日照環(huán)境損害而引發(fā)的采光權(quán)糾紛案件也逐年遞增。而我國(guó)現(xiàn)有的一些針對(duì)房地產(chǎn)損害賠償?shù)囊?guī)范，以實(shí)體性損害居多，關(guān)于環(huán)境損害等無(wú)形損害賠償?shù)囊?guī)范較少，如何對(duì)于房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償進(jìn)行合理估價(jià)，采取更為科學(xué)的估價(jià)方法，就顯得尤為重要。

二、我國(guó)現(xiàn)階段日照環(huán)境損害估價(jià)現(xiàn)狀

雖然關(guān)于我國(guó)的房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的案例發(fā)生次數(shù)并沒(méi)有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但是從關(guān)于采光權(quán)的糾紛案件不斷增多，以及住宅建設(shè)仍舊飛快發(fā)展的現(xiàn)實(shí)不難得出，關(guān)于日照環(huán)境損害的相關(guān)案件發(fā)生的次數(shù)將呈上升趨勢(shì)，由此產(chǎn)生的估價(jià)業(yè)務(wù)也將不斷增多。

日照環(huán)境損害屬于房地產(chǎn)損害情況中的一種，也是最近發(fā)生頻率較高的非實(shí)體性損害之一。在發(fā)生日照環(huán)境損害事件時(shí)，一般是采取和解、調(diào)解、仲裁等方式，也有一些城市出臺(tái)了給予被陽(yáng)光遮擋住宅補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，包括《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》、《大連市城市間距及擋日照處理規(guī)定》等，這些途徑主要從討論賠償?shù)慕痤~角度著手。目前的機(jī)制并不完善，鮮有專業(yè)意見(jiàn)作為參考依據(jù)，在賠償金額方面的確定隨意性較大。

現(xiàn)階段，針對(duì)房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)業(yè)務(wù)，同普通估價(jià)業(yè)務(wù)還是有所區(qū)別的，在具體方法的選取及運(yùn)用上，并不像其他業(yè)務(wù)一樣已被房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師完全熟練掌握并在行業(yè)內(nèi)形成一定的共識(shí)，而是根據(jù)不同損害的特點(diǎn)呈現(xiàn)出個(gè)別性、差異性的特點(diǎn)，根據(jù)不同的損害類型確定適應(yīng)的估價(jià)思路、估價(jià)技術(shù)路線和方法，從估價(jià)技術(shù)過(guò)程來(lái)看有更大的靈活性。在房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)中，可運(yùn)用的規(guī)范又多偏重于對(duì)實(shí)體性損害方面的規(guī)定，故諸如日照環(huán)境損害這類無(wú)形損害的賠償估價(jià)，其估價(jià)技術(shù)思路、方法等在行業(yè)內(nèi)還未能形成一定的共識(shí)，故可探討性較大，值得深入研究，以適應(yīng)該類案件發(fā)生頻率增大帶來(lái)的業(yè)務(wù)需求。

三、房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價(jià)方法初探

本文分別對(duì)成本法、市場(chǎng)比較法、收益法、價(jià)差法、價(jià)格分離修正法、意愿調(diào)查法各自的基本原理、在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用等方面進(jìn)行了闡述。

（一）成本法。成本法是將房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分逐項(xiàng)累加、最后合成為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的方法，也就是先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法又稱為積算法，估算結(jié)果稱為積算價(jià)格。

1、成本法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。將成本法運(yùn)用于房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的賠償估價(jià)中，主要是通過(guò)將受損害的房地產(chǎn)恢復(fù)于未損害時(shí)的狀態(tài)所必須的各項(xiàng)費(fèi)用總和作為賠償估價(jià)值的主要參考依據(jù)。

成本法的公式為：

V=C1+C2+C3+……

式中，V為各項(xiàng)費(fèi)用之和；C1、C2等為各種費(fèi)用，如受損害影響的房屋與正常情況下的房屋相比需要多付出以供滿足照明需要的電費(fèi)、冬季的取暖費(fèi)等。

通過(guò)成本法計(jì)算得到的最終日照損害賠償估價(jià)值，一般情況下，必須大于或等于V。

2、成本法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）成本法的使用前提。選用成本法對(duì)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償進(jìn)行估計(jì)，需要滿足的三個(gè)前提條件：一是被估價(jià)的房地產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)；二是對(duì)于所產(chǎn)生的各項(xiàng)損害費(fèi)用應(yīng)有據(jù)可查；三是構(gòu)成賠償估價(jià)的各項(xiàng)損害費(fèi)用必須是合理的。

（2）成本法的缺陷。成本法的使用較為簡(jiǎn)便，但是由于日照環(huán)境損害為一種非實(shí)體損害，故相較于實(shí)體損害的賠償估價(jià)，成本法的適應(yīng)性較低。因?yàn)樵趯?shí)踐中很難全面、客觀、準(zhǔn)確地確定各種損害因素并對(duì)其所造成房地產(chǎn)的損害進(jìn)行科學(xué)量化。此外，也有學(xué)者認(rèn)為這種方法在估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值損害時(shí)，忽略了損害對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)值的影響，而只是簡(jiǎn)單的將各項(xiàng)損害費(fèi)用相加。

（二）市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)法，是指利用市場(chǎng)上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。

1、市場(chǎng)比較法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。市場(chǎng)比較法主要是通過(guò)選擇評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近的有類似日照損害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的日照損害賠償價(jià)值根據(jù)各項(xiàng)修正因素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以得出評(píng)估對(duì)象的損害賠償估價(jià)值。

市場(chǎng)比較法的公式為：

V=P×F1×F2×F3

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；P—可比實(shí)例日照損害賠償值；F1—賠償情況修正系數(shù)；F2—賠償日期修正系數(shù)；F3—日照損害狀況修正系數(shù)。

采用市場(chǎng)比較法，一般估價(jià)師應(yīng)選取不少于3個(gè)類似的可比實(shí)例，但是鑒于現(xiàn)階段該類似可比實(shí)例總體數(shù)量較少，只要估價(jià)師能找到可比性很強(qiáng)的實(shí)例，盡管數(shù)量未達(dá)到3個(gè)，也允許其采用此方法。通過(guò)對(duì)賠償情況的修正，將可比實(shí)例的損害賠償值修正為正常賠償額；通過(guò)賠償日期修正，將可比實(shí)例在賠償日期的賠償額調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的賠償額；通過(guò)日照損害狀況修正，將可比實(shí)例日照環(huán)境損害狀況下的賠償額調(diào)整為評(píng)估對(duì)象日照環(huán)境損害狀況下的賠償額。最后，將不同可比實(shí)例修正后的賠償額的簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者進(jìn)行加權(quán)平均得到的值作為市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果。

2、市場(chǎng)比較法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）市場(chǎng)比較法的使用前提。市場(chǎng)比較法的使用前提必須是有能夠找到有類似實(shí)例，并且具備一定的可比性，如適度的時(shí)間范圍、交易條件、市場(chǎng)條件等。

（2）市場(chǎng)比較法的缺陷。市場(chǎng)比較法是最直接、客觀的一種估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用較為廣泛。但是，由于對(duì)市場(chǎng)條件有較高的要求，如果無(wú)法獲得具有可比性的實(shí)例，則無(wú)法使用該方法。此外，對(duì)于日照損害狀況這個(gè)因素的修正，除應(yīng)仔細(xì)研究相應(yīng)的建筑工程日照分析規(guī)程外，也對(duì)估價(jià)師有較高的建筑、工程等方面專業(yè)知識(shí)的要求。

（三）收益損失資本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或者資本化率折成現(xiàn)值，來(lái)確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法是以效用價(jià)值論作為其理論基礎(chǔ)的，也就是收益決定資產(chǎn)的價(jià)值。

2、收益法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。收益法主要是求取受日照環(huán)境損害的房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益損失的現(xiàn)值作為房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償值得估價(jià)方法。由于日照環(huán)境損害對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響往往并不是表現(xiàn)在使其使用壽命的縮短，這與一般的有形損害對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響有所不同，日照環(huán)境損害的影響多表現(xiàn)于降低了房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益。

收益損失資本化法的基本公式為：

V=■■

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；△Ai—未來(lái)第i年的凈收益損失額；n—凈收益損失年限；r—折現(xiàn)率。

3、收益法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）收益法的使用前提。在使用收益法對(duì)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價(jià)時(shí)，應(yīng)滿足房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)的凈損益是可以預(yù)測(cè)，并能用貨幣計(jì)量以及凈收益損失年限能夠預(yù)測(cè)，或者可以計(jì)算得出等前提條件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修復(fù)的永久性損害，比如日照環(huán)境。但是，在實(shí)際運(yùn)用中，預(yù)期收益損失額的預(yù)測(cè)難度較大。

（四）價(jià)差法。價(jià)差法，顧名思義為一種作差的估價(jià)方法，即求取類似的無(wú)日照環(huán)境損害的房屋和有日照環(huán)境損害的房屋市場(chǎng)價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)。

價(jià)差法的基本公式為：

V=V1-V0

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；V1—無(wú)日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值；V0—有日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值。

無(wú)日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值和有日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值都是基于市場(chǎng)價(jià)值，一般是通過(guò)市場(chǎng)比較法得到V1、V0，所以價(jià)差法并不是一種新的估價(jià)方法，而是在市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)上引申出的一種方法。

（五）價(jià)格分離修正法（Hedonic模型法）

1、價(jià)格分離修正法基本原理。價(jià)格分離修正法，主要是基于特征價(jià)格法的一種估價(jià)方法。所謂特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

2、價(jià)格分離修正法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用

（1）構(gòu)建模型。本方法是利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法進(jìn)行數(shù)學(xué)建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi為住宅價(jià)格；X為住宅屬性變量，如區(qū)位、容積率、綠化、采光等；D是一系列取1和0的虛擬變量；ui為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

將上述取對(duì)數(shù)形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

對(duì)公式②中的Hedonic對(duì)數(shù)模型采用最小二乘法進(jìn)行多元回歸估計(jì)，得到？琢、？茁j、？啄d的估計(jì)參數(shù)。

（2）計(jì)算住宅特征的隱含價(jià)格。假設(shè)E為住宅的某一特征，如光照環(huán)境，則由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市場(chǎng)中的均衡價(jià)格是由商品的邊際價(jià)格決定的，對(duì)③式推導(dǎo)，可得：

P■=■=■Pi

P■即為所求某一住宅特征的隱含價(jià)格。

房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r(jià)應(yīng)以所求得日照環(huán)境這一特征的隱含價(jià)格為依據(jù)，根據(jù)損害程度進(jìn)行估價(jià)。

3、價(jià)格分離修正法評(píng)價(jià)。相較于前四種方法，價(jià)格分離修正法的主觀因素最弱，客觀性最強(qiáng)。本方法是以數(shù)據(jù)可獲得性為前提，需要大量可靠的數(shù)據(jù)，因此必須要有全面可靠的住宅市場(chǎng)樣本為依托。

（六）意愿調(diào)查法

1、意愿調(diào)查法基本原理。意愿調(diào)查法又稱意愿調(diào)查價(jià)值評(píng)估法（Contingent Valuation Method，CVM），這是一種基于調(diào)查的評(píng)估非市場(chǎng)物品和服務(wù)價(jià)值的方法，利用調(diào)查問(wèn)卷直接引導(dǎo)相關(guān)物品或服務(wù)的價(jià)值，所得到的價(jià)值依賴于構(gòu)建（假想或模擬）市場(chǎng)和調(diào)查方案所描述的物品或服務(wù)的性質(zhì)。這種方法被普遍用于公共品的定價(jià)領(lǐng)域，現(xiàn)在在西方國(guó)家也是進(jìn)行環(huán)境物品價(jià)值評(píng)估時(shí)用得最多的一種方法。

2、意愿調(diào)查法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。首先，估價(jià)師必須對(duì)房地產(chǎn)日照損害事件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解損害的范圍和糾紛雙方的訴求，并對(duì)損害所造成影響進(jìn)行較為準(zhǔn)確和全面的闡述；其次，選擇合適的調(diào)查范圍，調(diào)查對(duì)象要有針對(duì)性和全面性，主要包括損害方、被損害方、與估計(jì)對(duì)象周邊范圍的一些類似損害方及被損害方、專業(yè)人士及監(jiān)管部門，被調(diào)查人員應(yīng)為對(duì)損害行為有一定了解和體會(huì)的人群，否則會(huì)使調(diào)查結(jié)論與偏頗；在這，調(diào)查應(yīng)從“應(yīng)得補(bǔ)償”與“自愿補(bǔ)償”正反兩方面進(jìn)行，以免出現(xiàn)只使用一方面的調(diào)查值使得結(jié)果與實(shí)際偏高或偏低；最后，估價(jià)師對(duì)兩方面的調(diào)查值進(jìn)行權(quán)衡處理得出最終值。

3、意愿調(diào)查法評(píng)價(jià)。意愿調(diào)查法，雖然是一種主觀性很強(qiáng)的方法，不通過(guò)公式計(jì)算，看似不準(zhǔn)確，但是如果在廣泛調(diào)查基礎(chǔ)下，其實(shí)可以相對(duì)直觀表現(xiàn)損害價(jià)值，更為貼近糾紛雙方的訴訟心理，更好地解決實(shí)際問(wèn)題，甚至能夠在其他方法無(wú)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)通過(guò)此方法對(duì)損害賠償值進(jìn)行確定。

四、小結(jié)

以上六種方法，沒(méi)有特別的孰優(yōu)孰劣之分，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況做出分析判斷。總的來(lái)說(shuō)，價(jià)格分離修正法相比市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、價(jià)差法而言降低了主觀因素的影響，更為客觀，在行業(yè)內(nèi)使用最為廣泛，但是需要有大量可靠的樣本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。而意愿調(diào)查法盡管是一種主觀色彩極強(qiáng)的一種方法，但是當(dāng)其他方法行之無(wú)效之時(shí)，運(yùn)用好此方法往往也能達(dá)到很好的效果。本文僅對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行初探，并沒(méi)有對(duì)日照環(huán)境因素的諸如光影長(zhǎng)度、角度等做具體分析。

主要參考文獻(xiàn)：

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[7]方芳.房地產(chǎn)缺損價(jià)值評(píng)估的理論與方法初探[D].貴州師范大學(xué)，2009.

2、市場(chǎng)比較法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）市場(chǎng)比較法的使用前提。市場(chǎng)比較法的使用前提必須是有能夠找到有類似實(shí)例，并且具備一定的可比性，如適度的時(shí)間范圍、交易條件、市場(chǎng)條件等。

（2）市場(chǎng)比較法的缺陷。市場(chǎng)比較法是最直接、客觀的一種估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用較為廣泛。但是，由于對(duì)市場(chǎng)條件有較高的要求，如果無(wú)法獲得具有可比性的實(shí)例，則無(wú)法使用該方法。此外，對(duì)于日照損害狀況這個(gè)因素的修正，除應(yīng)仔細(xì)研究相應(yīng)的建筑工程日照分析規(guī)程外，也對(duì)估價(jià)師有較高的建筑、工程等方面專業(yè)知識(shí)的要求。

（三）收益損失資本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或者資本化率折成現(xiàn)值，來(lái)確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法是以效用價(jià)值論作為其理論基礎(chǔ)的，也就是收益決定資產(chǎn)的價(jià)值。

2、收益法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。收益法主要是求取受日照環(huán)境損害的房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益損失的現(xiàn)值作為房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償值得估價(jià)方法。由于日照環(huán)境損害對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響往往并不是表現(xiàn)在使其使用壽命的縮短，這與一般的有形損害對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響有所不同，日照環(huán)境損害的影響多表現(xiàn)于降低了房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益。

收益損失資本化法的基本公式為：

V=■■

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；△Ai—未來(lái)第i年的凈收益損失額；n—凈收益損失年限；r—折現(xiàn)率。

3、收益法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）收益法的使用前提。在使用收益法對(duì)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價(jià)時(shí)，應(yīng)滿足房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)的凈損益是可以預(yù)測(cè)，并能用貨幣計(jì)量以及凈收益損失年限能夠預(yù)測(cè)，或者可以計(jì)算得出等前提條件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修復(fù)的永久性損害，比如日照環(huán)境。但是，在實(shí)際運(yùn)用中，預(yù)期收益損失額的預(yù)測(cè)難度較大。

（四）價(jià)差法。價(jià)差法，顧名思義為一種作差的估價(jià)方法，即求取類似的無(wú)日照環(huán)境損害的房屋和有日照環(huán)境損害的房屋市場(chǎng)價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)。

價(jià)差法的基本公式為：

V=V1-V0

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；V1—無(wú)日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值；V0—有日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值。

無(wú)日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值和有日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值都是基于市場(chǎng)價(jià)值，一般是通過(guò)市場(chǎng)比較法得到V1、V0，所以價(jià)差法并不是一種新的估價(jià)方法，而是在市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)上引申出的一種方法。

（五）價(jià)格分離修正法（Hedonic模型法）

1、價(jià)格分離修正法基本原理。價(jià)格分離修正法，主要是基于特征價(jià)格法的一種估價(jià)方法。所謂特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

2、價(jià)格分離修正法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用

（1）構(gòu)建模型。本方法是利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法進(jìn)行數(shù)學(xué)建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi為住宅價(jià)格；X為住宅屬性變量，如區(qū)位、容積率、綠化、采光等；D是一系列取1和0的虛擬變量；ui為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

將上述取對(duì)數(shù)形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

對(duì)公式②中的Hedonic對(duì)數(shù)模型采用最小二乘法進(jìn)行多元回歸估計(jì)，得到？琢、？茁j、？啄d的估計(jì)參數(shù)。

（2）計(jì)算住宅特征的隱含價(jià)格。假設(shè)E為住宅的某一特征，如光照環(huán)境，則由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市場(chǎng)中的均衡價(jià)格是由商品的邊際價(jià)格決定的，對(duì)③式推導(dǎo)，可得：

P■=■=■Pi

P■即為所求某一住宅特征的隱含價(jià)格。

房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r(jià)應(yīng)以所求得日照環(huán)境這一特征的隱含價(jià)格為依據(jù)，根據(jù)損害程度進(jìn)行估價(jià)。

3、價(jià)格分離修正法評(píng)價(jià)。相較于前四種方法，價(jià)格分離修正法的主觀因素最弱，客觀性最強(qiáng)。本方法是以數(shù)據(jù)可獲得性為前提，需要大量可靠的數(shù)據(jù)，因此必須要有全面可靠的住宅市場(chǎng)樣本為依托。

（六）意愿調(diào)查法

1、意愿調(diào)查法基本原理。意愿調(diào)查法又稱意愿調(diào)查價(jià)值評(píng)估法（Contingent Valuation Method，CVM），這是一種基于調(diào)查的評(píng)估非市場(chǎng)物品和服務(wù)價(jià)值的方法，利用調(diào)查問(wèn)卷直接引導(dǎo)相關(guān)物品或服務(wù)的價(jià)值，所得到的價(jià)值依賴于構(gòu)建（假想或模擬）市場(chǎng)和調(diào)查方案所描述的物品或服務(wù)的性質(zhì)。這種方法被普遍用于公共品的定價(jià)領(lǐng)域，現(xiàn)在在西方國(guó)家也是進(jìn)行環(huán)境物品價(jià)值評(píng)估時(shí)用得最多的一種方法。

2、意愿調(diào)查法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。首先，估價(jià)師必須對(duì)房地產(chǎn)日照損害事件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解損害的范圍和糾紛雙方的訴求，并對(duì)損害所造成影響進(jìn)行較為準(zhǔn)確和全面的闡述；其次，選擇合適的調(diào)查范圍，調(diào)查對(duì)象要有針對(duì)性和全面性，主要包括損害方、被損害方、與估計(jì)對(duì)象周邊范圍的一些類似損害方及被損害方、專業(yè)人士及監(jiān)管部門，被調(diào)查人員應(yīng)為對(duì)損害行為有一定了解和體會(huì)的人群，否則會(huì)使調(diào)查結(jié)論與偏頗；在這，調(diào)查應(yīng)從“應(yīng)得補(bǔ)償”與“自愿補(bǔ)償”正反兩方面進(jìn)行，以免出現(xiàn)只使用一方面的調(diào)查值使得結(jié)果與實(shí)際偏高或偏低；最后，估價(jià)師對(duì)兩方面的調(diào)查值進(jìn)行權(quán)衡處理得出最終值。

3、意愿調(diào)查法評(píng)價(jià)。意愿調(diào)查法，雖然是一種主觀性很強(qiáng)的方法，不通過(guò)公式計(jì)算，看似不準(zhǔn)確，但是如果在廣泛調(diào)查基礎(chǔ)下，其實(shí)可以相對(duì)直觀表現(xiàn)損害價(jià)值，更為貼近糾紛雙方的訴訟心理，更好地解決實(shí)際問(wèn)題，甚至能夠在其他方法無(wú)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)通過(guò)此方法對(duì)損害賠償值進(jìn)行確定。

四、小結(jié)

以上六種方法，沒(méi)有特別的孰優(yōu)孰劣之分，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況做出分析判斷?？偟膩?lái)說(shuō)，價(jià)格分離修正法相比市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、價(jià)差法而言降低了主觀因素的影響，更為客觀，在行業(yè)內(nèi)使用最為廣泛，但是需要有大量可靠的樣本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。而意愿調(diào)查法盡管是一種主觀色彩極強(qiáng)的一種方法，但是當(dāng)其他方法行之無(wú)效之時(shí)，運(yùn)用好此方法往往也能達(dá)到很好的效果。本文僅對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行初探，并沒(méi)有對(duì)日照環(huán)境因素的諸如光影長(zhǎng)度、角度等做具體分析。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估計(jì)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010.

[2]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).資產(chǎn)評(píng)估[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

[3]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2012.

[4]張靜.資產(chǎn)評(píng)估具體方法的運(yùn)用與選擇[J].高科技與產(chǎn)業(yè)化，2011.2.

[5]王學(xué)哲.論意愿調(diào)查法在房地產(chǎn)損害價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)濟(jì)，2011.1.

[6]朱駿，劉洪玉.北京市住宅價(jià)格影響因素及其隱含價(jià)格研究[C].2005國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集，2005.

[7]方芳.房地產(chǎn)缺損價(jià)值評(píng)估的理論與方法初探[D].貴州師范大學(xué)，2009.

2、市場(chǎng)比較法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）市場(chǎng)比較法的使用前提。市場(chǎng)比較法的使用前提必須是有能夠找到有類似實(shí)例，并且具備一定的可比性，如適度的時(shí)間范圍、交易條件、市場(chǎng)條件等。

（2）市場(chǎng)比較法的缺陷。市場(chǎng)比較法是最直接、客觀的一種估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用較為廣泛。但是，由于對(duì)市場(chǎng)條件有較高的要求，如果無(wú)法獲得具有可比性的實(shí)例，則無(wú)法使用該方法。此外，對(duì)于日照損害狀況這個(gè)因素的修正，除應(yīng)仔細(xì)研究相應(yīng)的建筑工程日照分析規(guī)程外，也對(duì)估價(jià)師有較高的建筑、工程等方面專業(yè)知識(shí)的要求。

（三）收益損失資本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或者資本化率折成現(xiàn)值，來(lái)確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。收益法是以效用價(jià)值論作為其理論基礎(chǔ)的，也就是收益決定資產(chǎn)的價(jià)值。

2、收益法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。收益法主要是求取受日照環(huán)境損害的房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益損失的現(xiàn)值作為房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償值得估價(jià)方法。由于日照環(huán)境損害對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響往往并不是表現(xiàn)在使其使用壽命的縮短，這與一般的有形損害對(duì)房地產(chǎn)所造成的影響有所不同，日照環(huán)境損害的影響多表現(xiàn)于降低了房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益。

收益損失資本化法的基本公式為：

V=■■

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；△Ai—未來(lái)第i年的凈收益損失額；n—凈收益損失年限；r—折現(xiàn)率。

3、收益法下的重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題

（1）收益法的使用前提。在使用收益法對(duì)房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價(jià)時(shí)，應(yīng)滿足房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)的凈損益是可以預(yù)測(cè)，并能用貨幣計(jì)量以及凈收益損失年限能夠預(yù)測(cè)，或者可以計(jì)算得出等前提條件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修復(fù)的永久性損害，比如日照環(huán)境。但是，在實(shí)際運(yùn)用中，預(yù)期收益損失額的預(yù)測(cè)難度較大。

（四）價(jià)差法。價(jià)差法，顧名思義為一種作差的估價(jià)方法，即求取類似的無(wú)日照環(huán)境損害的房屋和有日照環(huán)境損害的房屋市場(chǎng)價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價(jià)。

價(jià)差法的基本公式為：

V=V1-V0

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評(píng)估值；V1—無(wú)日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值；V0—有日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值。

無(wú)日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值和有日照環(huán)境損害的房屋價(jià)值都是基于市場(chǎng)價(jià)值，一般是通過(guò)市場(chǎng)比較法得到V1、V0，所以價(jià)差法并不是一種新的估價(jià)方法，而是在市場(chǎng)比較法基礎(chǔ)上引申出的一種方法。

（五）價(jià)格分離修正法（Hedonic模型法）

1、價(jià)格分離修正法基本原理。價(jià)格分離修正法，主要是基于特征價(jià)格法的一種估價(jià)方法。所謂特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

2、價(jià)格分離修正法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用

（1）構(gòu)建模型。本方法是利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法進(jìn)行數(shù)學(xué)建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi為住宅價(jià)格；X為住宅屬性變量，如區(qū)位、容積率、綠化、采光等；D是一系列取1和0的虛擬變量；ui為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

將上述取對(duì)數(shù)形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

對(duì)公式②中的Hedonic對(duì)數(shù)模型采用最小二乘法進(jìn)行多元回歸估計(jì)，得到？琢、？茁j、？啄d的估計(jì)參數(shù)。

（2）計(jì)算住宅特征的隱含價(jià)格。假設(shè)E為住宅的某一特征，如光照環(huán)境，則由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市場(chǎng)中的均衡價(jià)格是由商品的邊際價(jià)格決定的，對(duì)③式推導(dǎo)，可得：

P■=■=■Pi

P■即為所求某一住宅特征的隱含價(jià)格。

房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r(jià)應(yīng)以所求得日照環(huán)境這一特征的隱含價(jià)格為依據(jù)，根據(jù)損害程度進(jìn)行估價(jià)。

3、價(jià)格分離修正法評(píng)價(jià)。相較于前四種方法，價(jià)格分離修正法的主觀因素最弱，客觀性最強(qiáng)。本方法是以數(shù)據(jù)可獲得性為前提，需要大量可靠的數(shù)據(jù)，因此必須要有全面可靠的住宅市場(chǎng)樣本為依托。

（六）意愿調(diào)查法

1、意愿調(diào)查法基本原理。意愿調(diào)查法又稱意愿調(diào)查價(jià)值評(píng)估法（Contingent Valuation Method，CVM），這是一種基于調(diào)查的評(píng)估非市場(chǎng)物品和服務(wù)價(jià)值的方法，利用調(diào)查問(wèn)卷直接引導(dǎo)相關(guān)物品或服務(wù)的價(jià)值，所得到的價(jià)值依賴于構(gòu)建（假想或模擬）市場(chǎng)和調(diào)查方案所描述的物品或服務(wù)的性質(zhì)。這種方法被普遍用于公共品的定價(jià)領(lǐng)域，現(xiàn)在在西方國(guó)家也是進(jìn)行環(huán)境物品價(jià)值評(píng)估時(shí)用得最多的一種方法。

2、意愿調(diào)查法在日照環(huán)境損害賠償估價(jià)中的運(yùn)用。首先，估價(jià)師必須對(duì)房地產(chǎn)日照損害事件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解損害的范圍和糾紛雙方的訴求，并對(duì)損害所造成影響進(jìn)行較為準(zhǔn)確和全面的闡述；其次，選擇合適的調(diào)查范圍，調(diào)查對(duì)象要有針對(duì)性和全面性，主要包括損害方、被損害方、與估計(jì)對(duì)象周邊范圍的一些類似損害方及被損害方、專業(yè)人士及監(jiān)管部門，被調(diào)查人員應(yīng)為對(duì)損害行為有一定了解和體會(huì)的人群，否則會(huì)使調(diào)查結(jié)論與偏頗；在這，調(diào)查應(yīng)從“應(yīng)得補(bǔ)償”與“自愿補(bǔ)償”正反兩方面進(jìn)行，以免出現(xiàn)只使用一方面的調(diào)查值使得結(jié)果與實(shí)際偏高或偏低；最后，估價(jià)師對(duì)兩方面的調(diào)查值進(jìn)行權(quán)衡處理得出最終值。

3、意愿調(diào)查法評(píng)價(jià)。意愿調(diào)查法，雖然是一種主觀性很強(qiáng)的方法，不通過(guò)公式計(jì)算，看似不準(zhǔn)確，但是如果在廣泛調(diào)查基礎(chǔ)下，其實(shí)可以相對(duì)直觀表現(xiàn)損害價(jià)值，更為貼近糾紛雙方的訴訟心理，更好地解決實(shí)際問(wèn)題，甚至能夠在其他方法無(wú)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)通過(guò)此方法對(duì)損害賠償值進(jìn)行確定。

四、小結(jié)

以上六種方法，沒(méi)有特別的孰優(yōu)孰劣之分，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況做出分析判斷?？偟膩?lái)說(shuō)，價(jià)格分離修正法相比市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、價(jià)差法而言降低了主觀因素的影響，更為客觀，在行業(yè)內(nèi)使用最為廣泛，但是需要有大量可靠的樣本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。而意愿調(diào)查法盡管是一種主觀色彩極強(qiáng)的一種方法，但是當(dāng)其他方法行之無(wú)效之時(shí)，運(yùn)用好此方法往往也能達(dá)到很好的效果。本文僅對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行初探，并沒(méi)有對(duì)日照環(huán)境因素的諸如光影長(zhǎng)度、角度等做具體分析。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)房地產(chǎn)估計(jì)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010.

[2]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).資產(chǎn)評(píng)估[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

[3]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2012.

[4]張靜.資產(chǎn)評(píng)估具體方法的運(yùn)用與選擇[J].高科技與產(chǎn)業(yè)化，2011.2.

[5]王學(xué)哲.論意愿調(diào)查法在房地產(chǎn)損害價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)濟(jì)，2011.1.

[6]朱駿，劉洪玉.北京市住宅價(jià)格影響因素及其隱含價(jià)格研究[C].2005國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集，2005.

[7]方芳.房地產(chǎn)缺損價(jià)值評(píng)估的理論與方法初探[D].貴州師范大學(xué)，2009.